上海某房地产板块价值评估

上海闸北板块价值评估,2007.6,.（.）专业提供企管培训资料,不夜城板块公寓价格解读,引言板块概况纵向市场横向市场价格解读,引言,不夜城板块，位于老上海的下支角地区之一闸北，地理意义上的上海中心城区，在上海市中心土地资源日益紧张，以及老城区规模性改造的情况下，其区位、交通以及配套等居住生活方面的优势逐步明显，公寓价格亦借房产市场整体上扬的趋势水涨船高。就该板块整体较差的居住环境、上海居民的传统观念而言，当前的公寓市场价格是否合适呢？这里将偏重从数据的角度进行分析。,.（.）专业提供企管培训资料,基本概况,区位特点交通条件生活配套市政规划,区位特点,不夜城板块位于：闸北区南部，苏州河以北、中山北路以南。,不夜城板块,不夜城板块,大宁板块,北外滩板块,武宁板块,长寿板块,北静安板块,北黄埔板块,北临大宁板块；东接北外滩板块、南倚北静安板块；北黄埔板块；西靠武宁板块、长寿板块。,区位特点,该板块在文化、商业等角度，一直处于城市亚中心的地位。以不夜城商圈为中心商业配套，各项配套丰富，但缺乏全市辐射力的商业、文化中心。,由于板块内，老城区密布，火车站外来人流混杂，加之上海居民的传统居住观念，极大地降低了该板块的住宅档次。,.（.）专业提供企管培训资料,交通条件,该板块的交通配套相当成熟：轨道交通1号、3号、4号、以及正在建设中的8号线、10号线纵横穿插，929、942、962、928、912、955、837、845、823、862、706等40余条公交线路密集分布。南北高架方便自驾出行。铁路上海站、中山路长途汽车站、上海长途客车总站、恒丰路长途汽车站、虬江路长途汽车站等是上海与周边城市连接的主要节点。庞大的立体交通网络颇具规模。,不夜城板块,生活配套,医院：上海市中医院、长征医院闸北分院、芷江地段医院、海宁地段医院等；教育配套：同济大学第三分校、上海机电学院、塘沽学校、沪北中学、市北中学、闸北第三中心小学、共和路小学等；商业配套：不夜城广场、太平洋百货、农工商超市、吉盛伟邦等。各项配套均以满足百姓基本生活需求为标准。,不夜城板块各项生活配套设施齐备：,市政规划,“规划在十一五期间，依托交通枢纽优势，利用铁路上海站北广场土地储备和综合改造的契机，拆除不夜城地区成片旧区，加快闲置地块建设和功能调整，基本完成不夜城地区形态建设，加大功能开发力度，建成以现代交通服务为核心，中小企业商务服务为支撑，旅游综合服务为特色，商贸服务、中介服务、特色会展、房产建筑业为配套的现代服务业集聚区，成为上海现代交通商务区核心区。”,.（.）专业提供企管培训资料,纵向市场,在售项目分布市场走势市场价格供求关系项目分段分析,在售项目分布,紫兰苑,泰阁,卓悦居,绿洲雅宾利,目前闸北内环板块有5个主要的在售项目。分布区域较为零散。分布零散，且体量仅以绿洲雅宾利和蒙特利城稍大，其余皆为城区改造的小规模开发产物。,蒙特利城,在售主要项目资料,.（.）专业提供企管培训资料,市场走势,紫兰苑,绿洲雅宾利,蒙特利城,报价：13000,报价：18500,报价：16000,泰阁,卓悦居,报价：11000-13000,报价：16000-18000,由于产品地段与品质的分段，各个项目定位都有所针对。立足各档次主力供应与成交的三个项目的客源，来说明目前不夜城板块的产品定位与走势。,市场走势（以客源入手分析）,价格较高，压缩了本地客源的购买意愿。客源大部分是徐汇、黄埔、卢湾等区拥有一定购买力的人士，以及近3成的外籍华裔客户。,客源部分来自徐汇、黄埔、卢湾等区，相对紧邻绿洲雅宾利的价格优势，吸引大量闸北老区的拆迁户，这些客源利用拆迁补偿购买原生活环境的物业。,闸北本区域客源占近7成，其余来自全市其它区；拆迁户居多；由于产品自身定位经济化，购买客层相对较低。,雅宾利,蒙特利,紫兰苑,市区客、外籍中高客源为主,市区客与区域客各占半壁,区域客为主,市场走势,客源直接反应的就是价格承受能力，而产品定位是区位、品质、地段等条件的结合产物，并且最终归结到价格。从不夜城板块的客源层次出发，板块楼盘档次定位基本上可以分为高、中、低三档，以房产市场同时期产物的水平比较，板块产品存在较大的差异和错位。市场整体呈现向上的走势，表现在价格的上扬。,雅宾利,.（.）专业提供企管培训资料,市场价格,成交均价：14960,06-4-3绿洲雅宾利,06-7-29蒙特利城,06-11-21紫兰苑2期,07-2-8卓悦居,06-11-26泰阁,峰值,市场价格,从统计数据中，我们可以清楚地看到06年至今，不夜城板块房产市场大幅上扬之势：06年初始，不夜城板块以10000左右的单价低开市场；06年4月，伴随绿洲雅宾利强势开盘，房产市场成交均价直线上窜至17017的峰值；之后，低价楼盘尾盘渐少，以及大量中高价格楼盘上市，支撑不夜城板块将房产市场各月份的成交均价一直维持在15000左右浮动。反而缺乏继续上扬的动力和趋势。