商业地产与人气

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。人气 人气，人气，还是人气。只有解决了人气，特别是区域人气，才能实现持续经营、持续旺场。由于受到土地资源的限制，许多大型商业地产项目都是在城乡结合部或者新城区进行开发。而离开了城市中心区，商业项目遭遇的不仅仅是“地段瓶颈”，更重要的是缺乏有效的人流保障。目前，大多数的开发商总是就项目而项目，为商业地产而商业地产，欠缺必要的整体开发战略和运作策略。最终，往往陷入割裂项目与区域发展的关系的误区。单纯的一个购物中心或商业地产项目并不能成为人气中心。而缺乏了有效的人流，对商家而言也就没有了消费的客源保证，经营难以维持。 那么，如何解决商业地产项目的人气问题？指望商户去找客人是不行的。那么就需要进行一些SP活动： 1、会议（meeting andConventions）； 2、折价券（occupying）； 3、印刷品（printing）及视听、杂项； 4、推广广告空间（promotion advertisingspace）； 5、广告信函（direct mail）； 6、POP（店头）陈列（point of purchsing dis-play）； 7、商展及展示（trade shows andexhibits）； 8、赠品及激励（premirmsand incentives）。 当然，如果能把客户资源再利用起来，效果将会更好，商业物业也可以充当资源整合者的角色。很多开发商都愿意招国美、家乐福、沃尔玛这样的品牌店，因为他们有非常好的客户资源。 对于新开发的商业物业如何聚拢人气，尽早达到盈亏平衡点，那么首先要有资金的考虑，要租还是要售，出售项目的经营难度很大；第二是有没有专业能力去招商；第三是经营阶段如何营造人气。 赚了钱的商户是会配合管理团队做SP的，但是当赚不了钱的时候难以协调，所以不要考虑培训商户去运作SP，而是先让每个商户兜里都有钱。 等协调难度小了以后，就要换租，把不适合的租户清理掉。东方广场刚开始出租率不到80%，档次也不是很高，后来把一些国际品牌引进来，把档次不匹配的清理掉。商业是动态调整的过程，要保有这个阶段最有活力的租户，品牌需要更迭。 短视的行为必将断送商业地产项目。开发商业地产项目时，首先必须在意识上和资金上有充足的长线准备。另外，还必须突破商业地产的局限，将项目放到区域的发展高度，以城市运营的策略进行运作，打造一个小型的城市，一个新的城市中心，或新城市中心的超级复合体、区域核，最终构建一个新的城市中心体，为商业地产项目找到一个可持续发展的人气平台。 商圈 几乎所有与商业沾亲带故的行业或名词中，总是能看到“商圈”这个概念。广义上的商圈，指的是城市商业集中形成的一个地理范畴，通常城市中心的商业区，由一些不同类别的商业建设聚集在一起，便形成城市黄金商圈、核心商圈，又因为这类商圈一般是城市商业繁荣程度的标志，是城市消费水平的指南针，是城市社会面貌和经济面貌的综合体现，此核心商圈又被称为形象商圈，代表所在城市的整体形象。相比较而言，地处城市特别是中心或城市次中心，由某类品牌或某种商品聚合不同业态、不同业种的商圈，称之为次商圈，在次商圈是由餐饮、休闲等业种聚会而成的商圈，被称为特色商圈。在城市的居住区，原来作为公共设施、商业配套聚会而成的商圈，其主要功能是满足社区居民生活需求，因此这个商圈被称为功能商圈。 链接：2006商业地产十大语录 潘石屹（SOHO中国有限公司董事长）：2006年市场上的商业地产供应进一步减少，在商业上任何简单的学习和模仿都会导致失败。 