第八章 其他估价方法.ppt

路线价估价法,主要内容,掌握路线价法的基本原理理解路线价的深度修正了解编制宗地其他条件修正系数表熟悉路线价法的应用掌握路线价法的操作步骤与内容,第一节路线价法的基本原理,一、路线价法的需要,城市繁华的商业街道两侧的土地同时需要估价,街道,二、路线价法概念,路线估价法（UnitFootAppraisalMethod）,是对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到街道的路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。,二、路线价法的概念,基本概念,路线价区段：以街道为单位，将宗地接近性大致相等，土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域，该区域称为路线价区段。标准宗地：根据街道的繁华程度、公共设施的接近状况、房屋疏密程度等条件划分区段，从区段内沿主要街道的宗地中选定在深度、宽度、形状等方面属标准的土地称为标准宗地。,基本概念,标准深度：城市土地中随着土地距道路距的增加，道路对土地利用价值为零时的深度，称为标准深度。里地线；标准深度处的连线称为里地线。里地线与道路间的区域称临街地或表地，里地线以外的区域称为里地。深度百分率：依临街深度变化而表现出的地价变化比率，称为深度百分率。,三、路线价估价法的理论依据,路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度增加而递减，一宗地越接近道路部分价值越高，离开街道愈远价值愈低。,三、路线价估价法的理论依据,临街同一街道的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，地价也会出现差异，所以需制定各种修正率，对路线价进行调整。,三、路线价估价法的理论依据,路线价法实质上也是市场法的一种，路线价是标准宗地的单位地价，可看作比较实例，对路线价进行的各种修正可视为因素修正。因此路线价法的理论基础也是替代原理。,四、路线价估价法的计算公式,计算公式：宗地地价=路线价深度百分率宗地面积修正公式：宗地地价=路线价深度百分率宗地面积修正额,五、适用的对象和条件,1.路线价法适用于街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳；2.路线价法能快速评估土地的价格，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合；3.路线价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范；4.路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。,六、路线价估价法的程序,1.路线价区段的划分2.标准深度的设定3.确定路线价4.制作深度百分率表和其他修正率表5.计算各地块的价格,第二节路线价法的操作步骤与内容,一、划分路线价区段地价相等、地段相连的地段一般划分为同一路线价区段，路线价区段为带状区段。路线价区段一般以路线价显著增减的地点为区段分界线。原则上街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可划分为两种不同的路线价。繁华街道有时需要附设不同的路线价，住宅区用地差异较小，所以住宅区的路线段较长，甚至几个街道路线段都相同。,二、设定标准深度,从理论上讲，标准深度是地价变化的转折点。但实际估价中设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗地深度的众数。例如，某路线价区段的临街宗地大部分深度为16m，则其标准深度应定为16m。如此才能使宗地地价的计算达到简化的地步。,三、选取标准宗地,标准宗地是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。标准宗地的面积大小随各国而已。美国为使城市土地的面积单位计算容易，把位于街区中间宽1英尺，深100英尺（30.48米）的细长形状作为标准宗地。日本的标准宗地为宽3.63米，深16.36米的长方形土地。,四、调查评估路线价,路线价是标准宗地的单位价格。通常在同一路线价区段内选择若干标准宗地分别求取单位地价。求得这一单位地价的方法是收益还原法、市场比较法等。然后求这些标准宗地的单位地价的简单算术平均数、加权算术平均数、中位数或众数，即得该路线价区段的路线价。,五、制作深度百分率表和其他修正率表,原则是，地块的各部分价值随远离街道的程度而有递减的趋势，即深度愈深，价值也就愈低。