房西苑企业融资策划课件

资本运营-投资融资,讲师：房西苑美国项目管理协会会员中国科学院研究生院教授北京大学国情研究中心研究员清华大学国际工程管理学院教授华运电力载波技术有限公司董事长矩阵方达网络技术有限公司董事长北京汇思通管理咨询有限公司董事长电话：10-8779600213901368149邮箱：maxfang,（一）了解投资与融资,投资与融资殊途同归资金内循环与外循环用人家的水浇自家园信用资金与股本资金两种不同的发展战略把融资视为商品交易,投资与融资殊途同归,投资学有两个门可以进入：一个门是投资，一个门是融资；从投资的门进入，把学问越做越深；从融资的门进入，把学问越做越浅；无论从那个门进入，就是殊途同归；,资金的内循环与外循环,资金内循环：从利润（客户）流入，从成本（供应）流出资金外循环：从成本（股东）流入，从利润（分红）流出资金内循涉及会计财务，属于产品经营，日常运营决策金外循环涉及金融财务，属于资产经营，最高层决策。,企业运营的四种选择,当老婆养：投资风险小，经营难度小；当儿子养：投资风险小，经营难度大；当女儿养：投资风险大，经营难度小；当猪仔养：投资风险大，经营难度大；,两种不同的发展战略,上楼梯战略：产品运营凭自身积累滚雪球般从小发展壮大；冒巨大的市场竞争风险，系统风险；上电梯战略：资本运营企业融资，借金融资本之力迅速扩张；可以抵抗系统风险，但冒非系统风险；今天时代不是大鱼吃小鱼，而是快鱼吃慢鱼；,企业三个层面的竞争,技术层面竞争：时间上的领先；市场层面竞争：空间上的优势；资本层面竞争：决胜千里之外,把融资看作市场交易,资产运营中，企业（资产）和项目是出售的商品；融资者就是商品的卖方，投资者就是商品的买方；卖方和买方之间达成交易取决于双方的相互理解；投资和融资双方相互了解的最好办法是交换立场；签约之前算盘须两面打，签约之后算盘须两面打；,（二）投资者与融资模式,选择什么样的投资者投资机构的阶段定位投资机构的功能定位设计不同的融资模式,不同层面的投资者,以投资商务模式划分：实业投资者：买鸡下蛋金融投资者：买蛋卖鸡证券投资者：买鸡卖鸡,不同层面的投资者,以资本运营阶段划分种子资金：孵化科技成果风险资金：包装可行项目培育资金：开拓新兴市场成长资金：扩大经营规模公募资金：赎出私募资金,投资基金的运营模式,四个角色，三权分立：基金的投资者：基金股东基金的管理者：管理公司基金的保存者：托管银行基金的使用者：项目公司所有权与经营权分离：所有权分散，风险降低了经营权集中，操作专业化两权杠杆差，效率提高了规范化制衡，操作理性化,股权结构演变（实例）,初创期：创始资金与股权分配培育期：二期融资与股权稀释成长期：三期融资与股权变化收获期：上市融资与增资扩股,融资模式的优选排序,第一象限：外部权益融资第二象限：外部信用融资第三象限：内部权益融资第四象限：内部信用融资,信用融资：寅吃卯粮,企业融资，战略战术,权益融资，砍腿换车；信用融资，寅吃卯粮；金融租赁，借鸡生蛋；买方信贷，贸易补偿；资产信托，表外融资；整合资源，空手套狼；零存整取，蓄水滴灌；股权质押，典手借枪；一夫二妻，一胎双子；市场孵化，凭奶认娘；围点打援，以两搏斤，项目融资，画饼赊账；,债务融资与债券品种,有担保债券的分类及特点无担保债券的分类及特点可转换债券的分类及特点可赎回债券的分类及特点浮动利债券的分类及特点固定利债券的分类及特点记名债券的分类及特点不记名债券的分类及特点,（三）投资决策,选择项目的三道门槛投资决策的四项原则标准的投资决策程序尽职调查涉及的问题参照体系的纵横坐标投资项目的市场分析投资项目价格性能比没有退路就没有安全,投资决策的四项原则,风险与收益平衡货币有时间成本现金以流量计算超额利润平均化,天时,地利,人和,选择项目的三道门槛,投资决策的工具方法,双指标评估模型，随身携带坐标要素加权量化表，心中揣着秤砣竞争性要素分析，信手掂来标尺刘易斯决策模型，大脑装上程序,投资决策的典型程序,决策程序：一看二问三估算技术论证：鸡蛋里面挑骨头效益论证：借用风险称效益尽职调查：先脱衣服后上床资金监管：掐着水表拧龙头,市场分析的基本模式,市场分析的方法工具,资料统计法概率交集法边际效益法参照类比法水涨船高法零和竞争法,投资项目价值链分析,龙头价值链在哪里？短缺价值链在哪里？核心竞争力在哪里？