2014年7月赣州房地产市场考察

赣州市场考察,广东联泰地产营销部2014年7月,目录,2020/5/23,NO1.赣州市概况,赣州概况,赣州是江西省第二大城市，常称为赣南地区，赣州东接福建三明和龙岩，南至西南临广东梅州、河源和韶关，西靠湖南郴州，北连江西吉安、抚州，处于东南沿海地区向中部内地延伸的过渡地带，是内地通向东南沿海的重要通道之一。赣州是世界重要的钨产地有“世界钨都”之称。,NO1.赣州市概况,赣州城市发展,赣州中心城市定位与南昌共同形成江西省的双中心主动融入长珠闽大经济圈,南昌市,赣州市,福建省,广东省,湖南省,根据江西省未来城镇空间布局，提出赣州中心城市定位是：与南昌市共同形成江西省的双中心结构城市的理念赣州正在着力建立起立体交通网络，提出赣州将从节点城市走向枢纽城市的理念，主动融入长珠闽三大经济圈，争做承接长珠闽三大经济圈辐射的枢纽城市。中心城市加快城市化进程，提高城市竞争力，重塑旅游名城形象，打造适宜创业和居住的江南名城。,2020/5/23,NO1.赣州市概况,赣州经济发展,赣州市历年GDP增长情况,2013年赣州GDP破1673亿元,综述：赣州市近年来经济发展态势良好，GDP增速保持较高水平，2011年GDP同比增长19.4%，2012年同比增长12.9%，2013完成1673亿元的GDP总额，,赣州GDP历年来保持着10%以上的增长速度，对房地产发展形成有力支撑,2020/5/23,NO1.赣州市概况,赣州经济发展,2013年赣州城镇居民收入迈上新台阶，人均可支配收入达20566元，农民人均纯收入突破了6000元大关，达6013.94元，创近九年来新高。,2020/5/23,NO1.赣州市概况,赣州城市发展,赣州市一小时城市经济圈规划,赣州市一小时城市经济圈规划纲要目标与任务：总体目标：区域经济发展水平领先；城镇化水平领先；体制改革与机制创新领先；社会文明程度领先。阶段目标：到2010年，圈内人均生产总值超过1200美元，主城区达到80平方公里和80万人左右。到2015年，圈内人均国内生产总值突破2500美元，主城区达到100平方公里和100万人口左右。到2020年，圈内人均国内生产总值达到4000美元左右，主城区达到120平方公里和120万人口左右，带动全市与全国、全省一道，如期实现全面小康。,2020/5/23,NO1.赣州市概况,赣州城市规划,“一脊”指赣州的城市发展“金脊”中心城区段，串联着河套老城、章江新区和创新区三个城市核心，是整个城市公共生活的核心区段。“两带”指环城产业带和京九产业带。“三心”指以河套老城、章江新区和创新区为依托的三个城市中心，为中心城区的核心区，每片人口规模在20-30万。“六片”指中心城区的边缘组团，主要包括西城片区、水西湖边片区、水西钴钼有色冶金基地、水东片区、沙河片区和峰山片区。,河套老城区,章江新区,创新区,发展金脊,城市规划：“一脊两带、三心六片”新城市规划给房地产发展带来无限潜力,2020/5/23,NO1.赣州市概况,赣州发展方向,赣县,老城,章江新区,开发区,新赣南大道终点,新赣南大道起点,南康,新赣南大道全程规划线路图,城市引擎，财富动力：赣南大道以章江新区为城市引擎，以赣县为起点，串通老城区、章江新区、开发区、南康市。100万人口特大城市规模基本实现：根据赣州市2006-2020中心城区总体规划，2015年赣州市中心城区人口将达到100万人。20分钟构建都市生活圈：赣南大道是构建赣州特大城市的重要通道，两座新桥连接赣县梅林镇、河套老城区、章江新区、赣州开发区、南康的双向六车道城市主干道，全程限速60公里/小时，约40分钟车程。,20分钟时尚都市生活圈赣南大道、贡江大桥、新世纪大桥全线通车，未来主城区以章江新区为核心,2020/5/23,NO1.赣州市概况,章江新区概况,赣州城市功能分区,【城市发展方向】赣州中心城区城市空间发展方向为：以向南向西发展为主，形成“南进、西拓、东延、北控”之势。章江新区为赣州未来发展的重点，也是整个赣南地区（18县市）发展的中心。,章江新区定位为未来城市核心，公共配套齐全，集行政、商务、文化、博览、居住等多功能,2020/5/23,NO1.