2015年最新苏州房地产市场发展规划分析(含工业、商业、写字楼、园区等)

1,Part1苏州发展规划分析,苏州整体发展规划,第一层级：对外窗口,第二层级：次级辐射中心,第三层级：产业基地、专业市场,第四层级：原材料基地,苏南现代化建设示范区规划,城市发展地位：苏州成为继北京、上海、广州之后第三个GDP总量超过万亿元人民币的城市，经济总体实力位居苏浙第一，增长强劲，与南京、杭州两个省会城市共同构建长三角次级辐射中心；区域发展优势：苏州位于大上海城市圈，苏南现代化建设示范区及苏锡常都市圈的核心，可以较好的承接上海产业转移及对苏南其他城市进行辐射。,优越的地理位置及区域整体经济的良性发展为苏州的发展奠定了较好的基础；强劲的经济发展及产业基础都为苏州整体产业地产的发展提供了较好的条件。,苏州分区域发展规划,本项目,本项目所处的为苏州主城城区中的高新园区区域范围内，形成了以电子信息、装备制造为主导产业，以新能源、生物医药、服务外包为重点产业的发展基础，良好的产业基础对本案的发展奠定了较好的需求基础。,苏州产业发展规划,目前苏州围绕上海及太湖。以“两轴三带”的空间布局对其产业发展进行整体规划；本案所在的沪宁东西发展轴形成了高新技术制造业、现生物医药等为核心的制造业及现代服务业等协同发展的产业发展格局。,5,苏州轨道交通发展规划,苏州现有轨道交通,苏州规划轨道交通,依靠其强劲的经济发展态势，苏州轨道交通在地级市中发展迅速，运营及在建项目已超过160公里，而规划项目亦有近300公里，轨道交通的发展可以加快区域间融合与交流；本案并未临近苏州现有在建及规划轨道交通线路，后期发展中需要应对公共交通条件对本案的限制；,本案,苏州高新区发展概况,本案,依托其临近上海并拥有高铁等利好因素的支撑下，本案所在的苏州新区在发展外向型经济时具有较为明显的优势，外商投资额较全市其他区域高；项目所在的科技城片区围绕研发创新、高新技术和新兴产业、现代服务业及生态居住等发展较为迅速，为项目的招商提供了较好的产业基础及企业资源。,苏州高新园区发展规划分析,湖滨片区,浒通片区,狮山片区,苏州高新区片区及组团构成分析,本案,苏州高新区主要定位于集创新科技生产、高端现代服务、人文生态居住、旅游休闲度假为一体的现代化新城苏州高新区共有狮山、浒通、湖滨三个片区五个组团构成，各组团划分相对明显，区域规划特色分明，确保了不同区域间的产业发展及物业载体市场发展；本案位于科技城组团中心区域，紧邻政务资源，未来定位于包括生物医学、新能源等在内的新兴产业发展。,8,Part2苏州工业厂房市场分析,苏州工业厂房市场分布,苏州工业园区,吴中区,苏州高新园区,苏州工业厂房分布概览（2014）,苏州工业厂房集中分布于苏州工业园区、苏州高新区、吴中区三个区域；苏州工业园区成为工业厂房分布最为集中的区域，占全市整体供应的46%，苏高新与吴中区则分布较为平均；苏州工业厂房供应主要以政府、城投公司及小业主为主，其他供应主体则相对较少；,10,苏州工业厂房整体市场供应分析,受益于较为良好的产业基础及物流条件，苏州工业厂房市场发展较为成熟，截至2014年，全市工业厂房市场存量达到近450万平方米苏州工业厂房市场在2005年后获得较为快速增长，2005-2014十年间，工业厂房供应面积年均复合增长率达到近14%；其中2008-2010年成为供应最为集中的时间；,数据来源：高力国际,工业厂房市场发展成熟，市场存量较大，且七成为近十年内新增供应,苏州工业厂房整体市场供需分析,数据来源：高力国际,单位：平方米,单位：元/平方米/天,2014年，苏州工业厂房市场并未录得新增供应，而受制于宏观经济增长放缓，工业厂房需求亦有所降低，全年需求量约为18.6万平方米；过去十年间，全市工业厂房市场供需基本持平，均达到了约31.6万平方米，租赁市场表现良好；在较好的供需表现支撑下，全市工业厂房租金持续增长，2014年全市工业厂房市场平均租金达到0.9元/平方米/月；,