成都北改详细解读及趋势预测PPT课件

成都市“北改”详细解读及趋势预判,.,目录：,北改规划现状“北改”规划影响“北改”政策对楼市影响“北改”分区规划对楼市影响“北改”事件对楼市影响“北改”发展方向预测,一、二、三、,.,目录：“北改”规划背景关键词：均衡发展,民生工程城市升级,城西新貌,.,成都市急需“北改”大平台推动城北均衡发展，从根本上解决整个成都市的发展瓶颈，从而统筹“成都中轴”协调发展，最终全面实现现代化、充分、国际化的世界现代田园城市的总体发展目标。成都：一南一北，遥相呼应。且城南天府新区已经上升为国家战略。,成都城北,成都城南,均衡发展？,.,城北,成都市城北是成都中心城区发展最薄弱、城区面貌反差最大的区域，并伴随着“东调”战略和东郊危旧房改造惠民工程的成功实施，“北改”作为成都市有一重大民生工程，顺应民意、惠泽百姓。,城北成都名副其实的“北大门”,城北“北改”,宜业、宜商、宜居的现,代化、国际化城区,“北改”造福超百万人口，增强,城北幸福感。,城市国际化的背景,重大民生工程,.,成都市发展日新月异，城北却仍然老旧不堪，区域基础设施短缺、产业业态低端、城市形态老旧、综合治理任务艰巨等诸多问题亟待解决，城北急切呼唤华丽转身，为一座城市的未来发展定下基调。,基础设施短缺产业业态低端,城市形态老旧,城北关键词：脏、乱、差破旧低端城北发展升级,.,目录：“北改”规划关键词：范围及格局项目及投资,产业及生态文态,城西,新貌交通区域周期,.,东至：新成华大道,南至：抵一环路（局部至府河）,西至：西大街金牛大道（老成灌路）,成都市城北“北改”总面积约195平方公里（含绕城高速内新都区部分区域），涉及金牛区、成华区、新都区三个区域，集中“四轴四片”，重点改造总面积约104平方公里。关键词：四轴四片北至：绕城高速金牛、成华北边界,.,成都市城北“北改”规划建设用地规模为168.64平方公里，规划人口约为246万人。,.,10,形成“四轴九片、一核八心”的“北改”片区总体结构,.,城北“北改”是成都市最大规模民生工程，工程项目约360个，总投资3300亿元，其中2012年拟启动的项目约200个，总投资超过1500亿元。北改工程已成为未来几年成都市为民办实事民生工程的首位。,2012年“北改”启动项目投资情况：,北改涉及人群：近2万家个体商户，400多家企业，从业人员10多万人，居民逾百万。,关键词：北改项目投资,.,2013年北改将启动173个项目，6棚户区4725户搬新家,2013年“北改”计划启动项目173个，总投资约1800亿元，计划完成投资550亿元。其中，市级重点项目计划启动81个，总投资约1106亿元，计划完成投资约314亿元。“两横两纵”路网构架将启动建设，4725户棚户区居民的居住条件将得到改善。旧城改造项目主要包括棚户区改造和企业自主改造两大类，共17个，占地面积约4000亩，拆迁面积近40万平方米。加快推进荷花池小商贸市场、驷马桥果品市场、512建材市场等大型专业市场的调迁工作。棚户区改造，拟实施市委党校、华西集团片区、新华印刷厂南片区、建设南路地块土地整理项目、68片区红线外点位、省建校等6个棚户区改造项目，涉及住户4725户，改造面积29.15万平方米；同时在单位自主改造项目较为集中的八里庄二仙桥、昭觉寺、人民北路等片区掀起建设高潮，形成“北改”新的引爆点。,.,成都城北商贾云集，以专业市场为主，“北改”将商品市场外迁，并在绕城内不再布局任何专业市场，提档升级，打造城北现代商业商务中心。,关键词：,产业提档升级,2012年工作：启动商品市场、货运场站、物流服务站、仓储企业搬迁工作；客运站整合调迁工作；区域拆迁安臵工作。