某集团物业发展建议报告

物业发展建议报告【简案】,出版集团1、2号地块,1,项目概况分析,写字楼市场研究,物业发展建议,酒店市场研究,2,项目概况分析,1.项目暂定名称：复合书店综合体(一号地块)文化艺术品展示交易中心(二号地块)2.地理位置：位于郑州市郑东新区，北邻金水路、南临祥盛街、西临农业东路、东临中原传媒集团大厦。具体位置在中原传媒集团大厦西北角。,传媒集团,地块图,3,项目属性界定,3.规划指标：总用地面积：38971.4，其中一号地块位于西侧，占地26094，建设用地面积10041，用地性质为商服用地，原容积率2.0，市政府已同意调整为3.5；二号地块位于东侧，建设用地面积12877.4，为新闻出版用地，容积率2.0，不可更改。绿化率30%，建筑密度30%。4.建设内容：分为复合书店综合体和文化艺术品展示交易中心两个建设项目，总建筑面积：83816.7，其中地上建筑面积60898.3，地下建筑面积22918.4。（1）一号地块复合书店综合体，共8层，总建筑面积35143.50。1F5F为复合书店类，建筑面积24343.5，6F8F为影院+电玩（建筑面积5700）、健身、培训（5100），地下一层，建筑面积10041。（2）二号地块文化艺术品展示交易中心，共6层，总建筑面积25754.80。文化艺术品实物展示、文化艺术品实物交易、艺术品证券投资交易三部分各占2层，地下一层，建筑面积12877.40。,项目属性界定：一定年限的使用权开发,4,项目发展方向,复合书店综合体(一号地块)文化艺术品展示交易中心(二号地块),酒店（快捷或星级含类星级酒店）写字楼,就可行性，对于项目发展定位进行论证,5,项目概况分析,写字楼市场研究,物业发展建议,酒店市场研究,6,郑州酒店市场,7,大量高档酒店集中在金水路，因为金水路集中了大量政府机关和大型企业，同时它也是郑州主要的行政大道、商务大道、财富大道，高楼林立，市政配套齐全；郑东新区目前作为一个未来城市建设的重点区域，郑州未来城市的名片，现已运营的高档酒店较少；在新区的规划中，以政府为主导，会展为带动，给酒店业带来了发展机遇，目前在建项目也大多集中此区域；,红色代表营业中代表四星级代表五星级,现有酒店分布,大多集中在金水区，四星级为主,已运营的五星级较少；新区会展经济的发展提供机遇。,星级酒店市场扫描,8,-,管理资源网,管理资源网,管理资源网,管理资源网,管理资源网,管理资源网,本资料来自,管理资源网,本资料来自,管理资源网,本资料来自,管理资源网,本资料来自,管理资源网,本资料来自,管理资源网,本资料来自,管理资源网,9,本资料来自,本资料来自,本资料来自,本资料来自,本资料来自,本资料来自,本资料来自,本资料来自,10,运营情况,因星级规格而产生的入住价格差异不明显。,星级酒店市场扫描,11,-,入住率,五星级酒店入住率普遍好于四星级，展会期间更为明显。,五星级酒店的平均开房率明显要高于四星级开房率，主要原因是郑州五星级数量少且声誉好、经营较好，基本垄断了所有的高层消费群体；郑州的淡旺季主要受到政府会议及商务活动所影响，淡旺季波动不明显，但大型会展期间波动较大；,星级酒店市场扫描,12,-,酒店市场扫描,酒店市场扫描09年全市五星级、四星级酒店开房率均高于全市平均水平，高星级酒店、快捷酒店较受市场追捧。