郑州公寓产品专题报告.ppt

瑞富联行市场部出品,郑州市公寓产品专题报告,郑州公寓产品分布,公寓市场分析,公寓个案分析,媒体推广分析,产品定位,目录,郑州公寓产品分布,25、国宇天城,2,3,4,6,10,8,12,24,23,16,17,13,1,18,9,15,22,21,20,11,5,7,1、逸泉国贸,2、正弘高新数码港,3、龙汇国际,4、睿达广场,5、天地湾,6、昌建誉峰,7、正商林语溪湾,高新区,惠济区,8、升龙天汇广场,9、乐丁广场,10、晶华城,中原区,14,19,郑州公寓产品分布,在售,待售,排号,LOFT,25,26,27,27、翡丽公馆,11、清华城,12、瀚海璞丽,13、开祥御龙城,14、安源时代广场,15、瑞士酒店公寓,16、升龙城,17、正商城航海公寓,18、锦绣山河,金水区,二七区,19、郑东名筑,20、汇艺悦公馆,郑东新区,2,3,4,6,10,8,12,24,23,16,17,13,1,18,9,15,22,21,20,11,5,7,14,19,郑州公寓产品分布,在售,待售,排号,LOFT,25,26,27,26、长盛广场,21、富田兴和苑,22、君利悦城雅居,航空港区,23、财富天阶,经开区,24、亿嘉未来国际公寓,管城区,2,3,4,6,10,8,12,24,23,16,17,13,1,18,9,15,22,21,20,11,5,7,14,19,郑州公寓产品分布,在售,待售,排号,LOFT,25,26,27,郑州公寓产品详情一,郑州公寓产品详情二,郑州公寓产品详情三,郑州公寓产品详情四,公寓市场分析,本次公寓专题报告，共监测到27个楼盘，其中在售14个楼盘，待售楼盘13个；在售项目中属于LOFT或小复式的有5个，分别是正弘高新数码港、龙汇国际、晶华城、乐丁广场（尾盘）、锦绣山河；待售项目中有3个LOFT，分别是睿达广场、国宇天城、清华城；目前处于认筹排号阶段的有5个，分别是瑞士酒店公寓、瀚海璞丽、昌建誉峰、升龙天汇广场（7.26认筹）、逸泉国贸。从分布位置来看，主要集中在西北板块，四区交汇处；郑州各个区域都有分布，其中惠济区个4项目，金水区5个，高新区4个，中原区3个，二七区4个，郑东新区2个，经开区2个，航空港区2个，管城区1个。出现形式有三种：一是大型综合体项目附带的一栋或两栋公寓，比如：正商城、升龙城、锦绣山河等；二是小型综合体，土地多是商业性质的，主要有清华城、瀚海璞丽等；三是纯粹的以公寓为主的项目，主要有龙汇国际、乐丁广场等。,公寓市场分析,市场上在售公寓大多数都是40年产权，一般都没有双气，少数会有暖气。在售和即将上市项目从面积上看，单层公寓面积偏大，其中60-70最受欢迎，去化也最快；酒店式精装公寓，户型面积一般较小，面积在30-50之间；LOFT公寓因为得房率高，一层可做两层使用，所以一般单层面积都比较小，面积区间在35-55之间。各个项目定位不一样，面对的客群也有所不同。位置好一点的SOHO公寓倾向于投资、办公，一些配套较好的自住比较多一些；总体来说，市场上的公寓还是以投资为主，青年刚需自住为辅。从价格上看，瑞士酒店公寓、瀚海璞丽、翡丽公馆以精装修和地段的优势占据价格高地，销售均价都在12000元/以上。价格比较低的主要位于经开区和高新区，价格区间在6500-8500元/之间。其中在售的安源时代广场和长盛广场，以6000多的超低价格，引领郑州公寓市场。,推盘节奏：目前郑州潜在的公寓项目较多，但是由于受大环境的影响，纷纷放慢了推盘节奏；典型的有瑞士酒店公寓、瀚海璞丽等项目，这两个项目的开盘时间至少比预期延迟了两个月；最近推广力度比较大的主要是睿达广场和正商城航海公寓；从监测到的信息来看，下半年将会有5个公寓新项目将会扎堆上市。从销售情况来看，正弘高新数码港去化的最好，4月26号开盘当天及去化75%，570多套，截至目前所剩房源不多，其中一部分是之前的客户退订的；数码港的热销说明市场对LOFT产品还是比较认可的，需求空间也非常大，灵动的空间尤其对年轻人吸引更大。