新黄岛区域市场报告

新黄岛区域市场报告,单鹏飞,目录,新黄岛区概览,社会经济运行情况,新黄岛商品房市场分析,西海岸板块展望,第一部分新黄岛区概览,1.1区位,青岛西海岸位于胶州湾西畔，由原开发区和原胶南市（下述“西海岸”之数据均为胶南市及开发区之和）组成，环境优美，风景秀丽，与青岛市区隔海相望。伴随青岛市“拥湾发展”战略的确立，青岛城市经济重心逐步开始向西海岸转移；目前已成为产业高度集中、商贸活动频繁的现代化生态城区。2011年7月，南隧北桥成功通车，标志着西海岸城市建设全面融入了大青岛的发展格局中。,1.2发展历程,新黄岛发展阶段1984年10月20日，国务院正式批准青岛经济技术开发区，成为首批14个国家级经济技术开发区之一，开启了青岛西海岸发展的序幕。2001年，青岛市委、市政府做出了“挺进西海岸，构建青岛新的经济发展中心”的战略决策，并将港口“西移”作为关键步骤先行实施后，带动西海岸尤其是开发区城市建设进入快车道。2006年，连通青黄的“南隧北桥”工程开工，刺激了西海岸房地产的迅速发展；2008年，青岛市“环湾保护、拥湾发展”概念规划出台，确立了青岛建设环湾型城市框架；2009年，山东省政府与国家交通运输部联合批复了青岛港董家口港区总体规划；2011年1月，国务院正式批复山东半岛蓝色经济区发展规划，并适时调整青岛西海岸行政区划；2011年7月，海底隧道、跨海大桥成功通车，缩短了两地的空间距离，西海岸进入与市区同步发展的新纪元。2012年12月份青岛市行政区划发生重大调整，原黄岛区与原胶南市合并，成立新的黄岛区，正式将胶南郊区纳入到城区范围之内（市北区与四方区合并成立新市北区，黄岛与胶南合并成立新黄岛区）。,第二部分社会经济运行情况,2.1新黄岛GDP状况,西海岸GDP近年来增长迅猛，2011年GDP相比2005年劲增2.7倍，并且在青岛市的比重不断增加，6年提高了4.38%，占青岛全市的四分之一还多，进一步稳固了西海岸经济重心的地位。2012年，西海岸经济新区规划出炉，将进一步加快西海岸经济的腾飞。,2.1新黄岛GDP状况,西海岸GDP总量在青岛市名列前茅，开发区凭借炼油、造船、汽车、家电、化工等产业集群，位列排行榜第一；胶南市位列第五，预计在未来几年内董家口港的建设及蓝色经济区的建设成型，胶南市的综合实力将进一步提升。,2.2新黄岛经济产业结构,西海岸产业结构不断优化，作为临港产业区及经济技术开发区，海尔、海信、澳柯玛、北船重工、武船重工、上汽通用五菱、中石化大炼油、丽东化工、前湾港、双星轮胎等大型工业企业决定了生产制造业是本区域的支柱产业，产业结构呈现出“二、三、一”结构；2005年以来随着西海岸的加快建设，第一产业不断减少，房地产业、商业服务业迅速发展，一定程度上促进了本区域产业结构的不断优化。,2.3新黄岛房地产投资比重,西海岸房地产市场自2005年开始大规模开发，房地产投资额及占固定资产总投资的比重逐年上涨，2008年受经济及政策影响增速减缓，至2009年国家政策利好后投资额大幅增长，但由于西海岸其它产业投资同样巨大，因此房地产投资份额占比不明显。,2.4城市功能规划,2.4.1青岛市对新黄岛的规划定位,规划背景：2012年1月10日青岛市人大常委扩大会议，对西海岸经济新区进行深入探讨并原则性通过，未来几年里青岛将重点打造西海岸经济新区，使其成为青岛新的区域增长极。规划区域：西海岸经济新区规划范围包括黄岛区、胶南市全域，涉及人口约139万，陆域面积2096平方公里，海域面积约5000平方公里，规划期为2011年至2020年。