中信地产_产品开发过程中的工程管理_64.ppt

产品开发过程中的项目管理中信惠州房地产，是一种独立于施工管理和施工监理的项目管理模式，以“产品质量、经营进度和投资控制”为理念，以营销为目标，以合同管理为核心，运用现代项目管理理念，建立房地产企业项目管理体系，有效地对项目全过程进行计划、组织、指导和控制，实现项目全过程的动态管理，最终实现利润。大纲1、项目管理目标2、项目管理任务3、项目管理关键控制内容4、实施过程管理5、实施过程沟通系统6、项目管理与营销相结合7、后续服务项目管理8、项目管理发展方向讨论1、项目管理目标，对于房地产开发商来说，项目管理目标是在项目完成后达到既定的利润目标，同时产生相应的社会效益，并以优异的产品质量塑造品牌，形成品牌效应。2.项目管理任务1。项目管理体系的建立。项目管理目标的控制。项目管理4。组织和协调2.1。项目管理体系的建立。项目管理的首要任务是，借鉴行业标准企业的管理模式，以“产品质量、运营进度、投资控制”为理念，建立基于自身系统和经验的房地产企业项目管理系统，使各部门在统一的平台上达到共同的工作语言和运营标准。在工程管理体系中，建立以项目经理为核心、由不同职能部门组成的专业管理团队至关重要。目前，工程管理有三种组织形式：1 .职能组织结构(表1)2、线性组织结构(表2)3和矩阵组织结构(表3)。职能组织结构：领导指令的来源太多，容易造成管理混乱。矩阵组织结构：充分发挥公司的整体资源优势。线性组织结构：没有合理的横向联系和合作；分组和多项目运作，矩阵组织结构有更多的优势，有利于分组战略的发展。2.2、项目管理目标控制，包括投资控制、产品质量控制、运营进度控制。投资控制是一项科学的管理活动，是企业实现预期利润目标的保证手段。产品质量和运营进度在一定程度上影响投资控制目标的实现。项目投资控制是项目运营成功的关键。2.3、项目管理，包括合同管理、信息管理。合同管理作为工程管理的一个重要环节，在实现项目目标的过程中起着重要的作用。在工程管理中，合同管理应是核心，信息管理应是手段。2.4、组织协调，组织协调贯穿于项目开发的全过程，主要通过项目沟通系统的建立。3、项目管理的关键控制内容，1、投资控制，2、产品质量控制，3、业务进度控制，3.1、投资控制，3.1.1确定投资控制目标并建立责任成本制度；投资控制是有针对性的，应满足项目定位和项目销售的要求，而不是盲目降低成本。要通过优化投资计划、选择高产建设单位、选择高性价比的材料和设备、严格管理、组织协调来实现。3.1.2建立招投标制度和程序制度，建立招投标制度和程序制度，是投资控制的关键环节。设计阶段是投资控制的源头。方案的选择通过招标进行，优化方案，优化工程设备的选择，从设计阶段就严格控制投资。在施工阶段，通过招标，选择施工能力强、价格低、维修能力强的施工单位在项目的早期阶段，设计院将为投资控制的实践发布投资估算。施工图完成后，我们将编制一份完整详细的工程预算，这将是总承包商授予合同和合同金额的主要依据。工程竣工后做好工程结算；在设计阶段，组织工程师和营销人员讨论和优化设计方案，尽量减少设计变更，并确保设计方案的实施。控制投资的主要任务是减少设计变更、返工和签证。在施工组织阶段，根据营销推广计划，做好营销现场准备，避免返工；严格的签证控制，不可预见的费用被打包到项目总价中，不会单独处理。根据中信城市广场、中信大别墅、中信湖别墅等项目的经验，已经制定了签证流程(表8)，并明确了关键环节的审批时间。现场签证采用“会签”制度。对于工程量必须变更的部分，项目管理人员应会同成本核算人员和现场监理人员及时确认现场情况，并做好相关书面记录。应特别注意签证的及时性，以方便签证过程顺利进行。案例：中信浩雅，中信浩雅通过严格的招标，严格的签证程序，签证控制在工程总造价的1%以内。通过组织专家论证，对钢筋混凝土中的含钢量进行了优化调整，节约钢筋成本14%，约1160万元。通过与政府部门的协调，高压进线的连接点从4公里减少到1公里，节约了170多万元。