赣州市概况,章江新区前景,中央公园,黄金广场,黄金广场商圈,黄金广场区域：经过多年的建设和发展，居住人气逐步提高，随着一批高品质楼盘的竣工交付，已成为赣州高端人群的居住区。,生态公园区域：依托中央生态公园，自然环境优美，未来城市核心区域。,丰富的江景资源：章江新区拥有优美而丰富的江景资源，政府对沿江进行景观绿化。,章江新区是最适合人居的未来城市中心,2012华润、中海落户赣州，加快新区发展，加速赣州城市中心大挪移！,2020/5/23,NO2.2013年赣州市房地产市场概况,2013年赣州土地供应,2013年赣州全市共成交712宗土地（含商住，商服，工业等各类用地），成交面积19962588.92（约29944.44亩）成交金额203.11亿元，土地市场很好。,2020/5/23,NO2.2013年赣州市房地产市场概况,2013年赣州新房成交备案分析,2013年赣州楼市商品房共成交备案68219套，成交备案面积637.35万。其中住宅类商品房备案42754套，成交备案面积504.26万，非住宅类商品房成交备案25465套，成交备案面积133.09万。,2020/5/23,NO2.2013年赣州市房地产市场概况,2013年赣州新房新增预售,2013年赣州中心城区共32891套商品房取得预售证，批准预售面积254.6万，其中中心城区住宅共批准预售10920套，批准预售面积127.万，非住宅共批准预售21971套，批准预售面积126.9万,2020/5/23,NO2.2013年赣州市房地产市场概况,2013年赣州存房量走势分析,2013年赣州中心城区商品房共成交备案171.95万，但至2013年末中心城区商品房库存面积攀升至264.1万，其中住宅存量房高达11113套，刷新近2年来的最高纪录。,2020/5/23,NO2.2013年赣州市房地产市场概况,2013年赣州各片区房价走势分析,2020/5/23,NO2.2013年赣州市房地产市场概况,2013年赣州各片区房价走势分析,2020/5/23,NO2.2013年赣州市房地产市场概况,2013年赣州销售金额和面积前十,2020/5/23,NO2.2013年赣州市房地产市场概况,2013年赣州楼市总结,2013年赣州楼市整体表现不俗，商品房共成交备案68219套，同比增长60.63%，成交备案面积637.35万，同比增长53.1%。其中住宅类商品房备案42754套，同比增长49.11%，成交备案面积504.26万，同比增长46.14%。非住宅类商品房成交备案25465套，同比增长84.56%，成交备案面积133.09万，同比增长86.85%。,2013年赣州楼市整体成交火爆的原因，主要是“国五条”刺激新房，二手房征税，赣州区域优势放大，更多品牌房企在赣州开发。除了政策因素刺激，还与开发商积极推盘，优惠频出和购房者积极出手有关。一些新盘打出诱人优惠，价格“高开低走”，很大程度刺激成交量，购房者开始积极入市。,2020/5/23,NO3.2014年赣州市房地产市场概况,2014年上半年赣州土地供应,2014年上半年，赣州全市共成交217宗土地，其中商业住宅用地101宗，商服用地33宗，工业用地78宗。截止7月初，全市商品住房可售面积约444.31万，受市场促销力度加大及产品品质的诱惑，如这2年去化加速，目前成交的土地将导致市场供应不足。,2020/5/23,NO3.2014年赣州市房地产市场概况,2014年上半年赣州新房供应分析,2014年上半年，赣州中心城区住宅商品房共批准预售7151套，预售面积77.6万，非住宅商品房共批准预售1369套，批准预售面积13.5万。,2020/5/23,NO3.2014年赣州市房地产市场概况,2014年上半年赣州库存量分析,截止2014年6月底，赣州市商品房库存829.6万，共99081套，其中赣州中心城区库存13440套，同比增长54.4%，环比增长17.9%，面积151.1万，同比增长50.3%，环比增长11%。,数据显示，2014年上半年赣州全市商品房库存已处于829.6万的高位。如何促进成交量，减少库存积压并让资金回笼是开发商要考虑的问题。赣州市可售房源库存充足，增长幅度较大，市场的预期比较稳定。在全面深化改革的大背景下，市场供需关系将更趋于良性。