规划定位：西海岸经济新区功能定位为东北亚国际集装箱中转中心、国际期货交易中心、国际物流中心；自由贸易港区；山东半岛高端制造业和研发转化基地；滨海旅游度假区。规划支持：2012年12月份青岛市行政区划发生重大调整，原黄岛区与远胶南市合并，成立新的黄岛区，正式将胶南郊区纳入到城区范围。,2.4.2西海岸产业结构规划,2.4城市功能规划,为支撑城市建设，西海岸经济新区最终形成了极建“一核港,九湾六区”的空间开发格局。一核：即青岛经济技术开发区拓展区（新区核心区），规划面积约330平方公里,建设新区行政、金融、商务、文化、科教中心和西海岸中心城区。双港：包括前湾港以及董家口港；实现物流配送、市场交易、保税储存以及与之相关的金融服务、市场贸易功能。九湾：前湾、海西湾、唐岛湾、灵山湾、古镇口湾、龙湾、琅琊台湾、月亮湾、棋子湾9个海湾构成了青岛西海岸的海域版图，重点发展酒店旅游业。六区：包含董家口经济区、保税功能拓展区、国际经济合作区、国际旅游度假区、国防科工服务保障区、生态农业和发展储备区6大功能园区。其中中德生态园、中日韩区域经济合作试验区启动区、董家口临港经济区产业区、核心区中央商务区、海岛国际文化旅游度假区启动区、董家口临港经济区旅游宜居区六个片区已率先启动。,2.4城市功能规划,2.4.3西海岸经济新区交通规划,西海岸现有交通便捷，但为加快区域交通一体化，未来几年内将推进青连铁路、地铁M1号线建设，推进第二条海底隧道建设。现状交通：西海岸道路交通便捷，特别是“南隧北桥”的通车大大缩短了与青岛市区之间的距离。除此之外，G204、疏港高速、济青高速、环胶州湾高速、青兰高速、滨海大道和S329贯通全境，高速公路、等级公路密度居山东省同等城市前列。交通规划：推进青连铁路建设、规划建设薛家岛至团岛地铁初步确定为地铁M1号线），推进第二条海底隧道建设。枢纽规划：建设以快速路、城市轨道交通为主体的交通网；建设薛家岛旅游汽车站公交停车场，黄河路、科技大学、金沙滩公交枢纽站等，加快西海岸公共交通一体化进程。,第三部分新黄岛商品房市场分析,3.1新黄岛总体市场表现,3.1.1新黄岛新房存量分析,（数据截至2013年4月底）,截止2013年4月底，青岛市约有存量住宅104364套，西海岸新房存量超过全市四分之一。本区域长期来新房持续处于高位，尤其是黄岛长期保持全市新房存量第一的位置，居高不下存量，胶南位居新房存量第二，紧随黄岛后。西海岸两地总和已超过3万套，远超其它区域，达到历史新高水平。,3.1新黄岛总体市场表现,3.1.2西海岸新房成交分析,（数据来源网上房地产，原胶南、黄岛作为一个区统计）,西海岸楼市，成交走向与青岛楼市一样，经历了从冰封到解冻走高并且年终翘尾，年终翘尾除受市场回暖的影响外，更受胶南黄岛合区以及原胶南房屋维修基金的征收的影响，使得西海岸楼市上演岁末疯狂，成交翻倍增长。另外，今年一季度以来，尤其是3月份借搭“新国五条”政策末班车效应，也取得了不错的成交，区域市场持续回暖。,3.1新黄岛总体市场表现,3.1.3西海岸新房成交分析,原胶南、黄岛一直是市场存量的重灾区，其中开发区去化周期最长，长达24个月，居于第二位的是市南市，去化周期长达22个月，而胶南去化周期为13个月，胶南去化周期与全市的平均去化周期基本持平，开发区去化压力大于胶南市。