,分星级开房率73.33,郑州酒店开房率（分星级）74.33,7060,67.52,63.60,61.63,55.40,61.92,5040302010,0.00,五星,四星,三星,二星,一星,未评星,全市,星级酒店市场扫描,13,酒店房价市场由于郑州商业及会展经济拉动，郑州星级酒店房价近阶段呈小幅上升趋势,分星级房价,郑州酒店平均房价（分星级）,600500400300,654.24,393.12,325.68,200,267.83,170.80,170.16,293.74,0,五星,四星,三星,二星,一星,未评星,全市,星级酒店市场扫描,14,酒店管理,自持经营、外部聘请均有，但都缺少有特色的、独具一格的特质。,星级酒店市场扫描,15,商务配套,较为齐全，但普遍缺少特色，特别是缺乏能提升品质、代表某种观念、精神内涵和图腾的特质。,星级酒店市场扫描,16,酒店星级档次越高，入住率越好，但价格上升不明显；会展经济对于酒店市场的拉动作用显著；普遍缺乏特色、突出亮点不足。,现有酒店印象,星级酒店市场扫描,17,希尔顿酒店永和丽笙酒店喜来登酒店大观国际酒店凤凰城酒店香格里拉酒店千玺广场喜来登酒店,未来供应区域,大部分集中在郑东新区；,8,星级酒店市场扫描,18,未来供应酒店星级,几乎全部为五星级。,星级酒店市场扫描,19,项目周边酒店,入住客户多以周边机关单位为主，展会期间主要以展会客户为主；入住良好，展会期间更佳；,星级酒店市场扫描,20,项目周边酒店,依托区域优势，硬件、配套无明显升级；,星级酒店市场扫描,21,市场发展概况调研,调研（1）调研方法：市场问询法调研对象：河南中州快捷酒店投资公司董事长陈桂杰女士观点：郑州一个月有一家半快捷酒店开业，行业发展进入瓶颈，面临洗牌。访谈内容：04年底-07年是快捷酒店的迅速膨胀期，平均一个月有1.5-2家快捷酒店开业。08年-10年是快捷酒店的迅速发展期，大量外地品牌快捷纷纷进入郑州。整体市场无序发展，良莠不齐。一方面是品牌快捷酒店的迅速扩张，一方面是大量小型快捷酒店的进入。甚至都市村庄的农民有一栋楼，就可以装修一下做快捷酒店。如经三路枣庄、丰庆路庙里、文化路陈寨等。预计整个行业的黄金发展期就2年时间。目前考虑一是提升经营档次，向星级酒店靠拢，二是考虑转型和多元化经营。,快捷酒店市场扫描,22,市场发展概况调研,调研（2）调研方法：市场问询法调研对象：郑州旅游职业学院饭店管理系主任、省旅游星级饭店评定检查员李晓东观点：旅游大众化细分酒店市场访谈内容：目前国际上，经济型酒店做得比较好的有美国的“速8”、法国雅高推出的“宜必思”，英国的洲际等。国内做得比较好的经济型酒店有“如家客栈”，“锦江之星”，“中江之旅”、“新亚之星”等。李晓东分析，经济型酒店出现的主要原因一是商务需求的增大，二是旅游大众化趋势的发展，三是社会需求满足率的提高，市场细分加快。目前郑州的经济型酒店的价格为每天120130元，最好能降至每天80100元，因为郑州三星级、四星级的酒店价格每天只有三四百元。另外，经济型酒店的选址也非常重要。不仅如此，经济型酒店也要学会说“不”，酒店经营也要“经济”，经济型酒店的利润空间就是人工成本的大幅降低，譬如外卖送餐、代购机票等，都不应该是经济型酒店提供的服务。旅游星级饭店的功能齐全，而经济型酒店的功能单一，主要是提供舒适的住宿环境。国外对酒店服务有个简单的划分惯例，即分为全面服务和有限服务两类。高档酒店提供全面服务，而中低档酒店就是有限服务。对经济型酒店而言，如果仅就面对面接触的人工服务来说，可以说除总台和早餐外，是“没有服务”的，国外都是如此。,快捷酒店市场扫描,23,市场发展概况调研,调研（3）调研方法：市场问询法调研对象：河南省旅游局行业管理处处长张毅兵观点：旅游和商贸促进经济型快捷酒店的集团化发展访谈内容：从游客的消费心理来讲，游客外出旅游主要是花钱买一种经历、知识及心态，除了要求提供安全、舒适的住宿环境，更多的想在景区等方面多花些钱，不愿在住宿方面多花钱，而且从时间安排来看，游客大多的时间并不在酒店里度过，因而选择经济型酒店是市场发展的必然结果。