城市总体经济和区域经济运行特征

淮安水渡口新区项目市调报告淮安水渡口新区项目市调报告 南京金色彼岸房地产策划营销代理有限公司南京金色彼岸房地产策划营销代理有限公司 20082008 年年 3 3 月月 3131 日日 第一章、项目投资背景第一章、项目投资背景 .5 5 第一节、城市概况及特征第一节、城市概况及特征 .5 5 1、地理位置 .5 2、历史沿革 .6 3、人口与行政辖区 .6 4、自然概况 .6 5、 城市交通 .7 6、行政区划 .7 7、城市特点 .7 8、名城保护与发展规划 .8 9、人口密度 .8 第二节、城市总体经济和区域经济运行特征第二节、城市总体经济和区域经济运行特征 .9 9 1、经济总量 .9 2、经济结构 .12 3、经济活跃情况 .16 4、财政情况 .17 5、居民生活 .18 第三节、人口及城市化进程第三节、人口及城市化进程 .2020 1、人口总量增长较为缓慢，非农业人口增长速度明显加快 .20 2、城市化进程有所放缓，淮安开始进入高速发展期，但相对于江苏其他城市城市化进程还是较慢 .21 第四节、城市整体发展规划第四节、城市整体发展规划 .2222 1、城市性质 .22 2、城市规模 .22 3、城市建设用地规模 .22 4、城市发展格局 .22 5、2010 年城市人口与城区规划建议规划表 .23 6、城市发展方向.23 第二章、淮安房地产市场研究第二章、淮安房地产市场研究 .2626 第一节、淮安房地产市场发展情况第一节、淮安房地产市场发展情况 .2626 1、2007 年淮安固定资产投资呈快速增长趋势，房地产业发展较快，开发投资增长迅速 .26 2、商品房历年供求关系 .28 3、淮安各区域板块物业分类 .30 4、住宅、底商都发展现状及未来趋势预测 .32 第二节、淮安住宅及底商市场分析第二节、淮安住宅及底商市场分析 .3333 1、淮安各板块 07 年供给销售情况 .33 2、各板块住宅、底商价格走势分析 .39 3、淮安商品房面积分布 .40 第三章、区域市场研究第三章、区域市场研究 .4242 第一节、各板块住宅市场研究第一节、各板块住宅市场研究 .4242 1、各板块概况 .42 2、区域市场典型项目 .43 3、竞争个案研究（典型住宅、底商） .56 4、竞争项目市场总结 .71 第二节、淮安市区商业市场整体情况研究第二节、淮安市区商业市场整体情况研究 .7272 1、总体概况 .72 2、市场格局 .72 3、商业金融业规划与目标 .73 4、针对性商业环境分析 .73 5、分析总结 .93 第三节、淮安土地市场情况第三节、淮安土地市场情况 .9494 1、07 年土地市场供应情况 .94 2、2008 年淮安挂牌出让计划 .94 3、2007 年开工、竣工、销售及 2008 年淮安开发计划 .95 4、2008 年商业及住宅用地的开发计划 .95 第四节第四节 淮安未来供需情况淮安未来供需情况 .9696 1、人口规模 .96 2、供应量的推导 .96 3、实际需求面积的推导 .96 4、结论 .96 第四章第四章 客户调研分析客户调研分析 .9797 第一节第一节 调研背景调研背景 .9797 调研过程 .9797 第二节第二节 住宅潜在购房者需求分析住宅潜在购房者需求分析 .9898 1、调查对象的基本情况 .98 2、对住宅的潜在购房者需求分析 .99 3、住宅潜在购房者需求分析总结 .110 第三节第三节 商铺潜在购房者分析商铺潜在购房者分析 .111111 1、调查对象的基本情况 .111 3、商铺潜在购房者总结分析 .118 第四节第四节 商铺经营者分析商铺经营者分析 .119119 1、调查对象的基本情况 .119 2、对潜在商铺经营者的需求分析 .122 3、商铺经营者调研分析总结 .127 第五章、项目前期定位第五章、项目前期定位 .128128 第一节、项目分析第一节、项目分析 .128128 1、项目地块概况 .128 2、项目地块周边未来发展规划及对本案的影响 .129 3、项目周边交通情况及对本案的影响 .130 4、竞争项目对本案影响及对策 .130 第二节、项目第二节、项目 SWOTSWOT 分析分析 .131131 1、住宅物业 SWOT 分析及开发策略 .131 2、底商物业 SWOT 分析及开发策略 .135 第三节、项目定位第三节、项目定位 .139139 1、客群定位 .139 2、产品定位 .141 3、住宅市场定位 .146 4、价格体系定位 .149 第一章、项目投资背景第一章、项目投资背景 第一节、第一节、城市概况及特征城市概况及特征 1 1、地理位置地理位置 淮安市地处江苏省北部中心地域。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁 州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离 132 公里，南北最大直线距离 150 公里，面积 10072 平方公里。