关于处理农村房屋析产不同情形的方式

农村房屋析产纠纷司法实践中，引起农村房屋析产纠纷的主要事由有因离异、继承而要求分家析产，要求分割的房屋既有客观存在的现有农房，也有被拆迁后安置的非农房，有些还会出现无权分安置房但对安置前的农房有权利份额的情形。从实体处理方面，可分以下情况： （一）离异或丧偶的儿媳或女婿要求分割现有农村房屋的问题 1、儿媳或女婿婚嫁以前，原配偶居住的房屋由其父母修建，且另有兄妹，享有宅基地使用权的人口为以前家庭人口，新入户的儿媳或女婿婚嫁，政府没有另划拨宅基地，丧偶的儿媳或女婿是否有权分割房屋？ 中国法律知识网认为，依我国宪法规定，农村宅基地是集体所有，家民只享有使用权，不享所有权。在人口变动中，每增加一名农民，政府应当按标准无偿划拨宅基地归农民使用，换言之，只要是户口注册的农民，必然享有宅基地的使用权。新入户的儿媳或女婿，在入户之前，原户籍地所在地的农村宅基地使用权并未丧失。当其婚嫁后，原宅基地应当收回，由婚嫁所在地的乡政府另行划拨。上述情形说明婚姻所在地的政府未划拨。既然无宅基地使用权，当然对地面建筑物也不能分割。由于系丧偶儿媳或女婿，对于配偶的财产有继承权，因此在此种情形下，如果配偶对房屋有权利份额，儿媳或女婿可以按继承份额获得相应的房屋份额，但由于分割房屋的前提必须是有宅基地使用权，而前述儿媳或女婿又无宅基地使用权，配偶的宅基地使用权又不能继承，因此儿媳、女婿无权分割房屋，但有权继承配偶享有的房屋的物质权利，即地上建筑物的物质价值。 2、儿媳或女婿入户后，配偶的兄妹也另婚嫁成家分户，但原有宅基地使用证上载明的家庭人口总量不变，即儿媳或女婿填补了兄妹的份额，而房屋没有增加或减少，丧偶的儿媳或女婿是否有权分割房屋？ 中国法律知识网认为，农村宅基地的划拨或收回是根据农民的生死和户籍变动而定。婚嫁后的宅基地应视婚嫁人户口迁移情况而定。出现上述情形，配偶的兄妹婚嫁后如果户口所在地发生变化，宅基地也相应变化，同时新入户的儿媳或女婿的宅基地也随其户口变化而定。根据户口管理的规定，兄妹婚嫁后，其宅基地应被收回，新入户儿媳、女婿应予划拨，如果二者进出的人口总量不变，由儿媳女婿填补兄妹份额有利于土地管理和生产、生活。但农村宅基地使用证上的人口情况应作相应改变。因此上述情形实质上说明儿媳或女婿享有了宅基地使用权，当然有权分割房屋。但因房屋非己所有，应作补偿，同时也有权继承配偶对房屋所有权的份额。 3、在第1种的情形下，入户后的儿媳或女婿虽然没有新增宅基地，但对原有房屋进行了改建或重建。儿媳、女婿出工出力出钱，甚至是与配偶完全以夫妻共同财产进行改建或重建，丧偶后是否有权分割房屋？ 中国法律知识网认为，由于儿媳或女婿没有宅基地使用权，应无权分割房屋。但在房屋的改建或重建上作出了贡献，特别是夫妻重建的房屋系夫妻共同财产，对地上的这部分财产，儿媳或女婿享有部份或全部权利，因此即使无权分割房屋，但有权要求获得房屋的财产价值，由使用该房且又有宅基地使用权的其他家庭成员进行补偿。如果儿媳或女婿的原有宅基地已收回，还有权要求现户口所在地政府另行按标准划拨，使居住权利得到救济。 4、在同时具备2、3的情形下，丧偶的儿媳或女婿是否有权分割房屋？ 中国法律知识网认为，既然家庭人口总量不变，入户的儿媳、女婿实质上享有了宅基地使用权。如果丧偶后要求分割房屋，按房地不可分原则应当允许。如果地面房屋的修建没有儿媳或女婿的贡献，应当全额补偿原房屋所有人；如果对房屋进行了改建或重建，视儿媳或女婿出工出力出钱的实际情况，有权部份或全额分割房屋。 离异的儿媳或女婿申请分家析产的原则与丧偶情形一致，只是享有对房屋部份的继承权。 （二）分割拆迁安置房的问题 拆迁安置目前并无法律依据，主要是地方政府的行政法规和政策文件。拆迁安置的标准有本地特点，如成都市征地补偿安置办法规定的拆迁事实依据就是根据农村宅基地使用证上载明的家庭人口、房屋面积进行安置，不够政策标准的，由拆迁户自行选择补钱补足或放弃；超过部份由政府货币补偿。实践中，如果宅基地使用证上的人员要求分割拆迁后安置的房屋应当如何处理？ 1、房屋拆迁安置前，未分家析产，安置后变为城市房屋并领取了产权证，而证书上产权人只有一人，其他人能否分割现有房屋？ 中国法律知识网认为，对此类情形首先应确认原农村房屋宅基地使用证上载明的家庭成员有哪些人，只有这些人才有权被安置。如果无宅基地使用权，即不可能作为安置对象。如果既有宅基地使用权，又对农村房屋有所有权，当然对安置房屋份额享有完全的权利，即使产权明确为一人，其仍有权分割。