未来预测：尽管市场总体疲软，但是郑州超强的人口吸引能力和城中村改造的加速推进，让小户型，低总价产品倍受青睐，不管是刚需购房者，还是投资客群，小户型的出现都将会成为他们追逐的对象。本项目在明确的产品定位下，应该充分挖掘项目优势，把控好推盘节奏。,销售情况分析,LOFT产品梳理郑州市场检测到的公寓产品有：正弘高新数码港、龙汇国际、睿达广场、锦绣山河、清华城、国宇天城、乐丁广场、晶华城共计8个项目，其中在售5个，下半年即将上市的有3个。目前在售的正弘高新数码港、乐丁广场、晶华城所剩房源不多，基本处于尾盘状态；未来的睿达广场、清华城、国宇天城将对本项目形成竞争，尤其是位于南阳路博颂路交叉口的国宇天城。配套上大多数不带双气，层高4.5-5米不等，产权基本上都为40年，产品上以小面积为主。营销推广上，LOFT产品无疑都会打出一些共同口号，比如买一房得两房或买两房得四房，超高得房率，低总价等。此外各个项目也充分利用自身独特资源进行宣传，以区别于其他产品。数码港强调的是微豪宅综合体，睿达广场主打5米层高，乐丁广场是现房，清华城的低首付等。本项目在借鉴同产品的亮点外，也要充分挖掘自身资源。低密、地铁口、花园路等这些产品外的附加值的合理有效利用是本项目超越其他项目的优势所在。,公寓个案分析,开盘时间：2013年6月29日户型面积：2#为51-84阳光公寓，1#为54-66创意LOFT成交均价：9600元/优惠方式：按揭97折，全款96折优惠，按时签约另优惠2000销售情况：剩十几套项目特色：地铁沿线,低总价,创意地产，现房装修情况：毛坯,乐丁广场（LOFT）,55,1#,2#,4F商业,翡丽公馆,开盘时间：2013年7月13日公寓开盘交房时间：预计2014年12月户型面积：32-92成交均价：13000元/优惠方式：全款优惠4个点，按揭3个点。销售情况：在售项目特色：双气准现房装修情况：精装,91三房,35.55一房,开盘时间：预计2014年8月户型面积：47-75成交均价：预计8500元/左右优惠方式：具体优惠还未说销售情况：一栋楼，两个单元，29F，7.26日开始入会项目特色：低首付，两年内分三次付完、宜商宜住宜投资装修情况：毛坯,升龙天汇广场,公寓,标准层平面示意,开盘时间：预计2014年8月户型面积：41-72成交均价：预计12000元/左右优惠方式：0元入会最高享5000元优惠；额外优惠3个点销售情况：目前0元入会进行中，预计8月推项目特色：地铁沿线,地铁沿线,酒店式公寓装修情况：毛坯交房时间：2015年年底,昌建誉峰,已售,待售,标准层平面示意,开祥御龙城,56,56,56,88,88,91,91,56,56,56,58,56,国宇天城（LOFT）,一层,二层,44二房,正商城航海公寓,清华城,点评：清华城是集多种物业类型于一体的综合体项目，临近地铁、BRT、中州大道交通方便，距离CBD较近；目前项目门前的货站街正在施工，看房不便，而且没有预售证，交房比较晚。,2#公寓,1#公寓（LOFT）,写字楼,住宅,住宅,1#公寓平面图（LOFT）,2#公寓平面图,清华城公寓平面图,清华城是由2栋31层高层住宅、一栋SOHO公寓、两栋5A甲级写字楼、12万方的商业四部分共同组成，其中的一栋写字楼现在改成了LOFT公寓，也就是1#，层高4.5米，作为住宅户型设计上有一定缺陷；2#公寓东西朝向，面积37-72，以42-60为主。优势是临近双地铁和BRT，距离CBD也较近，作为长期投资还是比较合适的。,安源时代广场,优点：性价比高，二环内，配套完善，价格低，70年产权缺点：交通不便，客户选择性小（主要为公司内部用房），不能分期付款。