,深度指数的含义,随同一地块各部分距临街的深度，地价变化的相对程度,深度指数又称深度百分率深度指数表又称深度百分率表,五、制作深度百分率表和其他修正率表,国外在估价实践中已总结出了一些可供参考的深度百分率表，如欧美有四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则等。,五、制作深度百分率表和其他修正率表,四三二一法则是将标准深度为33米（100英尺）之普通临街地，区分成与街道平行四等分，则各等分之土地，由于距离街道之深度不同，其价格也有差别。由临街线算起，第一宗8.1米（25英尺）土地，其价格为路线价的40%，以下各8.1米（25英尺）土地的地价分别为路线价的30%，20%和10%；如果待估土地超过临衔线深度33米（100英尺），则需以九八七六法来计算，即超过33米（100英尺）的第一宗8.1米地价为路线价的9%，第二宗8.1米地价为路线价的8%，第三宗8.1米地价为路线价的7%，第四宗8.1米地价为路线价的6%。,五、制作深度百分率表和其他修正率表,苏慕斯法则该法则认为深度为100ft深的土地价值，前半临街50ft部分占全宗地总地价的72.5%，后半50ft部分占27.5%，若再深50ft，则该宗地所增的价值仅为15%。（注：ft=0.3048m）,五、制作深度百分率表和其他修正率表,霍夫曼法则该法则认为深度为100ft的标准宗地，将标准深度4等份的情况下，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占全部地价的比例分别为37.5%、29.5%、20.7%和12.3%。（注：ft=0.3048m）,五、制作深度百分率表和其他修正率表,哈柏法则认为土地的价值与其深度的平方根成正比。,五、制作深度百分率表和其他修正率表,一面临街的长（正）方形宗地，临街深度虽然各不相同，但仅仅据上述的深度百分率表即可计算地价。其他宗地，如路角地、两面临街地、三角形地、不规则形地、袋地等，其地价的计算则有必要制定修正率。,六、计算临街宗地价格,依据路线价和深度百分率及其他条件修正率表，运用路线价法计算公式，则可以计算得到宗地价值。在美国，计算公式为：V=udvf在日本，计算公式为：V=udv（df）式中：V表示宗地总价，u表示路线价，dv表示深度百分率，f表示宗地的临街宽度，d表示宗地的临街深度。,第三节深度百分率表制作原理,一、深度百分率表深度百分率表：随深度的大小而引起的相对价格关系表（深度指数表）。递减比率的基本概念：越接近路线，土地利用价值越大。,一、深度百分率表的制作思路,有a1a2a3an-1an且有a1-a2a2-a3an-1-an,1、单独深度百分率a1a2a3an,2、累计深度百分率a1a1+a2a1+a2+a3a1+a2+an,3、平均深度百分率,一、深度百分率表,深度百分率的表现形式有三种：单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现象，累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减现象。平均深度百分率=累计深度百分率*标准深度/宗地深度。,一、深度百分率表,制作深度百分率表，要考虑以下几个方面：确定标准深度；确定级距；确定单独深度百分率；根据需要采用累计深度百分率获取平均深度百分率。,二、几个路线价法则,1.四三二一法则2.苏慕斯法则3.霍夫曼法则4.哈柏法则,1.四三二一法则,将标准深度100英尺的普通临街地，与街道凭兴趣分为四等分，即由临街面算起，第一个25英尺的价值占路线价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个25英尺的价值占路线价的20%，第四个25英尺的价值占路线价的10%。如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一个25英尺价值为路线价的9%，第二个25英尺价值为8%，第三个25英尺价值为7%，第四个25英尺价值为6%。,1.四三二一法则,40%30%20%10%9%8%7%6%,100英尺,假设标准深度为100英尺,第四节编制其他宗地条件修正系数表,1.宽度修正计算方法：统一路线价区中进深相等的样本，考虑在不同宽度情况下反映在土地价格上的变动情况，最后确定宽度条件下的修正系数。,2.宽深比率修正,对大型商场单独采用铺面宽度和深度修正，不太实际，而且也难于操作，因此应采用商店的宽度与进深比（即宽深比例系数）来反映这种地价的修正情况。,3容积率修正,按照地价定义，路线价只是代表一定容积率水平下的地价，随着容积率的增加，地价一般会上升。因此，在同一区段中，抽查不同容积率水平下的平均地价，可得到容积率修正系数。,4.出让、转让年期修正,式中：P-地价；a-土地年地净收益；r-资本化率；n-出让、出租或转让、转租年期,5.