2016年2月主城区土地市场总结报告(棕榈泉)

2016年2月,重庆市主城区土地市场月报,重庆铭腾汇景市场信息咨询有限公司Mar.2016,本月导读,供应：传统淡季来临，本月土地持续冷清土地市场进入传统淡季，继一月供应断档之后，本月持续冷清，仅4宗土地面市，可建体量60.82万方，楼面价1436元/。备受关注的詹五地块终于揭开其神秘面纱，楼面价2500元/，可建体量14.66万方。成交：供应不足，成交有限本月土地成交4宗60.82万方，同比增加94.39%，成交楼面价1436元/，同比下降51.94%，金科进军产业地产，携手亿达打造重庆两江科技健康城，中昂成功入驻沙坪坝。热点：金科亿达两大知名企业携手，聚焦健康科技产业，项目选址水土板块，本月获取土地面积409亩，可建体量37.81万方，楼面价仅915元/；中昂地产时隔两年重庆再拿地，成功进驻沙坪坝，土地面积63亩，容积率3.5，可建体量14.66万方，楼面价2500元/；重庆市委市政府24日宣布，撤销中共重庆北部新区工作委员会、重庆北部新区管理委员会，其职能职责划归中共重庆两江新区工作委员会、重庆两江新区管理委员会，以调整优化两江新区管理体制。,01,本月土地市场供应分析,02,本月土地市场成交分析,03,本月热点资讯分析,05,下月土地拍卖预告,06,主城目前储备量前20名企业,04,本月成交重点地块分析,土地综述成交偏少，水土地块量大价低拖累均价,2016年1-2月土地供应可建体量60.82万方，同比去年减少25.94%；成交土地可建体量60.82万方，同比去年减少43.62%；成交楼面均价仅1938元/，同比去年下跌35.96%，土地市场呈现出量价齐跌的态势。,年度,土地供应走势分析土地供应持续冷清,从数据来看，本月土地供应60.82万方，同比去年增加94.39%，供应楼面价1436元/，环比上月下降34.58%，同比去年下降51.94%。,月度,土地供应区域分析散点分布于二环区域,本月主城十区仅四区有土地供应，共计4宗60.82万方，楼面均价1436元/；两江新区水土板块宗地，可建体量达37.81万方，楼面价仅915元/；沙坪坝区双碑詹5地块终面市，可建体量14.66万方，楼面价2500元/；南岸区新南湖板块供应一宗其他商务用地，楼面价仅1985元/。,2016年2月重庆市区域土地供应情况,2016年2月重庆市各区域土地供应情况,土地供应结构分析四类性质用地平分秋色，以10万方以下小地块为主,2016年2月土地供应用途结构（按宗数）,从供应土地用途上看，居住兼容商业、纯商业、纯居住和商业兼容居住均供应一宗，各占比25%。从供应土地规模上看，本月供应4宗土地，10万方以下小规模地块2宗，占50%，30万方以上和10-20万方中大规模土地各1宗，均占比25%。,2016年2月土地供应规模结构（按宗数）,月度,土地供应小结,2016年1到2月商住类地块共计供应4宗地，供应土地面积516亩，同比增加13.01%，可供开发体量60.82万方，同比减少25.94%，土地综合出让金8.73亿元，折合地价169万元/亩，楼面价1436元/。,2月供应商住类地块4宗，比上月增加4宗；共计516亩，比上月增加516亩，可供开发体量60.82万方，环比增加60.82万方；土地综合出让金8.73亿元，环比增加8.73亿元；折合地价169万元/亩，楼面价1436元/。,01,本月土地市场供应分析,02,本月土地市场成交分析,03,本月热点资讯分析,05,下月土地拍卖预告,06,主城目前储备量前20名企业,04,本月成交重点地块分析,土地成交走势分析成交量大幅减少，成熟区土地走俏,数据来源：铭腾机构监测数据库,本月土地成交4宗60.82万方，同比增加3.90%；成交楼面价1436元/，同比降低51.94%；金科亿达科技健康产业项目落子水土，可建体量37.81万方，容积率1.4，楼面价仅915元/；中昂地产时隔两年重庆再拿地，成功进驻沙坪坝，土地面积63亩，容积率3.5，可建体量14.66万方，楼面价2500元/；江南国资底价收回新南湖小规模商业用地，作科研项目办公之用，可建体量7.66万方，容积率3.2，楼面均价1985元/。