浅谈小区车位所有权的归属

法学本科毕业论文浅谈论文题目居住区停车所有权的归属学生名字暴雨学号113001263257指导教师孙亚娜年级11追法分校/大学涿州电大提交日期摘褥子住宅小区的停车空间问题是当前我国房地产管理中最具争议的问题之一，“停车空间纠纷”在房地产开发商和住宅所有者和房地产管理公司之间日益激烈，由于现行法律规范的缺乏和不明确，地方法院的判决也出现了分歧。随着住宅商品化的进一步深入，“车位之争”将导致更大范围的矛盾，住宅用地停车空间的所有权是各种纠纷和矛盾的核心。住宅区停车空间的所有权不明确将导致房地产开发商和房地产商的法律利益不确定，严重损害当事人的合法权益，阻碍房地产市场的健康发展，给社会经济生活和公共管理带来很多难题。因此，当务之急是制定正确的法制，明确规定这个问题。本文试图将我国当前的学说与国外的一些理论和实践联系起来，根据居住区的停车空间分析和讨论其所有权归属问题。关键词：开发者所有权、车库所有权、利润一、停车格形式1二、中国停车位所有权现状3(a)合同承诺3(b)费用分摊3(c)国家所有4(d)注册4三、外国停车位所有权现状5(a)日本5(b)德国5(c)法国6(d)美国6四、完善停车位所有权立法6(a)住宅区地面停车区6(b)住宅区地下停车格7(c)建筑物第一层架空停车位8(d)建筑物屋顶平台停车位8参考资料：10浅谈住宅小区停车所有权的所有权在分析小区停车位(库)的所有权之前，有必要先引入建筑物的所有权划分概念。建筑物所有权划分是指“根据使用功能，将一个建筑物分为单独所有者单独使用的垄断部分和多个所有者共同使用的共同部分时，每个个人享有的对垄断部分的独占权利和对共同部分的共同所有权的结合”(见王利明书论物权法中的车库的归属及相关法律问题)，建筑物所有权由垄断权和总权利组成，该权利的对象是垄断部分和共有部分(王历书：民法物一权(第一卷)，中国)专有部分主要是具有独立建筑构造和独立使用功能的部分，这些功能根据建筑的结构和功能进行分割。公共部分表示建筑中不能独立使用的部分，例如建筑的共享部分和管件设施。物权法第76条有这样的规定。“建筑部门内的绿地、道路和财产管理用住房属于除城市建设以外的所有者。俱乐部会所车库的所有权，按照约定，按照约定，由于约定或约定不明确，建设单位除可以证明所有权外，由业主共享。”其中，建筑物的所有权，尽管有关建筑物管理用房、俱乐部、车库、绿地所有权的规定，但规定：“如约定，未达成协议，除了开发商可以证明所有权外，建筑物所有权人共享。”特别是有争议的小区的停车空间所有权按照物权法规定，以“建设地区内停车空间计划、车库归属、当事人租赁、销售、赠与等方式达成协议。业主共用的道路占用或其他场地用于停车的停车位由业主共用。“。物权法旨在制定相关规定，但这些问题在现实生活中仍然比较复杂，大楼区分所有权归属规则是实践应用中的难点。一、停车格形式目前，从我国现有的小区来看，停车空间的形式大体上有三种。:的第一种形式在小区建立的专用停车设备，彼此之间用墙面隔开，周围范围明确，有独立的出入口，成为与住宅分开的单独特别制。所有权可以登记，所有者只有购买或租用停车位后才能拥有所有权或使用权。如果没有特别安排，所有权归停车设施建设商所有。对于这种停车位，我们称之为商店，开发商通常以捆绑销售或单独销售的方式销售这种停车位。也就是说，特定的停车位将与特定的住宅单位相关联，业主或开发商将住宅单位和地下停车位分别作为单独的销售指标进行销售。两种销售方式的区别在于，在：捆销售中，将停车位作为特定单元的附件销售，而在单独销售中，将停车位作为单独的标的物销售。这两种停车位类型的共同点是，支付该价格的小区所有者拥有。第二种形式：是小区房地产公司在小区的空地上划了专用停车位。这种停车位开发企业不特别销售，多采用销售分担方式。