2011年上半年信阳市房地产市场调研报告

2011年上半年信阳市房地产市场调研分析报告,规划发展部2011年8月10日,目录,一、2011年上半年房地产政策分析及预测1.12010年调控政策回顾1.22011年上半年政策分析及预测1.3信阳市近期出台政策简析1.4小结二、信阳市土地市场概况2.1土地市场供求及价格分析2.22011年上半年信阳市土地成交分析及预测三、信阳市房地产市场特征3.1宏观经济持续增长，房地产发展预期良好3.2房地产投资高速运行，施竣工面积不断增加3.3销售面积平稳增长，凸显宜居城市聚集效应3.4商品房成交价格上涨态势明显，存量压力逐步显现四、调研个案部分指标分析4.1浉河板块楼盘部分指标分析4.2平桥板块楼盘部分指标分析4.3羊山板块楼盘部分指标分析五、部分在售项目情况汇总,1.12010年调控政策回顾（一）,一、2011年上半年政策分析及预测,2009年12月14日，国务院召开常务会议：一要增加普通商品住房的有效供给，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率，在保证质量前提下，加快普通商品住房建设；二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机购房，加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管，继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度，加强房地产信贷风险管理；四要继续大规模推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。这就是被业内熟知的“国四条”，标志着由08年年底开始的房地产救市政策的结束，是房地产市场调控转向的明显信号。,国务院常务会议提出要“遏制”房价的上涨，其政策表述空前，增大普通住房供应则是平抑房价的主要手段；同时，国务院提出要“继续用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。”这为2010年更为严厉的调控埋下了伏笔。,1.12010年调控政策回顾（二）,一、2011年上半年政策分析及预测,2010年，“保增长，调结构”的年度经济发展目标，表现在房地产领域:一方面以高压态势从清理土地闲置、打击囤地，对工程建设领域进行清查整治和严防房地产资金闸门等方面对房地产供应和需求市场的投机性行为和资金予以阻截，另一方面从政治高度提升保障性住房供应量：2010年3月8日，国土资源部出台关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，提高房地产建设用地土地出让金首付款的比例，缩短土地出让金缴纳时间，一方面严格限制擅自改变土地用地性质的现象，另一方面，增加开发商拿地成本，从拿地环节对开发商的囤地做出限制性规定。2010年4月17日，国务院下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，从五大项十个方面进一步细化、补充、贯彻年前出台的“国四条”调控内容，这被业内称之为“新国十条”。2010年5月25日，国家税务总局出台关于加强土地增值税征管工作的通知，对土地增值税的预征率进行调整：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，税率由1994年以来一直实行的1%提高到“不低于1.5%的中部和东北地区省份，以及由过去的1%提高到”不低于2%的东部地区省份，透过土地增值税预征税率的提高，进一步加大开发商拿地成本，打击囤地炒地行为。2010年6月13日，住房和城乡建设部等七部门联合发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见，针对城市中等偏下收入住房困难家庭，把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。标志着我国以经济适用房、廉租房、公共租赁住房作为调整住房供应结构主要手段的保障性住房体系的初步确立。2010年6月4日，住房和城乡建设部，央行，银监会共同出台关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知，划定了对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策认定标准，对不能提供1年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行。,1.12010年调控政策回顾（三）,一、2011年上半年政策分析及预测,如果划定2010年上半年是此次房地产市场调控的框架初步确立阶段的话，那么自7月份开始至今出台的一系列调控政策则是对此次调控框架的进一步补充和完善：从整治空闲土地，严格监管保险、证券和信托基金不规范进入房地产，初步形成差别化住房信贷和税收政策，透过土地供应优先保障房和税收优惠政策引导增加保障性住房供应等四个方面，持续深化此次调控，打击投机性购房，增加住房供应。2010年的房地产市场调控，政策之严，涉及部门之广，可谓前所未有。