房地产投资与评估

房地产投资与评估,浙江理工大学经济管理学院刘友平2010年2月,第一章导论第一节房地产与房地产市场,一、房地产的基本概念及特征（一）基本概念（二）基本特征不可移动性耐久性高价值性异质性,二、房地产业房地产业是独立的产业部门，不同于建筑业，房地产业包括：1.房地产开发、建设、经营2.房地产买卖、租赁3.房地产抵押4.房地产典当5.房地产评估6.房地产置换7.房地产咨询8.物业管理9.房地产金融,三、房地产市场（一）房地产市场的特征非完全性1.完全竞争市场的特征交易者众多产品是同质的交易信息是完备的生产要素自由流动2.房地产市场的特征住房供应不充足，供应主体不是众多所有产品都是异质的,（二）不完全竞争条件下的房地产价格1.基本概念和术语交易价格：买卖实际成交的价格最可能销售价格：对未来交易成交价格的一种可能性估计，是对该物业未来交易价格的一种预测。市场价值：通常被评估师采用，指在公允市场中该物业最可能的价格或具备的价值。投资价值：指投资者对物业未来利润的一种判断。,2、需求与房地产价格,P,P,（区分真实需求和虚拟需求）,第二节房地产投资概述一、房地产投资的含义（一)投资、定义：企业和个人以获得未来利益为目的，投放一定的货币或实物，用以开发经营某项事业的行为。、分类：实物投资：设备、土地、房屋等等；金融资产投资：股票、债券、期货等等；无形资产投资；商标、版权、专利等等。,固定资产投资与流动资金投资直接投资与间接投资生产性投资与非生产性投资短期投资与长期投资（二）房地产投资房地产投资是将一定的资金投入到房地产开发经营和中介服务活动中，以获得更大的收益的行为，房地产开发与经营的基础，结果是形成新的房地产使用价值。,二、房地产投资种类（一）按对象划分土地开发投资房屋开发投资房地产经营投资房地产中介服务投资物业管理服务投资（二）按建筑物类型分住宅投资（普通住宅、高档公寓、别墅）商业物业投资（含商场、购物中心、超市、批发时市场）工业厂房、仓库投资,办公楼投资旅馆用房地产（酒店、宾馆、度假村、旅店）娱乐用房地产（游乐场、娱乐城、康乐中心）餐饮用房地产（酒楼、美食城、餐馆、快餐店）（三）按投资的形式分、房地产直接投资房地产开发投资房地产置业投资、房地产间接投资购买房地产上市公司股票购买房地产企业债券购买房地产信托基金购买住房抵押贷款证券,三、房地产投资的特点投资量大，投资回收期长。投资的保值增值性投资不确定因素多，风险大投资技巧性强、运作复杂投资流动性差投资对象的固定性对专业知识和经验有一定的依赖性具有较高的财务杠杆,优点：（）有形的投资（）通货膨胀中的保值手段（）易于融资性（）投资回报高（）收益的多重性缺点：（）投资量大，支出集中性强（）投资合作性强（）投资回收期长（）投资风险大（）投资技巧性强（）投资流动性差（）投资的固定性,四、房地产项目投资的过程、项目：在一定的约束条件下，具有明确目标的一次性任务或事项。2、项目的周期（项目寿命期）：项目从开始到结束的寿命周期,是项目工作在时序上的安排.项目周期三大阶段：（1）投资前期：从项目设想到项目投资实施前的一段时期.市场调查、投资机会研究、项目建议投资方案策划、投资方案可行性研究项目评估、项目决策,（2）投资实施期：从项目投资决策后到项目完成交付使用的一段时期项目设计、施工建设（发包）管理设备采购、安装、竣工验收市场推广、市场营销（3）经营使用期：从项目交付使用到经济寿命终了（或实现投资回收）后的一段时期生产经营、设施管理租赁经营、物业管理营销促销,DM-开发管理DevelopmentManagement,PM项目管理（建设管理）ProjectManajement,FM设施管理.物业管理FacilityManagement,、房地产项目阶段的划分,准备,设计,施工,项目实施期,项目前期,项目使用期,、房地产投资、开发的基本过程收集市场信息，进行综合分析项目初步概念构思、初步可行性研究取得土地使用权项目策划、规划设计项目详细可行性研究项目初步设计及施工图设计项目施工实施项目预售、销售项目经营管理,第三节房地产投资分析的基本问题,一、研究内容-5W1H问题、Why-目的、目标分析、What-投资类型、特征、质量、Where-地点(地段分析)、When-时间(时机分析)、Who-人-（目标客户）、How-方法投资原则，投资收益，投资成本，利润、风险大小、风险措施等,二、房地产投资的主要目标、主要是获取利润，也获取无形收益、社会效益及环境效益。