从入住率来看，高档的星级饭店入住率在60左右就比较高了，而经济型酒店入住率能达到90左右郑州发展经济型酒店有自己独特的优势，一是郑州是我省的省会城市，二是商贸因素，全省及国内外游客在郑州聚集停留的较多。此外，根据世界旅游组织预测，到2020年中国将成为世界最大的旅游目的地国家，预计接待的世界各地旅游者将达到137亿人次，占世界市场份额的86，其中相当一部分人对经济型酒店有需求。近期在中国发展高档酒店已不是投资酒店的最好选择，经济型酒店的发展是酒店的新机会。假日集团、雅高、万豪都有明确的在中国发展经济型酒店的动机，万豪还专门请咨询公司，作了中国未来酒店业发展报告，结论之一是，经济型酒店是一个新热点、新机会，比高档酒店有发展前景。,快捷酒店市场扫描,24,市场分析,1.快捷酒店或者经济型酒店存在较大的发展空间和机遇2.经济型酒店市场进入门槛较低，导致行业的无序发展和不规范竞争，使行业发展进入洗牌期。3.雅高、喜达屋、假日等国际星级酒店品牌纷纷进入中原，由原先的高星级酒店布局，开始快捷酒店的布局，势必带动行业的进一步整合。4.经济型酒店未来的发展，势必是品牌化、规模化和服务与管理的竞争。,快捷酒店市场扫描,25,郑州经济型酒店（快捷酒店）整租租金状况调研,快捷酒店市场扫描,26,快捷酒店市场扫描,27,经济型酒店（快捷酒店）整租租金市场分析,快捷酒店市场扫描,1.市场经营状况良好，占据较大市场份额的仍然是以锦江、如家、七天等为代表的品牌性经济酒店连锁集团。2.经营方式：一是酒店集团整租物业进行经营；而是业主以自有物业加盟品牌酒店进行经营。3.经营面积：视所处区域及目标客群，在4000-9000不等。4.租金状况：根据所处地段不同，在25-45/月/元之间。5.客房销售情况良好，跟酒店品牌度成正比。品牌酒店基本在80%,个别小酒店也做到了50%以上。6.选址特点：大多位于商业区、商务区或相对繁华路段。,中国主要经济酒店市场份额,28,快捷酒店市场扫描,中国经济型酒店品牌情况【参考资料】,29,经济型酒店（快捷酒店）设店要求,以如家品牌为例：1.城市要求全国省会城市、直辖市等经济比较发达的城市（GDP在800亿以上的地级城市及全国经济10强县市），有充足的商务客源。2.建筑要求：1)建筑物的建筑面积在30006000以内，出房数量约在80130间；2)周边有一定的空地，出路通畅并有充足停车位；3)基础设施情况（最佳）：水用水额度不低于3000吨/月，进水管的管径不小于DN100，电用电不低于400KVA，煤气有煤气管道接入或可以接入，排污纳入市政排污管网，供暖（北方地区）等设施到位；4)物业使用性质最好是商业服务业或使用性质可以改变为该用途；5)物业产权清晰；6)租赁年限：15-20年。3.选址要求：1)位于当地的市级商务中心、商业中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大型游乐中心。（六大中心区域）2)具有良好的可见性，最好是“金角银边”（十字路口），有一定的广告位。3)交通流动性好，车辆进出便利，在选址点的200米方圆内有5条以上能通达商业中心、机场、车站、码头的公交站线,快捷酒店市场扫描,30,酒店市场启示,做有特色、有特点、有特质的产品，对现在而言，是机会，对未来而言，是出路。无论星级高端酒店，还是经济型快捷酒店，品质化，品牌化，是未来发展和立足市场的必然趋势。