政府希望通过增加市场供应，加快保障性住房建设投放，调证较为单一的商品房供应为主的市场供应结构，有保有压的调控政策短时间密集出台，长期来看，有利于房地产市场的健康有序发展。,2011年1月27日，国务院办公厅下发关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知：进一步落实地方政府促进房地产市场平稳健康发展的责任，明确了2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套；调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；严格住房用地供应管理，在落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求前提下，2011年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目；对于各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套、及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。,1.22011年上半年政策分析及预测（一）,一、2011年上半年政策分析及预测,点评：以年度为单位，进一步落实保障性住房和商品房的供应，再次提高二套房首付比例，对于房价过高，上涨过快的城市要进行一定时期的限购。细化和增强了房价调控措施，稳定房地产市场预期被称做”新国八条”。从某种意义上来说，这是中央政府层第一次明确提出各地制定房价控制目标，更可以被视为“行政调控”的深化版。,2011年7月12日，召开的国务院常务会议明确指出：已实施住房限购的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。7月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署近期加强土地管理的重点工作，会议要求近期重点做好5项工作：开展建立耕地保护补偿机制试点，明确土地收益基金计提比例，专项用于耕地保护；切实解决重点工程项目用地未批先用问题，抓紧清理整改高尔夫球场；坚决制止违法强拆行为，加快推进土地管理法修订；保证今年1000万套保障性安居工程建设用地，采取多种措施增加普通商品住房用地供应；建立规划和项目节约用地评价制度。,1.22011年上半年政策分析及预测（二）,一、2011年上半年政策分析及预测,对于商品住房用地出让，会议特别提出，要坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。,点评：2011年年中的国务院常务会议明确传达了两点信息,一是房价回归速度偏慢，二是保障房建设速度较慢。针对第一点，住建部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市名单。据了解，“遴选”新一轮限购的二三线城市名单，便将对症下药，主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。但住建部的权威人士称，这个所谓草拟名单，并不是住建部直接发通知要求这些地方政府实施限购，而是首先看地方政府的主动性。“如果某一地方符合国务院提出的房价上涨过快、房地产市场过热这两个标准，而未出台限购政策，住建部会作相应的沟通和督促工作。”新限购城市名单或将在8月底出炉。针对第二点，国土资源部早在5月13日公布的2011年全国住房用地供应计划公告和关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见中有所体现。,关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见2011年5月13日，国土资源部下发关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见，以指导意见的形式，督促各级国土资源部门进一步完善现有的土地招拍挂制度：以“限房价、竞地价”方式出让土地使用权的，出让成交后，竞得人接受的宗地控制性房屋销售价格、成交地价、土地使用权转让条件及违约处罚条款等，均应在成交确认书和出让合同中明确；以“限地价、竞房价”方式出让土地使用权的，招拍挂成交后，竞得人承诺的销售房价、成交地价、土地使用权转让条件及违约处罚条款等，均应在成交确认书和出让合同中明确；以“商品住房用地中配建保障性住房”方式出让土地使用权的，应将拟出让宗地配建廉租房、经济适用房等保障性住房的面积、套数、建设进度、政府收回条件、回购价格及土地面积分摊办法等，写入成交确认书和出让合同；以“土地利用综合条件最佳”为标准出让土地使用权的，要求在依法确定土地出让底价的基础上，将土地价款及交付时间、开发建设周期、建设要求、土地节约集约程度、企业以往出让合同履行情况等影响土地开发利用的因素作为评标条件，合理确定各因素权重，确定中标人后，应向社会公示并将上述土地开发利用条件写入中标通知书和出让合同。市、县国土资源主管部门要依据现行土地管理法律政策，对附加各类开发建设销售条件的政策性商品住房用地的出让，增加出让合同条款，完善出让合同内容，严格供后监管。