奥运会对北京房地产市场的影响研讨

2020/5/23,2008奥运会对北京房地产市场的影响专题研究,谨呈：北京市规划委员会,2,研究背景,公元2001年7月13日，北京时间晚10时08分，国际奥林匹克运动委员会主席萨马兰奇先生在莫斯科宣布：2008年第29届夏季奥运会的举办城市是北京！,承办国际奥林匹克运动会将给北京提供一个加速发展的历史性机遇。根据近几届奥运会主办经验推断，奥运因素将有力的促进北京城市经济、社会的全面发展，大大提升城市建设和管理水平，提高对外开放程度，增强城市在世界的知名度和影响力。可以预见，随着奥运筹备工作的逐步展开，北京市将迎来新一轮的城市建设高潮，城市面貌将焕然一新，交通更通达，通讯更迅捷，环境更优美、生态更良好。奥运会的举办将为北京向着建设成为“世界城市、国家首都、文化名城、宜居城市”迈进的进程起到催化剂的作用。但是我们同样从近几届奥运会主办历史可以看到，奥运会的举办对城市房地产市场有着或大或小的影响，并且这种影响不一定都是良性的，有的城市甚至在奥运会举办后出现了“奥运低谷效应”。那么北京会不会出现同样的问题呢？如何预防此类问题的发生呢？带着这些问题，我们进行了本研究。,3,研究方法,本研究主要采用案例研究的方法进行研究。分别对1984年以来的历届奥运会进行了经济、城市重建、基础设施建设等方面的研究，为研究29届奥运会对北京市房地产市场的影响提供背景资料。,第23届洛杉矶奥运会,第24届汉城奥运会,第25届巴塞罗那奥运会,第26届亚特兰大奥运会,第27届悉尼奥运会,第28届雅典奥运会,4,研究思路,5,奥运会对主办城市的影响,奥运会对主办城市经济的影响奥运会主办城市形象的影响奥运会对主办城市房地产市场的影响,6,奥运会对城市经济影响的特征具有明显的阶段性,奥运会对主办城市经济的全部影响将跨越很长的时间，可以划分为三个主要的阶段：奥运会举办前奥运会举办期奥运会举办后,开始申办,申办成功,规划完成,筹备完成,奥运会举办前投资增大城市形象不断提高旅游业开始增长,奥运会举办期（奥运会前后共一个半月时间）,第三产业部分行业达到高潮，需求强劲,奥运会举办后投资减少面临场馆利用问题面临达到高潮的行业后续经营问题需求下降,后奥运效应集中表现阶段23年,后奥运期56年,7,奥运会对城市经济影响的特征对三次产业的影响呈现非均衡性,从历届奥运会举办的情况看，奥运会对第一产业的影响很小；对第二、三产业中的部分行业影响较大。一个比较明显的例子是汉城奥运会为主办城市增加的就业岗位，就集中在第二产业的制造业、建筑业和第三产业的服务业上。,奥运会对第一产业的影响很小,对第二产业中的部分行业，例如建筑、建材、钢材、体育器材、通讯设备等部门影响较大,对第三产业的众多行业影响较大，例如旅游、会展、通信、房地产、文化、体育等行业,汉城奥运会带来就业机会的行业分布,8,奥运会对城市经济影响的特征对第三产业的拉动主要来自“引致投资”,奥运会对第三产业的影响，可以分为固定资产投资的直接投资和引致投资两部分。从历届奥运会固定资产投资情况来看，固定资产投资对第三产业影响不大，一般不足全部奥运会固定资产投资的30%。以汉城为例，汉城奥运会后固定资产投资带来的第三产业只占全部增加值的23.21%。引致投资主要集中在第三产业的旅游、交通运输、文化体育、房地产和信息服务等行业。,引致投资奥运会举办使得投资环境改善，投资商对奥运会一般会产生较高的心理预期，从而诱发的投资活动称为“引致投资”。,汉城奥运会对部分产业、行业的影响,固定资产的直接投资对第三产业的作用不大,9,影响1：就业机会的增加,奥运会的召开一般会带来城市大规模的基础设施建设、比赛场馆的建设、奥运村的建设、酒店的建设以及相关服务行业的发展，相应的，城市的就业岗位就会大大增加。据统计，1984年洛杉矶奥运会以来，几乎每届奥运会都会给主办城市带来10万个左右的就业机会。就业机会的增加有利于城市经济的发展。