,成交位置分布图1宗住宅用地成交,【16001】九龙坡区西永组团F分区F13-3-1/02、F13-3-2/02号宗地地块性质：二类居住用地土地面积：8亩容积率：1.3建筑规模：0.7万方楼面单价：1277元/总价：0.09亿元竞得企业：未知企业,成交位置分布图1宗商业用地成交,【16003】南岸区南坪组团I分区I11-1-4/05号宗地地块性质：其它商务用地土地面积：36亩容积率：3.2建筑规模：7.66万方楼面单价：1985元/总价：1.52亿元竞得企业：江南国资,成交位置分布图2宗商住混合用地成交,【16004】两江新区水土组团E标准分区E3-1/01、E3-2/01、E4-1/01、E10-1/01等号宗地地块性质：B29-其它商务用地（生产性服务业用地），二类居住、商业、商务用地土地面积：409亩、容积率：1.4建筑规模：37.81万方楼面单价：915元/总价：3.46亿元竞得企业：金科+亿达,【16002】沙坪坝区双碑组团E标准分区E35-1/03、E32-1/03E34/02号宗地地块性质：二类居住用地，商业用地，商务用地土地面积：63亩、容积率：3.5建筑规模：14.66万方楼面单价：2500元/总价：3.66亿元竞得企业：中昂,土地成交区域分析两江新区成交量大价低,年度,2016年主城十区仅南岸区、九龙坡区、沙坪坝区、两江新区有土地成交，两江新区成交地块位于水土板块，量大价低，南岸区为其他商务用地，价格低于区域平均水平。,2016年2月重庆市各区域土地成交情况汇总,土地成交区域分析沙坪坝区地块轻松出库，水土地块量大价低,月度,本月主城十区中九龙坡区、两江新区、沙坪坝区、南岸区有土地成交，共计成交4宗，可建规模60.82万方；金科亿达两大知名企业携手，聚焦健康科技产业，项目选址两江水土板块，本月获取土地面积409亩，可建体量37.81万方，楼面价仅915元/；中昂地产时隔两年重庆再拿地，成功进驻沙坪坝，土地面积63亩，容积率3.5，可建体量14.66万方，楼面价2500元/。,2016年2月重庆市区域土地成交情况,2016年2月重庆市各区域土地成交情况汇总,土地成交溢价分析核心区地块受追捧，溢价高,年度,2016年成交土地14宗，3宗拍卖，2宗溢价，整体溢价率1.54%；核心区域地块持续走俏，引得房企激烈争抢，二环区域地块位置欠佳无企业争抢，挂牌成交为主。,土地成交走势分析地块位置欠佳，挂牌成交是主流,本月成交土地4宗，地块多位于二环区域，如白市驿、水土，双碑等，位置欠佳，皆为底价挂牌成交，土地市场持续冷场。,月度,成交商住体量分析金科健康城项目商业比例高达56%，拉高整体商业比例,备注：纯住宅类宗地按0商业配比概算，住宅兼容商业类宗地按商业配比20%概算，商业兼容住宅类宗地按商业配比60%概算，纯商业类宗地按商业100%计算。,本月成交纯商业用地1宗，可建规模7.66万方，此外金科健康城项目商业比例高达56%，拉高整体商业比例；从年度累计上分析，2016年成交土地的商业计容可建体量99万方，占比达55%，商业占比持续居高位。,月度,土地成交小结,2月商住类地块成交4宗，比上月减少6宗；成交土地面积516亩，环比上月减少230亩；可供开发体量60.82万方，环比减少57.75万方；土地综合出让金8.73亿元，环比减少17.29亿元，皆为底价成交。,2016年商住类地块共计成交14宗地，成交土地面积1262亩，同比增加3.25%，可供开发体量179.39万方，同比减少43.62%，土地综合出让金34.76亿元，整体溢价率1.54%，其中拍卖3宗，挂牌11宗，土地平均出让价格275万元/亩，平均楼面价1938元/。,01,本月土地市场供应分析,02,本月土地市场成交分析,03,本月热点资讯分析,05,下月土地拍卖预告,06,主城目前储备量前20名企业,04,本月成交重点地块分析,本月热点资讯分析,中央部署城市发展封闭住宅小区原则上不再建据悉，中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见近日印发，这是时隔37年重启的中央城市工作会议的配套文件，勾画了“十三五”乃至更长时间中国城市发展的“路线图”。意见进一步强化了规划的强制性，提出“凡是违反规划的行为都要严肃追究责任”；提出了未来深化城镇住房制度改革的两大方向，即以政府为主保障困难群体基本住房需求，以市场为主满足居民多层次住房需求，要打好棚户区改造三年攻坚战，到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造；要加强城市综合交通枢纽建设，扩大公共交通专用道的覆盖范围，实现中心城区公交站点500米内全覆盖；新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。分析：该意见出台，提出了不少城市规划的新理念、新思路，备受关注的是新建住宅推广街区制，以此来改善城市交通；在国外街区制发展已城市，不仅可以让道路交通更加循环畅通，同时还可以激活社区商业，但就国内而言要推广实施还需要具体的细则措施出台，要充分考虑到居民对小区安全性、私密性等方面的需求；已建成住宅小区和单位大院逐步打开难度较大，推广街区制或先从新建住宅着手，目前成都已开始推进“小街区规划”，与中央提出的街区制存在契合度。