,投资者如何选择退路,没有流动就没有安全上市套现溢价转让股东回购,如何提高资产的流动性,资产的流动性可细拆分割可标准计量可凭证授权可方便交换资产的证券化,设计投资的退出机制,例一：科技项目的投资退出机制：股权，专利，分成，上市例二：房地产项目的资金退出：零售整租，击鼓传花例三：加工业项目的资金退出：买壳上市，借尸还魂,（四）项目包装要旨,投资者爱听什么故事项目包装的方法技巧寻求中介机构的帮助商务模式的设计策划商务计划书基本模式,项目融资成功三要素,投资者爱听什么故事,巧妙地运营无形资产,有形资产一代致富，无形资产一夜致富有形资产拼硬成本，无形资产凭软成本有形资产算数增长，无形资产几何增长有形资产越分越少，无形资产越分越多,深入浅出乃沟通捷径,深入浅出,浅入浅出,浅入深出,深入深出,如何说服投资者拍板,思路清晰：令人无懈可击；数据充分：令人心服口服；概念煽情：令人热血沸腾；,商务模型的设计策划,技术模式：核心是性价比运营模式：核心是盈利点合作模式：核心是双赢案例演示与案例分析,技术模型的设计与包装,技术模式的选择：适用性，稳定性，性价比技术模式的包装化繁为简，深入浅出，图文并茂,经营模式的设计标准,捕捉商机：找到项目的盈利点扬长避短：绕开不确定的环节现金之上：装到篮子里才是菜化繁为简：两点之间直线最短案例演示与案例分析,合作模式的设计,风险与责任的分担；权力与利益的分配；战略上以不变应万变；战术上以万变应不变。案例演示与案例分析,（五）投资效益分析,从三个原始问题出发如何评估资产的价值项目的现金流量预算贴现率是怎样计算的项目评估的三大指标效益指标之间的关系资本运营的财务目标投资者期望的回报率,面对三个原始的问题,项目需要多少钱，发展规划钱花在什么地方，投资预算花钱能换来什么，资产评估,帐面余额法（优劣分析）方法：总投资减去总负债，再减去累计折旧和损耗等于净资产值资产重置法（优劣分析）方法：以现有的产出规模为准，假设重置这些资产需要多少投资市场类比法（优劣分析）方法：对比性质相同，规模和产值相似的企业，进行类比推算；现金流量法（优劣分析）方法：以今天的现金流量进行预定期推算，预测折现后的净现值；,资产评估基本方法,资产的评估对比分析,帐面余额法：优点：凭据清楚，方法简单，计算精确，容易审查核计缺点：忽略资产盈利能力，技术进步，价格变化，无形资产资产重置法：优点：可从物质上体现市场价格的变化，技术进步，机会成本缺点：无法体现资产的无形价值和今后的盈利能力市场类比法：优点：方法简单，体现市场价值和行业竞争因素。缺点：很难找到恰当的企业和资产进行类比现金流量法：优点：充分体现资产增殖的效益，其价值对投资人的意义缺点：计算复杂，不确定因素多，推算的根据难以精确。,怎样计算贴现率,贴现率的意义贴现率的构成与测算资金的安全成本资金的机会成本资金的风险成本,项目评估的效益指标,现金流量表的作用,投资效益预测测算内部收益率是否高于资金成本；测算项目产生现金流的能力和状况投资决策判断对比三项效益指标，择优投资内部收益率指标的侧重点，财务净现值指标的侧重点，投资风险测算盈亏平衡点测算要素敏感性分析,资本加权平均成本,在大多数情况下，企业的资本构成不是单一形式的。如果存在多种资本形态，需要根据不同资本的具体成本和其权重，计算出企业的综合资本成本，然后设定贴现率。,投资者期望回报率,盈亏平衡分析公式,（单位可变成本=20.00元）,要素敏感性分析,价格10%,产销量10%,投资额10%,成本10%,1,4,3,2,18%,32%,20%,30%,29%,21%,23%,27%,增值税10%,26%,24%,5,投入产出模型的建立,投资额与利润率：按下葫芦浮起瓢资金的时间成本：拍着脑袋贴现值投入产出预期值：脚踏今天看明天自变量与因变量：牵动小指撼全身盈亏平衡临界点：铁打秤盘游动砣,投入产出数量模型,商务计划书的模版,（七）资产重组与兼并,兼并重组的基本模式公司兼并的三个方向兼并重组的误区陷阱资产评估的基本方法资产并购的定价模型资产并购的会计处理设计资产并购的模式借壳上市的案例介绍,兼并重组的基本模式,公司合并：吸收合并，新设合并，剥离合并公司收购：股权收购，资产收购，杠杆收购公司分立：股权分割，持股分立，剥离出售,兼并重组的动机,降低成本：扩大经济规模，提高管理效率增加收益：增加竞争能力，盘活沉淀资产财务利益：获取避税效益，降低融资成本,兼并重组的方向,横向并购：同类竞争性企业并购纵向并购：上下游关联企业并购多元并购：无关主业的资产并购,兼并重组的陷阱误区,实现多元化的经营为多余资金找出路管理团队个人动机,资产评估的基本公式,资产并购的价值评估,协同效益的评估：效益因素：风险不变，效益增加风险因素：效益不变，风险降低相关因素：债务因素，竞争因素并购利益的分配：资产出让方的底线资产并购方的上限买卖双方的利益分配,资产并购的财务操作,并购资产的定价模型合并报表的会计原则,资产并购的定价模型,Xmax=最高股票收购比例VB=并购前股东权益值VAB=并购后股东权益值S=并购的协同效益值,Pmax=最高现金收购价格Pmin=最低现金收购价格VB=并购前股东权益值VAB=并购后股东权益值,公司合并的会计原则：如果两公司合并为一个公司，采取简单的权益合并法，将两个公司的资产、负债和股东权益简单相加。公司收购的会计原则：如果买方支付的收购价格低于目标公司的净资产值，用后者净资产值减去收购价格的差额，其余作为资产和股东权益入帐；如果买方支付的收购价格等于目标公