中美REITs产品比较.ppt

中美房地产投资信托(REIT )产品比较，来源： 用益信托工作室日： 2005年03月30日，222222222222222222222222652总结中美两国房地产投资信托产品在条件、期限和规模、种类和流通机制、收益和变动特性、销售和保管制度等方面的差异。 发现了中美房地产投资信托产品在监管制度和历史传统差异中产生的强国特点，提出了发展中国房地产投资信托的重要意义和方向。 “关键词”房地产信托投资产品比较“作者简介”中国博士之后，特华科研站经济学博士、广东、广州、510300、一、概况2002年以来，中美两国房地产信托投资业务同时经历冬季后春意盎然。 90年代房地产信托从最高峰跌落后，2000、2001年全美未发行房地产投资信托(RealEstateInvestmentTrusts，REIT )产品。 随着美国经济的恢复，2002年美国房地产信托自1992年以来，终于结束了没有中断发行新产品的历史。 2003年，美国房地产投资信托市值从2000年的1380亿美元增加到2003年底的2241亿元，增长率为83%，约占2003年纽约证券市场市值的4%。 图1美国1992年以来，房地产投资信托的最初数量和金额，从2002年下半年开始，随着“一法二规”的实施，经历了5次整理整顿的信托公司复活了。 信托公司紧紧抓住中央银行121号文，房地产企业寻求融资安排的市场需求，以信托投资公司为基金管理人的房地产投资信托计划(realestateinvestmenttrustscheme，reiser )从零开始，如雨后竹笋般发展。 据笔者统计，截至2003年底累计发行77只，累计84亿元，房地产信托业务占总业务量的45%，占信托投资公司业务中最重要的位置。 图2 .中国房地产信托计划在信托公司业务中的比例，图3 .中国房地产投资信托计划的发行(2002-2003 )，二、产品结构与特征的比较，(一)产品组成条件中美两国房地产投资信托的成立必须符合一定条件。 为免除公司所得税，美国房地产投资信托必须符合国内税收法第856858条的法定要求。 这些要求被称为业内取得房地产投资信托免税资格的一系列“测试”要素。 美国很多房地产投资信托以某个组织或者某个机构采用公司或者商业信托的组织形式开始。 这些信托的发起人可以自己管理信托，也可以从组织外部聘请信托经理进行日常业务管理。 房地产投资信托的发起人最初主要包括房地产公司、商业银行、独立经纪人、联营公司、人寿保险公司等，现在很多房地产投资信托由房地产公司开始后，由董事会或基金管理人员管理，管理人员早期主要由金融机构管理，1986年以后， 房地产公司也可以作为受托人管理，再次，该股票可以转让，在下半年必须有至少100名股东的征税年度，任何5个股东(或其以下)持有的股份合计不得超过该股份总数的50%，最后，公司至少有75%的资产投资房地产， 至少75%的收入来源于房地产租金收入和房地产抵押贷款利息收入，房地产投资信托每年将应纳税收入的95 % (从2001年1月1日减少到90% )作为股息分配给股东。 上市需要3年的经营业绩。 不到三年，股东资本不得低于6000万美元。 我国房地产信托计划主要符合监管层制定的中华人民共和国信托法、信托投资公司管理办法、信托投资公司资金信托暂行管理办法等法规要求，投资方向、资产组合、收入结构等没有具体规定。表1中国信托投资公司房地产信托计划的法定组成部分： (二)产品规模和期限美国房地产投资信托增长快、规模大、期限长。 房地产投资信托的市场价格，到20世纪90年代为止徘徊在低水平，90年代中期达到高峰的226头逐渐下降，2002年变暖，2002年和2003年分别发售了3头和8头基金，募集了约400亿元。 截止到2003年底，全美共推出170只房地产信托产品，唯一信托的平均市场价格达到13亿元。 从房地产投资信托的数量来看，19622003年，共有497家房地产投资信托首次上市，293家房地产投资信托产品相继中标。 这些摘录的房地产投资信托产品在市场上的平均生存期为3081天(8年5个月)，最长为10426天(28年7个月)，最短为201天(6.6个月)。 过去20年(1983年至2003年)房地产投资信托市场价格增长约6倍，信托产品总数增长2.9倍。 