开发商对此的投资非常有限，为了出售，包括在摊位面积内，开发商出售住宅后，该地区内的土地使用权归全体所有者所有，因此土地使用权的停车空间可以由全体所有者享受。在现实生活中，一般停车者向房地产公司缴纳使用费，房地产公司将该使用费作为房地产管理费的一部分，用于全体业主的利益。第三种形式：是住宅区各建筑物下一层或地下一层建立的停车位。在这种情况下，开发人员采取的销售方式有：配额销售、捆绑销售或个别销售方式三种。销售分配是开发商不为每个单位提供一个位置的话，向全体业主销售停车位，各业主按自己住宅所有部分的建筑面积分摊购买停车位的费用。在实际生活中，可以通过两种方法来判断分配情况：一种是住宅买卖合同中规定小区车库属于共有地范围，否则将另行销售。另一种方法是将小区车库费计算为对住宅价格的分担销售，明确表明住宅价格不包括住宅车库费用作为单独销售。在销售分担方式上，根据房主是否分担了建筑费用来判断，如果全体业主分担了该费用，那么停车位将由全体业主共享，否则将由开发商所有。相对来说，捆绑销售或个别销售方式、所有权的所有权比较明确。在实际生活中，开发商是否分担建设费用销售，因为在我国现阶段，住宅区的停车空间不能满足该地区所有所有者的要求，部分开发商还会将这种类型的停车空间出售给业主以外的人，引起纠纷。目前，北京市商品房预售合同和物业服务合同(示范文本)对该问题有相应的条款。该文件规定，事先就停车费用达成协议，购房者在签订购房合同时，决定是否购买或租赁停车空间，对停车空间的价格和开发企业、房地产公司签订合同。车库、停车位利益纠纷的核心是明确停车位、车库所有权问题。所有权决定后，使用权、收益权、处分权都将解决。建国后，我国废除了国民党统治时期的“议事法通”，同时废除了民国时期的六法全书和民法，结果我国还没有颁布自己的民法，中国传统社会忽视了公民私有财产的保护，公民私有财产的决定和权利界限总是不确定，不利于财产的保护和利用。对住宅区的停车位(库)所有权有多种一般理解。二、中国停车位所有权现状(a)合同承诺对车库的归属应通过承诺来决定。这种观点的本质意义是，合同双方都以平等的资格，公正合理的方式自行协商车库的归属。物权法规定：“在建筑区域内，将用于汽车停车的停车位，通过车库的归属、销售、租赁或赠与签订合同”。所有人共用的道路，或其他场地用来停车的停车位，由全体所有人共用。“。根据物权法规定，现在我国对停车库所有权的所有权也是在此确定的。但是在当前卖方市场条件下，房地产商相信强有力的地位，很可能制定霸王条款，也很少会主动要求他们在合同时与业主协商。这对许多所有者会很不利，这不会符合这个观点的意图。这种观点只有在商品房市场的发展逐渐转变为买方市场时才有可能。(b)费用分摊也就是说，如果房地产开发商在购买其住宅时分担车库的建设费用，那么车库的所有权将由业主共享，否则将由开发商所有。目前房地产价格不是由费用而是由需求决定的，只有开发商知道是否将车库建设费用分摊到住宅售价，业主几乎没有批准开发商开发费用或批准开发商费用的权限。由于费用是企业的核心商业秘密，因此确定车库所有权也很困难。(c)国家所有的话这种观点认为，地下车库属于地下民防工程，应根据人民防空法相关规定推定为国家所有(见王利明论物权法中车库的归属及相关法律问题)。北京市住房土地管理局、北京市人民防空办公室1998年公布的关于加强居住小区内人防工程使用管理的补充通知第2条指出，“民防国有资产是国防资产的组成部分，不为未开发的用途缴纳财产管理费”。开发用民防工程由使用人缴纳财产管理费。使用人应负担财产人应缴纳的财产管理费，并在民防项目使用合同及财产管理委托合同中注明。“随着城市商业住宅的发展，中国的人防工程建设迅速发展，人防工程投资建设主体已经作为国家单一投资建设主体发展为多投资建设主体。在这种情况下，地下民防要塞归国家所有的原因有三个。第一，人民防空法没有明确表示所有地下民防要塞都属于国家所有。