安阳地产市场报告

2012.10,目录,前言宏观市场安阳市场媒体投放项目动态,前言,2010年起，经过国家多轮房地产调控之后，中国房地产产业进入崭新的调整阶段。2011年“限购”令出台，部分城市成交量直线下滑，但价格相对稳定。2012年，政府对房地产市场的调控是一如既往，从征收房地产税试点城市、保障性住房的建设速度以及首套房的贷款利率等方面做了修改和更加的完善了调控政策，在房地产市场调控的大背景下面分析来看，这些变化给房地产调控政策增加了很大的弹性。安阳房地产市场受整个房地产宏观市场影响以及2011年安阳集资市场崩盘的影响，2012年安阳房地产项目推盘相对谨慎，去化量和价格徘徊前行；9月份各项目加大了推盘力度，市场有明显回暖迹象。,目录,前言宏观市场安阳市场媒体投放项目动态,一、政策资讯,PART,1,政策资讯,政策回顾,自2010起房地产调控政策已经实施两年了，房地产市场与人们的购房心理也在剧烈的震荡中经受了洗礼，人们对于房地产市场的盲目投资和投机行为开始淡化，消费行为逐渐趋向理性。政府对一系列调控政策进行修改和完善。,近三年房地产开发综合景气指数,限购,限购令的出台可谓是给当时火热的房地产市场打了一剂退烧针，成交量跌幅强烈，部分城市因房地产市场成交低迷开始降价，但是限购令只是从打击投资投机性购房行为出发，只能解决部分问题，而且还会带来租房市场价格上涨、户籍歧视等负面问题。,房产税2011年，房产税来袭，被认为是降低房价最有利的武器，试点工作在重庆、上海率先进行，但是随后发现征收房产税对降低房价的影响微乎其微，对改善地方财政收入也收效不大，2012年，政府明确表示征收房产税的试点城市不会扩大。,2012年，在对房地产调控政策的完善中，保障房的大规模建设，将对商品房产生一定冲击，因此政府对保障性住房的建设速度回归理性。,贷款利率,2012年，各地的金融机构开始将首套房的贷款利率回归到了基准利率。,保障性住房,调控后的楼市，未来走向的五大猜想：,Q1、投资者会离场么？Q2、精装房会一统天下么？Q3、越来越多开发商会成为物业持有商么？Q4、二手房会超越一手房成为交易主体么？Q5、商品房预保障房未来如何占比？,热点资讯,综述,宏观政策,Q1、投资者会离场么？,未来的房地产市场，将会回归自住需求主导，但肯定还会有投资者的身影，毕竟基于对不同城市、区域、产品价值判断的不同，人们会做出不同的投资选择，不过更多的人可能是长期持有式投资。,Q2、精装房会一统天下么？,楼市寒冬，也意味着开发商必须转型，更长远地思考行业的发展方向。从产业本身而言，随着国家对经济粗放增长模式的摈弃，绿色、环保、低碳将是政策面以及社会的共同要求。精装房相对毛坯房，更加节约能源，同时也能够更好地帮助购房者省时、省心，从欧美的经验看，精装取代毛坯房是大势所趋。,热点资讯,综述,宏观政策,Q3、越来越多开发商会成为物业持有商么？,万达是中国目前持有物业规模最大的开发商，而业界对于万科模式、万达模式孰优孰劣也素有争议。当出售物业收益利润越来越低，不排除更多的开发商选择万达模式。当然，从持有的角度讲，更多的开发商将会选择商业地产，这考验的是开发商对口岸价值、商业资源的把控能力。,从目前国内的一线城市如北京、上海、深圳，二手房和一手房交易占比达到2：1甚至是3：1来看，二手房迟早会成为交易的主体，时间或许就是三五年。,Q4、二手房会超越一手房成为交易主体么？,作为一种对商品房的补位，保障房的市场容量将越来越大，以北京为例，北京2011年国有建设用地供应计划，保障房用地占住宅用地的比重就超过五成。从满足民生需求的角度讲，政府加大保障房的投入力度本身就是对过去这一体系缺失的补课，长远看，必然会形成与商品房互为补充的“双轨制”住房供应模式。