中国人民银行公布的信托投资公司资金信托暂行管理办法房地产投资信托计划显示，产品规模和持有期间与美国大不相同，期间短，规模小。 根据已知的70项金额划分，大部分信托产品在1亿元以下，占55%。 五亿元以上的项目只有三个。 产品的平均金额为1.2亿元。 这与目前信托监督当局不允许公开招募信托机构、单一信托产品合同不得超过200份、不得在异地开设据点、信托机构刚刚恢复运营、行业信誉尚未普遍确立等现状相一致。 我国信托计划期限短，未能像美国那样体现信托的中长期特征。 中国人民银行公布的信托投资公司管理办法中明确规定，信托通常在整个金融体系中发挥长期融资的作用。 “信托投资公司接受决定管理方式的信托资金，其信托期限必须在1年以内。” 但是，对于现有的信托计划，尽管满足了这一要求，但并不像美国的房地产投资信托那样具有中长期融资功能。 中国目前大部分信托产品年限为一至三年。 两者合计为82%，3年(包括3年)以上的中长期产品仅为18%。 图4 .中国房地产投资信托计划发行金额，按图5年限划分的中国房地产投资信托计划，(3)产品种类和组织结构1 .在组织运营中，中美两国的房地产投资信托一般采用信托形式，但两国有不同的特点。 在中国，目前的房地产信托计划都采用信托形式，由信托公司受托管理，进行房地产投资。 在美国，除了6090年代一般使用的公司型和信托型，90年代以来借用高科技风险投资的协同制度成为美国房地产投资信托的主流。 合作社制基金主要指通过至少一个普通合作伙伴的组织开始，集中其他一些有限合作伙伴的资金按照信托合同约定进行房地产投资。 有限合伙不同于一般合伙。 在一般合作情况下，各合作伙伴的地位相同，利润和损失按照各合作伙伴投资的资金比例或事先约定分配或分担，在合作伙伴之间承担合作投资相关的连带责任和无限责任，各合作伙伴有权参与投资的决定和管理。 在有限合作中，普通主要合作伙伴作为受托人，负责投资运营和管理。 这要求他们具有专业知识和丰富的投资管理经验、经营技能，对基金债务负无限责任。 有限合作伙伴拥有财产所有权，但没有经营决定权，无需承担无限责任，只凭投资的钱负有有限偿还责任。 合作社制对房地产投资没有专业知识和技能的小额资金投资者也能介入房地产投资领域。 这种投资方式可以转让，也可以在二级市场进行交易，由于股票的灵活性，90年代以来迅速发展，产品结构也不断创新。2、根据投资者是否赎回，中美房地产投资分为封闭式和开放型。 中国的房地产信托计划大部分是一定期间的封闭型产品，77个产品中只有1个类似开放型。 在美国，采用互惠基金和互助基金组织形式的房地产投资信托基本上是开放式房地产投资信托。 由于开放式房地产投资信托的流动性较强，风险较小，对投资者有更广泛的好处，因此在股票市场上发行(IPO或增发)股票募集资金后，房地产领域的投资额一般要求在其信托融资规模的90%以上，但投资对象有限。 例如，这种信托一般不能直接投资房地产资产，而是投资其他房地产投资信托、房地产相关债券、房地产信托50指数等与房地产相关的金融产品。 美国开放式房地产投资信托相对较少，占比在30%左右。 美国70%以上的房地产投资信托是封闭的组织结构。 主要是直接投资房地产资产。 一般经营期限定为10年以上。 此时，如果投资者需要购买，信托管理员通常会对其所拥有的信托份额给予巨大折扣。 可以在二次市场流通。 这类房地产投资信托有两个非常重要的特点：一是只能投资房地产二是评价容易，资产价值不需要像开放式产品一样每月结算。 3、按房地产投资信托资金的投入，可分为以下三种类型： (1)股票性房地产投资信托(EquityREIT )、(2)抵押房地产投资信托(mortgaggereit )、(3)混合房地产投资信托(HybridREIT )、(1)股票类(Equity )股票房地产投资信托以房地产的购买、管理、更新、维持和租赁、销售为主营业务，主要收入来源是房地产的租赁收入。 这里的权益主要是房地产资产的权益，不是房地产开发企业的股票。 也称为资本类。 股票类房地产投资信托的目的是通过投资获得房地产产权来获得经营收入。 他们从事房地产开发少，如果有项目开发，只有在自己开发成功后进行租赁经营，不会卖掉开发的房地产而获利。 他们通常直接投资成熟的房地产资产，或通过合营公司控制资产。 (2)抵押类(Mortgage )抵押物业投资信托主要为物业开发商和想购买物业的抵押人提供贷款，经营背书证券抵押贷款(MBS )业务，主要收入来源是抵押贷款的利率收入。 