,（数据截至2013年4月底）,3.2西海岸分区分析开发区各板块划分,3.2西海岸分区分析开发区各板块划分,3.2.1薛家岛安子板块,本板块为省级旅游度假区，拥有金沙滩、银沙滩、石雀滩等旅游及海景资源，经滨海大道直通青黄海底隧道，进出青岛市区便利，主打风景度假区、海景资源和海底隧道等卖点。同时薛家岛安子板块是开发区政府规划的中央居住区，包括安子片区集中改造和石雀滩片区集中改造，本板块是开发区房地产开发最为集中的区域。代表楼盘有紫檀山、青岛印象金沙滩、英伦海、金沙滩壹号等为代表的高端项目，多分布在滨海大道以南，高层价格约12000-16000元/m2；海尔山海湾、金泽儒家、海信凤凰金岸、中冶爱彼岸等为代表的刚需及首改型产品，多分布在滨海大道以北，以高层为主，价格约7500-10000元/m2。,3.2西海岸分区分析开发区各板块划分,3.2.2唐岛湾板块,本板块为开发区的政治、经济、文化中心，是青岛市“十二五”规划重点建设的西海岸中央商务区，汇聚了大量的商务写字楼及佳世客、麦凯乐、家佳源、利群等大型的购物场所，配套设施完善。本区域集中了开发区的主要高端项目，包括海上嘉年华、上实海上湾（海上游艇会）等项目。以高层为主，集中在14000-18000元/m2，价格相对较高，面积设计偏大，100m2以下刚需产品设计较少，主要面向改善及再改的高端客户。项目卖点主要集中在唐岛湾、海景、商业中心等，代表楼盘有海上嘉年华、上实海上湾、瑞源名嘉汇等。,3.2西海岸分区分析开发区各板块划分,3.2.3中心城区板块,本板块为开发区较早开发区域，成熟度较高。板块内香江路是开发区最早的商业、金融中心，是开发区人气最为旺盛的商业步行街，第一人民医院、西海岸医疗中心、第四中学等分布其中，配套完善。本区域房地产开发较为分散，分布于区域周边，价格及品质相差较大。板块中心至江山南路价格约8500-10000元/m2，北部保税区附近及西部边缘靠近海尔大道区域价格相对较低，价格约7000-8200元/m2。无优秀景观资源和大型规划，因此本区域项目卖点多以自身产品及园林风格为主，代表楼盘有海德公园一号、秀兰禧悦山、鑫汇国际等。,3.3西海岸分区分析胶南市各板块划分,3.3.1老城区板块,3.3西海岸分区分析胶南市各板块划分,老城区板块位于胶南区域的中部位置，作为胶南的老城区，这一居住板块有着其它板块不可比拟的本地固有人气和消费支撑力，经过长久的发展也形成了方便生活的商业圈。老城区房地产发展的主要形式是进行旧城改造，2011年仅“两改”项目即达24个，老城区的新建项目较为分散，大型开发商较少，社区品质一般，体量普遍偏小，无特别的景观资源作为卖点。西南部项目较多，以高层为主，价格约8000元/m2，边缘地带价格约6000-6500元/m2，代表项目有天一畔城、银盛泰星河城等。,3.3.2东部新城板块,3.3西海岸分区分析胶南市各板块划分,“水城”是本板块的代名词，近年来，随着市政府进驻及“水云边城”规划的提出，吸引了保利、世茂、今典、卓越等大量开发商投资开发建设，东部新城业已成为胶南房地产开发最活跃的区域。东部新城包括滨海大道向西的胶南市政府及周边区域、滨海大道向南和向西的滨河部分，以及沿海一带狭长的滨海度假区一带，其中最核心的区域就是胶南区政府东侧、胶南海水浴场周边区域。相比于老城区来说，东部新城板块的商业氛围稍显单薄，但作为胶南市重点发展新区，本板块的商业氛围已经在不断聚集，星级酒店、高层写字楼、公寓以及大型商务广场等商务办公配套正在一步步投入建设使用，在未来5-8年，各种生活配套将逐步完善。