房建交接及维保问题分析

某住宅建设工程交付与维保管理若干问题浅析冯艳龙中交四公局六公司天津开发区项目经理部摘要：本文结合某单项工程交接和维护工作的实际，对普通住宅建设工程交付和维护过程中易出现的一些问题进行了原因分析，针对这些问题提出了不成熟的解决方法和预防措施。关键词：住房建设、交付、维保、问题、解决本文委托的工程是西区中北集团蓝白色公寓的一期工程，该工程是我项目部成立后的重点工程，建筑面积为45630，是西区火箭基地的员工集体公寓。 公共区域热交换所、高低压配电室、柴油发电机室、供水泵室、消防泵室、超市、食堂、医疗室外共有宿舍947室除外。 公司承包了除桩基、加工、工厂市政绿化、弱电系统、消防电气系统外的所有施工内容。 虽然是比较全面的住宅建设工程项目，但集体住宅的特性也在施工验收后的交付维护过程中出现了住宅建设工程后期的很多代表性问题，比其他工程在工程竣工验收后业主正式使用前的交付和正式使用过程中的维护相关内容麻烦，问题多，不能妥善处理会产生不良经济和企业信用的影响。 本人是该工程的交付和维护期间的项目负责人，结合该工程的交付和维护期间遇到的一些问题编写本文，旨在为公司今后类似工程的交付和维护期间的管理提供参考。 在谈论问题之前，我想我需要和大家一起回顾一些概念。1关于住宅建设工程维保的若干有关规定：1.1什么是质量保证责任质量保证责任是指建设工程竣工验收后，承包人对保证期内出现的质量缺陷进行修复的责任。1.2保修范围和期限根据建设工程质量管理条例第40条和房屋建筑工程质量保修办法第7条，在正常使用条件下建设工程的最低保修期为： (1)基础设施工程、住宅建筑基础工程和主体结构工程、设计文件规定的该工程合理使用年数(2)屋面防水工程、有防水要求的厕所、房间和外墙面防漏为5年(3) 供暖和制冷系统为2个供暖期、制冷期(4)电气管道、给排水管道、设备的安装和装修工程为2年，其他项目的保修期由承包人和承包人约定。1.3保修期的计数方法建筑工程保修期自工程竣工验收合格之日起计算。 房屋建筑工程在保修范围和保修期内发生质量缺陷的，施工单位应当履行保修义务。 “但承担保证义务不一定要承担保证费用。 房屋建筑工程质量保修办法 13第13条规定“保证费用由品质缺陷的负责人承担”，因此发生品质缺陷后，根据情况认定负责人，并由其承担相关费用。通过以上三点回顾，作为施工者应明确自己在工程维护阶段的义务和合法权益，在履行合同约定和质量保证约定的同时降低维护成本。2住宅建设工程维护中的常见问题及防治措施：2.1管理缺失型问题2.1.1管理不善造成的钥匙混乱由于与住宅建设工程相关的门窗、配电盘及其他专用设备较多，对应关键规格的品种较多，施工后期现场管理人员的需求减少，人员调动比较频繁，因此工程未交付前内部管理人员之间招致关键交接的可能性较大，如果不从门窗、柜、设备的设置初期制定统一的编号标准和方案，每次交接过程中会有很多另一种情况是在施工过程中外勤钥匙不能及时收回，导致丢失。对于施工期间和交接前的钥匙管理问题，应当在门窗、箱子的设置当初制作门窗、箱子的编号方案，统一编号原则和顺序，加上无顺序位置的注释，门窗、箱子对应的钥匙应加上相同的符号。 该方案一直执行到与业主交接完毕，可以作为与业主交接的说明和依据。 期间编号如有变更，必须立即同步变更编号方案。 由此，即使中途多次发生内部交接，关于编号方案的编号原则、顺序和个别场所的评论，只由交接者和被交接者进行说明，避免交接一次、变更编号的不便，节省时间和劳力，提高工作效率。 施工中门窗打开时，方便快速找到钥匙。 另外，必须制作密钥列表，对不同种类的密钥进行分类管理，登录，详细记载各组的密钥编号、数量。 如果在施工中发生密钥外部的情况下，必须在这个列表后附上密钥的外部记录。 记录内容为发生时间、密钥编号、外部连接数、外部连接的原因、借款人的姓名和联系方式，要求借款人签字确认，留下抵押品，并附上密钥返还后返还的备忘录。