,Q5、商品房预保障房未来如何占比？,政策资讯解析,房产政策经过多次调控在背景和内容上呈现出三个重要特点：,特点1、广义货币供应量的大幅增长（导致通货膨胀）成为新一轮房价上涨的重要诱因，房价上涨具有必然性。特点2、保障房目标的提出预示着中国楼市格局在长期将会发生变化，但短期内目前的格局仍将维持。特点3、房产政策的调控力度和频度预示着中国决策层调整经济结构的决心，但三四线城市目前还缺乏财力基础，房价仍然会有上涨空间。,2011年为应对通胀，货币政策收紧，加上房地产限购、限价等诸多限制，对房地产市场产生了深刻影响。纵观2012年的房地产市场，在严厉政策调控之下，房价上涨势头、投资和投机性需求得到抑制，市场供求关系发生变化，房价上涨的势头得到扼制，部分城市出现了降价调整。调控政策相对确定，房地产市场的走势相对明朗。从长期来看，房地产市场是会有上涨的那一天，短期上涨效应只有看国家经济的眼色而行之，对于调控下的房地产市场政府还是不想让好不容易才得到一定解决的房价，再次出现大面积的反弹。,综述,二、一级市场,9月份全国300个城市共推出土地3123宗，推出面积12974万平方米，环比增加7%，同比减少10%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1054宗，推出面积4736万平方米，环比增加12%，同比减少14%；成交方面，9月全国300个城市共成交土地1988宗，成交面积7727万平方米，环比减少22%，同比减少35%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）637宗，成交面积2988万平方米，环比上涨1%，同比减少28%；成交价格方面，本月全国300个城市成交楼面均价为1162元/平方米，环比上涨29%，同比上涨12%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1596元/平方米，环比上涨29%，同比上涨10%。中国土地挂牌网,朗道视角：2012年，是中国房地产市场宏观调控政策不断完善的一年，重点一二线城市受房地产调控影响较大，土地市场供需两淡，在年度供地计划与土地财政萎缩的双重压力下，地方政府在三季度加速推地，大批优质地块入市，促进了开发商的拿地积极性，9月重点城市住宅用地供应量水平优于上半年。,1-9月，全国300个城市共推出土地26274宗，推出面积105014万，同比减少16%,朗道视角：2012年1-9月，全国300个城市共成交住宅类土地5548宗，成交面积24516万，同比减少35%，成交楼面均价为1227元/，同比下跌2%,2012年1-9月全国300个城市住宅用地月度供应量,2012年1-9月全国300个城市住宅用地月度成交量,朗道视角：2012年1-9月，全国300个城市住宅类用地成交楼面均价为1596元/，环比上涨29%，同比上涨10%，平均溢价率为7%，较去年同期减少10个百分点，,2012年1-9月全国300个城市住宅用地成交楼面均价,2012年1-9月全国300个城市月度住宅用地溢价率,2012年土地市场特点综述,受房产调控影响，土地市场供需两淡；土地市场供应同比减少，成交均价同比增加；房地产住宅土地在土地出让的比重下降，价格上升；未来判断：2012年第四季度，将持续实行适度从紧的土地政策。,二级市场,1-8月，全国固定资产投资状况,2012年1-8月，全国固定资产投资(不含农户)217958亿元，同比名义增长20.2%，增速比1-7月份回落0.2个百分点。从环比看，8月份固定资产投资(不含农户)增长1.33%。