汉城的就业机会增加的更多，该城市当时的人均GDP为3387美元（按当前汇率计算）,【资料来源：顾云昌、刘洪玉主编世界房地产业100年】,第2328届奥运会为主办城市带来的增加的就业机会单位：万个,10,影响2：城市收入的增加奥运会对主办城市经济的影响逐渐从恶性变为良性,第1届雅典,奥运会时间轴,第23届洛杉矶,1984年洛杉矶奥运会之前，奥运会对主办城市的经济发展是一个负担。因为经费问题一直是影响奥运会举办的大问题。1976年蒙特利尔奥运会更是亏空10多亿美元，使该市纳税人到20世纪末都无法偿还这笔债务。,1984年以来的奥运会，由于引进了有效的商业运作机制，奥运会对主办城市经济的影响变为良性，对主办城市，主办城市所在地区，甚至所在国家的经济发展都起到了拉动作用。,第28届雅典,第29届北京,11,影响2：城市收入的增加直接收入,奥运会为城市带来的收入可分为直接和间接两种。直接收入也可理解为短期收入，即由于奥运会赛事本身直接获得的收入，其构成一般为：电视转播费、广播转播费、比赛门票销售、纪念品销售、企业赞助、广告等。,第2328届奥运会直接盈利额,雅典奥运会收支预算平衡表(单位：百万美元）,12,影响2：城市收入的增加间接收入,间接收入主要来源于由于奥运会带动的旅游、餐饮、交通、广告、娱乐、房产等行业巴塞罗那为其所在的加泰罗尼亚增加了260.48亿美元的收益，其贡献是非常惊人的。据韩国官方宣布，在筹备汉城奥运会的7年中，筹备工作共带来了相当于70亿美元的生产诱发效果和27亿美元的国民收入诱发效果。韩国就此发展经济，从而一举跃入亚洲四小龙的行列，创造了世界经济史上的奇迹。,【资料来源：中国经济时报奥运给中国经济带来什么专家：政府要做好6件事】,奥运会对主办城市所在地区或国家带来的收益（单位：亿美元）,13,奥运会对主办城市的影响,奥运会对主办城市经济的影响奥运会主办城市形象的影响奥运会对主办城市房地产市场的影响,14,影响1：城市重建,1988年汉城奥运会以来，每次奥运会几乎都带来了大规模的城市改造。这几个城市无一例外的在原本经济落后、环境较差的地区进行开发改造，形成新的发展区域。这类活动主要包括对城市危旧房的改造，对城市文物的保护修缮，对城市发展重新规划，将污染严重的工厂整体搬迁或重新改造等。,15,影响2：促进城市基础设施的改进,举办奥运会能够为城市的发展带来开发新的或者改造原有基础设施项目的机会，这使得奥运会结束后主办城市也能够从中受益。基础设施中最显著增加的是大型的运动场和其他专门为奥运会建设的设施。这些设施在奥运会后依然可以承担其他重大赛事或者盛事，为城市带来经济收益，并对城市形象的提升有着很大作用。,16,影响3：促进主办城市环境的改善,环境因素已经成为选择奥运主办城市的一个重要方面。,17,奥运会对主办城市的影响,奥运会对主办城市经济的影响奥运会主办城市形象的影响奥运会对主办城市房地产市场的影响,18,影响1：奥运会带来激增的旅游人口，构成对旅游房地产及酒店业的巨大需求,由于举办奥运会期间，旅游观光的游客会有急剧的增加，因此奥运会对旅游房地产和酒店业在短期内的促进作用是不言而喻的。1984年洛杉矶奥运会吸引了境外旅游者23万人；1988年汉城奥运会吸引境外旅游者22万人；1992年巴塞罗那吸引境外旅游者30万人，旅游收入达30亿美元。,奥运会前后国外游客入境量指数,奥运会前后会展参与者数量增长率,奥运会前后酒店效益指数,奥运会前后酒店房间量指数,19,影响2：奥运会促进了危旧房改造,城市基础设施、环境建设和奥运场馆建设的过程中，必然涉及大量住宅和生产、经营用房的拆迁重建，临街房屋的大量新建、改建，这些房屋中大部分是危旧房，因而奥运会的召开为危旧房的改造创造了机会，起了推动作用。,1980年亚特兰大全景,1996年以后的亚特兰大,20,影响3：奥运会促进了城市人口的扩张，增加了对房地产的需求,奥运会创造了大量的就业机会，城市人口迅速扩张。人口的增长带来大量新的居住需求，一般会引起房地产规模和价格的增长。1992年的巴塞罗那奥运会对当地住宅市场的影响非常明显，1998年1991年间，该市的住宅建筑增量增加了23%，住宅价格也一直攀升。巴塞罗那CBD地区大约85万平米写字楼都是在1988年到1993年间开发的。早期项目的成功刺激并导致了开发过量，写字楼空置率有了很大幅度的上升。