2.1.2因施工过程无法监督管理造成的电表、水表排列不规则工程中由于住宅建设工程施工量大，监理、业主所做的质量控制基本上停留在随机检测阶段，难以全面理解和管理工程质量状况，尤其是到水电安装阶段，线路管道较多，以上部门的要求基本停留在使用功能的保证上。 另外，如此多的工程量不可能完成一个班组，很快就完成一个班组。 由于作业人员不同路线布置明显缺乏统一规律，一线施工人员不考虑使用工程是否顺利。 他要保证的是自己连接的自来水畅通，满意的也是使用功能。 直接结构，电表、水表、水管随意安装，给后期电表、水表编号带来了很大麻烦。因此，作为施工公司，我们在施工中水电工程组的要求不应停留在满足使用功能的阶段，对所有作业工人在施工技术完成时制定统一的水电设备设置方案，使绝对的大部分电表、电线、水管具有相同的规则。 虽然进行不能单独实施的再调整，但必须通知水电的专业负责人后再具体实施。 因此，后期交货使用时有统一的规则，为电表、水表编号提供了方便的条件。 不同的是，只要制定这样的统一规则促使一线工人有规律地操作，就不会影响工程进度，也不会增加人员投入，但是完成的产品有规律。2.1.3后期管理人员退场造成的专业空白住宅建设项目施工后期原则上，各专业应留专家，但实际上，经常有专业的技术管理人员负责整个项目的后期维护工作，必须对其他专业业务不熟悉，发生情况不明，问题出在哪里，谁知道针对这些问题，原则上应该在工程交付维护期间统一保留该工程的各专业负责人，但这些专业负责人大部分是公司的骨干，任务沉重，不可避免的存在。 所以，如果所有专家都不能安置留守人员，留守的专业负责人应当在详细的书面和现场交接工作，详细说明本专业的遗留问题。 包括变更和索赔追缴状况、分包小组结算状况在内的施工内容未达到要求部分、未整理未完成项目、业主追加施工内容等。 确定我方施工范围、责任划分、维保人联系方式等，制定本专业维保过程中常见问题的应急方案。 方便现场看家的人，要根据事前的方案及时解决简单的问题。 发生专业性设备、系统交接或重大事故的，应要求专业负责人亲自参与指挥处理。2.1.4动力系统交接没有有效记录大中型住宅建设工程多包括供水(自来水和水)系统、消防系统(消防水和消防电)、电力系统、供热系统、应急供电系统，每个系统在正式交付给业主之前应组织正式交接和培训，许多施工单位只进行了相应的交接这是因为，今后业主在使用中，由于业主的操作失误，系统发生故障的责任区分不清楚。 使用者自身的作业人员更换的情况下，使用者也无中断地委托施工部门调整设备，进行说明。 浪费巨大的劳力和物资。为了降低这类事件发生的可能性，在各系统接管训练前，应制定完整的接管训练方案，向业主和监理机构签字报批，在接管过程中就必要的资料种类和数量达成一致后，资料准备就绪，各方面应一并进行动力系统的接管和调整。 在过程中留下影响资料。 调整完毕的各方应当在无异议的条件下，由各方继续签署记录表、训练记录表、调整记录表，安排有关人员妥善保管过程影像资料。 相应的交接、训练、调整资料的施工人员应自行保留一份，分别向内业者标示，妥善保管。2.2措施不足型问题2.2.1门窗不能保护以蓝白领工程为例，外门窗由型钢制成，门窗自重大，门窗安装完成时间与交货使用时间间隔大，中途门窗保护措施不足，安装完成后其他专家仍在继续施工，门窗及时关闭保护由于大风的天气门窗没有立刻关闭，相当多的荷叶变形、偏移，门窗开着、锁上钥匙都变得困难了。 另外，有时两扇门会被大风直接吹走，玻璃破裂，门框也会变形。 造成不必要的经济损失，使业主在使用后多次修复了门的质量问题，大大降低了我们整体的施工质量形象。发现门窗这样的问题后，通知门窗安装工作人员对所有门窗进行统一调查和修理，所有门窗都增加了未交接和交接完毕后的修理后的门窗保护措施，以口头警告和告示的方式催促使用者立即关闭门窗简单的保护措施，显着降低了后期门窗保障率。 因此，能否落实这些简单的产品保护措施意义重大，也是住宅建设施工管理队伍是否成熟的重要表现。2.2.2装修工程进行中埋设排水管道保护不足建筑装修工程过程复杂，工程多，大多数工程工程由于专业班组单独完成，工程交接繁琐，而且多数工程到装修工程阶段达到抢工期的最佳时间，往往在多班组交叉工作中，一步一步的检查很难及时完成。 