,供求关系,板块市场供大于求,绿洲雅宾利，蒙特利,蒙特利、圣和圣、紫兰苑,紫兰苑、联富假日公寓,供求关系,06年1月至07年5月期间，不夜城板块总体供应、去化统计如下：,累计供求比例：1.41,累计17个月的房产交易统计显示，不夜城板块呈现供大于求的情况，供应超出需求近1/4，市场消化潜力被高估。,.（.）专业提供企管培训资料,项目分段分析,06年1月-07年5月期间，06年之前开盘在售的主要尾盘交易情况：,项目分段分析,06年1月-07年5月份期间，06年之后开盘在售的主要楼盘交易情况：,项目分段分析,在价格产生较大的变动之后，市场供求比例呈现增大的趋势,.（.）专业提供企管培训资料,项目分段分析,06年1月-07年5月，06年前开盘项目尾盘均价仅9886，06年后开盘的项目整体均价达15545，前后涨幅57%，区域市场内，公寓产品价格的陡然增长可见一斑。,06年4月份，绿洲雅宾利上市为整个不夜城板块的价格上扬打响了头炮。这样大幅度价格提升的影响下，市场反应为累计供求比出增长趋势，腥增供应量去化纵向比较相对困难，价格提升的程度缺乏市场支撑。,1、不夜城板块区位价值的体现，以及产品质量的提升，势必带动板块成交价格；2、经过楼价暴涨后，市场持续上涨缺乏动力，当前价格的上升空间不足；3、目前市场供求比为1.41，供大于求，市场价格支撑存在问题；4、价格暴涨后，引发累计供求比数值上涨，出现去化压力，价格提升的程度缺乏市场支撑。,.（.）专业提供企管培训资料,横向市场,类比板块选择板块价格比较板块供求比较整体市场比较,类比板块选择,武宁、长寿板块是指普陀区内环以内、中山北路以南、苏州河以北的区域。与不夜城板块相似，处于准城市中心的位置，区域内楼盘性价比较高，是高品质楼盘集中的区域之一。该地区的生活配套也相当成熟。武宁路商圈是该地区商业的主要聚集地，商场、大卖场、便利店、餐饮店、电影院等商业、文化设施都很齐全。,板块内有两条轨道交通，10多条公交线路，两座跨苏州河桥梁和中山北路高架，构筑了三维立体交通网络。也是上海未来主要的轨道交通枢纽之一。,板块价格比较,不夜城以三者最低的起点价格，涨至与武宁、长寿相近,.（.）专业提供企管培训资料,板块价格比较,在以上三个板块中，不夜城板块的价格起点是最低的，可是经过06年4月份的涨幅后，成交均价一度领跑武宁、长寿板块；但就在不夜城板块涨势减缓，成交均价小幅变化的时候，武宁、长寿的市场价格却平稳的逼近，甚至赶超。可见，在经过较为激烈的价格上涨后，不夜城板块的市场缺乏强劲的动力继续推进市场价格上扬，后继乏力，而平稳发展的武宁、长寿却保持相当连贯的市场成长态势，稳步发展。另外，同质板块之间存在近似的发展速度，就不夜城板块06年初较其它两个板块较低的成交均价来说，目前的市场价格大大超出了价格所应有的上涨幅度；,板块供求比较,武宁供求比例适中，成交价格最具说服力；不夜城板块是以较高的供求比支撑着较高的价格,板块供求比较,供求关系决定市场价格，供、求、价三者之间的关系可以明了的说明市场的健康状况，也就是市场价格的合理性，市场供求平衡时的价格才是真正合适的市场价格。从统计的数据、图表我们可以看到：武宁板块市场供求较为平衡，1.05的供求比例与其13939价格是三个板块中最有说服力的，长寿板块0.83的供求比例足以支撑14655的市场价格。而不夜城板块市场却以1.41的供求比例支撑着14960的价格，可见不夜城板块市场价格虚高的情况。,.（.）专业提供企管培训资料,板块供求比较,武宁、不夜城供应、去化绝对量比较：,选取近似的去化套数作为标准。不夜城板块较武宁板块在供应上具有更大的选择空间，而武宁板块的供应相对紧张。以板块同质而言，市场供应紧张的区域市场反而价格更低，市场支撑乏力。,.（.）专业提供企管培训资料,整体市场比较,14960,17353,7766,不夜城板块较之整体市场成交均价波动较大,整体市场比较,不夜城板块在内环地区以及上海市场整体发展较为平稳的状态下，波动范围较之较大，市场的不稳定反映了产品差异化带给市场价格的影响。以绿洲雅宾利为区域领跑代表的情况下，产品带来的附加值在市场“供给源”项目有限的状况下更加明显，集中成交的时间节点导致高低价位产品反复拉扯板块成交均价，一段时间内，在很大的波动范围维持一个基本的中值水平，欠缺后续的发展趋势，影响板块的市场价格反应。,.（.）专业提供企管培训资料,1、长寿、武宁板块，06年1月至今，板块市场上涨趋势稳健；2、二者06年起点价位较不夜城分别高出1300-3000，以同质板块发展速度近似来讲，不夜城目前的市场价格是被高估的；3、从供求绝对量上看，不夜城与武宁去化量近似，却有较大的市场供应空间，以供、求、价之间的平衡关系看，其价格偏高。4、整体市场目前具有相对平缓的上涨幅度，而不夜城市场价格受到区域内优质产品的品质拉动成长，板块自身的价格发展缺乏动力，可以说目前的市场价格是包装下的产物。,价格解读,首先，纵向观察区域市场：区位价值体现及产品品质提升，势必带动板块成交价格上涨；楼价暴涨后，市场持续上扬缺乏动力，价格上升空间不足；供大于求，市场价格支撑存在问题；价格暴涨引发累计供求比上升，出现去化压力，价格提升程度高出市场正常水平。其次，横向比较同质板块：长寿、武宁