中山四路成衣市场可行性报告

关于在中山四路（中华广场与农讲所之间） 广场裙楼开办女性内衣（成衣）批零市场的初步可行性报告 一、开办理由 1、中山四路，完全具有开具女性成衣市场的商业条件。 A、中山路，自古就是广州著名的商业走廊，商业繁华，商业气息浓郁，具有优越的开具专业市场或商业购物中心的条件； B、与中山四路相连的中山五路，是广州有名的百货商业街，再加上与中山四路和中山五路垂直毗邻的北京路步行街，则更是加重了中山四路浓烈的商业色彩，带去了更多的商业人流；另外，中山四路上的中华广场、流行前线与该广场近在咫尺，双向夹击的商业人流，是该项目采购人流的有效与有力补充； C、目前中华广场与北京路步行街之间的中山四路，是广州比较杂乱的商业街道，各种商业行业鱼龙混杂，周边物业价值未得到充分体现，商业整合渴求的愿望比较大；2、近在咫尺的北京南路高地街女性内衣批发市场面临拆迁，为该项目的开办创造了有利的条件。广州北京南路高地街以及对面的原明珠商业广场地块，本是广州古老的精品市场以及女性内衣市场的专营场地，从上世纪50年代起逐步自发形成，生意非常火爆。随着广州老城的进一步改造，原明珠商业广场地块已经拆迁，面目全非，现为在建工程项目，原来的精品市场早已废弃，亦不知搬至了何方。现在，高地街已经发出了拆迁通告，部分商户已经封门，其他商户正在洽谈拆迁补偿事宜。原来的高地街，都是临街商铺，整个高地街一楼都是内衣市场。目前，高地街牌坊南侧商铺几乎均已关闭，据说是征地方已经与商铺业主和承租方达成了征地补偿协议。现在的高地街，仅剩高地街牌坊直入的一条街，约1.5公里。在此1.5公里的范围内，部分商铺亦已经封门，是征地方封的，尚有大部分商铺正在营业。尽管高地街商业铺面已经减少一半，但因为高地街商业古老，高地街的商业氛围依旧非常火爆。高地街拆迁势在必行，高地街商业搬迁已是必然。在这个时候在其附近的中山四路开办此类市场，绝对是一个非常好的机会。3、中山四路与北京南路高地街相比，中山四路更具有批零专业市场的有利条件。中山路，是广州市的古老主干道，交通条件比北京南路优越。北京南路，北侧被北京路步行街阻隔，去高地街，必须绕道沿江路、解放路或文德路方能到达。如此不便的交通，不仅阻碍采购人流的进入，亦会严重阻碍采购商品物流输出。中山四路商业已经完全形成，中华广场已经成为广州除天河城、上下九、北京路步行街外的又一人流聚集地。该项目就在中华广场和北京路步行街的中间，双方夹击的人流，比及北京南路理应逊色许多。高地街1.5公里范围内，是广州市重点改造的老城，周边建设十年内不会停止。现在高地街许多商户没有搬迁，有可能是忠诚客户的缠绕，也有可能是没有找到适合的位置。但据本案分析，高地街现已残缺不全，找不到合适位置应该是最大可能。4、在经营“人”的市场中，女性市场是最具潜力、最具活力、最为火爆、最能聚集“人流”的市场。在世界上，按性别分，人分为两种，男性和女性。在购物环节里，男性购物主要选择品牌，只要合身，心里满意就行。而女性则不同。“爱美之心人皆有之”，此言表面上是针对男女所有人，但实际上，还是主要特指女性。女性逛街，一次12个小时不为过，比及男性“点到为止、半小时搞定”要强十多倍。女性购物喜欢货比三家，最终则是以“美”为原则，只要是“美的东西”，一般不会拒绝，可谓“来者不拒”，“多多益善”。所以，在市场上经营女性商品，只要是优质的，大都比较畅销。为此，本案将此项目定位为女性市场，实在不为过。5、该项目经营内衣市场，是对中山四路商圈的一个补充。专业，是现代市场的特色。