,重庆撤并北部新区优化两江新区管理体制重庆市委市政府24日宣布，撤销中共重庆北部新区工作委员会、重庆北部新区管理委员会，其职能职责划归中共重庆两江新区工作委员会、重庆两江新区管理委员会，以调整优化两江新区管理体制。据了解，北部新区于2000年12月18日设立。2009年1月，国务院发文要求，把重庆北部新区建设成为我国内陆开放型经济示范区，形成高新技术产业研发、制造及现代服务业聚集区。2015年，北部新区主要经济指标均以两位数的速度增长，全年地区生产总值663亿元，规上工业总产值1778亿元，固定资产投资450亿元，实际利用外资10.22亿美元。分析：经过15年发展，北部新区产业优势明显，现代服务业发展突出，照母山板块已成为重庆的高端居住区；此前两江新区为推进中新政府间第三个项目，布局了“一网多点”的项目方案，启动9大平台，其中就曾提出依托核心城市平台，要充分发挥北部新区成熟配套、中央森林公园等优势，抓紧推动新加坡高端人才服务中心等，此次北部新区划分到两江新区后，将有助于更好的中新政府间第三个合作项目发展。,本月热点资讯分析,关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会联合发布关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知，要求清理压缩现有土地储备机构；进一步规范土地储备行为；合理确定土地储备总体规模，现有土地储备规模偏大的，要加快已储备土地的前期开发和供应进度，相应减少或停止新增以后年度土地储备规模，避免由于土地储备规模偏大而形成土地资源利用不充分和地方政府债务压力；妥善处置存量土地储备债务；调整土地储备筹资方式，自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款；规范土地储备资金使用管理；推动土地收储政府采购工作;加强土地储备项目收支预决算管理等。分析：这次出台的系列措施有利于加强地方政府性债务管理，防范土地储备融资风险；进入2016年以来，央行再次降低首付款比例，契税、营业税优惠出台，这些都是在促进刚需及改善类需求释放，从需求侧调控市场，此次出台土地新政，要求土地储备规模偏大的地区，减少或停止新增土地储备规模，从供给侧出发，去化库存;,重庆市年内启动内环高架与十字通道建设2月16日，市长黄奇帆主持召开市政府第117次常务会议，审议通过2016年主城区市级城市道路建设计划，都市功能核心区以“缓解交通拥堵”为重点，打通69条、33公里“断头路”，建设56公里道路和13座立交，启动内环高架与十字通道，实施堵点改造36个；都市功能拓展区以“支撑城市发展”为重点，建设249公里道路，完善二环区域骨干路网；推进6条向西通道建设，增强主城与渝西地区的联系。据了解，内环高架采用中间高架布线方案，设计车速80100公里/小时，路线全长72公里。全线新增跨江大桥3座、穿山隧道2座，共设11处立交，16对上下匝道。十字通道由四纵线新通道和四横线分流道组成，四纵线新通道北起人和立交，沿原四纵线中间高架，经松树桥立交、鸿恩寺复线隧道后，新增嘉华大桥复线桥、嘉华复线隧道，在杨家坪铁马厂附近出洞，跨越青龙咀立交，经李家沱大桥复线桥后接入内环高架，四横线分流道西起成渝高速狮子口立交，经白市驿隧道、黄桷坪大桥、鹿角隧道后，止于内环快速路鹿角立交。分析：随着主城区核心商圈的扩容、新商圈的崛起以及城市本身对外吸附能力的增强，需要建设内环高架以缓解主城核心区交通愈加拥堵问题；2016年我市继续加快基础设施建设，继续助力固定资产投资增长;,01,本月土地市场供应分析,02,本月土地市场成交分析,03,本月热点资讯分析,05,下月土地拍卖预告,06,主城目前储备量前20名企业,04,本月成交重点地块分析,本月成交重点地块分析,2月成交重点地块一览表,1.1本月成交重点地块分析基本情况,1.2本月成交重点地块分析成交情况,金科两江新区水土组团E标准分区E3-1/01、E3-2/01、E4-1/01、E5-1/01、E6-1/01、E7-1/01、E8-1/01、E10-1/01号宗地,企业介绍：金科：金科地产集团股份有限公司成立于1998年，经过多年持续、稳健的发展，已形成了以地产开发、新能源发展为龙头，产业综合运营、社区综合服务、酒店园林、门窗装饰等协调发展的多元化产业结构和业务格局，建立了良好的产业基础和市场优势，具备了强大的综合竞争力。现名列中国企业500强；财富中国企业500强；中国民营企业500强；综合实力排名中国房地产百强企业第15位，中国房地产上市公司A股10强。项目规划：该项目由金科产业集团与亿达集团共同打造，金科将投资80100亿元打造这个集科技、绿色、健康于一体的生活城。将打造成为重庆市高科技产业发展的集聚区、大健康产业的先导区、创新成果转化的示范区。园区按照“三大基地”、“四大产业”、“六大功能中心”进行