2012年中国房地产市场分析(20121101)

客户拜访道具包,丁祖昱先生易居（中国）控股有限公司执行总裁上海易居房地产研究院副院长2012年10月,2012年全国房地产市场研究,目录Contents,一、调控进入第二阶段，市场呈现六大特征,7月7日,8月29日,7月25日,3月14日,必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归。,要严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。,坚定不移地抓好房地产市场调控。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施。,财政部长谢旭人答记者问,调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。,不能放松2012年要巩固房地产市场调控结果，促进房价合理回归。,2012年1月31日,调控中央层面以巩固代替重压，通过反复“喊话”维持调控主基调,5,调控地方政府陆续对政策进行“微调”，行业政策环境明显好转,沈阳武汉调整普通住房标准,税收,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,公积金,户籍,厦门调整普通住房标准,天津上海调整普通住房标准,芜湖契税补助叫停,从化入户延期政策,上海外地户籍三年可购第二套叫停,沈阳河南克拉玛依上调公积金贷款额度,南昌蚌埠呼和浩特郑州上调公积金贷款额度,芜湖临沂湖南重庆上调公积金贷款额度沈阳重庆公积金贷款首套首付下降至20%,东莞公积金贷款二套房首付降至50%,深圳南京清远中山公积金贷款首套首付下降至20%,信贷,湖南省首套利率优惠无后续,河南省首套利率优惠无后续,8月,宁波上调公积金贷款额度,今年以来，地方政府在政策执行环节反复持续试探中央的底限，虽然有个别地方由于反响过大遭到中央叫停，但大多数城市的微调最终成行。在众多调整渠道中，公积金贷款政策已成为成功率最高的调整渠道，众多城市在公积金上已经打破了首套房、二套房首付的门槛。,10月,9月,成都扩大公积金贷款范围深圳上调公积金贷款额度,大连上调公积金贷款额度,6,特征1开发投资与新开工规模等行业景气指标下半年后陆续筑底,房地产开发投资累计增速在8月份出现反弹迹象，三季度开始趋于平稳。新开工面积累计增速也在8月份触底回升，到9月份增速下降的势头得到缓减。从新开工面积单月增速来看，8月份也是今年唯一一个好于去年的月份，带动了累计增速的触底反弹。,2011年9月以来房地产开发投资与新开工面积单月增速,2011年9月以来房地产开发投资与新开工面积累计增速,特征2全国销售指标3月企稳后持续回升，下半年以来房价企稳回涨趋势明显,全国商品住宅销售面积累计增速在2月份跌至-16%的底部之后触底反弹，自二季度起同比跌幅不断收窄，收窄幅度在三季度起逐渐减小，整体形势趋于平稳。本轮调控房价指数自2011年下半年起开始回调，直到今年二季度后逐渐企稳，而进入今年下半年以来，随着市场环境的好转，房价正明显回升，截止9月房价指数已连续4个月呈现回涨。,2012年以来全国商品住宅销售面积累计增速趋势,2010年至今中房网全国一手房交易价格指数走势,特征3一二线城市表现明显强于去年，三季度交易量同比显著提升,2012年一二线城市商品住宅成交走势表（单位：万平方米，%）,分阶段来看，今年一季度一二线城市市场普遍仍处于低迷状态中，而随着政策面的逐步好转，市场交易量自二季度开始明显反弹，其中一线城市二、三季度交易量同比增幅分别高达58%和73%，二线城市则基本呈现相同走势。虽然9、10月未出现传统旺季成交火热的场面，但成交量同比仍高于去年同期水平50%以上。,9,特征4三四线城市增长趋势放缓，部分热点城市风险凸显,2012年三四线城市商品住宅成交走势表（单位：万平方米，%）,近几年来相当一部分三四线城市市场快速扩张，需求有过度释放迹象，今年以来发展延续性明显减弱，交易量增长趋势放缓，相比一二线城市明显不如。截止目前，1-10月累计成交同比仅为13%。部分热点三四线城市风险较高，如鄂尔多斯近年来房地产市场炒作过头，其常住人口不到200万，土地消化周期长达9.71年，市场严重供过于求。,鄂尔多斯房地产市场炒作过头，其常住人口不到200万，土地消化周期长达9.71年，市场严重供过于求。康巴什大面积降价，从去年的每平米均价10000元暴跌到了现在的3000多元。