女性市场有数十种，一应俱全不会有太好的效果，况且该项目不大，只有10000多平方米，如果全面铺开，最大的可能是综合综合不了，专业也专业不了，女性到了市场，不仅买不到所需之商品，反而落得个“此市场是一个垃圾市场”，什么东西买不到，如此会阻断诸多商业采购人流。中山四路，是一条综合性的商业街，各种商业鱼龙混杂；中华广场，也是一个综合性的商业购物中心，几乎没有特意针对女性的专业市场。在中山四路上，女性内衣也四处可见，但都穿插在衣物专卖店内，甚至每店都有，但无法对比，货比三家。中山四路所有门店，主要以衣物专卖店为主，男女都有。而此等专卖店，也主要以春夏秋冬各种服装为主，真正的内衣专卖店很少，即使有此类专卖店，经营面积也很小，东一家西一家，零散分布，顾客不仅无法货比三家，更不可选买到自己称心如意的商品。所以，在中山四路上开办女性内衣市场，完全可以作为中山四路服装专卖店的一个有力补充。6、批零是现代专业市场的特色，该项目将采取批零兼营的方式。也许有人会问，中山四路能做女性内衣批发市场吗？对于这个问题，本案的答案是肯定的。A、高地街本身就是一个存续了将近60年的批零市场，采购客户稳定、忠诚，在国内、国际上均享有极高的知名度。如果高地街部分客户能够进驻，不仅可以带来无数的采购人流，更可吸引中山四路无数穿行的零售人流。B、广州有无数内衣专卖店，除厂家专卖店、加盟店外，尚有许多是在专业市场采购的。如果该项目广告到位，宣传能入千家万户，则必定能带来不少的采购人流。C、北京路步行街、中山五路、中华广场、流行前线以及农讲所、烈士陵园地铁站夹击的人流，将给该项目带来无数的参观者和零售采购人流。况且该等区域本身就是年轻女性最喜欢光顾的地域。所以，该项目将批零兼营的方式经营。二、经营方案1、数据假定：在拟定经营方案之前，本案先假定几个数据概念：l 假定裙楼物业的单层建筑面积约为2000，共五层，则裙楼物业的总建筑面积约为10000；l 假定裙楼物业的使用率约为60，则每层的使用面积约为1200，五层总使用面积约为6000；2、出租定价方案【保守估价方案】：据调查，目前中山四路商铺的市场租赁价格情况为：楼 层1F2F3F4F5F租价【元/】2506002004501503008016080160根据上述租价调查，本案采取现采取折中的方式，并以最低的标准确定该项目对外的租赁价格为：楼层1F2F3F4F5F租价【元/】3002251508080均价【元/】167元/平方米上述对外的租赁价格，我们采取的方案是保守估价，实际上，在四路范围内，一、二、三楼商铺的租赁价格理应还不止这个数。3、出租条件A、出租价格：以上表制定的对外租赁价格为初始出租价格；B、出租年限：10年；C、租金递增：首两年不递增，从第三年开始，每两年在上年的租金 基础上递增8%；D、免 租 期：首年免租半年（含装修期、招商期、办证期等）4、出租收入年份楼层与面积楼层1F2F3F4F5F合计2000平方米2000平方米2000平方米2000平方米2000平方米第一/二年租价【元/.月】3002251508080均167免租期6个月6个月6个月6个月6个月6个月收租月数18个月18个月18个月18个月18个月18个月年租价【万元】1080万元810万元720万元384万元384万元3378万元第三/四年租价【元/.月】3242431628787均181收租月数24个月24个月24个月24个月24个月24个月年租价【万元】1555.2万元1166.4万元777.6万元417.6万元417.6万元4334.4万元第五/六年租价【元/.月】3502631759494均195收租月数24个月24个月24个月24个月24个月24个月年租价【万元】1680万元1262.4万元840万元451.2万元451.2万元4684.8万元第七/八年租价【元/.