,1.22011年上半年政策分析及预测（三）,一、2011年上半年政策分析及预测,点评：2011年的商品房建设用地供应，不仅没有因为保障性住房建设用地的挤占而有所减少，而且在土地招拍挂的供地政策方面也有所转变：由过去单一的价高者得向双向定价，配建保障房等转变，进一步发挥土地出让政策在房地产市场调控中抑制房价上涨，增加保障性住房供应的积极作用。预计2011年下半年各地土地供应政策附加条件和拿地门槛将进一步增加，住宅用地成交价格上涨趋势放缓，开发商拿地意愿将进一步降低。,2011年6月20日，央行年内第六次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后，大型金融机构存款准备金率为21.5%，中小金融机构存款准备金率为18%，远超2007年17.5%的历史高位。2011年以来，央行连续6个月每月上调存款准备金率50个基点，而从去年1月18日至今，央行12次上调存款准备金率，累计上调600个基点。每次上调都将收回3000-4000亿的流动性。点评：按照每次上调收回3000-4000亿的流动性推算，自2010年1月18日连续上调的准备金率，基本上已经冻结了约4万亿的流动性。从这个角度来讲，2009年年初实行的4万亿投资计划到今年上半年已经基本实现收回目标，通胀的货币基础已经清除。,1.22011年上半年政策分析及预测（四）,一、2011年上半年政策分析及预测,1.22011年上半年政策分析及预测（五）,一、2011年上半年政策分析及预测,2011年7月7日，央行年内第三次上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。调整后的情况见下表。与上一轮房地产调控最严厉时，金融机构存贷款基准利率的参考值对比可以看出，与2007年年底的加息相比，此次加息之后，仍有上调加息的空间和可能。,预计2011年下半年，出于稳健货币政策的年度目标，再加息的可能性不大，有保有压的房地产信贷政策仍将持续细化，商品房信贷资金融资渠道将进一步紧缩。,1.3信阳市近期出台政策简析(一),一、2011年上半年政策分析及预测,2011年4月份，信阳市政府制定关于加快全市个人住房信息系统建设实施方案提出要在6月底前，完成市级个人住房信息系统平台建设，实现与省级平台联网，完成现行数据上报；12月底前，完成县级个人住房信息平台建设，实现与省、市级平台联网；2012年6月底前，实现与全国个人住房信息系统建设联网。,2011年7月25日，信阳市召开“全市商品房销售明码标价提醒告诫会”：信阳市商品房经营者（房地产开发企业和中介服务机构）销售的新建商品房和二手房，将按照河南省商品房销售明码标价实施细则要求，正式实行明码标价。各级政府价格主管部门作为商品房明码标价的管理机关，将依法对商品房经营者执行明码标价和收费公示规定的情况进行监督检查。对不按照细则执行，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的商品房经营者，将由县级以上各级人民政府价格主管部门依据相关法律、法规和规章实施行政处罚。,2011年3月份，信阳市房管局中心出台四项措施加强市场监管：一是加强对商品房预售管理。要求未取得商品房预售许可的房地产开发项目，开发企业不准设立营销中心销售楼房，不得举行任何形式的促销活动；对已取得商品房预售许可项目，房地产开发企业在销售现场将预售房屋行政许可文件进行明示，接受社会监督，方便群众购房；开发企业不得聘用未取得培训合格证的无证人员进行售房，全市商品房销售人员要持证上岗。二是严肃查处哄抬房价等违法违规行为。对无资质开发等违法违规行为坚决取缔；对已经取得预售许可，未在规定时间内对外公开销售房屋或通过签订虚假商品房买卖合同等方式人为制造房源紧张，造成房价畸高的要严肃查处。三是严格落实预售商品房质量责任。预售商品房存在质量问题的，购房人有权依照法律、法规及合同约定要求房地产开发企业承担责任并赔偿相应损失，施工、监理等相关单位也应承担相应责任。四是加大商品房前期物业管理。开发建设单位要保证物业管理硬件设施的建设，在小区配套修建具备水、电等使用功能齐全，不低于总建筑面积千分之二至四的物业管理用房；小区水、电实行一户一表、抄表到最终用户；小区安防监控设施、机动车（非机动车）停车设施齐全。,1.3信阳市近期出台政策简析（二）,一、2011年上半年政策分析及预测,2011年6月份，信阳市出台信阳市国有土地上房屋权属登记历史遗留问题处理办法：该办法主要解决了2008年7月1日房屋登记办法（建设部令第168号）实施前在当时市城市规划控制区国有土地上建成的产权无争议，因建房手续不齐全等原因，未能及时办理登记发证的房屋（重点是改制企业、破产企业、旧城改造被拆迁的安置户等）。违法建筑未经处理和已由政府公告列为征收对象的房屋不属于本次解决范围。对土地、规划、房屋竣工验收材料等建房手续不齐全,尚未办理房屋登记发证的处理办法1、对1998年信阳撤地设市前建成的房屋,采取具结与公告相结合的办法。2.、1999年1月1日至2008年7月1日建成的房屋,采取缺什么补什么的办法。原建房单位撤销、合并、拆分、破产,尚未办理房屋登记发证的处理办法1、因市机构改革而撤销、合并的,其房屋登记发证以撤销、合并后的承继单位为主体,申请房屋登记发证。2、由一个单位变成两个或两个以上单位的,以原单位批建手续为依据,按照实际情况办理房屋登记发证。其原批建手续,由拆分后的各单位共享。