,鄂尔多斯空无一人的高档别墅区,今年上半年，温州全市商品房销售面积同比下降47.4%；市区二手住房总成交量同比下降58.6%，而在7月份上旬，甚至出现零交易量的情况。温州市二手房均价比去年同期下跌25.1%。,温州楼盘打对折也无人问津,2月14日上海保利叶语当月成交4.17亿,3月北京龙湖时代天街218套房源当天售罄,4月南京金地自在城当月销售4.29万方,9月8日南京世茂外滩新城劲销8成,10月14日合肥绿地滨湖国际开盘热销500套,9月29日长沙佳兆业君汇上品开盘一小时销售278套,10月7日深圳万科璞悦山开盘夺金4亿元,7月8日启东恒大海上威尼斯开盘销售2509套房源,10月17日大连世茂御龙海湾开盘当天销售突破2亿,特征5今年以来市场需求由低到高依次恢复，项目热销路径明朗,刚需,改善,豪宅+投资,截止6月24日广州碧桂园凤凰城累积销售1283套,6月重庆保利花半里全月销售2.9亿,8月12日威海碧桂园银河城当天去化80%,从项目层面来看，今年以来各线城市项目销售状况普遍好转，从项目类型来看，今年上半年市场基本以刚需为主打，自下半年起，则相当一部分改善性项目强势入市，甚至不乏有中高档、豪宅项目出现热销，而投资项目中世茂御龙海湾“起死回生”给市场注入更多信心。,特征6今年以来底价成交已成主流，市场交易量稳步回升,今年以来土地购置费和面积从二季度末开始回升，在8月份达到了今年最高水平。3月份以来，企业信心逐步恢复，流标率整体小于去年，8、9月以来地方政府开始集中推地，导致土地市场总体流标率有所上行。房企的拿地成本也始终低于去年同期，底价成交贯穿1-9月，占比保持在八成左右。,全国房地产开发企业土地购置情况,全国重点城市经营性用地流标率走势图,全国重点城市经营性用地溢价率分布情况,数据来源：国家统计局,二、企业集中度提升，利润率下降,2012年前三季度中国房地产企业销售金额TOP50,单位：亿元,数据说明：1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。2、项目属性：本榜单成交数据为商品房数据。同时，不考虑项目权益划分问题。3、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。4、时间跨度：此次榜单各项数据若不作特殊说明，其统计时间段均为2012年1月至2012年9月。,2012年前三季度中国房地产企业销售面积TOP50,数据说明：1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。2、项目属性：本榜单成交数据为商品房数据。同时，不考虑项目权益划分问题。3、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。4、时间跨度：此次榜单各项数据若不作特殊说明，其统计时间段均为2012年1月至2012年9月。,单位：万平方米,行业格局企业紧抓窗口期，金额面积入榜门槛双双上升,2012年前三季度房地产企业销售排行榜门槛对比图,今年以来，政策调控预期多空交替上演，市场房价博弈转向地价博弈，给6、7、8三月带来一波向好行情，标杆房企则紧紧抓这个有利的“窗口期”去存化，从而使得今年前三季度标杆房企整体销售表现优于去年同期，金额面积入榜门槛双双上升。,资料来源：CRIC，中国房地产测评中心,行业格局强者恒强局面凸显，企业集中度继续上升,TOP10、20企业销售金额占全国比例,TOP10、20企业销售面积占全国比例,在调控常态化的背景下，房地产行业加速洗牌，企业集中度持续上升。2012年，千亿俱乐部有望达到4-5家，万科将继续维持业绩增长，恒大、中海、保利均有望冲击千亿目标。房地产企业集中度逐年上升。由于资金、品牌等各方面的差距，小型企业发展步伐减缓，行业占有率逐渐降低，未来强者恒强局面仍将延续。,备注：集中度=入榜企业销售金额（或面积）/统计局公布的全国商品房销售金额（或面积）,数据来源：国家统计局、CRIC,行业格局各梯队差距拉大，央企表现抢眼,2012年前三季度房地产企业销售业绩梯队格局表,资料来源：CRIC，中国房地产测评中心,从梯队分布来看，第一梯队的房企数量大幅增加，总数达到10个，比去年三季度多3个，第二梯队数量保持不变，大型房企的竞争优势逐渐显现，市场把控力较强；从销售均值来看，第一梯队500亿以上房企金额均值突破700亿元，与2011年同期相比，增长了14%。