土地一级开发审计及相关知识PPT课件

2020/5/23,-,7,土地一级开发审计内容及相关知识RelevantKnowledgePoints2.针对委托单位负责的土地一级开发工作中产生的征地、拆迁补偿费用、各类报告编制、各类前期工作费用等开发成本进行全程审计工作，确保产生的各类款项符合北京市土地一级开发成本归类（集）的要求；3.派专职工作人员参与委托单位组织召开的土地一级开发和相关工作会议，为委托单位提供书面建议，避免不合理成本的支出，保证项目的顺利实施；4.检查土地一级开发过程中各类合同、付款凭证、评估报告等有关文件和资料的真实性、合理性，对出现的问题及时书面通知委托单位；5.对土地一级开发成本支出进行完全归集，保证通过土地管理部门的审核，确保土地按时上市；,2020/5/23,-,35,6.2审计的基本内容,6.提供项目市政基础设施、公用设施建设、土地一级开发实施方案编制等咨询意见；7.提供市政配套工程、公用设施工程全过程跟踪审计并出具审核报告；8.对已经开始建设的回迁安置房工程的已完工程量、已发生费用及停工损失和其它费用进行完整审核，编制审核报告并确保审核成果的详实和真实；同时对回迁安置房后期建设进行全过程跟踪审计；9.对拆迁改移工程、七通一平工程、围挡工程等涉及一级开发项目的工程结算资料进行成本审计，并出具审核报告。10.提供征地补偿费、劳动力安置、地上附着物补偿的价格测算，征地合同主要条款等咨询意见；,2020/5/23,-,36,6.3审计的基本内容,11.审计公司全程跟踪审计，参与拆迁补偿安置办法的制定，拆迁预分方案的编制，参加拆迁工作组工作会议等相关工作环节，并提出审计建议，对拆迁方案等出具审计报告。提供北京市周边同类地区农、居民拆迁补偿安置政策供委托单位编制居民拆迁补偿实施方案参考，测算上述地块拆迁总成本预算；12.根据相关文件对照清单对房地产评估公司出具的房屋估价通知单中的各项补偿价格的计算进行复核，对每一拆迁户除评估报告补偿价格外的其他补偿费用，依据昌平区区政府有关规定实施检查；13.针对每一拆迁户，出具总补偿费用审核单，为银行支付补偿费用提供依据；14.对每份拆迁档案做审计核查，并对审计结果出具审计报告；15.全部拆迁工作结束后，向委托单位出具住宅拆迁补偿审计汇总报告；,2020/5/23,-,37,16非住宅拆迁补偿费用的咨询、审计工作，包括：依据相关文件审核房地产评估公司出具的拆迁评估报告和各类补偿费用，出具非住宅拆迁补偿审核报告；全过程跟踪非住宅拆迁事宜，并对拆迁补偿结果出具审计报告；17对区域内的集体企业拆迁补偿进行审计并出具审计报告；18提供“三定三限三结合”有关政策咨询、审核，包括：依据北京市和昌平区政府关于农居民住宅拆迁安置方案，向委托单位提供落实“三定三限三结合”政策的咨询方案，审核“三定三限三结合”具体内容的实施；19协助编制财务决算报告；20为委托单位提供相关业务咨询。,6.4审计的基本内容,2020/5/23,-,38,7.审计依据,2020/5/23,-,39,7.1审计依据-基本政策（部分）,中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第8号）；北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市2005540号）；北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法（京国土市2005302号）北京市建设征地补偿安置办法（北京市人民政府148号）；北京市集体土地房屋拆迁管理办法（北京市人民政府令第124号）；北京市人民政府办公厅印发的通知（京政办发201511号；北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（京国土用2005533号）；北京市房屋重置成新价评估技术标准（京国土房管拆2003808号）；关于郊区城镇和农村建设规划管理的若干规定（北京市人民政府令1991年第5号）；北京市房屋拆迁评估规则（暂行）（京国土房管拆字20011234号）；北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准（京房地评字1999656号）；北京市土地一级开发实施方案编制和审核办法；北京市国土资源局关于建设项目征收集体土地涉及农村居民搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见（京国土市2007774号）；关于印发北京市土地储备开发项目成本预审工作规则的通知（京国土储2014207号）；项目所在地区县人民政府及授权单位颁布的相关政策；相关审计、会计、造价、招标等行业相关政策依据。