,A座,B座,锦绣山河（LOFT）,卖点：位于二七新城的综合体项目，南水北调穿越其中，内部配套完善，5.1米挑高，170%超高得房率，赠送面积较大，自用投资皆宜缺点：位置较偏僻，周边配套设施欠缺，价格偏高,公寓,晶华城户型赏析,升龙城,点评：地处老城区，280万大型综合体项目，内部配套齐全，交通交通便利，70年产权，双气供应，去化较好；70多平的户型最受欢迎，目前只剩下53的北户；客户以周边的刚需、白领等首置客户为主，还有一部分投资客。,公寓,逸泉国贸,点评：地处项目位于高新区，紧邻科学大道，项目东边规划有一条主干道，连接连霍高速和梧桐街，交通较为便利，属于商业用地，公寓价格较低，客户主要以投资和办公为主，自主很少，目前处于排号中，预计9月份开盘。,B座,C座,A座-酒店,逸泉国贸整层平面图,睿达广场（LOFT）,点评：睿达广场最近一个月营销推广力度非常大，宣传亮点主要是5米层高，月底又打出低首付活动。该项目通过近一个月的密集宣传，将于8月10号进行会员招募。目前设有一个临时营销中心，位置比较偏僻。,龙汇国际（LOFT）,3#，18F，住宅办公两用,2#，19F，住宅办公两用,4#，13F，酒店，自持,1#，19F，住宅办公两用,媒体推广分析,7.10,B037.16,7.3,营销推广监测睿达广场,F077.24,F077.17,大河报,睿达广场大豫网,7.1睿达广场啤酒节,A327.24,升龙天汇广场搜房网,7.10,B117.16,C037.17,C077.24,7.3,营销推广检测正商城航海公寓,昌建誉峰大河报-F02,清华城华贸中心大河报,营销推广分析从大河报和网络媒体以及户外站牌监测到，7月份推广力度最大的是睿达广场，在大河报上投放了6次，每次0.3个单位；在大豫网上有横幅广告；此外世界杯期间还举办了啤酒节；诉求点主要是开盘前的形象宣传，侧重于对项目的5米层高，超高得房率宣传。其次是正商城航海公寓，目前该项目已开盘4次左右，共计600套，剩余200套左右，推盘节奏遵循多批次，节奏快的原则。主要是通过报广和派单进行宣传。报广所占面积虽小，但是频率高，以此来加深客户对项目的印象。7月份除了睿达广场和正商城外，昌建誉峰和升龙城的SOHO公寓也开始亮相，并且在本月开始进行认筹排号；中州大道货站街的清华城也进行了推广，目前正在排号，不过没有预售证，预计9月份开盘。,产品定位,区域需求小结北区居住环境优越，是郑州高端物业集聚区，同时投资及租住需求旺盛；相比郑州二七区、郑东新区而言，北区的写字楼项目无论规模还是数量都远远逊色，已无法承载北区巨大的商务办公需求；而配套商业，无论是居住还是办公，都是必不可少支撑的，区域特别是板块内，商业配套明显不足。未来几年潜在的大量需求。随着城中村改造的快速推行，未来金水区、惠济区将会释放大量的刚需客群和租房群体，这将会直接导致小户型的升温，一部分需求来源于青年置业群体，另一部分经济实力较强的投资客户将会更加青睐小户型。因此，结合区域市场潜力以及旺盛的需求，项目以写字楼、酒店公寓、SOHO公寓、底商为主体业态，是可行的。,目标客户目标客户分析投资客：以郑州北区为主的投资客承租客：租住、小型办公客户为主自主、首次置业客户：上班族、外来务工人员、拆迁安置人员，他们很大一部分来源于城中村项目所在区域商品房升值潜力大，且区域内投资客投资实力强，同时青年首次置业客户众多；区域内中小型企业数量增长迅速；都市村庄拆迁改造会释放出极为庞大的年轻人、外来务工人员等群体。因此，项目以写字楼、酒店公寓、LOFT公寓、底商为主体业态，符合目标客户需求。,产品定位【写字楼和酒店公寓】写字楼以自用为主，公寓式酒店以投资为主户型面积区：200300；写字楼部分一部分可考虑作为开发商自持物业，对外租赁；另一部分可以对外出售；市场上一些公寓产品通常会留2-3F通层作为整层出售，本项目也可借鉴；内部设施参考甲级写字楼标准，如公共卫生间、每层电梯大堂等；一层入户大堂挑高设计，凸显形象和档次；酒店式公寓面积约5000左右，约占总体量的10%以上；酒店档次定位在商务酒