在销售面积上，梯队分布出现明显变化，第一梯队500亿以上房企金额均值突破700亿元，与2011年同期相比，增长了14%；从销售均值来看，前两个梯队同比分别增长了14%与13%，第三梯队与去年同期几乎持平。,利润房地产行业利润水平逐步回归,根据我们对139家A股上市房企盈利能力指标的跟踪数据显示，进入2010年以来，随着政府对房地产行业的调控持续加压，整个行业的利润水平已经触顶回落，继续回调的趋势已经确立。考虑到日益上升的人力成本和原材料成本等支出，房企的盈利能力将面临更大的压力，预计2013年将会出现更明显的下降，净利率最低或将下降至10%左右。,139家A股上市房企盈利能力指标变动图,139家A股上市房企三费费用率指标变动图,利润房企靠土地升值推动的高利润的模式已经终结,随着土地价格的高速上涨的时代终结，调控常态化格局已基本定型，房地产企业在单个项目上的利润水平持续回落，今年以来企业去利润化已成为行业的主基调。自2010年以来，地价进入平稳期，土地升值速度降低，企业依靠土地升值的溢价来攫取利润的时期已经过去。,30个重点城市土地平均成交楼板价季度走势（单位：元/平方米）,数据来源：CRIC土地运营中心,20,拿地今年业绩持续增长，企业拿地热情重新激发,2012年前三季度，典型企业销售业绩普遍高于去年同期，保持了强劲的增长势头。其中，央企增长幅度更加明显。典型企业前三季度拿地力度并未明显减弱，特别第三季度，典型企业销售回暖，资金充裕，拿地热情显著上升。充足的土地储备为这些企业提供了持续的增长驱动力。,数据来源：CRIC，中国房地产测评中心,2012年三季度典型房企销售与拿地情况表,领军万科业绩仍有增长空间、恒大适当降速兼顾利润,万科仍然稳稳占据老大地位，5月以来连续四个月销售破百亿；拿地策略积极，三季度拿地速度明显加快，新增土地储备823万方，土地款221亿元，明年可售货量充足；在企业销售规模迈过千亿大关后，未来销售业绩仍有继续增长的空间，甚至有翻番的可能。恒大仍稳居面积榜榜首，今年先采取缓拿地策略、控规模的战略收缩举措；二季度后快速果断出击，5月份104亿元的销售额创历史单月最高纪录；今年开始明确产品定位，适当降速兼顾利润，海上威尼斯等项目销售情况优异。,2012年前三季度万科，恒大销售金额（单位：亿元）,资料来源：CRIC，中国房地产测评中心,领军中海提升全年目标、保利加强一二线城市投资力度,中海在8月份将企业全年销售目标由800亿港元提升至1000亿港元，而前三季度中海已经完成新的销售目标的九成。三季度以来，中高端高品质的产品定位结合平价、低价的价格策略，成为业绩增长主要助力，超额完成新定的全年目标已板上钉钉，极有可能成为“千亿俱乐部”的又一成员。保利今年前三季度的销售额已经与去年全年销售额基本持平，部分地方公司已提前完成全年目标。下半年开始拿地势头迅猛，加强了一二线城市核心区域投资力度，合作方式拿地居多，增强开发能力，在低融资成本和高财务安全性前提下，高财务杠杆使公司具备超越同业的成长空间。,资料来源：CRIC，中国房地产测评中心,注：人民币兑港元汇率8.13,2012年前三季度中海、保利销售及业绩目标完成情况,领军绿地提升商业地产比重、万达租售并举紧随其后,绿地前三季度销售额725亿元，同比增长34%。三季度拿地力度加大，并在一线城市拿下多个核心地块，填补土地储备的不足。产品类型上，豪宅销售火爆，在销售业绩中占比较高。商业地产售出有力支撑了绿地集团整体业务的稳定增长，开发总量达到40%，明年将扩大到60%。万达住宅去化采取“两极”路线，快速去化加快资金回笼进行商业运作。商业地产采取“租售并举”模式，保证资金流的稳定。在产品线方面采取订单模式，与知名品牌联合发展个性化定制，企业下一阶段目标将进军文化旅游产业。,+34%,+4%,绿地2012年前三季度销售情况（亿元）,万达2012年前三季度销售情况（亿元）,资料来源：CRIC，中国房地产测评中心,24,焦点世茂、龙湖逆市攀升，融创借势发力,世茂从城市能级布局深化、产品结构调整、营销体系提升等方面强化企业核心实力，同时加大推案量、适当调整产品价格以触动市场需求。龙湖今年快速集结推货、快速成交、快速去化，92%的回款率高于行业80%的一般水平；同时，单城市产能达到23亿，上半年总资产周转率为0.14次，表现均相当优异。融创凭借着出色的城市深耕能力和对高端精品战略的坚守，实现了逆势环境下业绩的快速增长。与绿城项目合营打入上海市场，进一步提升全年销售目标至300亿元。