3、企业破产或被吊销、注销营业执照的,根据房屋处置和归属情况办理房屋登记发证手续。已处置的由受让方申请办理，市房产管理部门凭房屋转让手续和相关资料予以办理;未处置的国有或国有控股企业移交国有资产管理部门的,由国有资产管理部门申请办理。个人建房（含两人以上）或集资合作建房的,以拥有合法土地使用权为主体申请房屋登记发证,其它建房手续或证明材料均以拥有合法土地使用权的一方进行完善,并按照本意见的相关规定予以办理。经法院裁定宣告企业破产、倒闭、单位已注销或其它情形,开发或建设单位无法对已建成的房地产项目申请房屋初始登记的,可由购房人申请，经市领导小组联席办公会审查确认后，由市房产管理部门凭工商行政管理部门的吊销或注销证明、公告、国有土地使用证或相关土地使用批准手续、建设工程规划许可证、建售房资料，购房人的购房资料直接为购房人办理房屋所有权证。契税征收由征收机关按照当时契税征收政策执行。,1.4小结,一、2011年上半年政策分析及预测,2011年上半年，信阳市房地产市场调控的重点在于进一步规范商品房交易流通环节，特别是预售环节的监管力度。预计今年下半年至明年上半年期间，信阳市房地产市场对于房价调控的意愿不强。以“限价”代替“限购”的可能性有所增加。其次，规范商品房交易过程中信息公开化程度将越来越高，商品房预销售也将越加规范和制度化。2011年下半年信阳市住房个人信息系统进一步完善。特别是二手房交易市场的信息建设和监管方面信息化的程度越来越高，信阳市二手房市场的规范发展必将进一步带动信阳市二手住房市场的活跃发展。,2.1土地市场供求及价格分析（一）,二、信阳市土地市场概况,受信阳市2009年“中国十大宜居城市”排名的直接影响，自2010年开始，信阳市商品住宅用地成交量激增。对比信阳市住房建设规划（20082012）和最新公布的信阳市市本级2011年度国有建设用地供应计划可知，2011年，信阳市商住用地预计投放面积2474.37亩，较住房建设规划预计投放1665亩实际多出809.37亩，基本与2010年成交土地面积持平。,2.1土地市场供求及价格分析（二）,二、信阳市土地市场概况,2010年，信阳市商品房用地成交面积2503.14亩，其中，羊山新区成交土地面积1119.07亩，较2009年土地成交面积上涨149.66%，平桥区成交商品房用地面积508.55亩，较2009年上涨15.29%，浉河区成交商品房用地面积325.34亩，较2009年上涨179.29%，工业城成交商品房用地面积179.86亩，较2009年减少了58.37%，南湾管理区成交商品房用地面积365.43亩，明港镇成交商品房用地面积4.89亩。从上表的对比可以看出，2010年，南湾管理区、浉河区和羊山新区商品房用地成交面积均较2009年有大幅增加，特别是浉河区和南湾管理区，进一步显示出信阳市作为旅游度假型宜居城市的发展定位，越来越多的受到来自省内外及各县镇房地产开发商的青睐。,2.1土地市场供求及价格分析（三）,二、信阳市土地市场概况,2010年，各区域商品房用地亩成交单价均有所上涨，羊山新区商品房用地亩平均成交单价为56.61万元，较2009年同比下降了60.01%，不增反降，究其主要原因，2010年区域内供应土地主要集中在新区东部，区域内道路交通，管网等市政配套相对不完善，较低的成交价格拉低了整体区域成交均价。对比2010年羊山新区同区域地块成交价格来看，越是靠近浉河老城区的新区地块，涨幅越明显：河南浩华置业有限公司拍得的羊山新区新六大街东侧，新十一路以北的地块（辰宇国际港湾），亩成交单价更是达到了196万元/亩的天价。综合2010年各区域土地成交情况来看，2010年的信阳土地市场，综合实力较强的开发商例如恒大，上海宝冶，中国铁建等均将开发地块选择在新区核心地段或或较老城区偏远的浉河沿岸，而来自郑州，武汉的开发企业以及信阳各个县市（主要为光山和固始）的房地产开发企业则将眼光更多的转向了配套更加成熟的浉河南岸沿线老城区域和平桥区。,2.22011年上半年信阳市土地成交分析及预测（一）,二、信阳市土地市场概况,单位：亩,2011年上半年，信阳市商品房用地市场成交面积1019.2亩，其中羊山新区成交土地面积677.8亩，占上半年商品房用地成交总量的67%，浉河区成交土地面积341.4亩，占上半年商品房用地成交总量的33%。对比2009年浉河区成交商品房用地面积可知，2011年上半年，浉河区商品房用地单宗成交量已经超出了2010年全年的商品房用地成交量：郑州房地产企业的前三甲正商置业拿地五星路三里棚地块315.46亩，预计未来浉河南岸五星路及鸡公山大道区域将成为信阳市新的开发热点。,2.22011年上半年信阳市土地成交分析及预测（二）,二、信阳市土地市场概况,2011年上半年，信阳市商品房用地成交价格持续走高，其中，羊山新区单宗商品房用地成交单价突破了200万/亩，达到213.33万元/亩，亩平均成交单价也突破了100万元/亩，达到107.5万元/亩。浉河区商品房用地单宗成交最高价格80.8万元/亩，平均价58.39万元/亩。综合最新公布的信阳市本市2011年城建用地供应计划可知，预计下半年信阳市土地市场价格将会稳中有升，继续维持小幅快跑的上涨走势；在土地招拍挂形式方面，结合最新出台的国土部指导意见，预计将会有新的土地出让方式的出现，但整体仍旧会维持传统的价高者得的招拍挂制度。