2014年中国房地产市场形势展望报告

2013年中国房地产市场展望报告，金沃黄金网上购房2013年1月，目录，报告结构.3第一部分：2012年房地产市场回顾.4第二部分：2013年宏观经济趋势.22第三部分：2013年政策趋势分析.28第四部分：市场前景和住宅企业与.39 2013年，报告结构，报告结构，住宅企业的市场运作，要点2012房地产市场回顾(1)，市场运作：在过去3年最系统和最坚定的政策调控之后，房地产市场在2012年经历了反向复苏。全国市场商品房销售的规模和平均价格都有不同程度的提高。发展投资同比大幅增长。第四季度，重点城市的土地市场交易也继续改善。由于新建建筑面积同比下降，市场供需逐年紧张。本轮市场复苏由四个因素驱动：货币政策调整的最新触发因素、住宅企业策略的适时调整、强劲需求和周期性释放以及市场预期变化的强化效应。总的来说，经济发达、房价高的一线和二线热点城市引领市场，东方引领西方。全国房价的平均值已经下降，城市的成交量回升得更快。与以往的市场复苏不同，2012年全国房地产市场复苏呈现出明显的结构性特征。在需求方面：引导市场反弹是必要的；高端市场和非第一住宅仍然很冷。投机性购房投资继续受到抑制。在限购商品房的影响下，非住宅物业成为新的投资热点。同时，不同层次的城市呈现梯队差异。一线和二线的热点城市明显升温，而三线和四线的城市却没有升温。房地产企业经营：面对房地产市场变化的形势，房地产企业的战略要及时调整，以保证销售规模的增长。大部分龙头企业都很好地完成了2012年的销售计划，全面赢得了市场，销售增速远远高于平均市场增速。这不仅保证了企业的健康运行，也为未来的市场竞争奠定了坚实的基础。龙头企业之所以取得好成绩，是因为“坚持销售规模持续增长，销售价格与市场保持一致”的基本战略。在市场对2012年的悲观预期下，大多数企业的平均销售价格呈下降趋势。房地产行业的市场集中度继续大幅提高，前10名住宅企业的市场份额从2009年的8.16%上升至2012年的15.36%。要点2012年房地产市场回顾(2)，2012年房地产市场出现反弹，调控不放松；消费者有强烈的观望心态。市场预期极度悲观；整体市场成交量低迷。一、市场运行一月、一月二月观望相持不下，市场仍处于2011年的低迷状态，三月六月价格调整量上升，市场迅速回暖，下半年市场好转趋势确立，量价联动上升，政策预调微调，货币政策转向，市场预期提高。房地产公司已经加大促销力度，以价格换数量，刺激市场需求。只需要带头升温，市场活动就会增加。整体价格调整和成交量增加。只需要加快发布，销售继续改善，各地市场全面活跃；高端和投资的需求是活跃的。土地市场结束观望，房屋企业积极进入市场，交易和土地价格迅速从低谷反弹；房价从该阶段的低点开始上涨，并在年底加速上涨。市场的积极趋势已经完全确立，年底甚至有局部过热的迹象。2012年全国商品房市场主要指标年度变化趋势，市场运行-2、1-11月，全国商品房和住宅开发投资分别增长16.74%和11.92%。销售与供应的比率：与去年同期相比，建筑面积和销售面积之间的差距缩小了。按商品房销售面积和新建筑面积计算的名义售房率为56.46%，同比增长5.25%。商品房销售规模同比由负变正，而商品房和住宅楼的新增建筑面积一直为负。建筑面积和销售面积的差额比去年同期有所减少。土地市场：上半年供需疲软，下半年稳步回升。供需总体处于较低水平，土地出让金大幅下降。全国300个城市土地出让金总额1954.3亿元，同比下降13%。然而，第四季度，重点城市的土地市场逐渐走强，交易持续改善。经济发达、房价高的一线城市和二线城市引领潮流，而东方引领西方。房价下跌城市的成交量全年反弹更快。市场运行良好。2012年1月至11月部分城市房地产市场主要指标(数据来源：统计局系统)显示，全国房地产市场出现了早期持续良好的反弹。货币政策调整是2012年两次下调存款准备金率和存贷款基准利率的第一个触发点。流动性适度宽松，这直接有利于市场。2012年上半年，住宅企业的战略调整发挥了关键作用。房地产市场开始“低迷”，市场交易量急剧下降，大多数房地产企业的资金链收紧。