2015年上海房地产市场总结

,2015年市场总结,目录,宏观大势,2015年来国家、地方政府出台各项鼓励和刺激住房消费政策以拉动楼市,2015年至今，国家和地方政府政策调控呈现常态化，以宽松为主基调，主要调控方向：二套房首付比例降低；公积金首套房认定标准、首付比例降低和贷款额度提高；营业税减免；户籍准入门槛放宽以及购房补贴等。,全国政策,在响应国家政策大方针下，上海强化调控重点落在作为购房利器公积金运用上，如公积金贷款额度提高、抵押贷款年限延长、首付比例和利率下调等，给购房者不断注入强心针,上海地方政策,年内央行三次降准、五次降息，促使房产开发同时带动购房消费,2015年至今，央行三次降准、五次降息。从开发商层面看，降准可以增加房地产市场流动资金，降息使开发商从银行贷款的利率可能会降低，融资的成本相应也会降低；从消费者层面看，降准更多的是改变购房者的市场预期，带动购房者走出观望情绪，降息则可大大缓解购房者贷款压力。,金融政策,史上最低贷款利率，加之宽松的贷款环境（第一套贷款还清即算首套），上海各大银行今年普遍可享85-88折利率折扣，实际商贷年利率在4.2-4.3%,全国市场,房地产开发投资的增速颓势短期难以回头，预计全年房地产开发投资增速将勉强维持在1%左右,全国房地产开发投资额及同比增速（单位：亿元）,数据显示，今年前11月，全国房地产开发投资87702亿元，同比增长1.3%，增速比1-10月份回落0.7个百分点，增速再创年内新低且下滑幅度有所扩大。房地产开发投资下滑的原因来自多方面，从市场供求角度来看，供应端是招拍挂土地紧缩，前11月房地产土地购置面积同比下滑33%，购置金额同比回落26%。需求端是房企投资谨慎，目前企业还是更青睐一二线城市，对于在三四线城市开发投资还是持以相对谨慎的态度。房地产开发投资的增速颓势短期难以回头，但在稳增长的压力下，作为经济增长的支柱产业，房地产开发投资的增长仍不容有失，预计全年房地产开发投资增速将勉强维持在1%左右。,数据来源：国家统计局,全国市场,全国商品房销售增速再度回升，全年销售金额有望创历史新高,全国商品房销售面积及同比增速（单位：万平方米）,前11月，商品房销售面积10.9亿平方米，同比增长7.4%，增速比前10月提高了0.2个百分点；销售额7.45万亿元，同比增长15.6%，增速提高0.7个百分点；重点城市销售持续向好，作为楼市销售增速的“加速器”，重点城市房地产市场表现意义重大，前11月，重点城市销售增速达到10.9%，高于全国增速3.5个百分点。另外，年末营销期如期而至，在年底企业冲击业绩、回笼资金的关键时期，业绩承压房企进一步加强了营销力度，促进行业销售在年末四季度加速上行。,数据来源：国家统计局,2015年来四大一线城市集体拉升，上海前11月供求量已创下近5年来新高，价格更为历史新高,上海市场,前11月供求量创下5年来之最：2015可谓上海楼市再攀高峰的一年，前11月供求量已创下近5年全年之最；价格再创历史新高：旺盛的置业需求及有限的可供应量直接导致上海房价再创新高，从目前来看，快速上涨的房价仍未得到抑制，2014年被压抑的需求在本年度释放仍未终结。,数据来源：克而瑞,宏观大势-总结,年内央行三次降准、五次降息，促使房产开发同时带动购房消费；五年期以上商贷利率已创历史新低，首套房贷款折扣依旧，贷款置业成本进一步降低；,2015年,2015年来国家、地方政府出台各项鼓励和刺激住房消费政策以拉动楼市；营业税”5转2”，二套房首付降低，盘活公积金有效利用对于今年上海楼市刺激最为直接有效；,整体房地产开发投资额增速颓势短期难以回头，房地产销售一二线城市分化愈发显著；四大一线城市集体拉升，上海前11月供求量已创下近5年来新高，价格更为历史新高。,上海市场,上海市场-住宅市场,政策及贷款利好直接激发改善型需求释放，2015年来住宅市场量价齐升，一片向好,数据来源：克而瑞备注：存销比（库存去化周期）=本月库存/近3个月平均成交量。本数据更新截止2015年11月30日,供应：前11月累计供应1113万方，基本与去年同期持平，市场供应量保持在往年的平均水平；成交：前11月累计成交1295万方(全年同期仅788万方)，从二季度开始市场全面回暖，直至年底仍保持供不应求的态势；价格：旺盛的置业需求不断刺激着住宅价格再创历史新高，截止11月末，全市均价高达34763元/，同比涨幅达28%；库存：市场积压库存主要为远郊区域的滞销项目，目前全市存销比不到半年，市场有效供应去化快速。,上海市场-住宅市场,住宅销售金额排名：中高端项目全面爆发，前十入围门槛在36亿元以上,中高端改善型项目全面爆发：上榜项目中仅经纬城市绿洲为刚需项目，其余9席单价均超4万元/，改善需求全面释放；浦东明星项目众多：浦东3项目上榜，且均排名前5，浦东人口红利带来的置业需求仍在持续发酵；上榜门槛提高：去年同期前十门槛仅20亿元，今年入围门槛大幅提升。