,3.1宏观经济持续增长，房地产发展预期良好,三、信阳市房地产市场特征,2010年，信阳市国内生产总值和固定资产投资均突破1000亿元，分别达到1092.23亿元和1031.46亿元，同比分别上涨12.02%和20.19%，持续增长的GDP和固定资产投资，为信阳房地产市场的发展提供了良好的经济发展环境。2011年上半年，信阳市固定资产投资411.76亿元，同比增长25.8%。,人均可支配收入连年增长，社会消费品零售总额不断增加，为信阳房地产市场的发展提供了良好的市场发展环境。,3.2房地产投资高速运行，施竣工面积不断增加,三、信阳市房地产市场特征,自2006年开始，信阳市房地产开发投资额持续年均近30%的高速运行态势，2010年，信阳市房地产开发投资额136.08亿元，同比上涨20.95%，增速同比回落8.77个百分点。2011年上半年，信阳市房地产开发投资额67.62亿元，同比增长21.4%。,2008年起，信阳市商品房施工面积连续三年保持在1000万平方米的开发量，2010年更是达到1458.54万平方米，开发量同比上涨34.42%。2010年，信阳市商品房竣工面积520.54万平方米，同比上涨16.14%。施竣工面积的不断增加，一方面反映出信阳作为一个宜居型区域中心城市房地产消费市场的巨大潜力，另一方面也反映出信阳市近两年房地产市场逐步走出本地化供应，转向宜居型旅游度假供应为主的发展趋势。,3.3销售面积平稳增长，凸显宜居城市定位带来的聚集效应,三、信阳市房地产市场特征,2010年，信阳市商品房销售额82.12亿元，较2009年同比上涨17.69%，2010年，信阳市商品房销售面积突破400万平方米，达到400.74万平方米，较2009年同比上涨8.79%，增速较09年同期回落33.89个百分点。,据不完全统计，2011年上半年，信阳市成交商品房8140套，成交面积66.15万平方米，成交金额32.52亿元。销售额的攀升，销售面积不断增长，都反映出信阳市房地产市场发展的良好预期。据近期走访楼盘情况，信阳市房地产市场消费群体当中，外地人购房的比例基本都维持在5060%左右，客户组成主要集中在信阳下辖的潢川，固始，光山等八县以及信阳周边的南阳，驻马店县镇客户。凸显出信阳宜居城市定位带来的聚集效应。,3.4商品房成交价格上涨态势明显，存量压力逐步显现,三、信阳市房地产市场特征,2011年1-7月份，信阳市成交商品房套数9578套，成交面积81.84万平方米，成交金额39.13亿元。分月度来看，2010年6月份至今，月均成交单价稳中有升，2011年7月份，信阳市商品房成交月均成交单价4216.78元/平方米，较2009年同期房价2614.07元/平方米上涨61.31%。月均上涨幅度5.11%,从上表月度价格走势来看，2011年上半年的信阳房价走势较为平稳，而进入下半年区间之后，上涨态势明显。预计伴随着下半年的新楼盘入市，以及老盘新推量的增加，信阳市房地产市场价格仍将维持小步快跑的上涨态势，房地产市场销售量将受政策影响波及产生较大变动，总体销售面积较2010年基本持平。市场存量压力进一步增大，竞争越加激烈及促销活动增多。,4.1浉河板块楼盘部分指标分析（一）,四、调研个案部分指标分析,东方红大道沿线的怡和名门广场，凤凰新世界等楼盘均价在4700-5000元/，鸡公山大道沿线楼盘均价在3600-4100元/，区域内中铁领秀城项目则凭借自身良好的教育配套和产品规划，销售均价达到4300元/。就楼盘所处地理位置及市场存量来看，鸡公山大道沿线未来将成为区域开发热点，伴随着正商置业的拿地，区域居住价值愈加凸显。价格有进一步提升的可能。,2011年上半年，浉河区楼盘物业形态供应基本以高层，小高层为主，多层项目多集中在鸡公山大道沿线，浉河以北老城区则以高层项目为主。高层项目的楼层多设置在15-18层，28-32层。,4.1浉河板块楼盘部分指标分析（二）,四、调研个案部分指标分析,在户型面积设置方面，区域内两房两厅面积主要集中在90-100，三房两厅面积主要集中在120-130，伴随着住房单价的拉升，区域内也出现了一批例如苏荷公寓，盛弘朗庭等以中小户型供应为主的楼盘。在户型的创新设计方面，区域内目前只有宽景一品项目推出了较为创新的实惠户型：利用半封闭的阳台只计算一半面积的测绘法规，在不增加户型面积的同时，利用赠送面积的实惠提升项目产品性价比，市场接受度也较高。伴随着区域高层，小高层项目的增多，框架剪力墙的建筑结构为高层和小高层项目提供了更多的户型创新的基础。相信未来市场创新型户型有望成为引领区域房价的新的拉升因素。,4.2平桥板块楼盘部分指标分析（一）,四、调研个案部分指标分析,从调研区域楼盘物业形态供应情况来看，区域内住宅物业形态正在由多层供应为主逐步转向小高层住宅供应为主。高层住宅供应较为稀缺。主要原因是工业为主的区域发展定位，住宅规划容积率低，基础设施配套相对不完善所致。在物业形态选择上面，除去欧洲故事，台北城上城物业形态较为丰富之外，区域内楼盘在整体规划布局上存在一定的同质化竞争，物业形态相对的单一，一定程度上也成为阻碍区域楼盘价格提升因素之一。,平桥区楼盘主要集中于龙江大道及平中大道沿线。其中平中大道南段区域楼盘价格主要集中在3200-3600元/，生活配套不足，周边厂矿较为密集成为了阻碍区域房地产市场发展的主要因素。龙江大道沿线楼盘除欧洲故事，台北城上城依靠自身规模优势和较为齐全的配套规划，价格高出区域住房价格之外，其余沿线楼盘价格主要集中在3200-3300元/。