,19881991年间巴塞罗那房地产业建设增量,巴塞罗那奥运前后写字楼空置率,巴塞罗那新增住宅价格,巴塞罗那存量住宅价格,21,北京为2008年奥运会所做的筹备工作,22,2008年奥运会北京市预算投入2800亿，其中基础设施投资占64,在2001年北京确定的总计2800亿元的“奥运预算投入”中，城市基础设施建设投入1800亿元，占预算总投资的64%,与奥运会直接相关的投资,奥运会期间的运营费用,体育设施建设,约占总投的10%,与奥运会间接相关的投资,环保设施建设,城市基础设施建设,约占总投的90%,23,奥运交通规划完善市域、轨道、城际交通，形成四通八达的立体交通网,城市交通是城市发展的关键因素，对北京来说，城市交通也是奥运会能否成功举办的必要条件之一。因此，北京市在奥运规划中将交通建设及管理作为一个重点来执行，在城市基础设施建设中有50%的预算是用在了城市交通规划中。,市内交通道路系统,目标为保障和促进北京社会经济及城市发展提供充分的交通条件，为奥运会提供一流的城市交通服务。,24,奥运交通规划完善市域、轨道、城际交通，形成四通八达的立体交通网,城市轨道交通是提高城市效率的最有效手段之一。为了迎接2008年奥运会，北京市规划新建轨道154.5公里、新建市郊客运线。预计到2008年北京市的轨道线将超过300公里；北京市民乘坐轨道交通出行的比例将达到20%左右。,市内交通轨道系统,25,奥运交通规划市域、城际公路网建设及铁路建设,北京市将加快国道、市道和农村公路网建设，形成以12条国道及国道主干线组成的主要放射线、11条市道组成的次要放射线，及9条市道联络线和2条环线组成的公路网主骨架和较完善的县乡道路网。北京将加快铁路网建设和技术改造力度，提高铁路网和设施运输能力；提高运输质量，调整运输结构，充分利用铁路优势参与城市轨道运输。,市域、城际交通系统,26,奥运交通规划民航建设,奥运会将带来境外、境内大量的游客，对民航建设提出了很高要求北京市规划以建成东北亚地区大型复合性枢纽机场为目标，扩建首都国际机场，满足奥运会及社会经济发展的需求。,民航建设,27,奥运会场馆建设规划,2008年奥运会共设28个比赛项目，使用37个比赛场馆、59个训练场馆。37个比赛场馆中32个在北京，5个在其他城市。奥林匹克公园中心区：包括国家体育场、国家体育馆和国家游泳中心等。市区：包括工人体育馆、工人体育场。西部社区：包括五棵松文化体育中心，位于城市西部，长安街西延长线的北侧。还包括老山自行车馆和北京射击馆。北部风景旅游区：新建垒球场、奥林匹克水上公园，改扩建赛马场。大学区：包括首体院体育馆、首都体育馆、北航体育馆。,28,为实现“绿色奥运”的理念，提高城市可持续发展能力，使2008年奥运会为北京、中国和奥林匹克运动留下最丰富的环境遗产，北京市制定了奥运建设生态环境保护的规划。奥运建设生态环境保护规划从规划选址、清洁能源、清洁交通、保护资源、废物管理、绿化植树、绿色产品、清洁技术、清洁施工、环境教育与公众教育等十个方面对北京市的生态环境作了规划部署。,奥运建设生态环境保护规划,本报告是严格保密的。,29,2008奥运会对北京房地产市场的影响,30,影响1：增加了固定资产投资，带动房地产市场整体向前发展,2001年，北京市确定奥运预算投入总计2800亿元，为北京市的固定资产投资增加了砝码。固定资产的投入带动了城市经济的发展，我国改革开放20多年的资料显示，较高的投资率一般都伴随着较高的经济增长率。而经济增长对房地产市场的拉动是房地产市场向前发展的主要决定因素。,汉城GDP,北京市投资率和经济增长率,31,影响2：轨道交通的完善将促进北京市房地产市场的繁荣,国际经验表明，交通设施是推动房地产市场发展的三种力量之一。其中，交通设施对房地产起到最大推进作用的当属轨道交通。轨道交通的高度能达性使得城市各区域联系更紧密由能达性引发“磁力效应”,轨道交通对房地产市场的直接作用，体现在强大、高效的运输能力。交通的高效率和便利性。对居住型物业来说无疑会成为其价值的强大支持；人群的集中能力。对商业性物业来说，庞大的集客能力，自然为轨道上盖及沿线商业物业带来源源不断的消费人群和购买力，直接带动商业物业价值的上扬。