工业厂房租赁市场供需基本平衡，市场租金呈现稳步上升态势,苏州工业厂房分区域市场供应（1/3）,苏州工业园区主要厂房载体,数据来源：高力国际,腾飞新苏工业坊,苏春工业坊,唯亭创投工业坊,工业园区工业厂房客户分析,工业园区工业厂房客户中内资企业客户数量占比达到35%，远高于其他两大主要供应区域；与其他区域相同，工业园区工业厂房客户租赁面积占比最高的为4500-8000平方米，同时8500平方米以上的大型租户占比亦高于其他区域，达到8%；在区域产业结构支撑下，电子信息与精密机械均为工业厂房各主要供应区占比最高的两个行业，但工业园区两行业合计占比达到59%，高于其他两大供应区域。,苏州高新区工业厂房市场供应,苏州高新区主要厂房载体,数据来源：高力国际,意大利工业园,环保产业园,中致工业园,苏州高新区工业厂房客户分析,与其他主要供应区域相比，高新区工业厂房客户行业分布更加集中，电子信息与精密机械仍然为占比最高的行业类别；在客户租赁面积分布中，高新区小型租户占与其他区域相比相对较少，而2000-4500平方米的中型租户占全部租户的76%；外资企业数量占高新区工业厂房租户的90%，远高于同为国家级开发区的工业园区市场。,案例分析：苏州意大利工业园（1/3）,本案,项目基地,苏州意大利工业园（2/3）,意大利工业园建筑物数据,市场表现,受制于苏州高新区整体厂房市场相对低迷及本案自身建筑设计等原因，本项目入市一年后，入住率为27%；受制于厂房内部设施，本项目目前入驻企业主要为轻型制造业及加工组装业；,苏州意大利工业园（3/3）,项目产品分析,数据来源：高力国际,吴中区工业厂房市场供应,苏州吴中开发区主要厂房载体,数据来源：高力国际,横泾工业园,越溪工业园,友新工业园,吴中区工业厂房客户分析,吴中区工业厂房客户中，外资客户数量占比达93%，为全市主要工业厂房供应区域中外资客户占比最高区域；与其他区域相同，区域工业厂房客户主要租赁面积仍集中于2000-8000平方米，其中4500-8000平方米的客户占整体需求的37%；电子信息产业与精密机械产业成为区域工业厂房客户占比最高的行业。,昆山工业厂房市场概述,平谦昆山工业园,昆山欧洲工业园,美东昆山美国工业园,昆山工业厂房市场市场发展较苏州市区稍晚，于2008年开始出现第一个大型工业厂房项目；截至2014年，全市大型工业厂房项目总供应面积约为374953平方米，集中于高新区平谦工业园等三个工业园区中，且开发主体均为私人业主，并未出现政府供应项目；2014年昆山工业厂房租金达到21元/平方米/月，略低于主城区市场租金表现，昆山区域工业厂房租金与市区相比并无太大差异，物管费平均值约为1.86元/平方米/月,区域市场供应相对集中，租金等市场表现略低于市区,苏州工业用地市场分析,2014年苏州主城区共有103宗工业用地出让，出让总面积达到3,575亩；2014年度，全年度总出让金额达到10.27亿元，平均地价亦达到28.7万元/亩；高新园区子市场成为全年工业用地供应最多的子市场区域，占全年总出让面积的36%，而受制于区域发展已经相对成熟，工业园区子市场供应则相对有限，仅占总出让面积的12%；在大量土地供给的支撑下，高新园区子市场总出让金额相较于其他区域最高，但良好的基础配套设施与成熟的市场环境使得吴中区成为平均地价最高的区域，达到30.3万元/亩。,高新园区总出让面积为子市场最多，而吴中区土地出让价格则高于其他区域,2014年苏州工业土地成交分析,*数据来源：高力国际,苏州工业厂房未来市场分析,随着工业厂房市场开发已经超过十年的周期，市场发展逐渐成熟，部分区域市场开始逐渐饱和；在部分区域市场饱和及政府推动下，吴中、相城等区域逐步接受外溢影响，标准厂房供应增加；全市范围内，录得部分开发商新入市项目，昆山等区域标准厂房市场发展加快。