,31,项目概况分析,写字楼市场研究,物业发展建议,酒店市场研究,32,郑州写字楼市场,33,萌芽阶段,启动阶段,发展阶段,成熟阶段,办公需要住宅改办公草创型企业住宅无,改善环境住宅立项、商务办公成长型中小企业第一代商务公寓位置价格交通使用成本,动因,表现形式,产品特征,客户特征,客户关注点,追求形象纯商务形象迅速发展的中小企业初具规模的企业纯写字楼开始出现位置配套硬件商务氛围,需求多样化多样化各种类型企业写字楼与新一代商务公寓并存地段服务健康、风景,郑州办公物业正处于发展阶段，写字楼产品已有质的飞跃,写字楼发展模型,写字楼市场扫描,34,郑州目前写字楼热点主要集中在金水路沿线、郑东CBD，但随着城中村改造速度的加快，未来城中村写字楼也将成为市场新热点；目前项目所处位置并非写字楼市场热点区域；,市场热点,郑州写字楼分布“一圈”+“一带”+“散点”,写字楼目前市场格局,写字楼市场扫描,35,金水东路沿线,交通枢纽广场,金水东路沿线：依托大量政务资源，商务环境进一步成熟,政府重点打造区域，未来发展有待观察，客运人流提供未来机会，150-200m的建筑具备成就高端商务的基础，但组团题量大，极可能出现良莠不齐的局面。,作为连接CBD和交通枢纽商务组团的中间地带，具备成为新进高端商务区域。,写字楼未来集中片区,未来写字楼将集中在金水东路沿线及郑东交通枢纽广场,写字楼市场扫描,36,目前整体写字楼市场呈现相对平衡的状态，优质写字楼稀缺，需不断升级满足客户需求,分物业市场情况写字楼现状,写字楼具有较大市场机会,写字楼市场扫描,37,分物业市场情况写字楼销售价格,因为写字楼的客户直接为企业或机构本身，受经济影响更为敏感。2009年以来成交价整体走高，目前市场均价格在7500-12000元/,写字楼市场扫描,38,分物业市场情况写字楼销售价格,客户对写字楼的价值有了新的认知，写字楼价格已有很大的提升,写字楼市场扫描,39,分物业市场情况写字楼产品特征,CBD区域写字楼外里面、公共空间、设备配置均有较大的提升,中油国际,蓝玛地王,新芒果大厦,随着市场的发展，写字楼产品的品质在持续的提升,写字楼市场扫描,40,分物业市场情况写字楼产品特征,客户研究主要为郑东新区贸易、房地产、资讯类主要客户群；实业、金融、能源类客户数量；+投资客户,客户的需求层次多样，高中档均有，但高档写字楼对形象的支撑更加明显,写字楼市场扫描,41,分物业市场情况写字楼潜在供应量,郑东新区预计未来5年将推出400万平米的商务办公建筑，平均年供应量100万平米左右，激烈的竞争环境将引导写字楼产品进入新一轮革命,未来竞争将异常激烈，需要差异化和品质提升,写字楼市场扫描,42,分物业市场情况写字楼租赁市场调研,租售价格导致，租金普遍较低,写字楼市场扫描,调研方法：市场问询法【抽样调查】,43,分物业市场情况写字楼租赁市场调研,租售价格导致，租金普遍较低,写字楼市场扫描,调研方法：市场问询法【抽样调查】备注：中原出版传媒集团北楼已租完，据物业公司刘经理介绍租金均价为3.5元/平米/天。北楼已入住企事业单位有：河南晋商联盟置业有限公司、河南汇丰投资股份有限公司、中国银行郑州新区支行、晋商会、党的生活杂志社、郑州新区国家税务局、郑州新区地方税务局、中原大地传媒股份有限公司等。祥盛街以南有一栋楼，正在整楼招租，地上9层，地下1层，总建筑面积为78000平方米，经调查租价可能为3元/平米/天，物业费为9.45元/平米/月。空调费另外收取，按照流量收取，具体收费标准尚不明确。地下一层车库计入总建筑面积，整体出租。,44,分物业市场情况写字楼租赁市场调研,东区写字楼销售状况良好租赁市场略显疲软,写字楼市场扫描,调研方法：市场问询法【抽样调查】,写字楼空置率调研,45,分物业市场情况写字楼租赁市场调研,写字楼市场扫描,综合分析,1.