烟台城市研究及目标地块简述

,PART4定位篇片区总体发展定位研究,烟台城市研究及目标地块简述,控股集团投资中心investmentcenter,烟台市2013年GDP：5613亿，位列山东省城市排名2位2013年城镇居民人均可支配收入：32956元，位列山东省城市排名4位常住人口：696万，其中市区223万2013年六区商品住宅成交量及均价：389万、6500元/左右市场供求：烟台市六区商品住宅市场整体供过于求，供求比高达1.75。截止2014年6月末存量达705万，去化周期近30个月，市场风险凸显。结论及建议：烟台经济基础较好，但受限于人口基数低，再加上2010年以来的土地供应过量，现阶段整体市场严重供过于求，市场风险凸显。如要进入烟台市场，建议在芝罘区和莱山区中心区位拿地，以销定产、适量开发。,Part.1城市介绍,3,城市概况,烟台市内辖六区七市，是我国首批沿海开放城市之一，是环渤海经济圈内以及东亚地区国际性港城、商城、旅游城。,高新区,中心城区,行政区划：烟台辖六区七市一县（其中芝罘区、莱山区、福山区、牟平区、开发区、高新区为中心城区）；地域面积：13746平方公里，其中市区2643平方公里；常住人口：696万人，其中市区223万人；,烟台市2013年GDP总量排名山东省第二位，位于北中国第8位。烟台市人均可支配收入位列山东省第四位。,2013年烟台市在北中国的GDP排名,2013年烟台市在山东人均可支配收入排名,经济基础,根据第六次人口普查的数据，烟台市常住人口696万，但是市内六区常住人口仅有223万,市内六区常住人口223万,人口概况,东进西拓南扩东进-烟台市规划重点发展高新区、牟平区、莱山区以及芝罘区滨海区域，打造东部新城。西拓-烟台开发区力主向西发展，着力打造八角城市副中心和大季家功能区。南扩-打造南部新城,烟台市城市发展分“点-线-面”三步走，主城区实行“东进西拓南扩”的发展战略。,中心发展：完善中心城区功能。,带状发展：由中心向两翼开拓。,全域发展：东部先行，多极带动烟台统筹发展。,“十五期间”（2001-2005）,“十一五期间”（2006-2010）,“十二五期间”（2011-2015）,东进,西拓,南扩,“一极领先，多极崛起”构建烟台城市发展新格局“一极领先”，就是以牟平区、高新区、莱山区、芝罘区、保税港区滨海区域为主体，全力推动东部高技术海洋经济新区领先崛起、率先突破，使之成为烟台全市新一轮发展的强力板块和增长引擎。“多极崛起”则是依托莱州湾、丁字湾、龙口湾，长岛资源优势，打造具有城市特色的西部增长极、南部增长极、北部增长极和培育海岛经济增长极。,城市规划,Part.2市场分析,8,9,烟台市六区商品住宅市场整体供过于求，供求比高达1.75。相对而言，莱山区、福山区、芝罘区市场供求矛盾较小。,烟台市六区商品住宅历年供求走势,商品住宅市场情况,10,烟台市六区公寓、别墅市场容量小且供应过量，普通住宅历年成交面积占比均在90%以上。,烟台市六区商品住宅分物业类型历年供求走势,商品住宅市场情况,11,烟台市六区商品住宅价格平稳增长。,商品住宅市场情况,12,存量和存销比均出现上涨，截止2014年6月末存量达705万，去化周期近30个月，市场风险凸显。,商品住宅市场情况,13,2014年上半年烟台六区商品住宅企业排行榜中，全国性房企和本地房企平分秋色。,商品住宅市场情况,14,2014年上半年烟台六区商品住宅项目排行榜中，单项目1.7亿即可上榜，从侧面也反映出烟台大部分项目年可回收货值有限。,商品住宅市场情况,烟台市以芝罘区、莱山区、开发区、福山区、牟平区、高新区六大组团，构成多组团多核心的滨海带状组团城市结构。