,24,Part3苏州产业园区市场分析,苏州产业园区市场分布,苏州高新区SND,苏州工业园区SIP,苏州产业园区市场主要分布于苏高新与苏州工业园区两个区域；其中工业园区市场供应占整体供应超过六成，而本案所在的高新区占比则不足四成；苏州工业园区产业园区市场较高新区市场仍相对成熟，工业园区空置率较高新区低1.6%，而租金则较高新区高43%；2015年，全市仍将有42万平方米的新增面积供应市场，其中本案所在的苏州高高新区新增供应面积占整体市场新增供应面积的约43%。,本案,苏州产业园市场供需分析,2014年，苏州产业园区共录得新增供应面积超过67万平方米，较2013年增长76%，而需求增长则相对较慢，全年产业园需求共录得24万平方米，较2013年增长42%；苏州产业园区市场发展较为成熟，截至2014年底，全市产业园区总供应量超过380万平方米；过去三年间，产业园区整体市场供应增长相对较快，而需求则相对放缓，整体市场压力加大。,单位：平方米,产业园整体市场发展相对成熟，但受供需关系影响，市场压力加大,*数据来源：高力国际,苏州产业园市场价格走势,*数据来源：高力国际,苏州工业园区产业园市场发展较为成熟，租金表现相对稳定，2014年工业园区产业园市场租金为1.63元/平方米/月，高于苏州高新区产业园区市场；受益于产业经济的迅速发展与配套设施的逐渐完善，苏州高新区产业园市场租金增长较为迅速，2004年-2015年其年均复合增长率达到14%，远高于同期工业园区2%的年均复合增长率；受制于2012年后全市产业园供应开始增加，而市场需求则保持相对稳定，近三年市场租金维持在相对稳定状态。,高新区产业园市场租金增速更快，近三年全市租金市场保持相对平稳,28,高新区产业园项目分布,截至2014年，高新园区共有12个产业园项目供应市场，供应面积占全市主城区总供应量的34%；高新区产业园项目主要位于中部CBD区域及南部研发创新区区域，分布相对集中，本案所在北部产业示范区则尚无项目分布。,本案,苏州产业园市场小结,苏州产业园区市场主要分布于苏州工业园区及苏州高新区两个国家级开发区内；苏州工业园区市场发展更为成熟，占整体供应超过六成，而苏州高新区近年来发展则相对较快；苏州园区多为产业园区，创意园区和科技园区，此外研发厂房的项目在近期也开始出现，办公楼和总部项目则更多集中在发展中的高新区。,苏州产业园区市场租赁压力较大，截至2014年底，全市产业园区空置率达到28.6%受制于较高的空置率，全市产业园区市场租金近年来增长相对缓慢，2014年全市产业园区市场租金约为1.46元/平方米/天，与2013年基本持平；,苏州产业园区市场开发主体为政府及功能园区，仅有少部分开发项目由以腾飞为代表的外资和本土民营机构进行开发建设；在产业地产政策相关方面，受益于本地开发主要由政府及功能园区进行开发，因此地方政府并未出台具体的约束性政策对产业地产开发进行限制；,2015年仍将有42万平方米的产业园区面积新增供应市场，短期来看市场仍将面临较高的空置率及可能存在的租金下行压力，市场竞争将愈发激烈；目前市场供应主体仍然为政府和功能园区，预计外资及民营机构将在未来逐步进入此市场，预计市场供应在一定时期内仍将获得一定增长。,30,Part4苏州商用物业市场分析,零售商业市场公寓市场写字楼市场小结,苏州市零售商业发展阶段,苏州商业市场处于初级市场发展的高级阶段，随着近年大型购物中心出现、城市综合体开发日渐增多，苏州商业市场进入快速发展阶段。,苏州零售商业市场概述,苏州市区商业网点布局规划,苏州市区主要商业网点布局,根据政府规划，苏州主城区商业共划分为四大商圈，分别为古城商圈，内城商圈，中心城商圈及外层商圈；古城商圈是苏州市传统的商业区域，已趋向饱和状态；后期随着苏州城市范围的扩张，主要零售商业供应开始向城市东部的环金鸡湖商业板块及城市北部的狮山核心商业板块扩张；本案所在的高新区区域商业供应仍主要集中于狮山板块，而受制于基地周边并无足够居住及商务人口支撑，因此目前并未有较大体量的商业项目供应市场。,苏州零售商业布局向外扩张，基地周边缺乏足够的居住及商务人口支撑，并未出现较大体量商业项目供应。