房地产项目成本的过程控制

房地产项目成本的过程控制房地产项目成本的过程控制作者：匿名时间：2008年6月20日视图数量：项目成本是企业效益的源泉，市场竞争的命脉，是企业自下而上发展的永恒主题。我做了十多年的项目经理，深深感受到项目成本控制的极端重要性。我们的经济部参与了许多中小型项目，也承担了一些重大项目，如新上海博物馆、新上海图书馆、上海大剧院、上海科技馆、上海磁悬浮二标和东方艺术中心。无论项目大小，项目成本控制的重要性是一致的。项目成本管理是决定企业能否在激烈的市场竞争中站稳脚跟的关键。项目成本管理的关键是实现成本过程控制。建议从三个方面阐述工程造价的过程控制。首先，“军队不动，粮草先行”，施工前管理是控制成本的必要和充分条件。世界只不过是“上升、下降、转向和关闭”。施工前的工作做得有多好，就像一篇文章的开头写得有多好。崛起令人尴尬，很难在它后面写好。工程造价控制应特别注意的四件事技术标书和商务标书的准备。投标过程中准备的商务标书和技术标书的目的不同于实施阶段的目的。前者是为了赢得投标，而后者是为了赚钱。技术目标的编制应涵盖施工的所有方面，但应注意突出重点，并留有适当修改的余地。由于准备时间仓促，数据不完整，技术标书中存在不确定因素。为避免中标后被动书写，方案的制定应进行适当的“文字处理”，为今后的施工措施和费用调整奠定基础。在编制商务标书时，在不增加总报价的前提下，可以采用不平衡报价法，风险计算不能高估。对前期完成且预计工程量增加的子项目单价进行适当调整，对后期完成且预计实际工程量减少的子项目单价进行适当调整，以利于降价项目的成本传递和资金周转，降低资金使用成本。2、总承包合同的签订。我们不仅要按照招标文件中的承诺行事，而且要在平等协商的原则下，针对招标文件和设计中不明确和未明确的内容，努力通过谈判获得合理的合同条款。预测施工过程中可能出现的索赔和反索赔，深入研究在何种情况下可以免除责任的条款，并在条款中明确，以限制风险，转化合同中的风险；尽量避免合同中建设单位的“免责条款”；对于建设单位指定的分包工程，应明确双方的责任，以限制双方的违约行为。将双方的不可预见因素条款和约束条款纳入合同；简而言之，合同应该为将来的索赔建立一个理论基础。3.合理编制成本计划。项目成本计划是项目经济效益最大化的重要手段。它克服了传统成本管理依赖财务部门决算带来的时间滞后的缺点，避免了成本一旦在财务账簿上失控，就已经是既成事实的现象。因此，做好月度成本利润计划，提高成本预测和实际成本分析的质量，控制项目成本。在工程开工前，应以定额标准为依据，按工种、按地点划分劳动力、材料、机械费用等指标，通过划分小核算单位，搞好施工图预算，以施工预算为龙头，直至真正达到主导作用。评估各种技术方案的可能经济效益4、严格分包，签订合同。工程造价的确定最终是通过合同的订立来实现的。合同的签署应该全面而仔细地考虑。进度、质量、安全、文明施工应有相应的经济限制。工程和价格应进行内部“招标”，将低价中标的不利因素分解成各种分包合同；经过计算，部分主要材料和消耗材料应包含在合同中的量化指标中，并对分包商消耗材料的损失进行有价值的补偿。单项合同签订后，应向相关管理人员进行合同交底和会签交底，做好分包计算，细化合同，确保成本目标的全面实现。第二，弹好钢琴，搞好各方面的建设。管理是项目成本控制的关键阶段施工中各种项目的管理就像战争中的“相持阶段”。一个小小的瑕疵可能会导致严重的问题。工程造价控制的“相持阶段”不应草率或急躁，要弹好钢琴，紧紧扣住九个环节优化施工组织设计。施工阶段是根据设计图纸将人力、原材料、半成品、机械设备及周围材料转化为工程实体的过程。不同的施工方案将导致不同的施工周期和不同的机具需求，从而导致不同的费用。因此，施工方案的优化是有效控制工程造价的主要途径。