目前市区建成区面积 89 平方公里。淮安是江苏南北交通交汇中心，公路、铁路、 水路航运四通八达，京沪高速、同三高速、宁徐高速及新长铁路交汇于淮安。京杭运河、苏 北灌溉总渠、淮河等纵横交错，是江淮平原重要商埠和历史文化名城。目前，淮安正按照 “南北交汇中心和未来苏北重要的重大的经济中心”的战略定位高速发展。 评析：评析： 与其他兄弟城市相比，淮安处在苏北地区的中心腹地；与其他兄弟城市相比，淮安处在苏北地区的中心腹地； 距离中心城市距离较远；距离中心城市距离较远； 2 2、历史沿革、历史沿革 上古属淮夷，春秋属吴，吴亡属越，战国时属楚。秦代始置淮阴县，汉武帝元狩六年(前 117)分置射阳县。三国时属魏，曾为广陵郡治。 东晋义熙七年(411)，分广陵郡于此置山阳郡，同时建山阳县。 隋始称楚州，唐天宝年间曾一度改称淮阴郡。南宋绍定元年(1228)改称淮安郡、淮安县，不久复升为淮安州。元为淮安路，明清为淮安府。 自三国魏始，山阳县一直为州、郡、路、府治所。 民国 3 年(1914)撤淮安府，改山阳县为淮安县。1945 年城区建立淮城市，属两淮市，1949 年后仍属淮安县。1987 年 12 月，经国务院批准 撤销淮安县建淮安市。淮安长期是郡，州，路，府的治所，成为江淮流域一个经久不衰的政治，文化中心。 3 3、人口与行政辖区、人口与行政辖区 2003 年全市户籍总人口 519.92 万人，其中非农业人口 141.20 万，淮安市区人口 80 万。居民多为汉族，还有回、苗、彝、满等 19 个少数 民族。 4 4、自然概况、自然概况 境内地形较平坦，地势由西北向东南略呈倾斜，海拔 38 米。京杭大运河纵贯南北，苏北灌溉总渠横穿东西，全市分成三大自然区域， 即运西片、运东的渠北片和渠南片。 境内河流纵横，水面近 2 万公顷，主要有市河、涧河、溪河等，多呈东西走向，西承淮河和大运河之水，东泄射阳湖汇入黄海。 淮安属北亚热带向暖温带过渡地区，气候深受海洋影响，具有四季分明、温暖湿润、季风显著的特点。日照充足，全年达 2281 小时。年 平均气温 14.1，极端最高气温 37.6，最低气温20.4，年平均降雨量 945.3 毫米。 5 5、 城市交通城市交通 对外交通：对外交通：初步形成了一个以高等级公路为主骨架、水陆并举的交通网络 道路交通：道路交通：淮安是江苏南北交通交汇中心。北京到上海的京沪高速公路、淮安到连云港的淮连高速公路、南京到徐州的宁宿徐高速公路贯 穿淮安境内，使淮安到北京、上海、车距分别只需约 8.5 小时和 3.5 小时 2.5 小时；南 京到淮安的宁淮高速公路目前已通车，南京到淮安的车距仅需不到 2 小时，宿淮、淮 盐公路均已通车；江苏新沂到浙江长兴的新长铁路客货运已全线通车； 水路交通：水路交通：京杭大运河、苏北灌溉总渠、淮河及其入江、入海水道等航道纵横交错； 铁路交通：铁路交通：“十五”以来，淮安市建成新长铁路淮安段、新淮铁路南延段 2 条铁路正线；“十一 五”期间，淮安市规划开工建设淮扬、淮宿、淮连、淮蚌和宁淮铁路，逐步构建淮安 作为苏北地区铁路枢纽的地位。 6 6、行政区划、行政区划 淮安市是江苏省省辖市，下辖清河、清浦、淮阴、经济开发区、楚州 5 区和涟水、洪泽、盱眙、金湖 4 县。此外，江苏省淮安经济开发区 计划单列，计单独列统。至 2004 年末，全市有 116 个乡镇，其中 24 个乡、92 个镇；另有 13 个街道办事处。 评析：评析： 城市下辖区域广阔，作为区域中心城市，淮安市地处辖区几何中心位置，这为整个城市的优势资源向淮安市区集聚提供了可能。城市下辖区域广阔，作为区域中心城市，淮安市地处辖区几何中心位置，这为整个城市的优势资源向淮安市区集聚提供了可能。 7 7、城市特点、城市特点 淮安自古为南北交通咽喉、军事重镇、历代郡县州府的治所，名人荟萃，文物古迹丰富，古城风貌独特，1986 年被国务院列为国家历史文 化名城。 古城结构独特，晋以前筑有老城，宋在老城外北部增筑新城，明又筑联城，将新老二城联成一体。是我国唯一的由三座城相连的古城。 城区有萧湖、勺湖、万柳池(月湖)等湖泊，占城市面积的 20%。一条文渠贯串三城，湖泊和居民街巷，形成一个完整的城市水系。镇淮楼 雄踞老城中心，以此对称展开的棋盘式的 32 条街，76 条巷，40 余座桥，基本保持明清风貌。淮安历来为鱼米之乡，是淮盐管理和转输之地， 地下盐矿藏量达 2500 亿吨。 8 8、名城保护与发展规划、名城保护与发展规划 淮安市 1992 年制定了淮安市城市总体规划，现有政府措施以此总体规划为核心原则。规划要求保护老城的格局与风貌，保护新城、 老城、联城独特的城市构造。具体保护范围是“一点、二线、三条自然风光带和四个片”。 “一点”即周恩来纪念馆和故居；“二线”即镇淮楼漕运总督部院遗址明清府衙所连的旧城中轴线和城西北文通塔城中镇淮楼城 东南龙光阁城北周恩来纪念馆四点构成的空中视通线；“三带”即三联古城轮廓带、文渠沿河居民带和古运河风景带；“四片”即河下古镇、 运南闸群、三湖胜景和城中景观。 