律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务操作指引

中国全国律师协会律师为买方提供商品房买卖合同的法律服务运营指导列表总则第一部分律师为买方提供商品房买卖合同非送法律服务的运营指导第一章商品房买卖合同签订前的法律服务第一节商品房买卖合同订立前的审计调查第二节商品房销售广告-提案和提案邀请第三节商品房销售合同索赔和存款第二章商品房买卖合同的签订、设立、生效、登记和记录第一节关于商品房基本情况的合同商品房面积和价格的第二节合同第三节业主对建筑物的合同所有权相关协议第四节质量标准和维护的合同第5节精密装饰标准和样板房合同第六节付款方法和付款期限的合同第七节设计更改和计划更改的合同商品房交付条件、交付程序和所有权登记第8节合同第9节合同约定违反合同第10节关于解决争端的合同第十一节商品房买卖合同的建立、生效、登记和记录第三章商品房买卖合同的无效第四章商品房买卖合同的履行、变更、转让、终止、终止第一节商品房买卖合同的履行第二节商品房买卖合同变更第三节商品房买卖合同转让第四节商品房买卖合同解除第5节解除商品房买卖合同第五章律师在提供法律服务时有所不同。第六章商品房销售合同的抵押第七章商品房交付时间、转移(交付程序)和初始登记第一节商品房交付时间第二节商品房转让(交付程序)第三节房屋所有权证书(小产权证书)的处理和取得第四节取得实际权利的风险(商店、住房和建设项目优先补偿)第八章诉讼、仲裁前仲裁第九章律师向买方提供非诉讼法律服务时的风险防范及相关内容第一节律师与委托人签订委托合同及相关内容，并履行第二节律师为委托人提供法律服务时的操作程序第三节律师为买方提供法律服务的基本模式和内容第四节律师执业风险提示第二部分律师为买方提供商品房买卖合同诉讼法律服务的运营指导第一章诉讼和仲裁的一般规定第一节诉讼第二节仲裁第二章商品房买卖合同纠纷类型第一节商品房买卖合同订立前的纠纷与处理第二节商品房销售合同的订立和设立争议及处理第三节商品房买卖合同效力的争议与处理第四节商品房买卖合同的履行、变更、转让、终止、终止争议和处理第五节商品房交付和买方房屋所有权令(小产权证)的争议和处理第六节商品房其他类型的争议和处理第七节商品房买卖合同中的抵押纠纷及其处理第三章律师为商品房买卖合同诉讼法律服务提供实际风险提示和相关内容第一节诉讼委托合同的订立第二节律师执业风险提示附则总则第1条制定目的进一步维护商品房买卖合同法服务委托人的合法权益，提高处理商品房买卖合同法服务的律师的质量和水平，指导处理商品房买卖合同有关非诉讼及诉讼法服务的国家律师，在中国全国律师协会民事事业事务委员会、买方为买方综合有关商品房买卖合同的法律服务经验的基础上制定本经营方针。第2条适用范围本经营准则适用于律师在中华人民共和国境内从事商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务。根据本经营方针，商品房买卖合同是房地产开发企业尚未完工或向社会出售和转让竣工住宅的合同，由买方支付价格的合同。商品房在我国有着独特的意义，是指房地产开发企业为了获得商业利润而开发和建设，不向特定社会公开的住宅、共有地改造出售给个人的住宅(即住宅改造)和负担得起的住宅(包括住宅建设住宅和资金筹集共同建设住宅)。本操作指南已获得房屋所有权证和国有土地使用权证，不包括在住房二级市场交易的所有类型的住房(包括个人住房自建、公共住房购买、经济适用住房、英才住房、单位拥有住房和商业住房购买)的再转让。对这种住宅交易行为，另有操作指南。本运用指南适用于律师为买方提供商品房买卖合同的法律服务。第3条法律依据与此操作准则相关的主要法律依据如下：法律类别：中华人民共和国民法通则(以下简称民法通则)、中华人民共和国合同法(以下简称合同法)、中华人民共和国物权法(以下简称物权法)、中华人民共和国城市房地产管理法(以下简称城市房地产管理法)、中华人民共和国土地管理法部门规定：建设部土地管理法，中华人民共和国城乡规划法，城乡规划法，城市房地产开发经营管理条例，城市房地产抵押管理办法等；司法解释类：城市商品房预售管理办法(以下为商品房销售管理办法)等。