,4.2平桥板块楼盘部分指标分析（二）,四、调研个案部分指标分析,对比浉河区户型面积的设置可以看出，平桥区内楼盘虽然同样的两房集中在90-100，三房户型主要集中在120-130，但是两房，三房面积段设置过于集中且单一的情况明显，一方面反映出区域房地产开发水平整体有待提高，另一方面，也反映出区域内居住群体较为单一。受制于区域工业发展为主的定位，该区域在生活配套居住氛围上不如浉河区，在未来发展前景上不如羊山新区，在环境上不如南湾，房价却是信阳市最低的区域。,4.3羊山板块楼盘部分指标分析（一）,四、调研个案部分指标分析,羊山新区作为信阳市重点发展的新城区，其住宅价格一直都是信阳市住宅的标杆和领头羊，特别是集中于新七大道沿线的恒大名都，东方今典恒大名都均价6500元/，东方今典7000元/，成为引领信阳市房价的发动机。根据调研的情况来看，未来供应仍旧集中在新六大街沿线，新七大道沿线。特别是新六大街沿线，伴随着区域配套和居住氛围日渐成熟，沿线楼盘价格已经跳涨至4000元/，较去年同期相比价格上涨态势明显，但上涨动力不足。,羊山新区政务区的规划定位，一定程度上，区域房地产市场形态相对其他区域较为丰富，酒店式公寓，办公写字楼，大型商业项目，花园洋房，多层住宅，小高层，高层住宅形式不一，多是高端项目的定位，竞争较为激烈。由于其良好的基础市政配套及未来发展预期，一直是信阳市周边县镇信阳置业购房的首选区域。,4.3羊山板块楼盘部分指标分析（二）,四、调研个案部分指标分析,羊山新区楼盘两房两厅面积主要集中在80-90，三房两厅主要集中在120-130，同时，区域内大面积四房，五房户型较为集中，主要是与区域楼盘高端项目定位有关。从2010年信阳市土地供应比例来看，该区域未来仍将是高端住宅市场的主要供应区域。,万家灯火二期,目前销售阶段:二期住宅和地下商业，住宅一期尾盘期，目前主推地下一层商业认筹期。阶段性推广语:到万家灯火买铺去，小商品也能做大生意。推出楼栋号:11#，15#，21#，23#楼高层住宅，及民权路以东的地下一层商业。剩余主力户型：160-170五房两厅，92两房两厅，11-49地下一层商铺。销售均价：住宅均价4700元，优惠后均价4550-4650元/，住宅最低价个3820元/，最高价5140元/。在售地下一层商业均价18000-19000元，最高价格34160元/（临出入口的地下摊位），民权路以东区域项目四周临路商铺均价20320元（民权路，礼节路，四一路，新华东路），单层一层36000元/，二层19300元/，三层10600元/，四五六层均价5200元/。项目内部胜利路，人民路步行街一层到三层临街商铺连卖价格20820元/，步行街均价18700元/。按照目前返租优惠后地下一层商业均价13000-15000元/，地下二层停车场每个停车位12.7万元。,优惠促销：住宅按揭1%，一次性3%，地下一层商业目前5万元认筹排号，返租三年24%抵购铺款。近期销售套数：目前地下一层小商品城商铺认筹期，预计9月份开盘摇号认购。建筑施工进度：目前地下一层商铺基本建成，住宅接近完工，后期住宅打地基阶段。评价：项目地理位置商业价值明显高于住宅价值，在招商及主力店设置上，先期进驻的沃尔玛和天润广场集团的合作，都为项目的销售树立了良好的口碑和商业运营信心。,项目定位语：60万平方米城市综合体，全新街区式购物中心,五、部分在售项目情况汇总,凤凰新世界,目前销售阶段：一期商业销售期，住宅销售率75%左右，临东方红大街底层商业部分一二三层商业联体销售，面积175-370不等，小区内街商业及底商30-80不等，内街独立商业一部分商铺一二层联体销售，面积在100-110左右。阶段性推广语：黄金大街生黄金，咫尺间，繁华尽显。推出楼栋号：丹凤朝阳大厦,黄金大厦,金龙大厦三栋高层，底商及独立商业。剩余主力户型：125-135三房两厅。销售均价：住宅5000元/左右，临街底商2.3-2.8万元/，内街商业8000-20000万元/。住宅最高价5400元/。优惠措施：无近期销售套数：项目一期住宅目前销售率75%左右，对外宣称售罄，有惜售的意图，进一步等待市场房价的上涨，待价而沽。商业销售虽然位置绝佳，但因为招商工作的滞后及缺乏较为规范的后期统一运营管理，市场关注度虽高，但接受度较差，商业销售率30%左右。建筑施工进度：一期项目三栋高层及独立商业均已封顶。评价：该项目是原信阳市政府所在地，市场关注度较高，对面即为信阳市最为繁华的和美商圈，商业价值凸显。虽然身处繁华商圈，但是招商工作的滞后，使得目前商业的销售较为缓慢。让项目的商业价值更为凸显，进而带动住宅的销售，而非以住宅的销售，带动商业的销售运营，是项目后期需要考虑的重点。,项目定位语：商业/住宅/办公/酒店,五、部分在售项目情况汇总,中铁领秀城,目前销售阶段：二期福华园一批房源强销期，目前针对二期福华园正在进行二批房源免费意向排号，一期项目基本封顶，预计年底交房。阶段性推广语：悦享浉河大城生活，臻品升级空间全能自由生活。推出楼栋号：二期福华园24#多层洋房，26#.27#号34层高层住宅。剩余主力户型：97两房两厅，120-138三房两厅。销售价格：二期一批房源多层花园洋房4500元/，高层住宅4000元。3600/起价，5100元/最高价。优惠促销：目前二期二批房源免费意向排号领卡，享受至开盘日日增值100元额外优惠。近期销售情况：二期一批多层花园洋房销售率约55%左右，小高层销售率75%左右，高层销售率45%左右，二期二批免费排号410组左右。