任志强（华远集团总裁）：2006年的商业地产尚处于发展与格局调整的进程之中。 陈智（铜锣湾集团总裁）：2006年商业地产越来越专业化。 周湘辉（庄胜房地产公司总经理）：2006年，宏观调控对于商业地产开发的冲击更大。 柳宗仁（西安润德房地产开发有限责任公司董事长、总经理）：2006年是理性的一年。 巴曙松（国务院发展研究中心金融研究所副所长）：商业地产今后的发展主题将是在平稳增长中伴随着剧烈的结构调整。 何红光（中国房地产业协会中国房地产资讯网理事长、中华分时度假机构总裁）：2006年将成为“中国旅游地产元年”。 李文杰（中原地产总经理）：2006年商铺价格仍会增长。 张国正（戴德梁行执行董事上海公司总经理）：2006年转折的一年。张璋（北京同世飞天商业顾问机构董事长）：2006 商业地产：痛苦，理性，专业。 2006商业地产十件大事 1、4月4日，北京市国土资源局公布北京市2006年度土地供应计划其中规定，中心城的中心地区(三环内)不再新增建设规模在1万平方米以上的商业设施。这意味着三环内商铺供应扩张趋势被遏制，作为区域商业中心，大规模商铺项目的价值性和重要性被凸显，业内分析，新政策将推动北京商业多中心格局的形成。 2、6月19日，北京市工商局叫停了“民宅商用”，目前北京商业地产开发总量较大，部分商业特别是社区商业出现空置现象。民宅禁商政策的出台，将使商业地产的有效需求加大，从而刺激商业地产的投资与购买。 3、七月，商务部等部门开始对广东、广西、福建、上海、江苏、浙江等部分地区的商业设施开发与运营情况进行调研。旨在配合房产新政的落实，避免由商业开发盲目性和重复性所带来的商业地产泡沫。尽管商业地产投资一直居高不下，但部分商业设施因为没有商业地产意识而导致招商困难，空置率高。 4、11月，北京市规划设计研究院院长施卫良在“2006城市商业流通京津国际论坛”上透露，为解决集中住宅区缺乏商业配套设施的状况，北京将规划60个区域商业中心。调整以前市级和区级的划分方式，转而按照其与城市的关系和服务对象来划分，分为广域、区域、社区三个层次对商业中心进行划分。在城市的东部和西部设立6个广域商业中心，60个区域商业中心。社区商业中心，则主要强调满足居民消费等基本需求。 5、11月，北京市商务局局长卢彦透露，在2008年前，北京将着力打造10个市级特色商业区和15个区域性特色商业街，以满足2008年来自世界各国及国内游客的购物需求。 6、9月，中国商业联合会发布了2006年2007年中国商业十大热点展望报告，报告认为，2008年前后我国商业地产开发将达到高峰，而超速发展、过度开发所导致的负面效应将成为商业领域的热点问题。 7、商务部历时三年编制的全国商业网点布局规划有望于今年出台，根据条例规定，今后城市商业网点不再以资金为基础，建造的地点也不再是开发商自己决定。建设3000平方米以上的商业地产设施项目，必须进行听证。投资商业地产将更加规范。 8、体验型商业的概念开始进入中国，体验式消费越来越被人们看重，越来越成为商业业态及营销手段的一种主流。 9、商业地产走出去，在当前各地商业地产开发普遍供大于求、空置率居高不下的情况下，开始带着项目走出去寻找商机。这种“走出去”的策略一度被视为京城商业地产试图打破“瓶颈”的新方向。如今，伴随着北京商业地产项目越来越多地“走出去”，一批异地商业地产项目也开始纷纷进京。10、大型企业纷纷战略性进入商业地产。内资、外资、开发商、运营商齐头并进，掀起了一波商业地产扩张的高潮。一贯采取扩张发展战略的企业大多保持了强劲的发展势头。