,苏州零售商业供应,单位：平方米,2006年后，苏州零售商业市场获得稳步发展，截至2014年，全市零售商业存量达到298万平方米，主要供应集中于2009年及2011-2014年间；2015-2018年，苏州零售商业市场将获得较快发展，区域商业将增长77%，全市商业总存量将达到527万平方米，且主要供应集中于非核心商圈的大体量商业项目。,苏州零售商业市场发展迅速，未来供应激增，市场压力较大,区域零售商业市场发展,1,2,3,4,5,6,9,10,11,12,13,14,7,8,本案,现有项目,未来项目,目前，区域零售商业市场供应仍主要集中于狮山路版块，现有零售商业市场存量约26.8万平方米；区域零售商业未来供给仍主要集中于狮山路板块及周边区域，预计至2018年零售商业市场存量将达到约121万平方米。,区域零售商业供应主要集中于狮山路板块，未来市场竞争激烈。,35,Part4苏州商用物业市场分析,零售商业市场公寓市场写字楼市场小结,苏州公寓市场概述,3,1,2,4,5,6,12,7,8,10,9,11,14,13,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,28,29,25,26,27,金鸡湖板块,主城区板块,独墅湖板块,苏州现有商务公寓项目供应主要集聚在主城区、金鸡湖和独墅湖等核心区域，其他区域商务公寓分布较分散。而本案所在的周边区域目前并无项目分布。,典型公寓在售项目分析,1,2,3,4,5,6,7,由于公寓产品的用地属性及其最终客户构成，因此其布局多与商务聚集区重合，近两年入市的公寓产品多集中于主城区与金鸡湖等商务商业集聚区；受区域位置、商务配套等影响，在售产品去化速度差异较大，月均去化速度约为2,800平方米，而可比项目月均去化速度中位数为2,400平方米，他她公馆等地理位置相对较差的项目去化速度缓慢。,在售项目仍主要集中于商业商务集聚区，受地理位置及配套等影响，单项目去化速度差异较大。,区域公寓市场客户分析,区域公寓市场客群分析,区域公寓市场客群置业关注点分析,受产品性质影响，苏州公寓产品仍主要以个人投资客户及企业购置为主，自住客户相对较少；投资客户更关注地段升值潜力及投资回报率等，而自住客户对朝向、景观等因素更为关注，与住宅产品接近。,39,Part4苏州商用物业市场分析,零售商业市场公寓市场写字楼市场小结,40,苏州写字楼市场发展阶段,起步阶段,成长阶段,成熟阶段,参照成熟市场的发展规律和办公物业的现状，可以看到苏州写字楼发展目前正在成长阶段，并将随着未来一批高品质办公物业的涌现，逐渐过渡向成熟阶段；在租户方面，附加值较高的第二产业（电子信息、生物医药等高科技企业）和第三产业的大型国内外企业目前在苏州较多，但是专业服务业，金融业数量及租赁面积仍然占比有限；可以预见的是，随着苏州经济的发展，特别是第三产业的发展，市场对写字楼的需求将进一步得到释放。,苏州写字楼发展历程,市场开启,2014年至今,办公楼供应较少且品质有限代表：金狮大厦,市场初步发展,甲级办公楼产品出现，写字楼供应空间开始外扩代表：国际大厦，金河国际大厦,市场扩张阶段,市场供应仍集中在工业园区，但拥有较为明显的扩张；大量供应导致此阶段全市空置率上升代表：新天翔广场、建屋大厦,市场供应高峰阶段,市场供应大量增加，供应面积及项目分布较之前均有较大发展，而在此影响下市场竞争更加激烈；数个甲级写字楼供应入市，市场整体品质获得了一定提升。代表：圆融广场、环球188,市场成熟阶段,随着新增入市项目的减少，市场开始进入平稳阶段；此阶段市场空置率开始逐步降低，业主亦开始增强其议价能力，部分项目开始优化租户结构，市场逐步由成长阶段向成熟阶段发展。