律师在提供商品房买卖合同的法律服务时，要注意，各级地方自治团体对本地区的商品房交易制定了不同的政策和规定，政府对商品房交易的调整和控制具有明显的地理特点，其调整和控制在各个时期都可以改变。律师在提供商品房买卖合同法服务时，应详细了解该地区商品房交易相关政府部门的现行政策和规定，包括土地、计划、城市建设、房地产、税务、水电供应等。第四条律师为买方提供商品房买卖合同法律服务的基本原则4.1忠诚和信用原则。律师为买方提供商品房买卖合同的法律服务时，以维护受托人的合法权益为目的，在处理委托业务的过程中，不得受到任何单位及其他组织或个人的非法干涉。4.2专业知识原则。律师应当为买方提供商品房买卖合同的法律服务，熟悉和掌握法律知识，掌握商品房买卖相关专业知识，提高运营能力和水平，以扎实的专业知识和技术为委托人提供优质的法律服务。4.3勤奋尽职原则。为买方提供商品房买卖合同法律服务的律师，应当勤奋、敬业、尽职，对相关法律事实尽职尽责，告知委托人各种法律风险，在委托人约定的期限内完成各种具体的法律服务。第五条律师为买方提供商品房买卖合同法律服务的基本要求5.1律师向买方提供商品房买卖合同的法律服务时，应验证委托人的主体资格，充分理解汇款事项的具体情况，然后与委托人制作谈话笔录，告知法律风险，分析法律结果。5.2律师受当事人委托，与委托人签订规范委托合同，根据委托合同约定的具体服务内容和要求，在委托权限内履行职务，不得损害委托人的合法权益。5.3律师为了向买方提供商品房买卖合同法服务，应严格遵守国家发展改革委员会、法务部房屋登记办法及法务部最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定，向委托人收取合理的律师服务费、代理费及其他相关费用。5.4律师应严格执行中华国律师协会授予的司法解释，律师服务收费管理办法，防止利益冲突，维护当事人的商业秘密和个人隐私(根据有关规定，案件及秘密或解密应通知主管司法行政机关除外)。5.5律师应向买方提供商品房买卖合同的法律服务，指导委托人以合法方式保护自己的合法权益，如果委托人的权利和第三方的利益发生严重冲突，律师应以构建和谐社会为宗旨防止矛盾恶化，促进矛盾解决，引导各方以合法方式解决矛盾。第6条宣言本操作说明在提供商品房买卖合同的非索送及诉讼法律服务过程中，仅供律师参考。本操作指南中描述的内容不是必需的，也不能保证涵盖商品房买卖合同法服务的全部内容。在商品房买卖合同法服务的具体运用过程中，律师应根据现行法律规定，结合律师事务所的实际情况，自行判断适用本运用指南的内容。根据本经营准则向委托人提供商品房买卖合同的诉讼和诉讼以外的法律服务时，发生的所有风险均由该律师及其律师所属的法律公司承担，本经营准则不构成对这些风险的明示或暗示保证。本运营方针的主体内容完成时间为2008年10月。2009年5月，最高法院相继发表律师事务所收费程序规则(以下为律师执业行为规范(试行)、律师职业道德和执业纪律规范(以下为最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)、合同法司法解释二(以下为最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释)，对运营方针的内容产生了一定的影响，由于对司法解释的理解需要进一步加深，因此在司法实践中又是新的。第一部分律师为买方提供商品房买卖合同非送法律服务的运营指导第一章商品房买卖合同签订前的法律服务第一节商品房买卖合同订立前的审计调查第7条一般规定签订商品房买卖合同前的审查和调查是在律师受一方当事人委托的情况下，对合同上对方的主体资格、履行能力、精神状况等有关事项进行审查和调查的。对开发人员的审计和调查主要包括但不限于开发人员的主体资格(包括法人资格、开发资格)、绩效能力、项目合法性、售前许可、销售方式等。