在技术标书的基础上，优化和细化准备量，编制技术先进、合理、高效、有能力的施工方案，均衡安排各分项工程房地产项目成本的过程控制作者：匿名时间：2008年6月20日参观次数：根据横向流水和交叉作业的原则，合理确定项目进度，确保工作面不闲置，工序作业不间断，土建和安装分包队伍协调有序。在安排中，应选择公布项目最多的施工组织，在尽可能满足施工要求的同时，考虑经济性。要综合考虑台班费、进退费和设备基础费，同时严格控制进退时间；要合理安排周边材料，杜绝积压、闲置；现场的布局应仔细安排，以避免二次材料搬运和水和电的重复布线。主要和临时设施应经济实用，以尽量减少开支。2、抓好施工预算。以工程预算为先导，加强工程预算管理。各项目应及时编制施工预算，并由项目管理部进行复核。施工预算应作为分包控制、人工费用和材料消耗的依据，并应首先计算，然后在整个施工过程中实施。经济贸易部应定期检查项目建设预算的编制质量，使建设预算真正发挥导向作用。3、确定适当的质量成本。本工程达到的最佳质量水平不是工程质量越高越好，而是工程施工总成本最低的质量水平，应符合合同或国家标准的要求，在提高工程质量的同时，将质量成本控制在规定的范围内。综合考虑质量成本等因素后，工程质量不仅符合工程标准要求，而且经济可行。4.加强项目内部核算。经济贸易部每月对项目效益检查进行同步分析，分析项目当月成本损益，并对下月采取具体对策。经济事务和经济事务部每月召开项目经济学家相关负责人会议，分析7.及时处理现场签证和索赔工作。由于施工单位经常对图纸和其他方面进行修改，因此施工单位在进行修改时很少发出书面通知。项目部应逐项列出和汇总项目，并及时向建设单位提交签证和索赔，以供合同外追加项目的确认和书面签字。8.严格审核分包和人工成本。在经过深思熟虑的分包和竣工合同的基础上，在施工预算的基础上，严格审核分包和合同的竣工清单和任务清单，从现场施工、工程和材料部门到财务部门进行各级检查，严格审核实物数量，并根据合同及时结清分包所承担的费用。在合同清理方面，要防止“水工”的开设，减少工程不必要的费用，守住工程造价的“出水口”。9、加强工程材料的成本管理。材料成本是项目成本的主要部分。首先，我们必须坚持低于市场价格和公司内部价格。其次，根据施工程序和工程形象的进度，必须精心安排分阶段的材料计划。这不仅保证了建设周期和运营的连续性，而且通过充分利用营运资金降低了仓储成本。三是加强现场管理，合理堆放，减少搬运和摊销损失；四是严格执行分包定额分配制度和管理，主要材料实行定额征收。使用后将周围的材料及时归还仓库，以减少租金。第三，如果“服务终了”不好，全军覆没。如果“服务终了”不好，“服务终了”必须“小心火烛”围棋的最后一个决定性阶段叫做“关”。当两个棋手势均力敌时，如果“势均力敌”的分数不好，他们可能会输一半甚至四分之一。项目成本控制的“收尾”也是如此。在收到项目付款之前，“结算”不能放松。如果“关闭”不好，整个军队可能会“全军覆没”。项目成本控制的“终结”需要良好的三步棋：第一步是做好竣工备案制度。建立和完善竣工备案制度的内部管理制度，确保建设工程验收统一标准修订的均衡过渡。随着备案制度的逐步完善，已经制定了一套适用于新的评估标准的标准。我们应该做好竣工图的绘制工作。因此，为了收集、整理和汇总工程验收资料，特别需要明确各分包商提交的阶段性竣工资料的名称、数量和时间，并对其进行分析和归档，以确保竣工和交付竣工资料的完整性和可靠性，并实施竣工备案制度。第二步是加强竣工项目的决算管理。在决算阶段，经济部首席经济学家必须亲自检查此事。项目部相关建材部门必须积极配合预算部门，收集并向经济贸易部预算部门报送相关数据。经济贸易部预算部门和项目部将对中标预算、实际材料消耗清单和人工成本进行分析和比较，并在决算中查找遗漏的项目，以确保决算的正确性和完整性。同时，经济贸易部应建立一套决算审查制度，真正落实从第一次计算到第二次计算的整个建设过程。经济和贸易部应为该项目制定良好的预算，经济和贸易部应制定新的预算。两者应该进行比较，并敦促一起改进，以消除漏洞。此外，施工期间