可借鉴点：1.项目自2010年4月份入市至今15个月时间，凭借完善的幼儿园到初中的优质教育配套和临浉河一线景观大品牌社区为卖点得以快速销售了近10万平方米，突出体现了信阳学区房的巨大需求潜力。2.项目分期推出的物业形态较为丰富，多层，洋房，小高层，高层都有，最大限度的满足市区及周边县镇的各类客户购房需求。3.该项目设置有网站，整体项目的推广定位，站立在信阳作为中国十大宜居城市的高度，面向省内及周边省份客户群，既扩大了目标客户群体，又使得项目跳脱了区域住房的市场形象。评价：目前该项目以住宅销售为主，一期临街商业，地下车位（5-16，住户车位比2：1）尚未推出。以项目现在的教育配套所出现的新闻报道负面影响来看，如果后期也要实现如一期那样的速度和高出周边楼盘1000多元的均价较为困难，不如转而进行一期临街商业招商，二期临街商业培养，地下车位的销售。纯以住宅的销售虽快，但是社区商业的培养，地下车位的出售，更容易塑造项目目前除了临浉河，教育配套齐全之外的另一个优势卖点，弥补目前项目周边商业，生活配套不足的劣势。,项目定位语：浉河一线，百万平米水岸城邦,五、部分在售项目情况汇总,茗阳天下三期,目前销售阶段：三期一批认购期，目前项目预售价格在4000元/左右，交1-2万认购金额定房源和位置。三期一批推盘面积2.5万。阶段性推广语：城市的房子越来越多，有山的房子越来越少在信阳，少数人已开始有山的生活。推出楼栋号：317、318、320、321、323、325、326号多层住宅楼剩余主力户型：99-102三房两厅销售均价：预计4000元/优惠促销：目前推出交1万抵2万，交2万抵3万VIP认筹。三期一批240套房源，目前认购约100组左右。建筑施工进度：三期一批房源已经封顶。项目可借鉴点：项目在三期工地装修了交房标准样板间，使看房客户更加直观体验三期房源尺寸大小。评价：项目三期以多层项目入市，在面积设置上偏重三房面积精简，这与项目单价提升而需要保持总价不变的策略相适应的。,项目定位语：世袭制，名流山居生活领地,五、部分在售项目情况汇总,宽景一品,目前销售阶段：一期认筹2万元定金预定房源位置，目前认筹基本结束，二期目前接受意向咨询。而实际工程进度来讲，一期项目尚未取得预售证，预计一期下半年10月份开盘。阶段性推广语：总价32.9万元起，轻松入住宽景4房送超大露台，入户花园，买2房得3房，买3房得4房。推出楼栋号：一期2-5#楼10层小高层住宅。剩余主力户型：104三房两厅。销售均价：预计3500元/，最高价3700元/，最低价3200元/。优惠促销：凭身份证可登记为贵宾客户，享受3000元购房优惠和优先认购房源权利，领取家电抽奖券一张。有机会选房当天获奖品。目前一期认筹工作基本结束，预缴两万元即可定房源（抵三万）。一次性3%，按揭1%。销售情况：目前一期300套房源中，130房源已经订出，只余部分一层带花园104三房两厅，认购率约在90%左右。项目可借鉴点：1.户型设计上面，赠送面积，较为实用，创新，以产品自身的亮点优势弥补了项目缺点。2.项目营销节奏把握较好，首先在项目刚刚开始动工之际，项目即进行免费的VIP登记，以较大的优惠措施吸引持续关注来试探市场反映，而后，根据登记人数进一步选取意向度更高的购房客户，交2万元意向金定房源，定价格，很好的利用了目前信阳房价快速上涨的时机，以现在的较低的期房价格获取市场认可和购买兴趣。评价：项目户型的实用性，整体中档定位，结合项目地理位置，交通条件，使得项目整体的性价比较为突出。快速引领了区域中端市场。,项目定位语：民权路，公园旁，生态悠活区,五、部分在售项目情况汇总,万象城,目前销售阶段：意向咨询阶段，目前一二期规划确定，先出售2期多层及小高层住宅，底商约8万，一期以购物中心（已和西亚和美签约）高层住宅为主，建面约13万平方。阶段性推广语：13年后，中心归来，万象城，缔造一座城市的图腾。推出楼栋号：1-25#楼（不含4#，14#，24#）多层，11层小高层。剩余主力户型：94-96两房两厅，107-134三房两厅。销售均价：预计3500元/。无优惠推出。项目目前接受咨询，具体开盘及认购日期未定，预计10月份左右。建筑施工进度：目前项目刚刚开始桩基工程的招投标。,项目可借鉴点：项目尚未动工，已经确定商业购物中心与西亚和美签约，招商工作前置，借助现有的西亚和美商圈的影响力及繁华程度，提升项目形象。,开发商：信阳九安昌平置业有限公司投资商：深圳九安实业有限公司总占地：449亩总建面：69万容积率：2.1配套：社区内有景观园林，底层商业街，购物中心，四星级酒店，写字楼，后期还配置有双语幼儿园。首期推盘量：86783，3栋高层，19栋多层住宅。公交车：1路，11路，17路，21路,项目定位语：万象街有惟此一城,五、部分在售项目情况汇总,世界城二期,目前销售阶段：一期余房销售，二期期房认筹排号期间阶段性推广语：世界我来了，世界城第二园：阳光加州倾城面世推出楼栋号：11#.12#.15#高层住宅剩余主力户型:145-266别墅，洋房，95-97两房，128三房。