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文档简介

三、房地产营销微观环境1 .企业是比较完善的体系，营销部门是该体系的重要组成部分。 那个面临着企业的很多其他职能部门。 例如，高级管理者(董事会)、会计部、人事部、工程部、材料部等部门。 2、供方为房地产企业和竞争对手提供开发经营所需的各种资源的企业、组织和个人。 1、(1)开发者主要供应商土地所有者或当前占有者建筑承包商金融机构的建筑材料和设备供应商专业顾问，2、(2)房地产经营者主要供应商：开发者金融机构的各种投资者房地产管理公司，3，3 .市场营销中介是为房地产企业营销活动提供各种服务的企业的总称，房地产企业向最终购买者销售产品中间商营销服务机构的财务中介，4，4 .消费者是房地产和其他服务的购买者，是房地产企业的服务对象。 消费者可以是个人，家庭，组织机构。 可以将房地产市场细分为五个子市场：消费者市场产业市场的中间商市场政府和非营利市场国际市场，5，5 .竞争对手在商品经济条件下房地产企业在目标市场开展营销活动时，不可避免会遇到竞争对手的挑战。 房地产企业竞争对手主要有四种类型：希望竞争对手一般竞争对手产品形式竞争对手品牌竞争对手，6，6 .一般公众是房地产企业实现经营目标具有实际或潜在影响力的群体。 以前介绍的竞争对手、供应商、中间商等都属于公众范围。 房地产企业面临的公众包括金融界新闻界政府机构和垄断机构社会团体地方公众一般公众内部公众、7、4、市场环境分析内容、顾客需求、企业自身条件、竞争状况、政府政策、供给状况、市场环境分析内容、8、5、 营销环境分析方法1 .项目SWOT分析方法的概念SWOT是优势、劣势、机会和威胁的总称。ST、OT、SO、WT、s (优势)、w (劣势)、o (机会)、t (威胁)、9、(1)内部环境分析(优势和劣势)的优势是企业对竞争对手所具有的技术能力、资源和其他特殊优势， 有利于企业加强自身市场竞争力的劣势是严重影响企业经营效率的技术能力、资源、设施、管理能力和营销水平等限制因素，企业需要在相应的领域进行变革。 10、(2)外部环境分析(机会和威胁)机会是指企业所处环境的有利形势，企业必须充分利用的本质是市场存在“不满足的需求”。 威胁是企业所处环境的不利因素，这些因素是企业发展的制约和障碍，企业必须努力将负面影响降到最低。 11，2 .构造项目SWOT分析矩阵，12，制定市场对策的基本思路是发挥优势要素，克服弱点要素，利用机会要素，解决威胁要素，思考过去，立足于现在，着眼于未来。 具体的做法是(1)WT对策(最小和最小对策)。 如果企业处于最不利的地方，只能采用“短期回避”战略，寻找环境中的其他机会。 (2)WO对策(最小和最大对策)。 如果企业自身为利用这一机会而缺乏内部实力，企业将面临“避免短路”和“补充短路”的战略选择。3 .行动对策、13、(3)ST对策(最大和最小对策)。 企业虽有优势，但在外部环境不利的情况下，企业应该避开这种威胁，寻找外部环境的有利
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