、投资本金的安全性、投资对象的变现性、对通货膨胀的防护能力三、房地产投资分析研究目的、归纳总结房地产投资规律、分析研究房地产投资运作技巧、为投资者指示投资方向、预算收益、减少投资浪费增大投资效益、减少投资风险，加强风险应对,第二章房地产投资环境分析,第一节房地产项目投资环境要素一、项目投资环境要素大致分类（一）.投资环境：拟投资地区在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。1、投资环境要素的分类（）按要素存在的物质形态分类：硬环境：影响项目投资的各种外部物质条件软环境：影响项目投资的各种社会经济文化条件。,（）按要素存在的范围分类:宏观投资环境：国家、地区投资环境中观投资环境：地区、行业投资环境微观投资环境：地块周边及地块投资环境（）按要素的内容分类:政治环境社会环境法律环境文化环境经济环境自然环境基础设施环境,二、房地产投资环境具体要素（一）政治环境、社会秩序、社会服务：硬件、态度、效率、社会制度：决策民主性、管理透明度、行政效率及廉洁性等。（二）法律环境、法律的稳定性、法律的完备性、法律的公正性（三）社会环境、人口情况：人口总量、结构、增长率等、价值观念,（四）文化环境、教育水准、风俗习惯（五）经济环境、宏观经济环境国民经济运行：、通货膨胀等居民消费：居民收入、存款余额、居民消费结构经济政策：财政政策、货币金融政策、产业政策、行业市场环境市场需求量市场供应量市场购买力市场价格及竞争情况,、企业财务环境资金：渠道、融资成本成本：税费利润：同类项目的社会平均利润、资源经济环境人力资源土地资源原材料能源（六）自然环境位置便利性：离商业中心的距离、地块配套自然风光：山、河、湖、植被,（七）基础设施、道路及交通、能源环境：天然气、给排水管网、通讯设施：电视、电话、宽带网、电力设施：居民用电、工业用电,第二节投资环境的评价方法,一、冷热因素法（评价国际投资环境）（一）政策的稳定、连续性：冷、热（二）市场机会：冷、热（三）经济发展及成绩：冷、热（四）文化一体化：冷、热（五）法律公正、完备性：冷热（六）实质性障碍：冷、热（七）地理及文化差异：冷、热这是对某国或某地区粗略的投资环境评价，是一种基础性的投资环境分析方法。,二、多因素等级尺度法主要用于国际投资环境分析，从个方面评价某国或地区投资气候。每个因素划分成不同等级，赋予不同的分值，分别为、分。,三、多因素系统评价法、多因素评估法从多个角度赋予环境因素指标不同的分值，然后按不同的权重累计分数。、综合评价法通过建立环境因素的层次分析结构，确定同层环境因素的不同权重计算不同投资环境的分值，从而确定投资环境的优劣。四、关键因素评价法从影响投资环境的众多因素中，找出影响投资动机的关键因素，然后根据这些因素用因素分析法进行评价。,第三章房地产市场分析,第一节房地产市场调查一、房地产市场调查研究的误区轻视调研（市场太大了，做都做不过来，还调研干什么？）轻信调研（只要有调研，只要委托专业机构做调研，一切都万事大吉？）盲目调研（不考虑实际需要，在不把握调研方向、不对调研方法进行把关的情况下贸然实施调研）,二、信息收集的原则、可靠性、及时性、系统性、适用性、经济性三、房地产市场调查阶段划分,房地产市场调查的步骤,一、准备阶段,二、实施阶段,三、分析和总结阶段,1.提出问题，确定目标,2.初步情况分析（非正式调查）,3.制定调查方案、计划,4.建立调查组织,5.收集第二手资料,6.收集第一手资料,7.数据的分析与解释,8.编写调研报告,9.总结、反馈,四、房地产市场调查程序,五、市场信息来源、政府部门各项政策法规、文件通知、统计资料定期发布的土地相关信息、房产信息、规划资料、企业内部财务资料统计资料业务资料其他平时收集的资料、文件,、消费者消费者购买动机消费偏好消费态度、竞争对手竞争对手楼盘资料竞争对手的发展战、各种策略、咨询单位咨询公司营销策划公司市场调查公司,、媒体报纸网络专业杂志电视会展资料、各种展示会、交易会,六、房地产市场调查的主要内容（一）宏观经济环境调查、宏观经济运行情况、房地产相关政策法规、居民消费情况（二）区域房地产环境调查、区域及城市发展规划、地方房地产政策、城市或区域房地产需求、各板块的供给情况、房地产交易价格、区域或城市产业布局、居民收入状况,（三）房地产微观环境调查、竞争对手情况调查、消费者调查、地块环境调查：交通设施、配套建设、自然环境、文化环境、社会治安状况、周边建筑物情况、未来规划。