,商品市场：以荷花池片区、火车北站片区、五块石片区、驷马桥片区、八里庄片区为调迁先期重点。,多商业中心布局：在新建区和改旧区聚集高端商业和现代服务业，初步形成北部城市级商业中心、火车北站商圈、各城市组团或板块的商业商务中心。,.,成都“北改”以“统筹规划、集中集约、引导外移、提档升级”的发展原则，按照“关闭-改造-转型”的发展思路，打造城北城市级商业中心以及组团商业商务中心。,关键词：产业发展,两大产业集约发展功能区,.,成都“北改”生态环境工程也是打造的重点，结合区域所独有的生态资源，,文化底蕴，城北将建设城市最大的都市绿岛、天回镇文化地标等生态项目。,关键词：生态文态以凤凰山、天回山、虎头山为重点的北部“198”区域，结合区域独有的生态资源，建设城市最大都市绿岛；打造城北独特的亲水生态环境；打造天回场镇文化旅游片区；提升昭觉寺、驷马桥、三洞古桥文化元素；打造国际大熊猫文化品牌。,.,成都“北改”大力推进基础设施建设，全面梳理城北的路网体系，规划“8横10纵”的骨干路网，为城市形态升级奠定基础。,关键词：,8横10纵,.,成都“北改”交通先行，着力打通城北断头路、打通梗阻点，2012年将启动总长约46.5公里的道路、立交桥等基础设施建设，总投资约79亿元。,疏通易堵路,川陕路新都段改造明年建成通车，届时川陕路将变身8车道景观大道改造货运路,货运大道绕城高速互通立交预计6月通车，届时货车统一走货运大道打通断头路,打通人民北路、蜀龙路5期等断头路，尽快完成2.5环金牛、成华段,关键词：46.5公里路桥建设,.,金牛区是成都“北改”工程的主要承载地，以区域“四轴八片”为金牛区“北改”工程推进的重点区域。,关键词：四轴八片,四轴：,老成灌路,交大路沙西线人民北路,川陕路和解放路,5大旧城改造片区：人民北路火车北站片区、解放路曹家巷驷马桥片区、沙湾路铁二局西南交大片区、金牛大道茶店子金牛宾馆片区、川陕路天回旧场镇片区,3大新区开发片区：北新干道凤凰山片区、北新干道国际商贸城片区、沙西线“198”片区,八片：,.,成都金牛区“北改”划分为新建区、优化区、整治区三个功能区来实施工程项目建设，区域首批40个龙头工程项目已经确定。,关键词：三区,重点片区产业,改造模式部分项目,.,成都成华区以道路建设、公建配套和龙头产业项目带动，推进“北改”工程项目的实施，同时加速高端业态聚集，整合生态文化资源，加快构建生态田园环境。,关键词：两区五轴七片,改造模式配套建设,率先启动项目,.,成都新都区“北改”按照“两廊两带三片多点”重点区域实施，构建“一主四廊三轨”的空间布局和产业体系，以“两廊两带三片区”核心起步区，其他区域为政策辐射区和产业承接区。关键词：两廊两带三片区一主四廊三轨交通产业,.,昭觉寺片区居成都“北改”七大重点片区之首，规划面积约为1.56平方公里（2340亩），打造传统文化与现代文明交融的国际文化旅游商贸区。,.,成都市“北改”锁定“一年出形象，三年见成效，五年大变化”的目标，摘下“北乱”的帽子，将城北打造成为“三位一体”，“四态合一”，宜业宜商宜居、更加宜人的现代化城区。,2014年三年见成效绕城内不再有任何批发市场，荷花池、五块石，八里庄等商品市场调迁；关闭荷花池汽车站，整合五块石汽车站，新建北站汽运站。力争三年内见成效。,2016年五年大变化通过五年努力，打造产业城北、生态城北、生活城北，让城北成为高端化、多样化、特色化，宜业、宜商、宜居、宜人的现代化城区，让惠群众。,关键词：“北改”时间表2012年一年出形象交通先行，交大路改造，年内彻底打通2.5环，加强金芙蓉大道、金凤凰大道等骨干道路建设，并贯通2.5环黄忠大道茶店子段。