,1995-1999年,2000-2004年,2005-2009年,2010-2013年,近十年来，苏州写字楼市场供应增长迅速，工业园区、苏高新及老城区均有大量写字楼产品供应，且写字楼品质得到较大幅度提升；受益于上海产业转移及自身良好的产业基础，苏州写字楼市场需求在过去十年间增长较快，但租户结构与单租户面积仍有一定幅度的增长空间。,苏州写字楼市场发展迅速，但租户结构与单租户面积等仍有一定优化空间,苏州办公楼市场供需分析,单位：平方米,苏州写字楼市场供应自1997年开始，尤其随着工业园区等非老城区区域的不断建设和扩展，苏州写字楼市场自2012年后供应出现激增；截至2014年，苏州全市写字楼总存量达到近234万平方米，而市场总吸纳量则为约160万平方米，受此影响，全市写字楼空置率上升至约39%，市场压力较大；,苏州写字楼市场供应呈现上升趋势，空置率上升，市场压力加大,苏州写字楼市场概述,工业园区市场,苏州写字楼市场主要由苏州高新区、苏州老城区及工业园区三大主要商务区组成，其中工业园区市场成为苏州写字楼供应量最大的区域，而受制于土地供应。老城区则成为苏州写字楼供应最小的子市场；受地理及政府前期规划影响，工业园区市场又依据金鸡湖划分为湖西、湖东及月亮湾三个子市场；苏州写字楼市场发展迅速，截至2014年，共录得183万平方米的总供应面积，而甲级写字楼市场亦录得19个项目，共72万平方米的总供应量，占全市总供应面积的约40%，占比相对较高。,苏州写字楼市场发展迅速，甲级写字楼占比较高，工业园区子市场供应最为集中,高新区写字楼市场概述,1,3,4,2,5,6,8,7,9,科技城方向,高新区办公楼项目分布,苏州高新广场,阳光新地中心,101OfficePark,区域写字楼市场发展较早，金狮大厦（1997年）的出现标志苏州本地市场第一个标准办公产品入市；目前区域共录得10个项目，约40万平方米的写字楼产品供应入市；区域写字楼市场仍主要集中于狮山路沿线，其他区域办公产品分布则较为分散，区域整体写字楼开发强度相对较小；随着高新区管委会、虎丘区政府等政务资源逐渐搬迁至本案所在的科技城区域，该区域未来将成为商办项目的又一聚集区，但受制于目前商务及其他配套资源仍相对缺乏，科技城区域商务氛围仍需一定时间培育。,苏州写字楼市场未来供应,单位：平方米,未来苏州写字楼市场将进入大规模供应阶段，预计2015-2021年，包括在建/待建项目及未来土地供应在内，将有超过433万平方米的写字楼新增供应市场，新增供应将达到市场现有存量的184%；2017年将达到写字楼供应最高峰，将有超过74万平方米的在建及待建写字楼供应市场，而由土地供应推导的供应面积亦将达到40万平方米；预计2015-2021年，本案所在的高新区写字楼将有超过154万平方米的写字楼项目新增供应入市，占全市新增供应量的35%。,单位：平方米,苏州写字楼市场将进入集中供应期，高新区将占新增供应的35%。,苏州写字楼市场发展趋势分析,金鸡湖中央商务区,古城狮山商务中心区,花桥商务中心区,吴江松陵商务中心区,昆山玉山商务中心区,太仓城厢商务中心区,随着城乡基础设施建设的统筹和完善，沪宁城际高铁苏州段建成通车以及苏州火车站综合改造和京沪高铁苏州段、轻轨1号线2号线的建设加快推进，未来苏州将形成多个新城的新格局，包括沧浪新城、平江新城、金阊新城、工业园区东部新城、高新区苏州科技城等。高新区下设江苏省苏州浒墅关经济开发区、苏州科技城、苏州高新区综合保税区、苏州西部生态城。狮山商务区将进一步突出保险金融特色，拉长保险金融产业链，持续引进保险分支机构、金融后援服务与中介组织等关联产业，与工业园区CBD的竞争关系最为明显。,资料来源：苏州十二五规划,苏州科技城,浒墅关经济开发区,平江新城,沧浪新城,金阊新城,47,Part4苏州商用物业市场分析,零售商业市场公寓市场写字楼市场小结,苏州商业用地成交分析,2014年，苏州商业用地成交面积达到118.1万平方米，同比上升9.7%，成交楼面价为2,411元/平方米，较2013年同比上升19%，全年商业用地出让市场平均溢价率为2.7%，较2013年7%的溢价率有所下降；