销售均价:一期余房均价3200元/，二期价格未定，2990元/（优惠以后）起价，6000元/（联排及叠拼别墅）最高价优惠促销：1）一次性在合作商家消费达到200元，即可获得世界城项目赠与面值1000元的购房代金券一张；2）一次性在合作商家消费达到1000元，即可获得世界城项目赠与“世界城万和会”会员卡领取券一张；（持会员卡领取券及个人有效证件到世界城会所即可办理“世界城万和会”入会手续，享受规定的会员权利）3）购买世界城的客户，在合作商家消费时，可享受合作商家专门提供的规定优惠；（此卡由信阳世界城营销部发放）4）特约商家单位会员可由合作商家直接发放“世界城万和会”会员卡领取券；5）凡是与世界城达成合作协议的商家，其单位所有员工在世界城购房均可享受一定的购房优惠。6）二期意向购房客户到任意银行定期存款2万元即可免费排号，享受至开盘期的日增值额外优惠，前两百名日增值200元，后两百名日增值100元，目前排号至145组左右。二期也可直接预交5万元，定楼层位置和户型。7）一期余房无优惠。,销售情况：该项目于2010年年中入市，目前一期多层60%左右都已经做了最高额抵押不得出售，销售了30%左右，多层目前可售房源不多，小高层销售率约为20%左右，有捂盘惜售的可能。目前主推的二期高层三栋，意向排号约200组左右。评价：该项目在一期产品的设置上面丰富多样，且偏小，但是受资金所累，整体近40%的小面积住宅都作了抵押，伴随着后期项目多层的稀缺和一期的地理位置，多层产品也好，小高层产品也好，价值提升潜力较大，但是过多比例的住宅抵押，而且是最高额抵押，也暴露了企业资金匮乏的现实情况。这一点，表现在2期，就是可以直接预缴5万元定购目前还是一片空地，2年后能才入住的二期高层产品。,项目定位语：浉河畔，3200亩洲际山水花园,五、部分在售项目情况汇总,台北城上城,目前销售阶段：一期一批房源售罄，二期一批房源尾盘，二批房源7月30日开盘。阶段性推广语：城区好房，住进信阳学区房、国际双语幼儿园、会所、泳池、室内球场、中水系统、赠地暖推出楼栋号：一期8号楼、9号楼，10号楼多层，二期5#、11#楼多层6月25日开盘，2#、3#、12#多层7月30日开盘。剩余主力户型：96-98两房两厅，120-130三房两厅。销售均价：4000元/，起价2760元/（优惠后），最高价4500元/。优惠促销：二批“两万抵三万”排号中，老客户带新客户成交获赠1000元代金券，新成交客户减100元/，团购3套以上再优惠100元/，一次性购房96折，按揭98折。销售情况：项目一期目前基本售罄，二期一批据网上显示为销售率20%左右，二期一批自6月25日开盘至今，30天销售近25套。针对二期二批房源，项目目前主推低价格房源2760元/起价，顶层两房两厅，较为吸引眼球。在推广手法上，采取了大批次密集派单的方式，一方面增加现场来访量，另一方面加大了县级市场的宣传力度。,评价：项目凭借自身教育配套和信阳首家的中水处理系统等公共配套的打造，成功的避开了项目目前周边区域生活配套不足，交通出行不便的劣势。项目销售现场气氛的营造非常成功。项目可借鉴点：1.项目单页当中印有较为独特的印花标识，并注明集齐印花标识即可至销售现场兑换精美礼品。一方面以小礼品吸引客户到销售现场体验，另一方面也使得单页有了更高的关注率。2.项目在优惠措施制定方面，较为注重老客户带新客户成交的销售渠道，优惠措施也较一般渠道成交客户为多。,项目定位语：一座城升华一座城,五、部分在售项目情况汇总,双汇欧洲故事,目前销售阶段:二期二批楼盘尾盘期,三批意向咨询阶段阶段性推广语：青春小户踏浪而来，92两房，108三房旗舰新品加推，首付9万元起，住豪宅大社区，犒赏人生。推出楼栋号：30-33#楼多层，36-37#楼8层小高层。剩余主力户型：部分在建工程抵押的125-130三房两厅及171-245顶层复式。销售均价：目前余房售价4500元/，起价：多层2860元/，洋房别墅5100元/，小高层3500元/，最高价：多层4100元/，洋房别墅6500元/，小高层4900元/。优惠促销：每周周末举行看房及订房客户抽奖，送冰箱，洗衣机，电磁炉，电饭煲，太阳伞，水壶等礼品。销售情况：目前一期项目，二期前二批项目基本售罄，剩余临湖别墅，洋房部分楼层。8月份二期三批小高层房源即将开盘，交1万抵2万，小高层预计均价4100元/。建筑施工进度：目前二期一批房源基本建成，三批房源建设至6层左右。评价：该项目凭借一期成熟的实景样板区作为二期项目的主推卖点，从促销活动互动，到项目产品分批推出的物业类型，尽量的吸引客户来小区实景体验。项目可借鉴点：促销活动上面，近期采取每周周末抽奖的方式，持续吸引已订房客户以及意向订房的关注，以现场实景现房的感染力增强意向购房客户的购买意向。,项目定位语：60万平方米地中海风情国际生活城,五、部分在售项目情况汇总,恒大名都,目前销售阶段：二期强销期。阶段性推广语：双湖美墅恒大名都。推出楼栋号：9#楼，14号楼，3-4#楼底层两层商业。剩余主力户型：123三房两厅，147-156四房两厅，175-177四房两厅，80-88商铺。销售均价：一期余房价格6300元/，二期两栋楼均价6500元/，一层商铺均价17000元/，二层商铺均价9000元/。起价：一期余房起价5340元/，二期起价5600元/，商铺8000元/，最高价：一期余房最高价6570元/，二期最高价6860元，商铺20000元/。优惠促销：一次性3%，按揭无优惠。近期销售情况：一期3#.4#.5#.6#楼基本售罄，7#楼销售率70%，二期9#楼销售率70%，14#楼王销售率25%，3-4#楼底层商铺销售率60%。项目一期于2010年12月5日开盘，当天销售3个亿。凭借其9A级精装修，小