2013连云港房地产调研策划报告

连云港房地产研究规划报告，Part1地区上涨，Part3房地产部门分析，连云港城市定位连云港城市功能区连云港空间结构规划区域摘要，部门市场部门定义开发区房地产市场分析摘要，Part2市场分析，宏观市场分析房地产，城市功能：1，通信事物，连接南北的重要节点和区域中心城市。2、中国中部海岸的国际干线大港。3、江苏，甚至国家临港产业基地。4、山和海的拥抱，美丽的现代海岸城市。5、开放创新，生态宜居城市协调发展。连云港空间布局计划，“两轴同心”:与沿海城市开发轴同流合污，沿城市开发轴汇合的地点，即连云港中心城市。连云港沿海城市开发轴：连云港沿海港口、土地、交通、景观等优势资源，以林港产业为重点的市区南北是新兴开发轴。东朗海镇开发轴：东健连云港中心市，西江沿着龙海铁路和延西高速公路，向新舜臣、徐州方向延伸的市址走向传统发展轴。连云港市功能区划，城市功能区布局：“一心三极”，滨海新城：包括滨海核心区和连云港市，重点是本计划的区域综合服务中心区。企划主要负责行政事务和商业贸易、商业流通、文化娱乐、旅游接收等综合服务中心功能和莲云区的急救中心功能。滨海新城也是以高标准建设的现代特征滨海社区。新海城区：主要负责市政高等教育功能及行政工作、商务服务、文化体育、生活生活生活及其他功能，比较完善的生态环境优美，历史文化顺遂，城市规模成为舒适的城市。南益新城：主要致力于西魏港口建设的江苏省乃至国际级临港产业基地，主要负责南益港和临航产业园区的综合辅助服务功能，远景进一步扩大到工业实力强、辅助设施完备的临港新城。佳友新城：担当城市开发区北益的中心服务功能，重点开发急救行政事务和商务服务、文化体育、生活生活生活等功能，形成完整的功能、美丽的环境、高水平的复合城市。“一心”，即滨海新城，“三极”分别是新海市、南益新城、赣榆新城。连云港市功能区、产业功能区布局：“垂直水平”，临港产业建设，完善劳动密集型产业，加快培育现代服务和高新技术产业，形成跨越“蓝色”和“绿色”的产业带“垂直水平”布局结构。蓝色(沿海)产业带：以沿海林业产业发展为主，培育石化、中型设备制造、能源及物流四大产业集群，建设大型石化、新钢、新能源、现代机电、临海物流、海鲜加工等六大产业基地。绿色(沿东陇海)产业带：以资源加工和劳动-技术密集型产业为主，培育和成长医药、新材料、纤维服装、电子信息和加工五大产业集群，建设城市型特色产业园区。区域服务中心(海滨新区核心地区):蓝色产业带和绿色产业带的相遇集中在商务服务、信息咨询、中介机构、会展交易等现代服务产业的发展上。与此同时，积极发展商务服务、餐饮娱乐、文体休闲等消费性服务业。、连云港市空间结构规划，基于形成连云港多心状态的“井”型生态绿地系统，以“t”型快速公路和干线公路网为骨架的集团基础开发结构，连云港市空间结构，连云港市空间结构概要，Part2市场分析，房地产市场分析供求长期供应过剩，市场竞争激烈，整个商品住宅市场年均供应158万平方米，年均脱化量124万平方米； 目前，经批准预售的市场库存量接近250万平方米，以平均脱货速度计算了库存可销售时间约2年左右。从整体市场供求趋势来看，从02年到07年供求呈逐年增长的趋势，08年市场下降，受09年全国市场的影响，市场迅速回暖，脱货量迅速；从交易价格动向来看，上升趋势明显，03 07年间价格上涨幅度较大，而07年以后价格上升趋势放缓，09年整体市场价格基础为3300韩元左右。未来供应分析，市场库存消化周期增长需求情况趋于严重：1，目前按月计算30万平方米，这批库存可能需要9个月，但目前宏观调控的房地产市场前景情况将进一步扩散，这批住房交易期限将大大延长。2、新浦区仍然是市供、逃的最大地区，区域内的竞争压力巨大。整体市场表现仍然供过于求。2010年末交易面积及交易件数达到市场最高值。注：2010年连云港市交易商品房46228套，交易面积约4485824平方米，城市交易商品房19238套，交易面积约1873023平方米。整个市场供应结构偏向舒适应地区段，经济需求被忽略，供求结构分析，2009年1月至9月连云港住宅市场供应和销售以90-144%为主，占总供应的78%，占总交易量的75%。特别是超过144平方米的商品房供应量占16%，交易率只有13%，市场供应量增加和销售压力也很大。60-90平方米的商品住宅供给率只有5%，但达到10%，表明该地区公寓需求增长，出现供给不足的趋势。Lianyun地区及其周边部门、地区客户群、中高档客户主要是香港和服务地区企业管理人员、政府员工和私人所有者。新浦市，当地顾客占70%-80%，主要是传统老城区的居民。开发区板，城市高价格溢出人口基础，投资者少。新浦区客户现在很少去燕云区买房子，反之亦然。地理归属感特征明显。区域客户基础，连云港房地产市场目前是区域客户基础，外国主要客户为产业引进人口，客户认识，房地产市场概要，整个市场供应饱和，巨大的市场库存，激烈的竞争受到供求关系的影响，最近市场价格上涨缓慢，一般区域产品供应巨大的经济需求忽视，部分3房地产部门分析，板块市场部门板块市场定义开发区房地产区分原则：根据引进源的情况和区域开发动机的差异，将整个市场分为四大部门，开发动机：港口地区价格基准：4500-5000元/平方米，开发动机：开发区计划价格基准：3300-4200元/平方米，开发动机，板内房地产市场快速发展，规模房地产、质量房地产、龙门别墅、四季华城、长岛和国际新城、形象西班牙、浦项好莱坞、上城等房地产；按部门划分，2010年供求分析，沿海市(开发区)，本事件位于连云港开发区，不毗邻滨海新区，不依赖新浦区，因此在大位置上不能依靠两个地球资源，只能利用自己的资源考虑到滨海新区(猴子朱达福中心地区)、区域因素的重要性(内部开发的昌威湖区地区)和房地产的区域特征。板块市场定义，猴口大浦中心地区，昌威湖地区，开发区房地产市场分析，临港开发区板块：最近计划开发区目前主要以活动房屋为主，地区内商品房项目供应少，事业生活支持不足，交通不便。市场沟板：开发区供应最大的板，地区楼板以小高层为主，建筑质量和支持交通都是地区最好的。松花版：作为区域开发量大的版，区域大厦属于中低质量项目，多层和小上层为主，区域平均价格应低于虚构版。大学城版：政府规划的大学城市现在大学入住，地区商业和生活支持也相当不足，但是交通仍然比较方便，更靠近市中心。开发区楼石可以大体分为四个板块区域，临港开发板块和歌跳板块将成为核心竞争板块，1、社区事业为主的支持，低等级，大部分支持计划中，该板块与城市中心的距离相对较短，地区位置的优势，歌艉板块特征，2，歌曲艉板项目建筑风格比较单一，底板基本目录现代简单风格，多层小高层产品，产品质量比较低， 板内项目之间的等级比较接近，价格竞争激烈，区域市场分析摘要1，本事件发生的滨海新区未来主要竞争是临港开发区和松江艏在两个住宅区。 目前市场的潜在竞争量达270万平方米，根据目前市场销售速度(板月平均3.7万坪左右)，这种潜在库存需要6