根据房屋实际状态的可分性与否，要么相应变更产权登记，要么产权人支付份额对价。如果有宅基地使用权，但无房屋所有权，按房地不可分原则，在补偿了宅基地上建筑物的价值后，也可分割该部份农村房屋。相应拆迁安置后也对安置房有权利份额，处理结果同上。如果作为家庭成员但未在使用证上载明，说明该成员没有宅基地使用权，依安置政策不能成为安置对象，当然也无权分割安置房。但如果对农村房屋有所有权，有权要求其他人员按农村房屋价值补偿。在以何种房屋标准补偿权利人的份额上，有人认为房屋价值的补偿应以现安置房价值为标准，中国法律知识网认为不妥，因为现有安置房作为非农房，其价值是以市场价值来衡量，含有国有土地使用权如所处地段的价值成份，而农村房屋的价值并无宅基地的因素，纯为房屋的本身价值，因此权利人也只能获得该物理价值的份额补偿。 2、非安置对象对农村房屋有继承权，遗产分割前农村房屋被拆迁，是否有权分割安置房？如李母为农村宅基地使用证上的户主，与李父共同修建房屋。李甲、李乙分别是大儿、二儿。李甲后因招工农转非，使用证上的家庭成员为三人李母、李父、李乙。2000年李母去世，2001年李乙结婚娶张女。后农村房屋按三人被拆迁安置，现李甲认为李母对农村房屋有50%的所有权份额作为遗产，其有权继承相应份额。因该房屋拆迁后继承份额已转移到安置房，故要求分割安置房。中国法律知识网认为，首先李甲作为非农业人口，不是拆迁安置对象，不享有分割安置房的资格。因为安置房的权利来源是基于农村人口对宅基地使用权和房屋所有权的双重权利演变而来，二者缺一不可。现安置房依三人安置，是因为张女填补了李母去世后应收而未收的宅基地使用权份额，如果无张女，只能按二人安置，原李母拥有的宅基地上的房屋作价补偿。如果政府事实上在无张女的情况下按三人安置，政府有权要求被安置人按超过标准的面积以市场价退补，同时再按规定补偿李母拥有宅基地范围内的地上房屋价值。但无论如何，李母留下的遗产只是房屋的财产价值，而不包括宅基地。李甲有权分割的是李母之房屋价值而非安置房。 （三）自愿减少分割房屋的权利份额引发的宅基地使用权问题 有权足额分割房屋的原告自愿放弃部份房屋，法院判决支持其诉请后是否意味着改变了其应享有的宅基地使用权面积？如离异女沈某诉其肖父、前夫肖男分割房产一案。婚前肖家户口四人，肖父、肖母、肖男、肖妹，房屋面积110平方米，后肖母去世，肖妹出嫁，沈某入户并添一子，婚后增加房屋40平方米。后沈某与肖男离婚并抚养儿子。依政策沈女一人就享有40平方米的宅基地使用权，对40平方米房屋，沈母子享有20平方米（子的份额由父母共同支付对价补偿）。现分割房屋，沈某有权依享有的宅基地使用面积在对价补偿超出部份房屋价值后取得起码40平方米的房屋的所有权，但沈某不愿补偿超出部份的价值并自愿放弃一部份权利，只请求法院分割给她母子20平方米的房屋。法院尊重其处分权，判决支持了沈某的诉请。根据房地不可分原则，也意味着沈母子只享有该房屋范围下同面积的宅基地使用面积。该面积远远不够政策的40平方米。沈女如果要求政府增拨宅基地使用面积，政府是否应支持？中国法律知识网认为，虽然房地不可分，但两种权利是分离的，沈女有权增加宅基地面积。同时政府应当收回肖父、肖男因沈女放弃现时获得的超出应有标准的宅基地面积。该范围上的建筑应视为无宅基地使用权的非法建筑。农民住宅析产纠纷中的“房随地走”原则房屋作为土地上的附着物，与土地在物理上不可分离，土地权利与房屋权利的关系如何，势必影响到权利变动时权利人利益的分配。我国法律承认建筑物所有权与土地所有权相分离之原则，但在管理制度上，实行的是房地不可分的一体化原则，即两个权利，即房屋所有权与土地使用权，必须归属于同一主体。如法律规定土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；房地产转让、抵押时，房屋所有权与该房屋占有范围内的土地使用权同时转让，即“房地一体、地随房走、房随地走”。但在土地管理上，我国分为城镇土地和农村土地两条管理体系，这导致以上原则只适用国有土地及其附着房屋，而农村集体土地及其附着房屋，具体地说，宅基地及其上的农民住房，则只能适用“房地一体、房随地走”的原则。因此，农村房产产权变动时，权利人的利益分配与城镇房地产有所不同。一、农民住宅析产纠纷中“房随地走”原则的内涵农民住宅在所有农村房地产中所占份额占绝大多数，且权利主体涉及面广，就产权所产生的纠纷众多。