3.2、产品质量控制，产品质量控制的任务，是在施工过程中及时发现施工过程，是否满足设计要求和合同的规定，对所选材料和设备的质量进行评价，对整个工程的质量水平进行评价，获取质量数据，与有关国家标准、技术标准进行比较，并做出判断。案例：中信文海花园(1)严格控制工作质量。1)建立质量管理体系(表5)2、原材料检验3、工程配套设备检验4、质量控制措施5、事件前、事件中和事件后三阶段控制(表6)、质量管理体系(表5)、事件前、事件中和事件后三阶段控制表(表6)，(2)制定相应的质量保证证书并纳入施工合同；完善设计图纸的会审和交底，避免施工过程中的误解；尤其重要的是要贯彻技术方案和项目模式优先的原则，并在实施过程中进行质量控制。(3)在实施过程中，首先是施工单位的自检和自查；充分发挥监督的积极性，监督关键部位、关键节点，监督到站管理；然后，甲方应参与隐蔽工程的验收，必要时拍摄数码照片。我们已邀请政府质检部门参与地下室、转换层等重要部位和重要结构楼层的验收。(4)采用技术讨论的形式，优化和调整施工措施和技术，消除工程事故和质量漏洞；评估周围环境，注意天气动态，合理优化工序，避免不适宜施工的时间段。(5)将业主和物业管理纳入工程质量监督验收，促进了建设单位质量意识的提高。由于中信文海花园建立了严格的质量保证体系，技术方案第一、工程样板第一的原则逐步得到贯彻，项目综合验收评为优秀，荣获深圳市优秀样板工程。3.3、管理进度控制，3.3.1制定项目总体进度计划。首先，根据项目性质、项目难度、项目周边环境和施工季节，编制项目总体进度计划3.3.2制定项目总进度计划的实施阶段，在项目开始前，制定项目总进度计划的实施阶段，设置如开工、封顶、开工、竣工、验收等里程碑节点，以周计划、月计划、季计划为基本单元的进度考核体系，采用周会的形式检查完成情况，及时解决进度滞后造成的问题。3.3.3、在施工进度控制期间，在实施阶段，随时可能发生动态进度调整，我们根据现场的实际情况，会同监理定期检查施工情况，发现问题及时处理，随时根据实际情况调整工期，但关键节点和总体进度不能改变！若因现场特殊情况造成工期延误，应立即组织相关单位合理优化工程施工方案，缩短关键节点的工期，采用重叠作业和平行作业来控制总体进度。在施工过程中，要加强旁站、旁站和施工过程的监督，甲方的工程管理人员要严格把关，发现问题立即要求施工管理人员进行整改，坚决防止进度下滑现象的发生。经过多年的开发经验，我们制定了相应的项目进度控制流程(表7)。3.3.4进度计划通常以交叉图和网络图的形式表示。(1)横坐标图法。在时间坐标上，直线用于指示每个项目的内容和进度。人行横道图法简单明了，但它没有显示出各种任务之间的相互依赖和相互制约。案例：中信城市时代，(2)网络图法。基本原则是首先使用网络形式来表达计划中各种任务的顺序和相互关系。其次，通过计算，找出计划中的关键工作和关键路线，并在计划实施过程中进行有效的控制和监督，确保人力、物力和财力的合理使用，完成目标和任务。案例：中信时代重点节点：4月开业、7月幕墙落、10月1日完工、12月底入住、3.3.5、进度计划监控、项目实际进度定期获取、与原进度计划对比检查、找出进度下滑原因、确保工期按时完成、防止进度下滑。3.3.6、进度测量、分析和修订，测量项目的进度指标有实物量、形象进度、工作量，测量、分析和修订工作一般每月进行一次。4.实施过程管理4.1合同管理1。合同管理作为项目管理的一个重要组成部分，将在实现项目目标中发挥重要作用。项目管理应以合同管理为主线，充分利用合同的经济杠杆，调动施工和供应单位的积极性，控制施工和供应单位的工作，以满足合同的要求。2、加强工程支付协议，将支付的进度款与质量、进度挂钩，工程完工后保留15-20%的工程未支付款。3.业主入住后的质量投诉和质量维修责任应在合同中约定给施工承包商，施工承包商不仅要负责维修，还要承担业主提出的赔偿责任。信息管理是指信息的收集、整理、处理、存储、传输和应用。信息管理是利用电子计算机为工程管理的组织、规划和决策提供真实、完整、及时的信息服务。