一批在区域市场站稳脚跟的企业也开始迈出异地扩张的步伐，许多外资企业也纷纷加入到商业地产扩张的浪潮中。狭义上的商圈，是以商业企业为圆心，以覆盖区域的直线距离为半径画圆，所形成的区域地理范围。一般而言，商业网点的黄金商圈辐射半径在一公里左右，在这个区域里，顾客总数占整个客源的55-70%，大约60-70%的销售额是这部分顾客创造的。在北京，被公认的商圈屈指可数，像西单商圈、王府井商圈这些由传统商业中心结合自身特色渐渐演变的成熟商圈。一个商圈的发展和衰落同所处地的历史背景、人文环境不无关系。尽管每年都有多家零售业店在北京“遍地开花”，以他们为集聚地的商圈名称不断冒出，可多数不是昙花一现，就是尚未成形。就此而言，新商圈要整体策划专业营销。 如果说政府对同市场不同性质的新商圈进行合理规划是解决商圈方面的问题，那么，针对自发形成的新商圈，商圈内需要有责任感的领军企业利用民间商会或商圈自律委员会承担起商圈的整体策划、统一形象、协调合作、专业营销等一整套的商圈具体操作。先有政府或相关社区组织做好商圈再造或管理计划，之后再整合商圈内所有企业与品牌，以一致对外的形象来拓展品牌。与此同时，协调各家促销活动，集纳式做整体披露，并联合会展及相关商圈节庆活动，结合商家共享的积分消费卡，使整个商圈以一个一致的统一形象来赢得消费者。眼前看来，相当一部分商业地产开发商埋头苦做自己的项目，根本无暇顾及同一商圈内的其他商家，即使是与其他资源互补的商家，他也不想与之产生任何关系。但就新商圈整体繁荣而言，这一步要早走。开发商的目标是一致的，新商圈的繁荣能迅速提高商业项目的成活率，是加速新商圈繁荣的关键一步。 底商 近几年，随着北京市住宅租金不断下降，投资者纷纷将目光转向日趋火爆的底商投资上来，底商也同样受到了众多开发商的热捧。时至今日，大江南北、长城内外，凡是新开发建设的楼，只要位置还说的过去，就势必会有底商的存在。底商是指利用项目建筑本体的底层或低层作为商业用房，以满足自身或区域消费者的各种需求。底商的雏形是在上世纪90年代，居民把一层住宅改造成饭店或者社区便利店，由于离居民消费体较近，所以其租金相对较高，受到了商家的欢迎。后来开发商在建设开发项目时就有意识地将底层或低层规划成适合商家经营的场所，而且由于其本身的稀缺性，租金较高，销售价格也就水涨船高。在北京，原来商铺是以租为主，很少有开发商想到自己建商铺，而且大部分开发商在开发住宅项目时，往往忽略住宅楼的一层。其实一层作为住宅最不值钱，但作为商铺却最能赚钱，其利润空间远远超过住宅楼层。正是这种因素决定了商铺今年销售火爆的原因。北京市近期底商市场活跃，各大楼盘推出的底商一般多被一抢而空，分析其原因，可以从两方面进行阐述。从市场角度来说，第一，近一年北京的商业氛围活跃，人们对商业、服务业的需求更加广泛，各种新兴行业迅速发展。第二，北京大规模的旧城改造和拆迁使许多门面房消失，投资者急需找到新的经营场地。第三，由于大量新建小区的兴起，这些小区拥有强大的购买力和聚集人气的能力，而这也正是中小投资者最感兴趣的。从投资角度来说，一是投资住宅底商的风险小。楼盘入住后，面积只占社区很小部分比例的住宅底商，拥有稳定的客源，竞争也不十分激烈；二是住宅底商的投资回报高。一般来说，投资住宅的回报率为6-10%左右，而投资住宅底商的回报率则高达15-17%，投资购买商铺大约6至10年即可收回成本。所以这两个对投资底商利好的因素，使得北京市近期底商买卖租赁市场比较活跃，单从市场的投资回报上来看前景还是非常看好的。