这使得许多产品不受保护，产品经常受损。 由于非隐蔽工程的不同隐蔽工程导致成品看不见，成品被破坏时，很难立即发现，在开始使用前不能发现问题，但危害最严重的不是排水、电线管的破坏和堵塞。 排水管路的破损堵塞只有在通水使用后才能感知。 在这种情况下，为了进行疏通，必须在将上部部件全部除去之后进行，与疏通配管的施工量无关，只要卸下上部部件进行恢复就需要消耗较高的劳力和物资。 影响业主的正常使用。排水管道堵塞基本上有以下几种类型：(1)排水管路安装完毕后，堵塞不良，后期铺设瓷砖等工程施工时，水泥、砂、石等进入排水管路，但量少，后期进水，混合物碰到水后，形成混凝土一样的构造。 只是附着在管子的墙壁上，管子会进水，但也有不出水的，使用中如果有固体物质进入，容易引起堵塞。 这种堵塞的表现方式由于下水慢，一般可以用橡胶开关。(2)安装排水管道后，堵塞不良，水泥、砂子、砂砾进入管道，量多，管道支管完全堵塞，厚度为5cm以下，表现为不进水，用硬质钢管以适度的力旋转，上下翻倒，混凝土结构被破坏，管道内充满水，用皮瓢吸水(3)排水管道安装后，堵塞不良，水泥、砂、石进入管道，量多，管道支管全部堵塞，厚度超过5cm，表现为不进水，硬质钢管敲击时有碰硬物的感觉，这种堵塞不能通畅，更换堵塞处的管道(4)排水管路安装后，堵塞变差，或者在使用初期包装纸的塑料袋等异物进入排水管路，用皮瓣结合管路的疏通机基本上可以疏通，但是使用管路疏通剂需要去除上部的厕所和地板泄漏。(5)最初的地下埋设排水管道的下沉，或者在回填的过程中管道被破坏，管道的连接部被破坏，填土侵入管道，这是最难处理的排水管道的堵塞情况，基本上需要破坏性的恢复，完成的地板砖、底板被破坏，人工挖沟重建排水管。 重新开始。 大幅度消耗劳动力和材料。(6)垃圾堵塞了主管道，积存在污水堵塞的管道内的水面上升，堵塞处的上部楼层从下向上依次开始逆流。 这种堵塞一般可以在各层检查口沟通。 但要注意污水在检测口处飞溅。(7)地漏通常会堵塞，地漏上部的垃圾如头发、纸屑、瓜皮不会进入地漏的排水口。 取出地漏，把垃圾清理干净，重新安装。 厕所通常的水流不畅，主要是因为一次污垢变多，厕纸等垃圾进入，只要用杯子轻轻冲走就行了。我们发现下水管道堵塞多发生在施工过程中异物侵入，排水管道设置完毕后堵塞工作极为重要，作为施工部门，排水专业人员应逐一检查，确保所有成品的保护是可靠的。 另外，应当进行上下工序之间的交接作业，责任人应当签署交接记录，确保下一工序开始前上一工序的质量没有问题。 请上述一般组及时修改，如未找到，下一工序组承担该工序前所有工序的质量责任。 排水专业技术人员检查多工种交叉作业时应隐蔽的管道是否关闭或破坏，安排及时处置。 对地下埋设管道，在回填时要进行埋设管道的保护，防止发生不均匀的沉降，防止管壁、接头被破坏。 交付使用整个排水系统，可以确保完全流畅，在维护期间进行维护，施工者是维护人，但不是负责人，工程量大的情况下可以向使用者和负责人追缴费用。2.3技术不足型问题2.3.1大中型住宅建设项目大型设备不能有效控制作为一般的施工机构，在一个住宅建设工程的项目部构成中，工程部被划分为土建、给排水、强弱等专家，但是这些专业技术人员基本上只是对本专业图纸所示的施工内容有很深的了解，对于一些设计图纸只提供了主要的参数，因此， 施工单位需要深化设计的系统设备常常出现“无人管理或由所有人管理”的情况，对应的监理单位、业主也只需一眼就可以看到参数，参数每个人都进行了详细调查。 许多施工单位将设计提供的参数直接发送给设备厂家，要求厂家深化设计，进而要求厂家自行施工，省略到深化设计，直接由设备厂家自行施工也缺乏有效的管理。 作为系统的中枢和心脏，设备运行是否正常是系统能否正常运行的关键。 这些设备厂商在设备安装完毕后，根据现场条件组织试运行，保证其安装设备合格。 实际使用中操作这些设备的人未必参加试运行。 因此，这些设备的安装基本上是无人值守的。 试运行也不是在操作员的监督下进行的。 及时通过检查，在真正业主主管部门人员到达后，仍然