同城镇房地产一样，农民住宅也涉及两项权利，其一是集体土地上的宅基地使用权，其二是对房产本身的所有权。但在涉及房产权利因转让、抵押、继承析产、遗赠而发生变动时，二者就会表现出不同。国有土地上的房产的受让人可以获得该房产的实物，按照房地一体的原则，也同时获得该房产所在土地的使用权，即使该土地属于划拨土地，房产的受让人也可以在缴纳了土地出让金后获得土地使用权，而不影响其得到房产的实物。而在农民住宅因转让、抵押、继承、遗赠而产权发生变动时，受让人或权利人却不一定获得该房产的实物，即，有的受让人（权利人）可以获得实物，而有的受让人（权利人）则只能获得房产价值形式的补偿。能否有权取得房产的实物，取决于该受让人能否享有该房产赖以存在的宅基地使用权，没有宅基地使用权，房产权利就成为空中楼阁，根据房地一体原则，也就无法获得该房产的所有权。而能否取得宅基地使用权，取决于该权利人是否是该集体组织的成员，即由其户籍而定，而不能通过市场交易获得。农村宅基地的划拨或收回是根据农民的生死和户籍变动而定。宅基地使用权的取得和丧失不是通过市场交易，而是由村集体分配，适用属人原则。只有本集体经济组织的成员才能在本组织通过分配取得宅基地，村民死亡或户籍迁出本集体组织，即丧失了本集体组织成员的身份，宅基地应当依法收回。按照法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。按照我国担保法物权法的有关规定，宅基地使用权不得抵押。由此可见，宅基地属于农民集体所有，农民有权使用集体土地建房，但个人只享有土地的使用权，且宅基地使用权不得转让、抵押，个人无权处分。宅基地属于农民集体所有，农村居民只享有使用权，无权处分。但房屋不同，法律承认房屋私有。房屋属于公民个人的私有财产，公民对其房产有完整的所有权，有权占有、使用、收以进行转让、抵押、互易、继承、赠与，而使权利主体发生变化。益、处分，而不受干涉。无论是城镇房产还是农村房产，所有权人对其房产都有处分权，都可农村房产产权变动中“房随地走”原则的实质在于，因宅基地使用权的属人性质，不能通过市场交易获得，从而导致农民住房因转让、抵押、继承、遗赠而析产时，受让人能否取得房产的实物，取决于该受让人是否能取得该房产的宅基地使用权，否则，只能获得该房产价值形式的补偿。即，房产权利的获得取决于宅基地使用权的有无，而宅基地使用权的获得却不能取决于房产权利。由于农民房屋物权结构的特殊性，导致在处理农村房产纠纷中，房产权利的分配和处理原则与处理城镇房地产有所不同，受让人能否取得房产所有权，取决于其是否享有或能够享有该集体的宅基地使用权，而是否能够享有房产的宅基地使用权，却不能取决于对房产享有某种权利，即，只能“房随地走”，而不能“地随房走”。权利人有权获得房屋的所有权，还是仅能获得房屋的实务价值，由其是否拥有该房屋所属的宅基地使用权而定。二、“房随地走”原则在房屋析产中的运用农村宅基地属于集体所有，农村居民只享有使用权，不享所有权。在人口变动中，每增加一名农民，当按标准无偿划拨宅基地归农民使用，只要是户口在本村注册的农民，必然享有宅基地的使用权，若户籍不在本村注册的，其无权在本村申请宅基地，同时意味着其可以在其户籍所在地取得宅基地，建造房屋。户籍不在本村注册的，还包括非农业户口的居民，其无权在农村取得宅基地使用权。农村房屋析产纠纷的事由主要是因离异、继承而要求分家析产，从而要求分割房屋。若权利人对房产享有权利份额，则应当按照婚姻法或继承法的规定予以分割，权利人应根据其对房产的权利份额获得房产上的权利，但权利的实现方式，按照“房随地走”原则，基于权利人的户籍状况及其变动而有所不同。（一）关于夫妻共有财产分割 按照我国婚姻法的相关规定，夫妻离异时，应当对夫妻共同财产依法分割。农村也不例外，如果没有相反约定，夫妻双方共同建造的房屋，或共同接受赠予的房屋，属于夫妻共同财产，夫妻离婚时，应当对此予以分割。如果双方户籍都在本村，则双方都可以取得宅基地使用权，任何一方都可以取得房屋的所有权和使用权，而另一方可以由取得房屋的一方按照应得的房屋价值份额进行货币或其他实物补偿。双方也可以就房屋的实物进行分割，分割后的房屋各自所有、各自居住，这也可以防止任何一方另行申请宅基地建造房屋可能遇到的资金上的困难。如果夫妻一方户籍不在本村，或离婚后户籍迁出本村，则意味着，其在户籍地有权申请宅基地，而在本村无宅基地权。这种情况下，房屋作为夫妻共同财产进行分割时，只能由有宅基地使用