昆明滇池翠景销售企划方案

一.项目的基本分析1.项目认可项目标题滇池崔静财产地址东接嘉湖路，西接兴科路，南接艾迪路。房屋面积175亩总建筑面积购物中心10148总计：162，000 居住的151000公共建筑？容积率1.6家庭总数1094户家庭建筑物数量51号楼绿化量61000绿化率：52.8%建设用地密度26.5%停车位地下车库439总数：885高架车库68地上车库290私人车库88自行车泊位14002、专业组阁开发商：昆明冠城房地产有限公司建筑设计：成都奥迪建筑设计公司乙级设计资质结构设计：昆明建筑设计院甲级设计资质环境设计：成都景观设计公司建设者：云南省第四建筑工程公司？代理项目监理：云南公司云南工程监理公司景观建设：云南景观园艺公司物业管理顾问：昆明海印物业管理有限公司国际服务认证企业/房地产服务品牌企业产品研究：深圳格林美迪设计有限公司模型制作：昆明模型公司营销策划：昆明金石创业房地产咨询有限公司广告创意：昆明优势时代广告有限公司销售代理人：昆明包豪斯房地产经纪有限公司3.销售场所(1)工程状况2003年10月，开始了场地平整、样板工程和商店(店)的建设。商店的土建工作于2003年12月完成。2004年春节前，大规模的建设开始了。2004年春节后，商店的包装和商业街的装饰都完成了。其他物业的预计交付日期如下：购物中心模型房子风景样本别墅房子多层小高层花园交付03.1204.104.104.604.6未安排，预计在2005年年中(2)显示条件提出了一个小型模型公园，包括：2 .全景花园洋房：共16套，4套，8种装修风格，4套精装，4套素装，8套手拉手为展示付费。1栋独栋别墅：1套精装修，1套展示。(木制)俱乐部1:等级装饰，投入使用。一些园艺。生活广场：街头精美包装；商店装饰；商店水景：东南角瀑布水店。(3)商场建设的进度2003年9月，商场土建工程开始，12月完工。2003年12月，商店装修、街道地面铺装、外部装修和花园建设开始。2004年2月，商店的装饰和包装完成，街道开放，瀑布开放。4.住房供应格式家庭法典建筑编号位置层数，面积()袖子里面功能空间形式器械包数量套筒比(%)建筑面积(平方米)面积比(%)别墅AA1-A142F236/双重咒语28362.63.366084.46.1BB1-B43F313/80.725041.7全景花园别墅CC1-C44F 12092号大厅5号房间堆叠式81680.715.416721.118.625880.720641.4D1H1-H95F 1206/2284房2厅组类型1/219/193.582465.4D2120/1263房2厅319/193.546743.1D3117/1233房2厅419/193.545603.0D4181/1884房2厅5/619/193.570114.6多层公共住宅E/跳转E1-E26F 1131/1844房2厅交错地板20/44922.245.133562.237.9跳跃D7 D10 D116F 1104/1463房2厅110/2212.1146529.7F1/跳跃D7 D10 D116F 1117/1593房2厅20/42.229762.0G/跳跃D3 D5 D96F 1113/1623房2厅60/126.687245.8G1/跳跃D3 D5 D96F 1133/1903房2厅30/63.351303.4H/跳跃D4 D86F 177/1102号大厅2号房间平坦层50/105.549503.3H1/跳跃D86F 199/1332号大厅2号房间10/21.112560.8J/跳转D66F 193/1363房2厅50/105.560104.0J1/跳转D66F 196/1393房2厅10/21.112380.8r/跳转D1-D26F 1139/1824房2厅48/125.588565.9全跳P自交第三代7F1624房2厅复合的70946.48.6113407.510.3QG1-G26F1794房2厅242.242962.8高层公寓不/跳转七国集团11F 1132/1963房2厅交错地板80/82068.018.8121288.018.5N1/跳跃七国集团11F 1136/2003房2厅20/22.031202.1跳跃G49F 110F 1127/1753房2厅86/108.8126728.4联合跳跃L/跳转G511F 1124/1763个房间和3个大厅错误跳跃60/6986.08.984965.68.7我错了/跳错了G68F114/1822号大厅5号房间16/162.947363.1组合仪表1094100%151，000100 %5.销售任务(1)利润目标T总销售额的毛利率不得低于15%；单个物业的利润不低于10%。总销售额约为4.6亿元。毛利不得少于6000万元。(2)销售进度2004年5月前开放。2004年底，住宅销售超过60%。整套在2005年底销售一空。(3)现金流量截至2004年5月31日，该公司的销售收入已超过6000万英镑。二、市场策略1.攻击策略目标1:内部订阅签署人：公司员工、公司员工和老客户消费特征：对公司的实力和动机持观望和怀疑的态度。对支付能力敏感。销售政策：全面营销，宣布折扣政策，宣布内部认购范围内的所有人员必须在正式开业前购买，开业后不得打折。