房地产市场调研报告.ppt

根据房地产证券公司的市场报告，宏观政策碧景苑微观环境分析区域竞争案例分析的比较分析的结论、宏观政策、货币紧缩政策。 07年以来，中央银行将利率提高6次，1年存款利率提高4.14%，11次存款准备率提高15%。 反屯地政策1月7日，国务院的关于促进节约集约用地的通知指出，绝对无偿回收放置的2年土地，放置的1年不到2年的，转让或打折土地价款的20%，征收土地闲置费。 国土资源部执法监察局副局长郭宝平表示，建设用地规模继续受到严格控制的巨大趋势，短期内不会改变。 CPI保持上位，人民币继续上涨。 2007年中国CPI平均上升幅度达到4.8%，创下11年历史最高纪录。 预计2008年人民币升值速度将加快，美元年升值率将达到10%。 政策分析，控制房价上涨，限制投资性需求，促进房地产市场合理发展。 房地产市场现状，市场总需求旺盛，去化速度减缓的2007年，全国商品住宅竣工面积为4.78亿平方米，比去年增加5%，上升5.8个百分点，销售面积为6.91亿平方米，比去年增加24.7%。 以京沪为例，1月份北京签约面积为81.9万平方米，比去年减少34.2%，1月份上海住宅新建成交为15617套，成交面积为156.8万平方米，分别增加了1.7%和4.2%，成交面积与去年同期相比仍减少了10.1%。 房价继续上涨，增长率在2007年12月，全国70个城市的房价比去年上涨了10.5%，上涨幅度比上个月下降了0.6个百分点。 以住宅为中心的房地产开发投资持续快速增长。 2007年，全国房地产开发投资达25280亿元，比上年增长30.2%，比上年提高8.4个百分点。 宏观调控作用持续，出现抑制作用。 昆山市场成交情况，表1、昆山市主楼近期成交情况，分析： 1、出现宏观调控作用，各案件消化速度缓慢。 2、汇率困难等限制外政策公布，高端项目受影响程度明显。 3、低端产品如新城区等依靠低单价低总价的优势，销售业绩依然良好。 4，08年初，宏观调控影响持续，处于市场淡季，地产热量明显下降。 5、股市不行、经济趋势不变、新政策不出台的前提下，昆山大厦市在08年上半年持续放缓。 祭祀后的市场状况，碧景苑微观环境分析：震川路，前进路，青阳路，苗浦路，白别墅路，景王路，未来CBD，碧景苑，碧景苑区位图，中央商务区，黑龙江路， 前进道路900m至市政府1700m至黄河道1700m高尔夫练习场1300m至黑龙江道1300m地区特征： 1、交通不便、市场不丰富、生活辅助设施不完善、黑龙江道与河道隔望、视觉上仅距市政府1700m，结论：地理位置劣势由于是当前项目价值不足的主要因素，如何增长缩短，强调地区未来价值是提高项目价值的关键。 区域竞争案例分析，竞争案例，黄浦市花园绿中海天籁红顶会馆，此案一期16栋多层，1栋小高基本售罄。 根据完整的商业计划和小面积低总价的产品，去除速度快。 二期始于月球，两栋小高，两栋上层。 500套以上，主力面积80-90，平均价格4700元/。 竞争案例分析黄浦城市花园，此案例自07年10月1日开始，由于其独特的产品类型和市中心绝版地区，销售业绩良好，但宏观调控影响显着。 3月底4月初，小高层、两间房(110)、三间房、3.1m层的高、价格为4200元/。 竞争案例分析绿中海，竞争案例分析天籁，备注：天籁90房间最早，现留63-76房间最多。 市中心的纯静区域是该事件诉求的中心。 备注：红顶会馆采用高收益率的业务战略，取得了下流的销售业绩。 竞争案例分析红顶会馆，总结地区市场不成熟，产品差异化，竞争压力小。 掌握产品本身价值的挖掘是很重要的。比较分析、比较分析、分析：碧景苑的劣势体现在交通、生活的集合和周边环境中。 以劣势为优势，重视产品本身的特色变得重要。 天成佳园价值体系、比较分