人民防空法第5条规定，“国家鼓励和支持企业事业单位组织、社会团体、个人，以多种方式投资建设人民防空公共事业”。人民防空公司通常由投资者管理，收益由投资者负责。”这里只规定了投资者使用管理，收益是投资者的份额，没有定义民防要塞的所有权问题。另一方面，在没有规定所有权归属关系的情况下，应将投资者视为所有者，相反，在所有权没有明确规定的情况下，不应视为国家所有。第二，在市场经济条件下，规定所有权的最基本原则仍然是投资者拥有所有权。对于商品房小区的地下民防防御工事，国家没有投资，没有主张法律所有权的根据。第三，如果地下民防防御工事属于国家所有，则政府有管理和维持的义务。但是实际上，小区地下民防防御工事的管理费用往往不是国家负担的，而是开发商或所有者负担的。开发商或所有者负担不是所有的管理费也是不合理的。(d)注册对车辆位置(库)房间的所有拘捕令登记是对谁、谁将拥有的看法。根据物权法的公示函原则，登记的停车位(库)必须归登记财产人所有。但是，在我国既没有进行小区所有权登记，也没有进行登记的车库遍布我国住宅小区的情况下，通过这种方式确定汽车(位置)仓库的所有权似乎也很困难，现实性也很低。在公共区域，停车位的所有权直接关系到所有者和全体社区居民的即时利益。因此，国家或地区的立法中，对这个问题规定，有关我国物权法的法律必须吸收和参考。三、国外停车位所有权的现状(a)日本在日本，所有建筑物附属的停车场分为：类，分类为外部停车场，通常在建筑物基地划上明确的界线形成。另一个停车场是指所有建筑物之间建立的停车场，通常位于区分所有建筑物的地下或1，2层，但也在屋顶平台上。日本对私营副总经理的司法实践和立法应将此视为共享，设定对特定所有权人或所有者以外的其他人的使用权，并公布相应的专有权。但是对住宅内停车场的产权所有问题没有太明确的规定。日本地方法院和最高法院对地下停车空间是法定共享还是排他，众说纷纭。日本学界有争议，法院判例也没有区别。日本最高法院在56年6月18日的判决中表明了支持部分垄断观点的立场，使日本在司法实践中占据绝对支配地位。日本学术界认为，由于建筑物一层或地下部分的容积率没有强加于建筑物的整个区域，最高法院判定地下停车场为垄断部分的原因不合适，因此最好采用共享部分的垄断使用权处理。(b)德国1973年7月30日，德国修订的住宅所有权法第3条第2款表示：“以持续性边界标明范围的停车场被视为独立的房间”，可以在地面和地下停车场设置“垄断所有权”，可以单独负担和设置。见陈华斌：现代建筑物区分所有权制度研容，法律出版社1995年版，169页。)因此，作为德国车库中的独立项目，所有权作为实物，开发者可以自由出售给区域内的所有者，而不是全部所有者。开发商和小区居民中有保护不需要车库的所有者利益的优点，因此不需要支付这个车库的分担费。要明确，小区停车位由全体业主共享，拥有停车位专用使用权的业主也可以在相关地区业主之间自由转让使用权。(c)法国在法国，对新公寓建筑商来说，在建筑基地内以1户1空间为标准设计停车场的法律义务是：学界和司法惯例是，要分别购买区分所有建筑物的居住区和停车区的房地产，即停车区。可以区分不是所有建筑物居民的人，也可以购买基地内的停车位。(d)美国美国法律根据两个最基本的原则对区域内车库进行制度设计。一是不允许任何不是区域所有者的人拥有该区域内车库的所有权，另一是不允许将区域内车库作为独立的垄断部分单独买卖。可以看出，美国法律的规则设计与德国法、法国法不同。第一，美国法律明确规定，区域所有者以外的人不能拥有区域内车库的所有权，区域所有者以外的人垄断区域内车库的所有权，避免向所有者收取高额的垄断资金。第二，禁止单独买卖小区车库，有效地避免将车库所有权转让给主人以外的其他人。当然，美国也有可以独立买卖、租赁或担保的车库，但如果超出住宅小区的范围，单独建设、开发和运营，本身就有区分所有性质的专用车库。四、完善停车位所有权立法(a)住宅区地面停车区地面停