在悲观的市场预期下，住宅企业更倾向于“量价”策略，以加速释放主流住宅需求。在此背景下，调整运营计划，加大对主流产品的推动。强劲的需求和定期发行是强劲市场的内部基础。中国仍处于加速城市化的中期阶段，城市住房需求基础依然稳定。自2011年房价下跌以来，对刚性和改善的需求不断累积。随着2012年市场预期的变化，即时和局部改善需求加速释放，推动市场走强。市场预期的变化加强了市场复苏的趋势。首先，中央政府加强住房控制政策，地方政府严格执行。因此，市场有望下跌。随后，中央宏观政策的微调影响了房地产，地方政府政策的实施被变相放松，导致市场预期逆转，从而加速了市场的复苏。市场运作-4。全国房地产市场的复苏呈现出显著的结构性特征。只需要在2012年占据主导地位的首次购房者占大多数。“只需”反弹，全国房地产市场进入了只需主导的时代。急需市场的结构性升温是2012年市场变化的一个显著特征。高端市场和非首套房仍然相对较冷。由于购买和贷款的限制，别墅等高端需求继续受到严格限制。尽管一些高端市场在年底经历了一定程度的复苏，但它们的实力仍然相对较弱。投机性购买的投资继续受到抑制。在过去的热门投资城市中，经济基础雄厚、消费需求强劲的一、二线城市再次引领市场，而温州、鄂尔多斯等消费需求较小的热门投资城市则加速了它们的下滑。不同的城市等级比第一线和第二线表现更好，比第三和第四线表现更好。虽然一线和二线热点城市正在全面升温，甚至在一些地区，但许多三线和四线城市仍表现不佳。非住宅地产显然已成为新的投资热点，尤其是一线和二线城市的写字楼和商业地产的价格和租金都在加速上涨。5、市场运作规模领先的企业全面赢得市场，真正建立规模龙头企业全面赢得市场，房地产企业经营业绩为-1。表：2012年全年销售50强房地产企业销售额、销售面积及同比增长情况。数据来源：金网对中国房地产信息集团和中国房地产评估中心联合发布的2011年和2012年中国房地产企业销售排行榜年度进行了汇总整理，同比增长。在排名前50位的房地产企业中，有40家可以统计它们的年销售额。35家企业同比增长36家，32家企业同比增长、同比下降。大多数大型企业都很好地完成了年度计划，保证了健康运行，为未来的竞争奠定了基础。房屋企业经营-2。表：2012年度销售50强住宅企业销售额、销售面积及年度计划完成率。备注：1。住房企业排名数据(包括销售额和销售面积):中国房地产企业销售排行榜，由中国房地产信息集团、中国房地产评估中心和审评委联合发布；2.销售目标完成率：通过财务报告、高层演讲或公司会议等网络，收集各住宅企业提出的销售目标，并将销售额与销售目标进行对比。结果不够准确。大型品牌企业有很强的稳定性，地方优势企业容易出现波动，而房地产企业经营-3。表：2010-2012年领先房地产企业销售排名。资料来源：金网络根据中国房地产信息集团和中国房地产评估中心联合发布的2009-2012 2012年中国房地产企业销售排行榜进行编制。仅排名前30名。前25名：大多数销售额都超过了200亿的门槛。它们大多是大型品牌企业，在全国范围内分布，发展稳定性强。后25位：大部分是本地优势企业，稳定性相对较差。从历年排名来看，它们容易因市场波动而波动。前25名，后25名，住宅企业运营-4，表：2009年至2012年部分领先住宅企业的市场份额变化，前10名，前50名，前30名，前20名，数据来源：1。根据国家统计局公布的全国年度销售数据，由于2012年全国销售数据尚未发布，因此根据2012年1月至11月的全国销售数据进行计算；2.金网根据中国房地产信息集团和中国房地产评估中心联合发布的2009-2012 中国房地产企业销售排行榜，对各住宅企业的年销售额进行综合排序。3.根据全国年销售额和住宅企业年销售额数据计算市场份额。市场集中度继续显著提高。大多数领先的房地产公司一直坚持规模销售额增长的目标。房地产公司的运营是-5。表：2012年十大房地产公司年市场销售额。数据来源：金网综合计算和整理了中国房地产信息集团和中国房地产评估中心联合发布的2009年至2012年的销售数据，以及国家统计局发布的所有房地产销售数据。