目前，抵押型房地产投资信托产品通常只对开发完毕的房地产提供抵押信用。 抵押房地产投资信托主要从事一定期间的房地产抵押金和抵押证券购买业务。 设施本身不是直接拥有房地产，而是以抵押贷款的方式借出其资金来获得商业房地产抵押金的债权。 以前，房贷投资信托既可以投资现有房地产，也可以投资正在建设的房地产。 但是，目前的房地产投资信托只要为目前的房地产提供短期或长期的房贷服务，就能获得各种相关费用和贷款利润。 一般来说，房地产投资信托红利的收益率比股票类房地产投资信托高。 但根据风险-收益原理，高收益意味着高风险。 抵押物业投资信托受利率影响很大，其风险主要来源于利率风险。 抵押类房地产投资信托的投资魅力是为中小投资者介入房地产抵押市场，提供获得高贷款利率差距的机会，专业管理者将募集的资金用于多个房地产项目的抵押贷款，分散房地产贷款的风险。(3)混合类(Hybrid )是介于股票类和抵押类之间的房地产投资信托，混合类房地产投资信托采用上述两种投资策略，具有股票类房地产投资信托和抵押类房地产投资信托的双重特征，在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有一部分房地产产权。 理论上，混合房地产投资信托可以向股东提供该房地产的增值空间，同时获得稳定的贷款利息。 股票类投资信托早期盛行，但是1970年代流行抵押信托。 但近年来，股票类再次占有重要地位，在数量和市场资本总额方面已经成为主要的房地产投资信托类型。 据统计，截至2003年底，美国171只上市的房地产投资信托中有144只为股票类，占所有房地产投资信托的84.2%，市场价格占房地产投资信托总市场价格的92.8%，其次是抵押型房地产投资信托，数量占11.6%，市场价格占6.3%，混合型房地产投资信托的比重图6美国3种房地产投资信托数量和市场价格变化(19712003年)，中国房地产投资信托计划也可分为3类。 但抵押贷款型信托占主导地位，占项目总体的75%，股票投资方式、集团股票和贷款混合方式分别为22%和3%。 而中国股票型信托主要是信托公司在中央银行121号房地产开发商融资时所有权按照30%以上的规定进行阶段性股票型投资，而像美国这样主要优质房地产投资的信托计划只有北京国际信托发售的法国欧尚信托计划等少量产品。 这与目前信托机构人才有银行信用经验，房地产业121文件后面的困境密切相关。 但这决定了我国房地产信托投资的主要收益来源于贷款利息收入，而不是租金收入。 房地产信托贷款利息收入是我国房地产投资信托的主要收入来源。 但是，这种固定利率收入和美国房地产投资信托的利率收入也有很大差异。 由于国内贷款市场不成熟，同时贷款证券化市场也没有开始，美国房地产投资信托投资抵押贷款证券获得利息收入的情况在中国还没有。 这也是中美房地产信托投资抵押利率收入的本质差异。 4 .根据发行方式，除了上市的房地产投资信托外，一部分房地产投资信托还没有上市，柜台市场也没有进行交易。 这些房地产投资信托被称为“私人房地产投资信托”(见下表2 )。 表2公开上市交易房地产投资信托、非上市交易房地产投资信托的特征比较表，上表2表明，我国房地产投资信托计划类似于公开招募和私募之间的美国非公开上市型房地产投资信托。 5 .美国房地产投资信托还有很多其他分类方法。 根据是否有确定期限，分为定期型和无限期型。 定期房地产投资信托是指信托发行之初，事先约定期限出售或者结算，将投资收入分配给股东的无限型没有约定。 是否由投资的目标决定，分为特定类型和特定类型。 信托基金募集的情况下，投资特定房地产或抵押权的投资者是特定型房地产投资信托，相反，募集资金，决定适当投资地点的人是未特定型房地产投资信托。 (四)产品销售美国房地产投资信托产品的渠道多种多样。 不仅是信托管理人，服务经纪人、折扣经纪人、商业银行、保险代理店、金融顾问师、企划师也发挥着重要的作用。 从美国的情况来看，房地产投资信托的主要销售渠道由金融企划师和投资顾问进行，其次是公司的直销，银行不是最主要的流通渠道。对投资者的服务、佣金、便利是影响投资者购买渠道的主要因素。 金融顾问师可以提供最好的投资顾问，折扣经纪人可以提供优惠的佣金服务，银行可以为投资者提供购买便利，因为网站多。 显然，美国投资