,2012年前三季度龙湖、世茂、融创销售业绩情况,资料来源：CRIC，中国房地产测评中心,25,潜力佳兆业、新城稳步上升，路劲、旭辉成长翻倍,新城控股前三季度销售额达到115亿元，同比增长53%企业在深耕长三角的同时，积极拓展了版图，为进一步做大做强打下了基础,路劲基建,佳兆业,新城控股,旭辉集团,前三季度销售额达107亿元，较去年同期继续增长四季度，佳兆业将继续保持三四线城市项目快速周转的同时，兼顾了企业对利润的诉求,前三季度销售业绩涨势惊人，销售金额同比增长117%，路劲屿东城和隽御凤凰城二期等项目受到购房者的青睐公司采用“分散地域及业务模式”已完成在华东、华北、华南、华中的布局,在今年调控持续下，加大刚需产品的比重来满足当前的市场需求。前三季度销售额同比上升102%坚守为客户创造价值的经营理念，坚持走高品质产品路线，今年旭辉御府项目销售异常火爆,三、当前行业发展面临三大问题,27,城市分化部分三、四线城市市场发展过于超前，未来风险凸显,一、二线城市房地产市场需求巨大，供不应求明显，市场风险较小；三线城市中实力较弱、供应明显过于需求的城市发展风险较大；四线城市这些城市市场容量有限，过强的开发导致供过于求的市场风险。其中资源型城市鄂尔多斯等的房地产崩盘风险业已引发业界高度关注。,全国城市发展风险排名前50位城市,全国城市发展风险排名后50位城市,城市分化土地规模明显超过市场承载力，热点三四线城市或陆续进入调整周期,从供求平衡的原理上讲，一个城市土地消化周期保持在1年左右最为合理，即每年新增土地大致可以满足当年住宅消化规模，而像北京、上海等核心城市大多数年份里新增土地量都远小于住宅销售量，这也正是这些城市高房价的根本原因。相当一部分热点三四线城市由于近几年来的房地产开发投资热潮，而其本身的需求规模又相对有限，因此未来将陆续出现供应过剩的压力，市场或将进入调整周期。,典型三四线城市供应过剩情况,土地消化周期=近三年年均商品房用地成交量/近三年年均年均商品房成交量,分级城市房地产市场发展风险因子得分,土地消化周期（年）,供求比,全国城市平均消化周期,全国城市平均供求比,目前市场上以旅游地产作为卖点并获得相对不错成绩的项目，多位于核心城市周边1小时车程以内，而真正意义上的远途第二居所的旅游地产项目，在行业中鲜有成功的案例。旅游地产开发领域供求风险巨大。一方面，全国4A级以上景区接近1000个，按照当前开发企业投资旅游地产的热度来看，未来这个领域潜在供应巨大；另一方面，国内目前的休假制度和消费习惯，决定了短期内第二居所长时间居住休闲类项目需求有限。,非住宅地产国内需求尚不足以支撑旅游地产快上大涨的发展势头,有效需求相对不足,潜在供应规模巨大,世茂已在大连、烟台、武汉、上海、福州、海南等地提前布局“旅居地产”版图，拟投入共计千亿以上。,部分国家级旅游景区项目汇总,雅居乐集团未来希望将旅游地产业务的收入占比，提升至20%至30%，进一步提升公司在海南省收入。,宋卫平：未来企业发展的重点布局于养老和旅游地产。让这两者有机结合，并且共生共长，将是绿城未来发展的一个方向，绿城也将为此投入重兵和资金。,我国假期制度以短期休假为主,我国居民、哪怕是新富阶层目前也尚未形成对于旅游地产的消费习惯,非住宅地产未来几年商业地产将面临供应过剩，中西部风险尤其显著,截止2015年全国20个重点城市综合体项目新增量预估（万平方米）,近几年来，以商业、办公为主的城市综合体项目在各大城市发展迅速。我们针对全国综合体项目进行的调查发现，至2015年，20个重点城市新增入市体量将达到16437万方。中西部城市城市综合体未来供应过剩风险更为明显。以成都为例，2011年主城区人口530万，城市综合体存量523万方，2012年将达到1061万方，几乎翻了一倍，届时作为二线城市的成都，其人均商业面积数值上将接近一线城市的水平。此外，二三线城市的写字楼、以及全国很多城市高星级酒店等商业地产未来都存在类似综合体的供应过剩风险。,数据来源：CRIC,非住宅地产当前的养老项目多名不符实，国内尚不具备养老地产发展的基础,近几年来，相当一部分房地产企业开始将养老地产加入到未来战略中，美其名曰是看好这一新兴细分市场的发展前景，但到目前为止，大多数企业所打造的养老项目其实质依然是普通住宅项目，养老概念仅仅是其方便拿地的筹码而已。从整个领域的发展前景来看，国内养老地产需要解决的问题较多，所面临的问题也较多。,.,养老地产困境,市场风险高收入老人占比较低，消费群体支付能力不足我国家庭养老观念、风俗习惯等影响需求,政