,.,成都市城北“北改”工程正式启动，规划已完成并不断完善，按照规划实施，以交通先行为改造准则，从基础道路建设和搬迁任务为主，从而为提升城北形象奠定牢实的基础。,1月,2月,3月,6月,10月,“北改”动员大会,“北改”工程启动大会“北改”规划方案征集昭觉寺绿水青龙项目、区域旧城改造项目启动交大路改造启动,完成“北改”区域规划完成详规、城市设计、交通、生态、产业等专题规划川陕路改造启动,启动建设项目34个,交大路改造完成,贯通2.5环黄忠大道茶店子段完成“五轴七区两片”实施规划货运大道-绕城高速互通式立交建成通车,关键词：“北改”2012年时间表,开工建设金芙蓉大道、金凤凰大道、天回大道、天丰路等道路完成羊西线、解放北路、金牛大道综合整治改造工程西北村低洼棚户区、成铁木材厂片区改造项目全面竣工,12月,.,目录：,北改规划现状“北改”规划对楼市影响“北改”政策对楼市影响“北改”分区规划对楼市影响“北改”事件对楼市影响“北改”发展方向预测,一、二、三、,.,目录：“北改”规划政策对楼市影响关键词：交通建设,产业升级旧城改造土地供应,城西未来商业副中心,城西新貌,.,“北改”之交通：“8横10纵”的骨干路网，突破城北交通瓶颈，催生改建道路周边新兴楼市热点区域，综合体或商业体为主，商品住宅价值提升，,熊猫大道断面改造,三环路交大立交建设老成灌路建设,二环路快速路建设二环路快速路建设,同时提升城北楼市居住品质，为宜居城北奠定基础。交通改造建设,兴起,高尚住宅城市综合体体现价值城北宜居城北,.,“北改”之产业升级：利用“北改”的机遇，城北有选择性地承接产业转移，着力外迁商品市场到新都、青白江等地。正所谓产业格局影响楼市格局，并为区域带来产业人群购买力，产业承接区域楼市将快速腾飞。,“北改”,青白江发展大丰镇人口总量5年后将扩展至40万。,高层为主，提升大丰楼市价值，宜,居价值，新建品质住宅已达27个。高层单价区间3980-6200元/平方米。弥补区域综合体缺位状况，如福地,关键字：大丰楼市目前，大丰镇人口总量,10万。,多层为主，单价区间26002800元/平方米。承接荷花池等市场无集中性的商业综合体，,临街商铺商业业态混杂。青白江房价将不到2000元/平米,广场入驻。成都市青白江区2012年第一批总投资308亿元的重大项目集体开工，发展战略从“纸上谈兵”进入施展演练阶段。聚集的产业人群消费力将带动区域商业及住宅和商铺的投资发展。房价达到了3000多元/平米。,“北改”,大丰楼市局部概览青白江产业园区局部概览,.,“北改”之旧城改造：以自主改造和原地返迁方式为主进行，短期内将不会直接刺激房地产市场需求，但会对租赁市场有直接的作用。值得一提的是，该部分人群闲臵资金较多，商品住宅和商铺投资将会突起。,“北改”旧城改造重点在金牛区、成华区。,.,“北改”将引领土地市场新一轮放量，尤其是土地资源稀缺的主城区，北改新建、旧城改造将推出近3万亩建设用地，满足未来城北5-10年的土地需求。从而为城北成为开发商的新宠夯实基础。,关键字：土地,注：凤凰山、198片区建设用地规模按总用地规模*15%（政府相关标准）推算出,.,目录：“北改”分区规划对楼市影响关键词：金牛区,成华区新都区,城西未来商业副中心,城西新貌,.,“北改”分区金牛区三环内均要进行旧城改造，未来楼市以城市商业综合体为启动项目可能性较大，商业地产会最先繁华；三环外区域未来将形成以凤凰山和198为主的改善型住房片区。,.,“北改”分区成华区未来楼盘供应量较大，刚需物业主要集中在昭觉寺、驷马桥、红花堰片区，凤凰山白莲池片区主要以改善型住房为主，八里庄、猛追湾主要以商务办公物业为主。