一般采取“销售规模持续增长，销售价格跟随市场”的基本策略。房屋企业经营-6。表：2012年前50名住宅企业销售额、销售额和平均销售价格同比变化(前17名、前18名-前50名见下页)。资料来源：根据中国房地产信息集团和中国房地产评估中心联合发布的中国房地产企业销售排行榜、中国房地产企业销售排行榜、2009年中国房地产企业销售排行榜、2010年中国房地产企业销售排行榜综合排序，多数龙头企业销量大幅增长，平均售价降幅最大。降价的原因有三：一是市场结构的变化；二是市场布局的变化；第三，以价换量的销售策略。(前18名-前50名，由于缺乏数据，有些还没有上市)，一般采取“坚持销售规模持续增长，保持销售价格与市场一致”的基本策略。数据来源：根据中国房地产信息集团、中国房地产评估中心等联合发布的2011年中国房地产企业销售排行榜、2012年中国房地产企业销售排行榜、2009年中国房地产企业销售排行榜。保持土地储备的动态平衡，保证后续开发资源，并运营住宅企业-7。表：部分龙头住宅企业土地资源储量(单位：万)。数据来源：黄金网根据相关数据综合整理了2008-2011年年度土地储备销售在下半年有所改善，土地购买很快转为积极。一线和二线城市仍是龙头企业的主战场，住房企业在8。表：2009-2012年全国50家不同级别城市新增规划建设龙头企业(万)，表：2009-2012年全国50家不同级别城市新增土地交易总量(亿元)。注：数据是从中指数据库中筛选出可监测的前50家企业和可监测的企业，按市一级数据筛选出新增土地，最后汇总汇总得到的。这个数据比企业发布的数据要小，但是相对的趋势是可以看到的。总体而言，中国经济已告别“高增长”时代，在“稳中求进”的中央总基调下，2013年宏观政策将加大“预调微调”力度。在外部环境依然紧张的情况下，内需逐渐成为经济增长的驱动力，从“三驾马车”到“两轮驱动”。2013年经济增长将适度加快，宏观经济形势将对房地产市场产生更加积极的影响。2013年宏观经济将继续适度复苏。2012年，全国国内生产总值将达到51.93万亿元，比上年增长7.8%。消费物价指数同比上涨2.6%，较去年的5.4%大幅下降。2013年，在“稳中求进”的大基调下，宏观政策将强化“预调微调”。预计2013年国内生产总值增长率将达到8%左右，投资、消费和净出口增长率都将略有上升。从价格运行规律来看，本轮CPI触底已经基本完成，新一轮上涨已经开始酝酿。消费物价指数增长预计将达到3%左右。宏观趋势-1，24，24，表：2008-2012年全国国内生产总值、消费物价指数和生产者价格指数同比增长率(数据来源：国家统计局)。据估计，2013年国内生产总值将增长8%，消费物价指数将增长约3%。改变传统的经济增长方式，内需将逐渐成为经济增长的驱动力。外部环境几乎不会改变。外部需求增长疲软。国内需求仍将是2013年经济增长的驱动力。2012年前三季度，消费占拉动经济增长总需求的55%，投资占50.5%，消费对经济增长的贡献连续三个季度超过投资。与此同时，外部需求增长疲软，拉动国内生产总值增长-0.4%，延续了2011年经济增长的负面趋势。经济动力-1，表：中国国内生产总值增长率和拉动经济增长的“三驾马车”(单位：%)，数据来源：风能，政策刺激保持固定资产投资快速增长，宏观经济政策平稳宽松，基础设施投资继续推进，社会保障住房建设继续扩大，战略性新兴产业加快发展，固定资产投资预计2013年增长22%。在出口形势严峻、经济增速超预期的背景下，2012年中国采取了一系列投资扩张政策和措施，固定资产投资仍实现快速增长。2012年1-12月，全国固定资产投资(不含农民)3648.35亿元，同比名义增长20.6%。投资情况-1，数据来源：国家统计局，表：2013年固定资产投资(不含农民)增长率(单位：%)，货币信贷“稳中有进”，新增货币供应量将适度增长。在经济平稳增长的背景下，2013年中国货币政策将“稳步推进”，社会融资规模有望达到17万亿元，信贷投资9万亿元，M2同比增长15%。2012年，社会融资总量继续增长，达到1