在老城区内不再安排工厂建设，控制建筑物的高度、体量和密度，建筑风格要与古城风貌相协调。治理文渠水系，保持水乡气息。淮安市 城市建设总体目标是：发展成为以轻工业为特色的现代化小城市。 9 9、人口密度、人口密度 市域面积广阔，人口密度相对较小 江苏省各市域面积及人口密度 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 镇 江 市 常 州 市 无 锡 市 泰 州 市 南 京 市 扬 州 市 连云港市 南 通 市 苏 州 市 宿 迁 市 淮 安 市 徐 州 市 盐 城 市 0.00 200.00 400.00 600.00 800.00 1000.00 1200.00 土地面积(平方公里)人口密度（人/平方公里） 资料来源于淮安统计局 第二节、城市总体经济和区域经济运行特征第二节、城市总体经济和区域经济运行特征 1 1、经济总量、经济总量 1.11.1 国民生产总值呈快速增长态势国民生产总值呈快速增长态势 1.1.11.1.1 20072007 年全市实现地区生产总值年全市实现地区生产总值 765.23765.23 亿元，比上年增长亿元，比上年增长 15.215.2。这说明淮安经济发展速度较快，根据国际经验，其房地产市场进入飞。这说明淮安经济发展速度较快，根据国际经验，其房地产市场进入飞 速发展阶段。速发展阶段。 淮安历年GDP及同比增幅 420.64 500.97 561.81 651.06 765.23 15.20% 14.90% 12.20% 13.90% 14.30% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 2003年2004年2005年2006年2007年 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% GDP(亿元)GDP增长率 宏观经济增长宏观经济增长小于小于 4%4% 4-5%4-5%5-8%5-8% 大于大于 8%8% 10-15%10-15% 房地产业发展房地产业发展 状况状况 萎缩萎缩停滞甚至倒退停滞甚至倒退稳定发展稳定发展高速发展高速发展飞速发展飞速发展 （资料来源于淮安统计局） 1.1.21.1.2 20072007 年全市人均年全市人均 GDP15425GDP15425 元（按常住人口计算），同比增长元（按常住人口计算），同比增长 17.2%17.2%。按照国际研究城市房地产发展的标准房地产进入快速发展期。按照国际研究城市房地产发展的标准房地产进入快速发展期. . 淮安历年人均GDP及增幅 8108 9597 11036 13155 15425 11.60% 13.10% 16.00% 19.20% 17.20% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 2003年2004年2005年2006年2007年 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 人均GDP(元)人均GDP增长率 （资料来源于淮安统计局） 发展期发展期启动期启动期快速发展期快速发展期平稳发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段减缓发展阶段 人均 GDP（美元） 800-10001000-40004000-8000 8000 以上 需求特征生存需求 生存、改善需求兼 有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展，单纯 数量型 快速发展，以数量 为主，数量和质量 并重 平稳发展以质量 为主数量和质量 并重 缓慢发展综合发 展型 2 2、经济结构、经济结构 2.12.1 产业结构演变趋势来看，经济结构进一步优化，一产比重在逐渐降低，二产、三产比重增加趋势明显。产业结构演变趋势来看，经济结构进一步优化，一产比重在逐渐降低，二产、三产比重增加趋势明显。 2007 年全市第一产业增加值 123.78 亿元，增长 5.0；第二产业增加值 305.23 亿元，增长 19.2；第三产业增加值 222.05 亿元，增 长 15.5。三次产业结构由 2005 年的 21.0:45.5:33.5 变为 17.0：48.1：34.8。工业壮大为城市发展奠定坚实基础，第三产业的发展为城市 经济不断注入活力。 淮安历年产业结构图 28.10% 22.30%21.00% 19.00%17.10% 46.50% 47.10% 45.50%46.90% 48.10% 30.40%30.60% 33.50%34.10%34.80% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2003年2004年2005年2006年2007年 一产比例二产比例三产比例 （资料来源于淮安统计局） 2.22.2 固定资产投资额快速增长，近两年来全市固定资产投资增幅大增。