,2020/5/23,-,40,7.2审计依据-项目依据,当地政府和土地管理和收储机构为项目专门发布的相关文件：例如：某项目关于协调解决北京北方企业集团公司信访隐患有关问题的意见【北京市人民政府签报201290090号】；北京市昌平区人民政府关于协调解决昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题的请示【昌政报201255号】；关于研究昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题的意见【北京市人民政府签报201290337号】；昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题协调会会议纪要【北京市重大项目建设指挥部办公室第176期】；关于研究加快推进陕京三线工程建设的意见【北京市人民政府签报201290470号】；关于研究解决北企公司有关问题的会议纪要【北京市昌平区人民政府办公室第76期】；北京市规划委员会关于昌平新城马池口村控制性详细规划（深化方案）同意备案的函【市规函201363号】；关于研究昌平区马池口村回迁房建设及土地一级开发等有关问题的意见【北京市人民政府签报201390295号】；关于研究昌平区北方企业集团马池口村土地一级开发有关问题的意见【北京市人民政府签报201490055号】；关于昌平区马池口镇马池口村土地一级开发项目按照三定三限三结合原则建设定向安置房有关问题的请示【北京市人民政府签报201430603号】；,2020/5/23,-,41,北京市国土资源局局长专题会议纪要【2014年第3期】；昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案；昌平区马池口村村民安置房用地控制性详细规划；工程项目技术报告书【编号20130315】；北京市昌平区住房和城乡建设委员会关于马池口村土地一级开发项目宅基地房屋拆迁补偿安置实施细则的请示【北企报201415号】；北京市昌平区住房和城乡建设委员会关于马池口村土地一级开发项目非住宅房屋拆迁补偿补助暂行实施方案的请示【昌建文201427号】；当地人口证明【人口情况】；关于北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发项目中二层楼房以上（含二层）建筑面积的说明；关于昌平区马池口村土地一级开发项目（四期）涉及北方驾校职工宿舍用房拆除问题的承诺书；其它相关政策：专题会议纪要等,7.3审计依据-项目依据,2020/5/23,-,42,占地测量成果资料；房屋测绘成果资料；回迁安置房及基础设施建设项目投资估算；项目实施方案；关于集体土地面积的说明；工作人员现场踏勘及掌握的数据资料；其它必要的前期及过程中的技术成果。,7.4审计依据-技术成果,2020/5/23,-,43,8审计活动,如何开展土地一级开发审计活动：初期是成本集中归集审计，现在逐步推行全过程跟踪审计及部分项目预审计。,2020/5/23,-,44,8.1项目团队组建,土地一级开发项目时间长（多数由于拆迁原因，同时涉及项次太多，需要协调的部门太多）、投资额较大，项目构成要素复杂，综合性较强，因此无论从工作强度还是工作压力、难度及对知识和综合能力的要求都都远远高于我们从事常规建设项目审计。基于此，拟任项目经理应具备良好的沟通能力和综合知识（具备财务、造价、招投标、土地成本构成等相关知识），熟知北京市土地一级开发的成本组成（尤其是在实际工作中应协助项目实施主体判断项目中所涉及的成本是否可以纳入土地一级开发成本）。同时一般审计人员也需要掌握土地一级开发中涉及的相关政策及知识点，并能熟练应用。,2020/5/23,-,45,8.2审计中的重点-拆迁,拆迁审计是土地一级开发中重要的成本构成，是土地一级开发实施过程中最关键工作，是审计的最难点之一，因此审计责任重大；2.其责任在于既要保证被拆迁人能够得到政策规定应得的全部补偿，又要严格执行拆迁政策，避免违法违规行为的发生，并保证拆迁资金合理利用；审计人员要深入客观掌握各项拆迁政策，对政策进行正确解读；在审计工作中采取多种方式与项目实施单位、政府组建的拆迁指挥部、拆迁公司、评估公司等各方进行充分交流；审计沟通过程中应以正式颁布的政策和相关文件为准，客观正确地解读政策，使各方共同认可审计单位对政策的客观把握水平；在政策的执行上，由于项目的复杂性，审计过程中对于部分政策把握不太准时，审计人员应及时请教土储及审计方面的相关专家，以避免理解偏差；在实际工作中要求审计人员随同评估公司和拆迁公司做好入户实地调查，确保数据的真实性和准确性（类似工程中的旁站）。,2020/5/23,-,46,8.3审计中的重点-内部流程及学习,1.鉴于土地一级开发成本的大资金、长周期的特殊性，要针对项目情况重新建立