,商品住宅市场板块划分,芝罘区,莱山区,高新区,开发区,福山区,牟平区,烟台“中心之心”,交通便捷，配套完善，常住人口居六区之首，楼盘均价6000-10000元/左右。,烟台市政经文化中心、新市府所在地，丰富的山海资源吸引高端客群云集，楼盘均价居六区之首，7000-15000元/左右。,烟台市新兴区域，重点发展高新技术产业，东部新区规划唯一全域覆盖城区，价格增速较快，7000-12000元/左右。,烟台市工业集中区，城市GDP主要增长极，富士康、东岳、LG等大型产业园区聚集，楼盘均价5000-8000元/。,烟台市现代化工业城区及村改区，资源与配套相对落后，以城市化为发展目标，价格现处全市洼地，5000-7000元/。,烟台市陆域面积最大区域，旅游资源丰富，依附蓝色规划着力打造东部新城，以投资度假产品为主，价格6000-13000元/。,商品住宅市场板块划分,Part.3进入研究,17,芝罘中心,莱山中心,芝罘只楚,如在烟台拿地，建议对此四个区域重点关注。,上述区域均是烟台政府重点发展区域或拥有稀缺资源的区域，市场风险相对较小。,芝罘黄务,区域优选建议,芝罘区,区域面积：179.2平方公里。区域人口：常住人口83万（六区之首）。交通情况：交通运输发达，是山东半岛重要的水陆交通枢纽，已形成海、陆、空相衔接的立体现代交通运输体系。资源配套：海岸线长23公里，岛岸线长24公里，拥有丰富的海洋及旅游资源。未来规划：打造蓝色经济核心服务区。,芝罘区为原市政府所在地，政经文化及科教中心，交通便利、配套完善加之南山北海资源特色使其成为烟台市最核心居住区域。,芝罘区中国历史上最早的外洋通商口岸之一，三面环山、一面临海，为烟台市中心区域。,区域介绍,芝罘区可分为中心板块、南郊板块、只楚板块、幸福板块与芝罘岛板块，中心板块项目定位以中高端为主，刚需楼盘集中于只楚、黄务两大板块。,板块介绍,21,区域面积：285平方公里。区域人口：常驻人口28.5万（第六次全国人口普查数据）。区域经济：2011年175亿元，占六区10%。交通情况：交通路网完善，出行便捷，莱山机场位于区域西南侧。资源配套：拥有得天独厚的山海自然资源，是大学城的聚集区，商业、医疗配套完善。未来规划：未来5年，北部都市化，南部城市化。,莱山区新市府所在地，拥有丰富的山海资源，交通便捷，配套完善，吸引高端客群云集，是烟台市最佳宜居区域。,莱山区1994年正式成立，已成为烟台市新的行政中心、新兴的文化体育中心和科技智力密集的现代化新型城区。,区域介绍,22,莱山区可分为北部海景板块、中心区域板块和南部村改板块，依附优势景观资源及完善配套设施，住宅项目多分布于中心及北部板块，定位偏于中高端。,南部村改板块,北部海景板块,荣乌高速,观海路,板块介绍,Part.4目标地块基本情况,23,烟台供实地勘察了三宗地，分别位于芝罘区和莱山区。,目标地块分布,夹河地块,上车门地块,丁家滩地块,莱山区丁家滩地块位于中心板块，邻近市政府、烟台体育公园、烟台大学。,丁家滩地块所属板块,丁家滩地块,目标宗地（800亩）,目标宗地（108亩）,距市政府直线距离1公里,26,丁家滩地块周边2公里范围内在售项目年去化水平在2-5万方，小高层价格在6500-7000元/左右。近两年无住宅土地成交记录。,目标宗地,丁家滩地块周边市场情况,108亩,800亩,芝罘区上车门地块位于黄务板块，周边山体环绕，地块内有两小型水库。,上车门地块,目标宗地,山,上车门地块所属板块,28,上车门地块周边1公里范围内在售项目年去化水平在2万方左右，小高层价格在6000元/左右，多层价格在7000元/。土地公开市场价格50-100万/亩。,目标宗地,上车门地块周边市场情况,29,上车门地块地上总建筑面积29.76万，配套公建比为14.8%。,上车门地块规划指标,芝罘区夹河地块位于只楚板块，紧邻夹河景观带。,夹河地块,