现阶段本区域在建项目较多，定位高端，另有一定的别墅体量，主要项目有保利海上罗兰、馨海国际城、海岸水城、卓越西海岸、那鲁湾、达令港等。,3.3.3灵山卫板块,3.3西海岸分区分析胶南市各板块划分,本板块在行政区划上属于胶南市，但由于临近开发区，受开发区辐射明显，与胶南其它片区存在较为明显的差别，灵山卫板块最主要的资源有两个，优美的海岸线和小珠山等山景资源。作为开发区向西的延伸，本板块吸引了部分品牌开发商携带高端项目进驻，如康大地产的山语海和太平洋置业的湾上项目，均打造观海豪宅。同时，山东省蓝色经济区规划中提到的青岛西海岸适时调整区域规划，将是本区域快速发展的重大机遇，主要项目有湾上、康大山语海等。,3.4.1开发区各板块开发企业以及开发规模对比,3.4板块企业分析,开发区内的开发企业多是立足于开发区发展的本土企业，在开发区具有一定的开发经验，但知名度较低，只有少数项目是由青岛乃至全国知名企业开发。开发区内的项目大部分拿地时间较早，最早可在2005年前就已经获得了土地使用权，但那时桥隧尚未开通，规划也刚刚起步，房地产市场表现比较平淡，然而随着桥隧的实现，使得板块价值提升，房地产市场日趋成熟，促使本土乃至国内一些知名房企相继入驻拿地开发。,3.4.2胶南市各板块开发企业以及开发规模对比,3.4板块企业分析,胶南市的开发企业多是本土企业，开发项目较多，开发经验较丰富的企业有康大、隆海、宏程等，在胶南市本土具有一定的知名度。胶南市在西海岸整个版图中的位置不如开发区，具有较大升值潜力的板块当属东部新城板块。,3.5.1西海岸市场突出卖点及建筑风格分析,3.5板块产品分析,3.5.1西海岸市场突出卖点及建筑风格分析,3.5板块产品分析,3.5.1西海岸市场突出卖点及建筑风格分析,3.5板块产品分析,结合上表得出以下结论：开发区中心城区项目主要卖点以园林景观、产品户型为主，建筑风格有英式、德式等多种风格；唐岛湾板块内项目主要卖点以海景资源为主，建筑形态多是高层，建筑风格以现代为主；薛家岛-安子板块，部分高端项目以海景资源、社区配套为主要卖点，中端项目以产品户型为主要卖点，建筑风格有英式、法式、新古典主义以及现代等多种风格；胶南老城区板块主要卖点以户型、园林景观为主，建筑风格主要以现代为主；灵山卫板块项目的主要卖点以产品户型为主，建筑风格有现代、法式、西班牙等；胶南东部新城板块主要卖点以海景、地段为主，其中水云边城规划成为部分项目最大的卖点，建筑风格有现代、英式、新中式、新古典主义等；综合来看，西海岸市场靠近沿海一线的项目以山海景资源为主要卖点，二线以及三线项目以产品、景观园林、社区配套等为主要卖点。,3.5.2胶南市产品及户型分析,3.5板块产品分析,高层产品,胶南市高层主力户型主要以80-90m2的两居和130-160m2的三居户型为主。区域内高层产品同质化严重，同质化产品竞争激烈。,3.5.2胶南市产品及户型分析,3.5板块产品分析,多层产品,胶南市多层产品以二居、三居为主，有少量的一居、四居以及复式户型，面积分布区间多集中在80-100m2以及150m2以上。可见，胶南市多层主力户型以80-100m2的二居户型及140-200m2的大三居和复式户型为主。,3.5.3开发区产品及户型分析,3.5板块产品分析,高层产品,开发区主要以高层为主，其主力户型为80-100m2的二居户型以及150-160m2的三居户型。