,1-6月份房地产开发主要指标,中国国家统计局网站,十大城市住宅综合指数及各分物业指数,朗道视角：住宅和综合指数环比止跌转涨，同比跌幅有所收窄。随着调控政策的不断完善，2012年度房地产价格呈现“稳中有降”趋势，临近年底开发商为回款，各项目营销手段花样翻新，打折促销成为开发商重要的手段。,房地产市场特点综述,固定资产投资总额增幅回落，房地产投资额占比重下降；全国房地产销售额、销售面积增速回落，岁末增幅下降明显；房地产价格呈现“稳中有降”趋势，房地产景气指数下降；开发商迫于资金压力巨大，纷纷打折促销、营销手段花样翻新。未来判断：调控持续，政策不断完善。,目录,前言市场资讯宏观市场安阳市场媒体监控项目监控,2012年19月份，安阳市经济增长较慢，全市生产总值完成802.3亿元，居全省第5位，增长6.1%，居全省第18位。其中一产增加值增长4.3%，二产增加值增长6.3%，三产增加值增长6.4%。规模以上工业增长值406.5亿元，增长7%；固定资产投资454.5亿元，增长21%；社会消费品零售总额219.9亿元，增长15%；公共财政预算收入48.4亿元，增长9%。,朗道视角：2012年前三季度安阳市经济总体上实现了平稳运行，各项经济指标稳步回升，但受国内外市场需求低落、全国全省经济持续下行等因素影响，全市经济仍在低位运行，主要指标增速在全省排名靠后。,今年安阳市将新建保障性住房项目45个、22851套，现已实现项目全部落实、地块全部落实、资金来源全部落实。目前已新开工19个项目（不包括今年竣工的项目）、6220套，占总任务的27.22%。今年保障性住房建设工作与往年相比有四大特点：一是数量大，比去年开工17022套增加近6000套，还有11000套的竣工任务；二是类型多，增加限价商品房，商品住房配建比例从5提高到10；三是时间紧，所有新建项目必须在4月办完手续，6月底前全部开工；四是难度大，有开工，有竣工，有分配，有管理，涉及面广。,保障性安居工程项目顺利推进。,城建三年计划安排重点项目140个，截至目前，已实施项目118个，占项目总数的84%。总完工项目86个，占已实施项目总数的73%，累计完成投资超过400亿元。年初集中开工的20个城建重点项目是安阳市“城乡建设提升行动年”首批开工项目，总投资约12亿元这些项目的建设和投入使用，使城市发展空间进一步拓展，交通路网更加完善，民生保障更加有力。,安阳市城建三年计划20个项目集中竣工,朗道视角：固定资产投资稳定增长，房地产开发放缓。受国家对房地产调控影响，安阳市房地产开发投资、销售双双回落。1-6月，全市共完成房地产开发投资51.1亿元，比上年同期增长6.1%。全市商品房销售面积96.4万平方米，下降33.7%；实现商品房销售额29.1亿元，下降19.2%。,今年以来，受安阳市经济下滑、非法集资等情况影响，安阳市固定资产投资呈现高位回落后趋稳态势。1-6月，全市固定资产投资454.5亿元，同比增长21%，居全省第18位。亿元以上施工项目255个，比上年同期增加81个，完成投资327.23亿元，同比增长67.2%；其中本年新开工亿元以上项目82个，比上年同期增加9个，完成投资113.12亿元，同比增长36.4%。,2012年1-3月全国商品房销售面积和销售金额增速一览表（%）,朗道视角：2012年1-3月，全国商品房销售面积15239万，同比下降13.6%，比1-2月缩小0.4个百分点。其中，住宅销售面积下降15.5%，办公楼销售面积增长11.4%，商业营业用房销售面面积增长5.9%。商品房销售额8672亿元，下降14.6%，降幅缩小6.3个百分点；其中，住宅销售额下降17.5%，办公楼销售额下降10.2%，商品营业用房销售额增长10.5%。