,数据来源：克而瑞,上海市场-住宅市场,住宅销售面积排名：单盘年去化超10万超6个，销冠经纬更是接近20万,年去化超10万超6个：住宅市场全面向好，单盘年去化超10万项目数量超6个，限购以来首次出现；销冠经纬城市绿洲年去化接近20万：主要原因为大场机场搬迁、高溢价土地频出直接利好项目，加之高性价比的销售价格；浦东两大改善型项目上榜：锦绣前城及翡翠公园作为两大首改需求为主的项目能进前十实属不易。,数据来源：克而瑞,上海市场-办公市场,成交大幅回暖但依旧供大于求，办公市场竞争逐年惨烈，项目售价难有突破,数据来源：克而瑞备注：存销比（库存去化周期）=本月库存/近3个月平均成交量。本数据更新截止2015年11月30日,供应：前11月累计供应425万方，去年同期仅252万方，办公市场竞争逐年惨烈的态势凸显；成交：前11月累计成交259万方，同比增长达74%，但市场依旧供大于求；价格：全市价格受个案成交影响波动明显，今年办公市场虽有所回暖，但大规模的市场供应导致幅涨价项目寥寥，价格基本保持平稳；库存：市场积压库存超780万，存销比长达23个月，但较年初的去化水平已有很大改善。,上海市场-办公市场,办公销售金额排名：今年以来金融政策的一再宽松，刺激企业和金融机构购买不动产用于投资或者自身的办公需求，整售项目频现,整售项目频现：2015年特别是下半年以来沪上商办类物业整购频出，虽然本身存在着一定的偶然性，不过，偶然中也存在着一定的必然。今年以来金融政策的一再宽松，释放了大量的流动性，势必也会一定程度上刺激企业和金融机构购买不动产用于投资或者自身的办公需求，今年多现的整购，正反映了这一情况。,数据来源：克而瑞,上海市场-办公市场,办公销售面积排名：上榜散售项目均为城市外环以外低总价的小面积类住宅产品,北城天街半年卖出超1000套：龙湖北城天街15年入市以来市场反响火爆，除了所处区域相对发展成熟以外，产品自身打造方向以极致的小户型、更低总价冲击市场，得到极好的市场反馈；巨型企业纷纷出手整购写字楼：今年来巨型企业纷纷出手在上海购置写字楼物业，其中平安及工行出手中信泰富船厂地块两栋5A甲楼，更是创出173亿元的天价。,数据来源：克而瑞,上海市场-商业市场,市场容量有限，库存积压超1000万，以目前的去化水平，去化周期超7年,数据来源：克而瑞备注：存销比（库存去化周期）=本月库存/近3个月平均成交量。本数据更新截止2015年11月30日,供应：前11月累计供应241万方，同比小幅增长3%，市场供应量整体保持平稳；成交：前11月累计成交120万方，同比增长15%，与住宅甚至办公物业项目，销售型商业市场容量有限，供大于求的局面更甚；价格：由于市场需求相对有限，整体价格受个案因素影响波动明显；库存：市场积压库存超1000万，以目前的月去化水平来看，去化周期冗长。,上海市场-商业市场,商业销售金额排名：知名项目寥寥，房企开发热情有限，销冠项目仅10亿规模,知名项目寥寥：上榜前十项目中仅宝龙、万科、龙湖三家知名房企项目；销售型商业项目由于集中于远郊区域，即使在上海这样能级的城市，房企的开发热情亦相对有限；商业项目地段因素权重更大：对于商业物业的投资而言，客户更注重项目所处地段的投资价值，于是七浦路专业市场铺子卖出了近17万元/的天价。,数据来源：克而瑞,上海市场-商业市场,商业销售面积排名：上榜项目多为整售的社区商业，成交价格极低,低价项目占据榜单主导：上榜项目大致分为两类，一类为城市远郊区域的整售社区商业或专业市场，如金碧汇虹苑、大黄馨园、龙湖郦城、奉贤农产品交易市场等；另一类则为转型的类住宅项目，如天地健康城、朱家角九间堂等，但整体卖出单价有限。,数据来源：克而瑞,上海市场-总结,成交大幅回暖但依旧供大于求，办公市场竞争逐年惨烈，项目售价难有突破；,2015年,政策及贷款利好直接激发改善型需求释放，2015年来住宅市场量价齐升，一片向好；,市场容量有限，库存积压超1000万，以目前的去化水平，去化周期超7年。,后市展望,2016年后市预判：（住宅）,全市住宅市场,“地王效应”入市，全市均价将进一步拉升：2013年以来，随着各大房企“布局一线”的战略转移，上海近2年来高溢价地块频现，“土地”相比“房子”在上海市场显得更为稀缺，高昂的土地成本使得开发企业在追求溢价上做到极致，项目品质越来越高，入市的项目定价也“水涨船高”，加之明年供货充足的金茂府、瑞虹新城等传统热销项目，明年上海房价势必将再创新高。房价过快上涨或将面临新一轮政策调控：韩书记已在10月明确表态上海房价上涨过快，各相关职能部门亦在第一时间召集紧急会议，相应市级领导的对外发言，多幅待上市地块更是撤牌调整指标，避开风口浪尖；可以预见的是，过快的房价上涨之势必将遇到行政干预，从明年来看，新一轮的政策调整或将来临。成交量同比或将萎缩：由于2015年市场需求集中释放及房价的快速上涨，加之外部宏观环境的不稳定因素，明年上海整体成交量或将有所萎缩。,2016年后市预判：（商办）,全市商办市场,整体需求乏力，商办困局依旧：可以预见的是，步入2016年以后，商办项目的开发销售难度依旧；现有的政策环境在很大程度上抑制了商办类项目的销售和市场流通，在现有的政策环境下，全市的商办类市场整体难有起色，依旧将维持供大于求，库存积压，价格上涨滞缓甚至“以价换量”