审计和调查可以在提供商品房买卖合同的非送法律服务中进行为单独的法律服务内容。第八条律师为买方提供法律服务时对开发者的审计和调查8.1开发人员资格和遵守能力工商局可以查询开发者的注册金、成立日期、法定代理人(企业领导人)、拖欠检查等。也可以访问开发者的业务场所进行实地考察。观察开发者的形象，可以对开发者的实力做出初步判断。可以考察开发商开发的小区，询问居民、住宅质量、物业管理服务质量、收费等问题。可能的话，也可以进入已经入住的房间看看质量。一般住房入住后一至三年，很容易发现是否存在缺陷或质量问题。通过网络搜索寻找相关信息，通过搜索可以了解开发企业的房地产现状。了解开发商是否与购房者发生了纠纷，冲突后态度如何变化，以及如何应对。了解开发者开发的房地产是否存在质量问题。该房地产的业主论坛也是很好的信息来源。8.2开发商(房地产开发商)资格调查房地产开发企业(即房地产开发商)根据建设部建筑物区分所有权的司法解释第2条的规定，房地产开发企业是指在城市、乡镇、村土地开发、住宅、基础设施、配套设施开发和运营内容适合作为企业法人的经济主体。据建设部2000年3月23日修改的最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释规定，房地产开发企业必须申请企业资格等级的批准，未取得房地产开发资格证的企业不得从事房地产开发事业内容。房地产开发企业根据企业的条件分为1、2、3、4个资格等级。一般来说，房地产开发企业资格等级越高，业绩能力越强。调查方法如下：(一)咨询主管部门。购房者可以去行政主管机关咨询开发商、开发商及承包商的资格情况。房地产行政部门一般了解这些房地产企业的创业时间、开发项目、圣灵情况、部分工程质量检查情况等。(2)确认物业服务的司法解释。根据开发者房地产开发企业资质管理规定排名，可以初步判断开发者的实力。开发者持有房地产开发企业资质管理规定，必须牢记证书的有效期，按照规定，房地产开发企业资质证书的有效期为一年，到期后的有效期不能超过两年，房地产开发企业资质证书收货日起一年内没有开发项目的房地产开发商不能延长有效期。因此，如果开发者拥有房地产开发企业暂定资质证书，那么购房者必须慎重考虑，做出购房的决定。8.3商品房开发程序房地产开发公司应当具备国有土地使用权证书、建设土地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程建设许可证、营业执照等“四张证书一张”。商品房预售要有销售许可。一般来说，取得销售许可的前提是开发者已经拥有“4证1照片”。按照有关规定，销售许可必须在销售现场公告，查看销售许可时要注意销售许可期限、销售许可的住房面积等。重点是检查开发商的销售许可是否与批准的销售类型和实际销售住房类型一致。8.4房地产情况审查8.4.1房地产状况(1)这座建筑物本来就烂了，但能不能烂，还需要审查房地产项目中存在的债权债务结构，并审查与原工程承包人的合同是否解除，工程贷款是否支付，是否撤退。当前项目进度是否正常，是否支付项目进度。(2)房地产项目是否收到销售许可和实际销售申报。(三)房地产项目(包括土地使用权)是否具有扣押、抵押等限制性权利。(四)卖方签订商品房买卖合同时是否有房地产开发企业暂定资质证书第9条规定。8.4.2房地产销售方法(1)商家销售律师应当向买方表明，承包销售可以根据房地产开发企业暂定资质证书(以下为房地产开发企业暂定资质证书)第45，司法解释第23，中华人民共和国城市房地产管理法第5，6条的规定要求开发者提供以下信息和证明文件。开发企业必须持有企业法人营业执照和房地产开发企业资格证。取得建设用地规划许可证。对未分配土地的全部土地使用权转让金、土地使用权证明。拥有建设项目规划许可和建设许可。根据提供销售的商品房，投入开发工程的资金达到了总工程投资的25%以上，工程进行及竣工交付日已经确定。处理售前登记，获得城市房地产管理法。开发人员签订了物业管理前期合同。满足了当