在轨道交通支持下，这两种物业形态的互补和互动，又会带动整个片区价值的增长。,地铁的高度能达性为沿线物业带来了“磁力效应”，沿线吸引各种生活、商务、商业、文化、娱乐等设施向轨道站点周围集中，刺激站点周围土地的高密度开发，繁荣轨道交通沿线的经济。,轨道交通促进房地产市场发展的作用机理,32,影响3：为新城发展带来契机,长期以来，北京市的发展是以旧城为核心的单中心外溢型发展模式。但是，随着北京发展速度的增快，城市功能逐步丰富强大，同时奥运会的举办又加速了北京走向世界的步伐，迅速向世界城市的目标迈进，这种单中心外溢型的模式已经不能满足城市功能的需求，因此，在北京市城市总体规划（2004年2020年）中明确提出“市域战略转移”的城市空间发展策略，即“逐步改变目前单中心的空间格局，加强外围新城建设，中心城与新城相协调，构筑分工明确的多层次空间结构。”,由于奥运会的召开，加快了北京高速公路网的形成，直接有利于加快郊区卫星城、小城镇跟市区之间的紧密联系。今后，北京城市发展的主要方向是东、南地区，特别是京津唐高速公路的方向，该地带有5、6个重点区域要加速发展，包括通州、亦庄和顺义。因此，奥运会的召开利用日趋完善的交通和生活配套为新城发展带来契机。,33,影响4：场馆的建设带动周边地价的提升,从历届奥运会主办城市的经验来看，奥运场馆建设的结果将带来其周边地价的提升，甚至是大幅提升。1996年亚特兰大奥运会兴建了超过21英亩（约8.5万平方米）的奥林匹克公园，该园带动了奥运会前后周边房地产的升值，升值普遍都超过30%。,2005年第二季度亚奥板块商品住宅价格,奥林匹克体育中心周边典型楼盘当前价格,亚奥板块,34,影响5：奥运会促进了北京危改进程,奥运会的召开对北京的危改工作提出了更高的要求,“新北京、新奥运”的奥运主题，将要求北京市在城市建设上有大的突破，其中一项重要内容就是加快危旧房改造，真正把北京建设成为现代化国际大都市和历史文化名城。因此，筹办奥运的过程中，将会对北京市的危旧房改造形成一种强大的压力和推动力。,有利于推进“市政基础设施建设带危改”的方式,有利于推进“以房地产开发带危改”的方式,主办奥运会得到市民的支持，有利于危改工作的开展,奥运会的投资中有1800亿元用于基础设施投资建设，据专家估计，这将使北京市的基础设施水平提高20-50年。这更有利于采用“市政基础设施建设带危改”的工作方式；也有利于保证危旧房改造地区各项市政基础设施的落实。,北京市危旧房改造工作的实践证明，危改的进程与房地产市场的景气情况直接相关，尤其是在2000年以前采取“以房地产开发带危改”方式为主的那一段时间内更为明显。奥运会对北京市的房地产市场有着促进作用，无疑将大大促进北京市“以房地产开发带危改”的危旧房改造方式。,市民群众支持危改是危改工作顺利进行的前提。广大市民对举办奥运会的持续和广泛的支持，必然有助于他们对危改各项政策的理解和接受。,35,潜在风险与建议,潜在风险建议,36,风险1：奥运会前后全社会固定资产投资比例失衡的风险,北京正处于奥运会筹备阶段目前，北京正处于奥运会的筹备阶段。一般在此阶段，主办城市都将投入大量的资金进行大规模的基础设施建设和城市环境建设，这将有力的拉动城市经济的增长，改善城市的居住环境、交通环境、人文环境等。另一方面奥运会在北京的召开也带来了其他投资主体的“美好心理预期”，吸引了投资，特别是房地产开发商的投资热情。,数家开发商均有项目在奥运会前推向市场世联经过对北京市数家实力较强的房地产开发企业的访谈了解到，这些企业几乎全部都有房地产项目要在奥运会前推向市场，有的企业还不止一个项目。,2008年前北京房地产市场可能会出现集中放量，对房地产市场的平稳发展带来风险奥运会结束后，房地产开发商的心理预期也随之结束，投资量和投资范围都有可能急速下降。这将导致全社会固定资产投资的减少，造成经济增长放缓，甚至出现停滞的可能，对城市经济及房地产市场的平稳发展带来风险。,开发商访谈摘要开发商1:有两个项目在奥运前后开盘，都是住宅项目，一个是在北苑地区，另外一个是在红领巾公园附近。