固定资产投资额快速增长，近两年来全市固定资产投资增幅大增。 2007 年全市完成 500 万元以上项目固定资产投资 610 亿元，比 2006 年增长 79.71%。 淮安市全社会固定资产投资状况 229.6 275.69 330.73 353.74 61079.71% 58.87% 55.03% 54.58%54.33% 0 100 200 300 400 500 600 700 2003年 2004年2005年2006年2007年 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 90.00% 固定资产投资额（亿元）固定资产投资额/GDP （资料来源于淮安统计局） 2.32.3 淮安市社会消费品零售总额的总量较低，反映出城市商业经济的不发达及居民消费意识的保守；从市区和全市的社会消费品总额的比较来淮安市社会消费品零售总额的总量较低，反映出城市商业经济的不发达及居民消费意识的保守；从市区和全市的社会消费品总额的比较来 看，市区的居民消费总额上不具备传统区域中心消费的优势，增幅平稳。看，市区的居民消费总额上不具备传统区域中心消费的优势，增幅平稳。 淮安消费品零售总额及增长情况 139.32 156.36 198.62 230.15 269.4 88.97 102.76 123.71 171.3 146.5 11.90% 14.00% 16%16.10%16% 14.90% 17.10% 16.90% 14.50% 12.30% 0 50 100 150 200 250 300 2003年 2004年2005年2006年2007年 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 全市消费品零售总额(亿元）市区消费品零售总额(亿元） 全市同比增长率市区同比增长率 （资料来源于淮安统计局） 2.42.4 城市外向型经济发展速度减缓，在制约其经济发展速度的同时也降低了经济运行过程中的外部风险，但出口能力差，对于拉动国民经济所城市外向型经济发展速度减缓，在制约其经济发展速度的同时也降低了经济运行过程中的外部风险，但出口能力差，对于拉动国民经济所 起作用比较微弱起作用比较微弱. . 淮安历年进出口贸易情况及增长率 3.76 6.42 6.82 10.23 14.5 32.70% 70.70% 6.30% 49.90% 41.60% 0 2 4 6 8 10 12 14 16 2003年 2004年2005年2006年2007年 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 进出口总额（亿美元）增长率 （资料来源于淮安统计局） 3 3、经济活跃情况经济活跃情况 存款余额无论从增幅和总量上都远高于贷款增幅和总量，资本供给充足，而资本需求则相对不够旺盛，经济不活跃。 淮安历年存贷关系 301.99 359.99 430.75 515.13 589.98 228.62 256.41 281.34 340.49 396.32 23.30% 19.20% 18.90% 19.60% 15.40% 21.20% 17.70% 17.00% 21% 19.10% 0 100 200 300 400 500 600 700 2003年 2004年2005年2006年2007年 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 金融机构存款金额(亿元）金融机构贷款金额（亿元） 金融机构存款金额增长率金融机构贷款金额增长率 （资料来源于淮安统计局） 4 4、财政情况、财政情况 财政收支严重失衡，财政连年赤字，无法为城市发展提供强有力的保障。 淮安历年地方财政收支情况 24.49 29.38 34.99 47.23 51.4 38.41 39.61 49.54 72.7 83.1 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 2003年 2004年2005年2006年2007年 地方财政收入（亿元）地方财政支出（亿元） （资料来源于淮安统计局） 5 5、居民生活、居民生活 5.15.1 城市居民人均可支配收入与消费支出比值呈现趋小化趋势，比较两者增长率，消费性支出的增长出现略微下滑。城市居民人均可支配收入与消费支出比值呈现趋小化趋势，比较两者增长率，消费性支出的增长出现略微下滑。 可支配收入的稳定增长为消费奠定了良好的基础，城市居民消费实力不断增强，但人均消费性支出增长率下滑表明城市居民整体消费 意识较为保守。 淮安城市居民历年收支情况 7796 8209 9115 10447 12164 55445704 6389 7077 8213