主题商业 每种商业都有一个主题，其演变至今已经历了三个阶段，从刚开始的低层次传统商铺到集购买、休闲、餐饮于一体的综合性购物广场，如今，我们正进入一个新的发展模式，以专业化和规模集约化为特色的主题商业时代。 如果把商业经营比作是一个大合唱，那么主题就是其中的指挥棒，是商业发展的指导和灵魂。当前，在激烈竞争的市场环境下，部分发展商已不再被动地迎合消费者的口味，而是努力引导市场，创造超越现有的生活需求，将自身对居住文化的理解和独特的审美品位融入房地产项目中，形成风格独特、个性鲜明的“明星项目”，有些甚至因其过于前卫的风格而被人归于“异类”。在引领消费者需求的同时，还要注重体现项目独特的功能需求，增加量身定做的空间和相应的设施，在开发理念和设计细节等各方面更深层次地体现“以人为本”的思想。从本质上来看，主题式专业市场与传统百货商场最大的不同，就在于它以专业经营为特色，小到儿童用品、女士服装，大到家具、汽车等，只突出一个主题，在这个主题下，商品价格、款式具备一定的梯度，可以满足不同消费者对同类商品不同层次的需求。可以说，主题商业是专业店的扩张。其实，主题商业的兴起，与传统商业的日渐势微有直接的关系。并且，商业地产供应量迅速增加，格局变化明显、区域性强，各商业项目更是注重特色包装，发展商感到竞争的压力，因此都把希望寄托在独具特色的商业经营上。主题策划先行是社区商业规划的最新趋势，也就是开发商的规划、设计、经营思路在商业开市前已明确，销售、招商等一系列工作以此为主线展开。在每一个主题商业街推出之前，都进行了深入的调查和研究，甚至在确定主题时有推倒重来的气魄，比如香港名店街就有过类似的经历。运用创新或独到的思想理念。主题策划要取得较好的策划效果，在创新的策划思想理念指导下是分不开的。房地产项目开发理念日新月异，各种新思想、新观念、新理念层出不穷，策划人要深刻领会这些理念的精髓，把握它们的实质，灵活地运用到策划实践中去。运用这些新理念的同时，还要进行筛选，把带有独到的思想理念运用好，引导主题策划的新潮流。要领先引导消费者的需求。主题策划不但要满足消费者的需求，而且还要引领消费者的需求。这是因为主题策划总是走在市场的最前面，发现市场的潜在需求，为项目开发成功做好思想准备。 商业主题应该在连贯的基础上不断推陈出新，创造商业消费的兴奋点，使顾客由企业的前景联想到企业产品，将商业主题转化为一种新的生活方式。这主要体现在两个层面，一个是产业结构的升级，另一个是居民消费观念和消费方式的改变，现代人已不再满足单纯的物质消费，人性化消费、个性消费、品牌消费、健康消费等各种新型的消费方式已越来越受到人们的青睐。商业地产一旦被赋予主题，无异于被赋予了灵魂。 商业街 吃麻辣小龙虾去簋街，买特色服装去秀水，买珍珠到红桥，喝啤酒去三里屯无论是无心插柳，或是有心栽树，都不难看出如今京城每一街、每一市都在对市场进行着越来越清晰的划分。这些特色商街的出现不仅使商业形成由单体向街区之间竞争的态势，而且还引领了京城的消费时尚。近两年，京城商业面积增加，不仅王府井、西单商业街由传统变现代、老街换新颜，而且新出现了餐饮、茶叶、服装、建材等特色街区。商业街的频频亮相反映出商品极大丰富和商业竞争的日趋白热。如今靠一两个商家带出一种时尚已不太可能，但特色街区内商家互补、错位经营，却比较容易形成潮流。簋街上百余家餐馆带火了麻辣烫和小龙虾，京城著名的茶叶街去年10亿元的销售额占全国茶叶销售的十分之一。在这些商街上听不到商家之间“你踩我，我贬你”的话，相反商户们倒是真心实意地把自己的命运和整条街的命运联系在一起。比如餐饮街上的服务哪家商户也不怠慢，因为都知道人家不说他家的餐馆好不好