,3.5.3开发区产品及户型分析,3.5板块产品分析,多层产品,开发区有少量多层产品，主要集中在薛家岛-安子板块，其户型面积均在100m2以上，主力户型以140-180m2的三居户型为主。,3.5.4西海岸典型板块内项目产品详表,3.5板块产品分析,开发区,3.5.4西海岸典型板块内项目产品详表,3.5板块产品分析,胶南市,3.5.5西海岸典型项目户型解析,3.5板块产品分析,中心城区板块,湛园海德公园一号户型赏析,3.5.5西海岸典型项目户型解析,3.5板块产品分析,唐岛湾板块,海上嘉年华户型赏析,3.5.5西海岸典型项目户型解析,3.5板块产品分析,薛家岛-安子板块,山海湾户型赏析,3.5.5西海岸典型项目户型解析,3.5板块产品分析,老城区板块,天一畔城户型赏析,3.5.5西海岸典型项目户型解析,3.5板块产品分析,灵山卫板块,隆海东方华庭户型赏析,3.5.5西海岸典型项目户型解析,3.5板块产品分析,东部新城板块,世茂诺沙湾户型赏析,3.5.5西海岸典型项目户型解析,3.5板块产品分析,综上分析，在户型设计上以80-90m2的两居和100m2以上的三居户型居多，部分项目设计有复式户型。户型设计上多注重舒适度，而紧凑实用的户型较少见，这与板块内客群置业目的息息相关。户型设计上良莠不齐，有的户型设计优秀，产品力较强，能够很快得到市场肯定，但有些户型设计较差，渐渐被市场所淘汰。,3.6西海岸项目价位,3.6.1开发区典型项目价位,3.6西海岸项目价位,3.6.2胶南市典型项目价位,3.6西海岸项目价位,3.6.3结论分析开发区,开发区中心板块产品以高层为主，有少量多层，高层中低档价位约7000-9000元/m2，主力总价约60-80万元，部分高档价位约10000-15000元/m2，主力总价约100万元以上。板块内以湛园海德公园壹号品质较高，其高层产品均价约15000元/m2（含2000元/m2精装）；唐岛湾板块以高层产品为主，单价范围约11000-19000元/m2，主力总价约100-300万元；薛家岛-安子板块，高层低档价位约8000-9000元/m2，主力总价70-80万元；中档价位约10000-13000元/m2，主力总价100-160万元；洋房平均单价约15000-20000元/m2，主力总价约150万元以上；,结合上表以及市调总表（附表）得出以下结论：,3.6西海岸项目价位,3.6.4结论分析胶南市,胶南市老城区板块，高层单价范围约5000-9000元/m2，主力总价约40-80万元；多层产品单价范围约6000-9000元/m2；板块内各项目由于受到地段、环境等因素的影响，使得多层与高层产品的价位相差不大；灵山卫板块的项目大部分沿着滨海大道分布，板块内产品有多层和高层，高层中低档产品平均单价范围约7500-8500元/m2，部分高端项目，湾上平均单价约15000元/m2，康大山语海平均单价约16000元/m2；东部新城板块，高层平均单价约8000元/m2左右，部分项目达到约10000元/m2；多层平均单价约10000元/m2。,3.7西海岸项目去化,3.7.1开发区典型项目去化概况,3.7西海岸项目去化,3.7.2胶南市典型项目去化概况,3.7西海岸项目去化,3.7.3西海岸各典型项目去化总结,结合上述表，综合分析来看，当前西海岸整体销售情况不佳，大部分项目日均去化套数不足1套，只有少数项目日均去化套数能够保持在1-3套。