写字楼租金：1.5-3.5元/天，写字楼档次、配套、硬件、定位的差别，导致租金相差较大。但租金整体水平偏低，与写字楼售价倒置。2.写字楼底商：基本上为2-4层。连体经营或各单层分割独立经营。业态主要为银行、金融证券、中西快餐、烟酒店等。租金在3-3.8元/天。3.租售面积：在500-2000不等。因经营企业的规模和写字楼自身的结构等因素。面积越大，租金反倒越高。4.租赁期限：3-5年不等。因企业经营都希望能拥有自己产权的固定办公场所，所以一般不愿长期租赁。5.租金交付方式：押一付三居多。6.租售率：因写字楼主要面向企业客户。所以销售率基本上100%以上。但出租率一直偏低50-90%之间，都有较大的空置。且客户群极大稳定。只有中小企业或过渡性企业才会租赁写字楼，但基本上都是短租，一旦有一定的积累后，势必选择购买。,46,项目概况分析,写字楼市场研究,物业发展建议,酒店市场研究,47,发展定位建议,1.SWOT分析,酒店物业发展建议,优势（s）1.毗邻新客站，地理位置优越2.酒店市场前景看好3.具备酒店开发经验,劣势（W）1.该物业只有一定年限的使用权，没有产权2.面积过大，一般经济型酒店难以承受3.投入产出比较低，投资回报年限较长4.产权不明晰，是酒店行业经营大忌,机会（o）1.东区发展前景良好2.郑州商贸业和旅游业的迅速发展为酒店行业创造发展机遇。3.随着新客车的开通，物业迅速升值的机遇,威胁（T）1.东区人流量较少，发展不成熟的威胁2.经济型酒店市场无序发展，潜在的威胁3.因没有产权，作为“二房东”，存在客户不信任的市场危机。4.酒店行业面临整合、洗牌的市场威胁。,酒店,48,发展定位建议,2.发展方向分析,酒店物业发展建议,酒店,方向一：整体出租做经济型快捷酒店：出租年限以10年计，租金25-45元/月，以6万体量计算，则不考虑成本情况下，十年总收益为：25(或45）126000010=18000-32400万元,方向二：整体出租做星级酒店此方向不可行，星级酒店一般自营或外聘酒店公司管理，不会选择租赁,方向三：自营酒店不懂酒店经营测算，但可以预估整体收益一定远高于以上两方案。但存在汇报周期过长的风险。,49,发展定位建议,3.发展定位建议以上三个发展方向，只有第一个整体出租做经济型酒店（产权酒店）和第三个自营酒店具有一定的可行性。但第三种方案不符合企业现阶段发展战略要求。因此，产品发展定位建议：类星级经济型（快捷）品牌酒店,酒店物业发展建议,一星、二星或以上标准,锦江、如家等全国知名品牌,有限服务酒店包括商务型,50,发展定位建议,3.发展定位要求1）类星级：类一星或二星及以上标准。标题标准参照中国酒店星级评级标准2）经济型酒店：包括商务快捷、生活快捷等，提供有限酒店服务。3）品牌酒店：选择有拓店意向的全国性知名快捷或经济型酒店品牌合作。借此促进物业升值，同时提升租金收益。同时符合东区酒店业发展趋势。4）配置标准：参照类星级酒店配置要求。5）产品建议：建筑风格：复合金水路沿线整体风格调性。考虑现代风格、简欧风格、新古典风格、ARTDECO风格等。建筑标准建议：中央空调；电梯建议进口或合资品牌，承重不低于1350kg,时速不低于3.5米/秒；大堂双层调高。标准层不低于1100；层高不低于3.5米。,酒店物业发展建议,51,发展定位建议,1.SWOT分析,写字楼物业发展建议,优势（s）1.毗邻新客站，地理位置优越2.前景看好3.具备一定的开发经验,劣势（W）1.该物业只有一定年限的使用权，没有产权2