开发商2:我公司确实有一个项目要在奥运前后推出，具体时间还没定。开发商3：。,37,风险2：投资空间布局上的相对集中加剧城市区域发展不平衡的风险,北京城市的发展存在一定的区域不平衡性，例如南城的经济发展速度相对城市中心其它区域比较慢，郊区的发展也落后于城市中心的发展，这些区域内的房地产业也相对滞后。而北京奥运会的场馆建设及相应的配套设施、大部分基础设施都集中在中心城区，这将使中心城区更加繁荣，经济更快增长，居住环境得到有效改善，但同时也存在拉大中心城区与新城发展之间差距的风险。,据初步统计，北京市2800亿奥运投资中，除去奥运会的直接运营费用117亿元，用于新城的约为600亿元，用于中心城区的约为2100亿元，即中心城区获得的投资与新城的投资之比为3.5：1，差距较大。,38,风险3：奥运会后场馆存在资源利用风险,奥运场馆占用了大量的土地，同时也让政府投入了巨大的建设资金，一旦比赛结束后，这些场馆没有得到很好的利用，将是资源的极大浪费。雅典现在要为维护奥运场馆花费的资金就高达1亿欧元。北京奥运会大部分场馆和体育设施是由政府投资建成，如果不能对场馆做好合理的运营规划，将会对城市带来经济风险。,北京市2005年重点建设项目部分奥运场馆建设建筑面积与投资,39,潜在风险与建议,潜在风险建议,40,建议1：在节奏上，奥运会前减少不紧急项目的上马，将其安排在奥运会后，以平衡奥运前后的投资规模,为了有效化解城市经济可能面临的平稳发展的风险，政府应该合理安排固定资产的投资时间，减少不是紧急的项目，将这些项目安排在奥运会之后建设，以平衡奥运会前后的投资规模。不紧急的项目例如，一些比赛场馆应该建设为体育综合体，作为综合体组成部分的商业、办公等设施就可以在奥运会之前规划好，而建设期安排在奥运会后,19972004北京市宏观投资情况,41,建议2：在结构上，奥运会前控制房地产投资规模，奥运会后引导房地产投资的规模,根据现有数据统计，到2005年年底之前北京市将实现奥运会相关投资约2300亿元，即在20062007年中，奥运预算只剩下约500亿元要实现，这个数字仅占北京市平均每年固定资产投资的约20%。因此，只要保持现有的投资节奏，20062007年间应该不会出现集中投资的现象。,由于奥运投资主要涉及基础设施建设，因此可以认为，北京市的基础设施投资节奏是合理的。因此，控制固定资产投资的关键就是控制房地产投资的规模。,控制和引导方式：控制建设用地的出让规模，奥运会前不再出让与房地产建设相关的土地，奥运会后则逐步放开房地产建设用地的出让，并结合空间规划，重点出让新城的建设用地。,北京市奥运相关项目投资统计,固定资产投资理想变化趋势,房地产投资理想变化趋势,基础设施建设投资变化趋势,42,建议3：在空间上，引导投资主体向新城转移，分散原本集中在中心城区的投资,政府引导社会固定资产投资向中心城区的南部以及新城倾斜，分散原本集中在中心城区的投资。,新城发展的首要条件是完善以轨道为主的交通，搭起连接中心城区和新城的桥梁。,说明，目前正是北京市以奥运为契机大力发展新城的好时机，这样做是符合城市发展规律的,北京市固定资产投资理想变化趋势,新城固定资产投资理想变化趋势,中心城区固定资产理想投资变化趋势,目标,43,案例借鉴:东京城市发展的阶段与交通的关系,日本的东京于1964年举办了第18届奥运会，而那时正是东京周围新城迅速发展的时期，这些新城的发展也正是有赖于高速铁路的修建。,44,建议4：奥运场馆的建设宜采用PPP方式，经营宜引进体育管理公司,所谓PPP方式，即Public-PrivatePartnership的缩写，是公共部门与私人企业的合作模式。奥运场馆建设需要投入的资金巨大，如果全部由政府投资，不仅会使政府的负担过重，而且还会出现场馆奥运会后经营效率低下等各方面的问题。如果全部采用民间投资，可能会出现只追求利润而忽视社会效益的情况。联合二者共同建设，共享收益，共担风险，是一种有效的方式。北京将建设的32个场馆中，分为临时场馆、改建场馆和永久性场馆。临时场馆在比赛后即拆除，不涉及经营问题。改建场馆和永久性场馆都要进行合理的经营，不然