西海岸市场去化最好的项目为保利海上罗兰，由于其较好的地理位置、资源景观、较好的企业口碑以及较强的产品力等因素，很快得到了市场肯定，2011年10月中旬开盘，截止12月底，日均去化套数7套，其别墅产品一经推出当天售罄，表现出较好的销售情况。而其它项目大多在2011年开盘，由于受到国家调控政策的影响，以及较弱的产品力，使得项目去化较为困难。部分在2010年开盘的项目，由于当时较好的市场环境，也能够迅速去化，例如山海湾、金沙滩壹号、中冶爱彼岸、海岸水城花园等项目，其销售率均较高。,3.8客户来源,3.8.1开发区客群,客群来源：通过调查分析得出，开发区内的客群大多以长期在此居住或已定居的外地人(以东北人居多)，这部分客群约占50%，本地人约占20%，青岛市区、异地等其它客群约占30%(这部分客群中有部分学校老师)。置业目的：能够接受开发区板块内的购房者，多处于人生的筑巢期和满巢期，家庭结构一般为3人，年龄处于25-45岁之间，呈现年轻化趋势，他们对中小户型有很大需求。从现居住状况来看，45%的人群已拥有一套商品房，属于二次置业或多次置业，该群体对住宅的要求明显超越基本功能需求，而更强调居住的舒适、健康，另外30%的人具有投资打算。,3.8客户来源,3.8.1胶南市客群,客群来源：胶南老城区板块客群以胶南本地人居多，他们比较享受老城区带来的成熟配套以及对老城区深刻的印象，这部分客群约占70%，其它有来自开发区、以及长期在此居住的外地客群。由于经济承受能力有限，灵山卫板块以及东部新城板块的高房价区域客群以开发区、青岛市区以及外地购房客群为主，本地客群偏少。置业目的：老城区板块内的客群置业目的以自住为主，这部分客群40%已拥有一套以上商品房，属于二次置业或多次置业，约40%的客群属于首次置业，其余部分客群置业目的多元化。灵山卫板块以及东部新城板块内的客群置业目的主要呈现多元化，以投资、自住、旅游度假以及养老相结合。,第四部分西海岸板块展望,4.1西海岸板块展望开发区,4.1.1中心城区板块,结合各板块在售项目的市场情况、待售项目的开发动向以及土地市场等因素分析，遂将各板块未来发展方向做出以下结论：,中心城区板块是开发区最早的建设区域，成熟度较高，中心区域除较少的工厂外迁腾出的空地，项目较少；西部海尔大道及北部保税区、青医附院西院附近将成为后期本区域的主要供应区域，但临近工业园区、相关生活配套不足，区域认知度不够是制约房地产发展的主要因素，相对于唐岛湾板块及薛家岛安子板块劣势明显。在未来一段时间内，本区域新建项目较少，去化压力不大，但价格上涨幅度有限。,4.1西海岸板块展望开发区,4.1.2唐岛湾板块,唐岛湾板块作为开发区政治文化中心，代表着开发区现代化城市形象，海上嘉年华和海上游艇会两个重点项目完工运营之后，将进一步提升本区域影响力。青岛市“十二五”规划中提出将唐岛湾板块作为青岛未来五年着力打造的七大总部经济之一，将进一步促使本区域的发展。本区域建设基本成型，后期土地供应有限，主要集中唐岛湾沿线北岸，并且商业用地居多。在建住宅项目较多，多为大户型、高单价的首改再改类产品，总价较高，主要面对开发区本地或外地高收入群体，而这部分群体大多有多次置业经历，属于限购范围之内，将来一段时间内新房去化存在一定尴尬局面。,4.1西海岸板块展望开发区,4.1.3薛家岛安子板块,薛家岛安子片区近几年的快速发展，源于海底隧道的开工建设。自2006年青黄海底隧道开工后，开发区政府顺势提出安子片区整体改造和石雀滩片区整体改造规划，致力于打造中央居住区。随后本区域房地产开发进入热潮，海尔、海信等本地实力企业相继