朝向修正,建筑物的朝向不同决定了房屋的坐落不同，房屋的坐落、朝向又会对房屋的销售价格产生影响。那么从房屋售价中扣除成本后剩余的地价，也因朝向不容而有所差异，需要进行地块环境条件影响修正。,第六节路线价法的应用举例,表1四三二一法则深度价格修正率的形式,1.一面临街矩形土地价格的计算,例1：图1中是一临街深度15.24米（即50英尺）、临街宽度20米的矩形土地，所在区段的路线价（土地单价）为2000元/平方米。根据表1的平均深度价格修正率，其单价和总价分别是多少？,该宗土地的单价=路线价深度价格修正率,=2000140%=2800（元/平方米）,该宗土地的总价=土地单价土地面积,=28002015.24=85.34（万元）,2.前后两面临街矩形土地,后街影响深度=全部深度-前街影响深度,例2：图2中是一前后两面临街、总深度为30米的矩形土地，其前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米。求其前街影响深度。,3.矩形街角地,计算街角地的价格，采用“正旁两街分别轻重估价法”，即先求取高价街（也称正街）的价格，再计算低价街（也称旁街）的影响加价，然后加总。计算公式如下：,例3：图3中是一矩形街角地，其正街路线价(土地单价)为2000元/平方米，旁街路线价(土地单价)为1000元/平方米，临正街深度为22.86米(即75英尺)，临旁街深度为15.24米(即50英尺)。假设旁街影响加价率为20%。根据表1的平均深度价格修正率，该宗土地的单价是多少？,4.三角形土地,计算一面临街直角三角形土地价格的计算公式如下：,例4：如图4中所示，有一宗三角形ABC土地，如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的深度价格修正率为90.9%，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63%，试求该宗三角形土地的总价。,该宗土地的总价=100090.9%63%（70802）=1603476（元/平方米）,5.其他形状：先划分成矩形、三角形，再相加减。,如图5，梯形ABCD土地的价格=矩形ABEF土地的价格-三角形AFD土地的价格-三角形BEC土地的价格。,总结,临街地：7种情况临街深度未达里地线者，按深度指数表和基本公式计算；平行四边形的宗地：以其高度为临街深度；梯形宗地分两种情况：平行的、垂直的；正三角形的宗地：以其高度的1/2为临街深度；逆三角形的宗地：比照袋地计算；双面临街地街廓纵深在36M以下者：以中间线分前后两部分计算；宗地深度超过里地线者：以里地单价与临街单价按面积比例平均计算。,里地线在土地评估时常出现，是与路线价法有关的一个学术语。城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为市街地的标准深度，而标准深度的连线被称为里地线，里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域被称为里地。,高层建筑地价分摊法,一、高层建筑地价分摊法的意义,可以解决的问题,一是各部分占有的土地份额；,二是各部分享有的土地面积；,三是各部分享有的地价数额等。,二、建筑物地价分摊的方法1.按建筑面积进行分摊：根据各自拥有的建筑面积的多少来分摊。公式：某部分享有的地价数额=土地总价值总建筑面积该部分的建筑面积某部分占有的土地份额=该部分享有的地价数额土地总价值=该部分的建筑面积总建筑面积,某栋楼房的土地总面积为1000平方米，总建筑面积为200平方米，某人拥有其中100平方米的建筑面积，试按建筑面积分摊方法计算该人占有的土地份额及应分摊的土地面积。解：该人占有的土地份额为1002000=5%该人应分摊的土地面积为10005%=50（平方米）应用：适用各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。,例题一,2.按房地价值进行分摊优点：克服了按建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同，但却分摊了等量的地价，可以依据各部分的房地价值进行分摊。某部分享有的地价数额=土地总价值房地总价值该部分的房地价值某部分占有的土地份额=该部享有的地价数额土地总价值=该部分的房地价值房地总价值缺点：存在假设用途、面积、平面布置、装修装饰等相同，仅房地价值不同的各层所分摊的建筑物价值不相等理论缺陷。,某栋楼房的房地总价值为3000万元，甲某人拥有其中的写字楼部分，比部分的房地产价值为600万元，乙某人拥有其中的商业部分，此部分的房地产价值为900万元，试按房地产价值分摊方法计算两人占有的土地份额。解：甲某占有的土地份额为6003000=20%乙某占有的土地份额为9003000=30%适用于各部分的房