内部认购可享受3%的折扣，可自由选择住房，所选住房现金可在两个月前自由返还，不收取任何形式的罚款和手续费，也不收取利息。每人限买两套。促销策略：公司会议纪要。宣布内部认购管理规定。通知老顾客。交易方式：签订专项内部认购合同，支付认购费(合同金额的1%，四舍五入收取)。然后必须在开业当天，集中进行房屋的选择和认购。后续服务：打开店内炒房渠道，并支付1%给代理商。公司不会收取任何其他换票费用。注意：不要分配任务，强迫员工和相关方购买，造成短缺。目标2:攻击区域市场地区分类：店3000米内关门，区南坝，区南站特点：住房交易市场占主导地位；有许多外国人。家庭分割市场(年轻夫妇/老夫妇)；小高层次产品和创新产品的接受度不高。人员组成很复杂。敏感点：位置/匹配/运输、安全、物业管理方法：市场营销(白洁/白露)、现场包装(POP)、DM单、海报、商业广告诉求点：版块/版块介绍/匹配/新物业概念/高功能紧凑型产品(产品展示)/低总价目标3:全市市场特点：主要位于城市的南半部(金碧/沱东路以南)；追求新的特性和特性；对环境和建筑质量的高要求。敏感点：环境、特征、空间转换、综合素质方法：商业广告，SP活动吸引点：品质/私家花园概念/绿色丛林/空间改造/花园别墅情调目标4:目标33 354名老年客户特点：老年人主要自己购买；住宿援助；支付能力强但保守；对与错，跳跃阻力很大。敏感点：环境、生活氛围、配套设施和物业管理方法：报纸/广播广告、特殊节目活动(结合重阳节等特殊时间点)诉求方式：情感诉求；主题：健康、邻里、社区活动吸引点：温暖、社区氛围、空中花园困难：剥离困难；很容易产生年轻人的抵触情绪。目标5:投资者特点：关心市场换手，投资量不确定；敏感点：路面；装修标准、工期和回报率；技术：底层商店用于监视，产生关于房屋短缺的信息，商店用于吸引游客/房屋用于达成交易；投诉点：关于小商店销售的信息，关于货物短缺的信息，以及会计。2.竞争战略是手是比直接强人林佳湖中部直接竞争对手茵德香榭丽舍大街间接竞争对手铜工业的优雅间接强人梦湖优势比较特色/新物业/成熟区域特色/新物业/区域成熟度/停车率单元类型/位置/匹配位置/社区氛围和外部设施/总功能价格劣势比较位置/价格/建设周期/景观/自营/开发商背景/物业管理/综合质量地点/建设期/标准货物类型时限/价格/硬件设施规模/质量/图像/内部匹配/价格竞争态度避免适当的逃避直接攻击假设1:高价热卖态度：逃避假设在促销过程中，应尽可能强化产品特色，并对顾客进行定向引导，使顾客在前来购买时有明确的偏好和目的(如创新的房型、水上俱乐部、独立商店、洋房和额外赠送的财物)，从而增加被竞争对手拦截的难度。然而，我们可以尽最大努力挖掘竞争对手推销的客户。第三，产品战略1.项目的SWOT分析SWOT吸引力SWOT成分优势优势1产品创新整道菜的“突兀”有利于提升它的形象和知名度。特别促销；锁定客户；打击直接竞争；获得附加价格；优势2单体设计紧凑；高功能；总价控制得很好。特色，跳跃优势3城市大气入住时间晚，社区外配套设施成熟，大区域环境/交通/配套设施良好自卑劣势1许多不要露面；顾客被亲密的竞争对手拦截，感觉很遥远。劣势2价格与主要竞争对手相比，它没有成本竞争优势，综合价格高。劣势3时间表项目工期大大落后于竞争对手；直接失序劣势4小高层35%的商品都是小而高级的，需要远程销售，增加了销售阻力。劣势5淡季开放开业时间是从二月到五月，这是传统的淡季，这使得促销更加困难。劣势6制片人背景与城市建设、林业、铜业和内阁的形成相比，它们缺乏名气和信誉。机会机会1关系购买3060人/2060个销售单位/20 4000万营业额机会2社区正在走向成熟到销售期中期(2004年下半年)，该地区的其他房产将被占用。机会3小高层如果攻击做得好，它可以吸引(那些认同该地区但反对小高层的人)竞争对手。机会4它是高度描述性的。出售理想，出售梦想，出售希望，描绘和用谎言打击真理。机会52003/04房屋展览我在储存水和在展览会上销售商品方面有独特的经验。机会62004年春节如果我们能打破春节期间不卖房子的惯例，我们就能避免竞争，吸引很多注意力，并有很大的推广和蓄水效益。威胁威胁1未来有巨大的压力。广府路有着巨大的土地储备，很难估计开发的商品、数量、上市时间、价格、竞争力等。威胁2制品创新产品占总销售额的40%，需要远程销售，样品有限。如果有滞销产品，整个营销将受到严重影响。2.卖点的建立3个关键卖点：高尚的场所创新家庭园林景观次要卖点：水上花园泛俱乐部风格生活广场酒店附加礼品3.阻力与对策电阻型价格远程拍卖行小高层生产者生产要素高单价；总价格的抓紧。不信任持续时间/质量；害怕降低价格；股价高；价格高；电梯不舒服；低层照明不佳；更多的人不太出名；专业比赛没有国际大牌。营别针是计划城市场景追求高质量和环境的攻击攻击整个城市市场攻击年轻人内部订阅产品表面该房产是作为奖金赠送的，这会混淆价格。分期完工打乱了交货日期。四楼下面没有电梯入口；品牌高速电梯，强化电梯室景观/包装表面提升建筑形象；突出特色；组织受欢迎程度避开总交付时间，将样品包装放好楼书/商场直接推广电梯好处/突出小高层区域间距和景观公司和支持供应商的有限包装；这家商店是公司发展业绩的广告牌，是花卉语言的现场报道，也是销售情况的重演。销售控制面增