,9月份安阳市区商品房均价,朗道视角：东区作为安阳未来发展区域，商品房去化量及价格均领先于其他版块。,房地产市场综述,固定资产投资稳定增长，房地产开发放缓；全国房地产销售额、销售面积增速回落，岁末增幅下降明显；开发商迫于资金压力巨大，纷纷打折促销、营销手段花样翻新。未来判断：调控持续，城市房价保持小幅波动。,目录,前言市场资讯宏观市场安阳市场媒体监控项目监控,媒体监测,安阳,PART,3,安阳市场,监控时间：2012年9月1日2012年10月10日报纸媒体：安广传媒、兰天商情网络媒体：安阳聊宅网、乐居网、房地产信息网等,朗道视角：9月份安阳各大楼盘媒体投放，兰天商情、安广传媒本地影响力度较大，华强城较其他楼盘报广推广力度大，在黄金周前后，各项目推广活动力度较大。,9月安阳部分项目报广投放分析,朗道视角：9月份各个项目的媒体诉求主要以活动、优惠为主，金九银十，楼市进入传统旺季，开发商在广告宣传上以活动和优惠为主。,9月份安阳主要楼盘广告投放诉求分析,9月份报广诉求点表,9月份安阳主要楼盘广告投放区域分析,朗道视角：9月份报广媒介投放项目主要集中在东区和北关区，东区投放量最大。,9月份安阳媒体监控综述,媒体投放量较大，开发商推广活动较多；媒体投放主要集中东区的恒大绿洲、华强城、华富世家等项目；媒体诉求点以项目活动和优惠信息为主；预测：金九银十，各项目推广都加大力度，预计媒体投放量之后会相应减少。,9月份部分媒体平面表现,目录,前言市场资讯宏观市场安阳市场媒体监控项目监控,新都城,项目概况：位于人民大道与东风路交叉口西北角，规划占地151亩，建筑面积30万平方米；共17栋高层，包括16栋高层住宅和1栋酒店式公寓。容积率2.6，绿化率45%。均价：4200-4300元/平米主力户型：97-106平米两房113143平米三房165平米四房优惠政策：全款优惠4%，50%优惠2个点；营销活动：二期3600元特价房，老带新政策；,9月15日二期签约暨样板间对外开放活动,9月15日上午，新都城14#地块，安阳各界人士约300人齐聚一堂，共同见证新都城样板间的开放以及与六冶的专项资金签约仪式。出席该活动的有六冶集团、二十一世纪的领导以及新都城项目领导和业主朋友。这次活动赢得了社会各界人士的高度赞赏！,产品介绍：精装84-173均价4900元,活动分析：1、国庆期间“恒大绿洲达人秀”青少儿才艺大赛；2、恒大绿洲蛋糕、寿司美食DIY活动；,优惠活动：1、一次性付款享额外95折，老业主介绍新老业主各享三年物业费首付3.7万买准现房，剩余首付5年内付清；2、30套房源特享85折优惠；3、4181元起/，送1500元/豪装；4、双击期间销售约80套，主要为低首付及特价房；,恒大绿洲,媒体推广分析：1、媒体类：兰天商情共2个版面，3次；2、渠道类：20人/次在市区主要交通路口派单；3、户外类：凯德广场户外宣传,美食DIY,国庆期间，恒大绿洲售楼部美味可口的蛋糕寿司，吸引了一大批客户到访。该类活动对于维系客户关系、营造现场氛围作用非常明显。,一次性付款享额外95折，老业主介绍新老业主各享三年物业费首付3.7万买准现房，剩余首付5年内付清；,报广,黄金周糕点、寿司美食DIY！定房送1500元/豪装！,朗道视角：恒大绿洲一直以来的营销举措在国庆期间更是发挥的淋漓尽致，大幅优惠促销+活动，吸引力大部分人的眼球。,部分平面表现,产品介绍：两室两厅113四室两厅两卫178一室一厅54；均价5200元/平米；一次性付款92折优惠，按揭98折；,活动分析：1、国庆7天疯购节，买房砸金蛋，送家电，送车位；2、商铺送车位，物业费交一年送一年；3、国庆期间到品鉴中心参加欢乐斗地主，赢免费鼓浪屿游；4、国庆期间定房即送免费鼓浪屿游；,华富世家,推广分析：现阶段推广重点