,.,30,“北改”分区新都区作为城北产业主要承接地，商贸物流产业聚集，北新干道周边以投资和刚需为主，蜀龙大道周边以改善型住房为主。,.,目录：“北改”事件对楼市影响关键词：5大红利,楼市格局成交市场楼市客群营销广告,城西新貌,.,“北改”拉动城北楼市升温，刺激“北改”区域土地入市，利好楼市发展，整个成都楼市重心开始北移,32,“北改”5大红利,5、“北改”概念作为楼市新的预期，可以预热成都整体楼市，成为整体楼市的信心之火。,4、吸引成都本土之外的有意向购买北区的人群，重新审视和定位北区映象，扩容北区消费特群，并且分流传统南富西贵东升的消费者。,3、庞大的市场资本投放。北改刺激了刚需、原住民、二次升级臵业者、投资消费者的购房需求，进一步活跃了楼市。,2、打破城北土地市场。传统的温和和沉寂，土地价值明显上扬，从而推动楼市价值增值预期，引领区域楼市的价格走势。,1、城市的固态表情升级。基础设施、市容市貌等是北改的重头戏，北改之后，城北面貌势必焕然一新。,.,33,大量新增购房需求，促进市场成交回升；拆迁户集中租房需求，二手房租赁市场表现活跃。旧城改造提供一定量的土地供应；因旧房改造带来的住宅需求将在很大程度上刺激房地产市场，而区域未来的良好的发展前景，让城北土地成为开发商争夺的焦点。天府新区和城北改造都是城市投资，北改老城区在服务型和零售型商业受追捧，北改可能形成投资客户新浪潮，商业地产（城北商务公寓和写字楼）将最先繁荣起来。,1、对住宅需求的影响2、对土地供应的影响3、对商业需求的影响,“北改”促使造就城北楼市新格局，商业类地产繁荣，大量综合体崛起。其产品类型以商品住宅及商铺市场反应尤佳。,关键词：住宅需求,土地供应,商业市场,.,未来（5年后）：吸引外区域改善型住房人群,楼市人群变化：在短期内，城北楼市主要吸引刚需和投资人群；凭借城北良好的生态环境未来将吸引外区域的改善型人群入市。短期内（3年内）：吸引外区域刚需和投资人群为主,北改启动,1-2年,城市形态更新,5年,5年后,基础设施完善,旧城改造,配套设施完善,3年-4年,产业完善,.,城北楼盘充分利用“北改”政策，以“北改”主题为广告宣传语，市场反应良好，刺激城北楼市成交。,目前城北代表楼盘：绿地世纪城、招商雍华府、中铁青秀城、华润翠林华庭,名称：绿地世纪城,地址：金牛区北新干道凤凰立交内侧,定位：城北区域的地标性社区城市综合体,广告语：不要在地铁苦等，姐随时改走北新干道！价格：均价6200元/,结果：2月“北改”启动以来，5次荣登日成交量冠军。,.,目录：,北改规划现状“北改”规划影响“北改”政策对楼市影响“北改”分区规划对楼市影响“北改”事件对楼市影响“北改”发展方向预测,一、二、三、,.,“北改”工程，覆盖多个工作领域、涉及多方利益格局、交织多重矛盾问题，在抓好这项系统工程政策导向上，始终坚持“先改受益”的原则，坚持“政策红利递减”路线，保持“统一政策尺度”。,关键词：北改政策,政策尺度统一,政策红利递减,北改导向：“北改”工程着重体现在“改”，拆迁难成为“北改”推进中一大难题，需区域群众大力配合。,政府态度：让北城群众受益，但绝不能让少数人牟暴利。坚定让愿改者受益、不改者后悔。,“北改”政策制定权由政府主导，决定权由群众掌握。,“政策尺度统一”,同类地区、同等情况的支持政策和补贴标准要保持一致。,“政策红利递减”对愿改、先改的，在环境建设、公建配套和交通资源给予倾斜和扶持。对少数人改造要价太高，暂“不改”；对之前暂“不改”，未来应业主要求再“改”，支持政策和补贴标准降低档次。,广纳意见，制定相应改造政策。政策全面公开透明化。,.,天府新