,2020/5/23,NO3.2014年赣州市房地产市场概况,2014年上半年赣州新房成交分析,2014上半年，赣州楼市进入调整期。在连续上涨2年后，5月新房房价首次下跌，6月出现反弹，呈现上涨趋势，新房成交量明显低于去年同期，土地市场推出，成交不及去年同期，预计下半年，大的政策整体维稳，长效机制继续推进，地方政府对政策进行微调，市场方面需求有所恢复但随着推盘高峰到来，市场供大于求态势延续，去库存仍是下半年主基调。,2020/5/23,NO3.2014年赣州市房地产市场概况,2014年上半年赣州各片区成交详情,2020/5/23,NO3.2014年赣州市房地产市场概况,2014年上半年赣州各片区房价走势分析,2020/5/23,NO3.2014年赣州市房地产市场概况,2014年上半年赣州各片区房价走势分析,2020/5/23,NO3.2014年赣州市房地产市场概况,房地产发展趋势,2007年后赣州房地产市场进入“繁荣阶段”,发展特征,典型楼盘,项目集中在老城区发展单位集资房、房改房和单位自建房为主商品房销售较少消费群体很少房价上升缓慢,银兴花园汇纳新村,集中在滨江大道东段开发市民开始关注居住环境以及景观电梯房开始出现外地开发商的进入带动整体市场开发水平,多层均价达到15001800元/平米小高层均价超过2000元/平米整体均价向2000元突破；,破茧阶段（1998-2001）,崛起阶段（2002-2004）,发展阶段（2005-2006）,繁荣阶段（2007-2013）,均价800元/平米左右；房价向1000元/平米冲击,价格走势,蓝波湾蔚蓝半岛,黄金时代水岸新天爱丁堡,2010年前11个月，整体均价突破4800元/；目前，各大地产板块已经泾渭分明，各片区价格从5200至10000不等；,产品由粗放型向精细型转变；江景资源成为稀缺；高层、小高层逐渐成为市场主流房价继续飚升，且上涨速度加快,开发区域多，开发规模大消费群体扩大，跨区域置业产品出现多元化，形态逐渐丰富代理公司出现，营销理念更新；房价上涨快，销售也快,嘉福尚江尊品华润中心中航公元,均价2500元/平米左右；房价向3000元/平米冲击，个别楼盘最高价已达3800元/平米；,2020/5/23,NO3.2014年赣州市房地产市场概况,赣州市场现状,市内房地产开发组团分布,中央公园组团,站北区域,水东区域,河套老城区域,水西区域,开发区,沿章江组团,2020/5/23,NO3.2014年赣州市房地产市场概况,赣州市场现状,开发区：以高层、小高层产品为主，含部分别墅，档次不一；最低劲嘉山与城5100元/，最高星洲湾别墅8700元/；均价约为6100元/。老城区：老城区内，产品类别较为丰富，多为高层、小高层单位，含有部分多层住宅，其中，最低华谊城6600元/，最高帝怡江景8000元/，平均价格约为6300元/站北区：此区域内多为小高层、多层住宅项目，档次偏向于中低端，五龙桂圆定位较高，但其偏向于旅游地产项目，近期由于御澜湾的强势开盘，使得整个区域焕发一新；最低蓝湾印象5200元/，最高五龙桂园别墅18000元/，整个区域平均价格约为6000元/,2020/5/23,NO3.2014年赣州市房地产市场概况,赣州市场现状,章江新区：这个区域内，包含以中央公园为中心的楼盘组团，以及沿章江北岸而建的居住区组团两大部分，产品线较为丰富，各类产品均在此区域出现，区域整体品质较高；其中，最高宝能太古城11000元/，最低三和悦城6800元/，平均约为7700元/水东区：主要在售项目为时间公园，该小区多层，小高层住宅都有，其别墅也是该区域主要亮点；平均价格约为5500元/水西区：此区域住宅均价约为7200元/,2020/5/23,NO4.房地产市场整体特征分析,结合以上的分析，可以对赣州楼市特征进行以下归纳,从赣州市住宅土地的出让情况来看，2007年开始赣州市的商品房市场，就开始快速的发展。2008年-2013年土地供应量也一直保持上升。,根据赣州市近几年的经济发展水平来看，赣州市出去快速发展阶段。赣州近几年固定资产投资的逐年增加而且涨幅很快，为房地产在赣州的发展提供了很好的机会。,赣州市是一个人口大市其管辖的面积大，赣州市的房地产购房主要以刚性需求为主。根据赣州市区城市扩大，未来10年内赣州市区人口出去