我们在工程档案管理中实施了信息管理(表9)。信息管理系统(表10)。在信息管理中，应做好以下基础工作：1 .为项目管理建立会议制度、报告制度和文件管理制度。2、监理实施细则、施工组织设计会审、设计施工技术交底会和施工图会审等资料归档。3、按约定t(5)通信系统、通信对象和内容表的建立，案例：中信城市广场和中信地下商场。在中信地下商场的项目管理中，我们首先处理了与建设单位的关系。施工单位包括总承包商、分包商、分包商b和分包商a。我们成功避免了与施工方因进度、质量、工程付款、工程量确认、设计变更、施工工作面移交、合作、验收、成品保护等方面的争议。(1)与施工单位建立沟通制度，处理与施工方的关系。我们采用的最有效的方法是制定与施工实践相一致的详细合同条款。在施工过程中，严格遵守合同条款和规范。(2)建立与监理单位的沟通制度我们充分发挥了监理在与监理合作协调中的作用。在我们的工作中，不仅要支持监督工作，还要监督监督工作，控制监督行为。(3)与设计单位建立沟通系统我们经常与设计单位保持必要的联系。与设计单位的通信信必须通过我们的工程管理人员。(4)与质量监督等政府相关部门建立沟通制度，认真学习质量监督各方面的规定，认真对待质量监督的监督计划，用自己的力量促进工程质量和进度。(5)公司各部门之间沟通体系的建立，处理了工程与设计、合同与预算部门之间的关系，通过更多的沟通，减少了分歧，消除了误解。(6)建立现场管理人员之间的沟通系统也是工程监理的重要手段。因此，要求现场人员在争吵过程中扮演不同的角色。中信城市广场和中信地下商场位于深南中路，市政府对面。对于地下建筑和开挖工程，地下管网极其复杂(如高压管道、水管、光缆、军用电缆、输气干线等)。)，涉及多达14个单元。合伙人多，拆迁难度大，施工工艺复杂。为了更好地协调地铁公司、政府部门、附属单位、附近居民等之间的复杂关系，确保施工安全，我们为项目建立了通信系统。中信城市广场最终以卓越的品质和形象成为深圳的标志性建筑。中信新城购物中心荣获深圳质量工程奖。6.项目管理与市场营销相结合。案例：中信岐狐别墅(1)根据营销计划进行产品设计别墅营销计划列出了产品类型、建筑外观、住宅花园、配套设施等要求。为了达到营销的目的，项目管理人员根据营销理念尽力完成产品实体，并督促和协助设计单位使营销理念技术化，形成施工图。(2)根据市场推广计划安排施工计划。别墅营销计划包括销售中心、进入大楼、样板房、花园展示、俱乐部展示、现场包装等。在安排施工计划时，项目管理充分考虑了各个营销节点的销售准备工作和项目展示，使营销推广和项目进度相辅相成，有效地促进销售。(3)用高质量的施工工艺进行营销，向消费者展示高质量的施工工艺，如施工方法样板房、材料样板房等。增加了消费者对别墅质量的信心，有力地促进了产品的销售。根据项目进度，中信胡琦别墅将提前建设礼宾大道，为客户营造一种高贵的感觉。提前建设园林景观工程，让顾客提前感受生活环境。提前建造销售中心和样板房将为销售创造条件，并为建筑检测创造环境。中信岐狐别墅已经实现了高3、参与接管和交接工作，有利于了解问题，并防止今后在施工过程中出现监理问题。4.产品品牌的重要特征是产品的后续服务到位。属性和维护是维护品牌形象的好方法。8.浅谈项目管理的发展方向。1.房地产开发全过程的信息管理。2.完善的合伙人监督评价体系。3.房地产开发全过程精细化管理。1.房地产开发全过程的信息管理。现代项目管理使用计算机可以跟踪和管理项目管理过程中的进度、质量和成本。例如，互联网和计算机技术可以用来有效地获取和交换项目信息。利用电子手段管理工程图纸、数据和图纸审查；利用数码相机技术对现场施工进行及时、动态的管理。信息技术的应用将大大提高项目管理的效率。2.完善合作者监督评价体系为了体现集团化发展战略，充分利用社会资源，实现降低综合运营成本、提高整体运营质量和效率、增强核心竞争力的目标，外包是发展的必然趋势，其次是合作者数据库和评价体系的建立，尤其是监督评价体系的建立。3、房地产开发的全过程精细化管理，精细化管理的每一项