月】378284189102102均211收租月数24个月24个月24个月24个月24个月24个月年租价【万元】1814.4万元1363.2万元907.2万元489.6万元489.6万元5064万元第九/十年租价【元/.月】409307205111111均229收租月数24个月24个月24个月24个月24个月24个月年租价【万元】1963.2万元1473.6万元984万元532.8万元532.8万元5486.4万元总计22947.6万元5、投资概算A、装修改造：按200元/平方计算，计币200万元B、广告宣传：100万元C、管理费用：50万元D、营销费用：80万元（相当于一个月租金的50%）E、财务费用：20万元F、不可预见：150万元G、税费：约3213万元（租金收入22947.6万元的14%）其他成本通过管理费进行解决，不在成本范围之内。成本合计：3813万元6、收益测算A、毛收入：22947.6 - 3813 = 19134.6万元C、净利润：19134.6 X （1-25%所得税税率） = 14351万元净利润之后，就是利润分配。三、目标租户群体1、专业投资客户在广州，活跃着一部分专业商铺投资者，他们不做其他，专门从事商铺的投资，有诸多投资者在这个项目中进行了投资，在那个项目中也进行了投资，这种现象屡屡可见。这部分专业投资者，比较庞大，预计有5万人左右。在这些投资者中，有港澳台的专业投资者、温州和潮汕的炒家、外省的有钱客、本地的富商等，投资资金充裕，一次性付款的人士非常多，是我们的主要消费人群。2、正在崛起的专业投资客这部分人，有一定的积蓄，但资金实力欠缺，不太强大，不能拿出大笔的资金来进行大面积投资，而只能有选择小商铺的投资。这部分投资客非常庞大，有10多万人，他们是该项目最主要的潜在投资客户。3、女性内衣个体经营户由二十多年前崛起的个体工商行业，造就了一大批百万富翁。他们先是由小代理商、经销商起步，现在逐渐成为了经销行业的有钱人士。这一部分人，仍然在这个行业摸爬滚打，根本没有想过要换一个行业去做。如果投资金额不是太大的话，煽动该部分人中部分承租是轻而易举的事情。因此，这一部分人亦应成为本项目重要锁定的对象之一。4、女性厂商、代理商经过二十多年的发展，女性内衣行业的激烈竞争已使原本几百上千的利润率，降至了几十到100个百分点左右。而女性内衣市场的经营成本，尤其是租金成本，却从原来的几千元，上升到了几万元，甚至十几万元，如此高昂的成本反差，使得每个开具专卖店的厂商、大的代理商都在计划走向专业批零渠道。四、招商举措及推广计划A、媒 介：主要以平面媒体为主，以广州的大报为主。本案锁定的媒体对象为：广州日报凭借其优势，在广州及珠三角范围形成轰动的宣传效应，吸引有意向和潜力客户前来租铺；南方都市报，是借助其在深圳、汕头等地的影响力，煽动当地投资客前来租铺；广州日报每周一次，规格为1/2或1/4版，推出时间为每周的周五；南方都市报每两周一次，规格为1/2版，推出的时间为周五。报纸广告的内容以每周确定的广告主题为准。逢长假节日时，在长假启动之日的前一天两报均推出一次，长假中间两报亦均推出一次。另外，在项目租赁的过程中，有计划的推出34次软性广告，详细介绍市场的先进理念与经营举措。B、传 单：主要用于夹报【广州日报】；另外，用于在招商现场、地铁、天河城、天河看楼车停放处、北京路步行街、上下九路步行街、高级写字楼等地方派发；传单的内容以招商与经营的结合内容为主，辅以商铺投资分析和经营分析内容，其他内容与报纸的内容相匹配即可。大规模夹报主要集中在开盘、大型节日的时候进行；其他时候可按区域进行夹报【如越秀、天河、荔湾等】，每周一个区。传单派