七、房地产市场调查的方法（一）访问法自拟调查提纲或调查问卷组织访谈：、面谈调查、电话调查、问卷调查,（二）观察法到售楼现场和施工现场进行观察、记录。（三）实验法将调查范围缩小到一个较小的范围进行实验后得出一定的结果，然后推广或应用。（四）二手文献调查法（五）普查与重点调查（六）随机抽样调查简单随机抽样：需掌握全部总体等距离随机抽样：须有全体总体的资料分层随机抽样：分群随机抽样：多阶段时应用,（七）非随机抽样调查、任意抽样：任选选择若干人进行抽样，由称偶遇抽样。、主观抽样：又称判断抽样，市场调查者根据自己的主观判断进行抽样。、定额抽样：又称配额抽样，将总体分成若干类别，按照一定比例在各类中分配样本单位数额，并且按照各类数额任意或者主观抽样。,第二节房地产市场预测,一、房地产投资市场预测的内容、市场需求预测、供给预测、价格预测、市场竞争预测、突发事件影响预测二、房地产投资市场预测的方法、德尔菲法、专家座谈法,、时间序列法简单移动平均法加权移动平均法指数平滑法、回归分析法一元线性回归多元线性回归三、房地产投资分析的种类、定性分析、定量分析：技术经济方法,第四章不同类型房地产投资分析,一、土地投资分析、土地出让：招、拍、挂、协议、土地储备：政府储备与企业储备、土地整理与开发、土地转让、土地入股份投资二、住宅投资分析、市场需求分析有效需求与潜在需求家庭规模、家庭收入,生活方式消费偏好、区位选择交通配套、质量、户型、规划三、商业用房投资分析1、地段2、商圈3、经营环境4、建筑规划、设计,5、交通、人流量6、硬件设施四、写字楼市场分析1、地段选择2、写字楼经营环境3、建筑设计4、设备配置,第五章房地产投资策略,第一节投资时机一、客观时机1、经济周期2、股市行情3、国际形势4、城市规划5、利率、汇率6、国际贸易顺差7、通货膨胀,8、消费者存款情况9、产业政策二、主观时机个人根据信息作出的判断：1、经济周期的萧条期2、通货膨胀来临之前3、房地产业的低谷期4、预期,第二节投资地段选择一、地理位置1、交通条件：多样性、便捷性、可通达性2、离市中心和主要商场的距离3、配套设施成熟度：学校、超市、银行、娱乐设施二、社会环境1、治安状况2、文化气息三、自然环境1、自然景观：公园、河流、山脉、湖、海、湿地、植被等,2、空气质量：味道、悬浮物3、噪音污染情况4、未来城市景观规划第三节房地产投资的质量一、建筑质量二、物业管理、服务质量,第六章房地产投资成本与税费,一、房地产开发投资成本1、建设投资：土地费用前期工程费、政府规费建安工程费基础设施建设费公共配套建设费其他费用三大费用（销售费用、管理费用、财务费用）不可预见费2、经营资金：用于周转的少量资金，不计入成本,房地产总投资估算表,二、开发税费1、营业税及附加2、增值税3、契税4、所得税5、产权登记费6、交易手续费7、印花税8、工本费三、出租或自营项目投资1、运营费用2、修理费用,第七章房地产投资收益分析,第一节概述一、房地产投资收益分类现金流量：租金收入减去各种支出后的余额避税收入：提取折旧而降低纳税基数带来的收益销售收益：销售收入减去开发经营成本无形收益：心理享受，知名度二、投资收益的构成管理报酬：投资者付出劳动的应得报酬风险报酬：比储蓄风险大银行利息：失去存入银行赚取利息的权,第二节房地产投资收益估算一、经营收入估算、租售方案的确定租售方式及比例租售面积销售进度租金及售价付款方式、估算经营收入销售收入出租收入：商场、店面、车库、办公楼,销售收入与经营税金及附加估算表,二、房地产产品定价方法（一）成本导向定价1、成本加成法2、目标利润法（二）需求导向定价1、消费者认知定价2、品牌价值定价（三）竞争导向定价法1、领导定价法2、挑战定价法3、随行就市定价法,第八章房地产投资财务分析,第一节财务报表一、财务分析的目的1、反映项目的盈利能力2、反映项目的清偿能力3、反映项目的资金平能能力二、报表的类别（一）基本报表1、现金流量表2、损益表3、资金来源与运用表4、资产负债表,（二）辅助报表1、项目总投资估算表2、经营成本表（需要分摊）3、房地产开发成本细项估算表建安成本估算表公共配套设施建设估算表基础设施建设估算表4、开发期税费5、销售收入与经营税金及附加估算表6、投资计划与资金筹措表7、借款还本付息估算表,房地产开发项目全部投资现金流量表,房地产开发项目资本金现金流量表,资金来源与运用表,损益表,名词界定：1.经营资金：房地产开发企业用于日常周转的资金2.经营成本：房地产产品出售时，将开发产品成本按有关财务会计制度结转的成本，包括土地转让成本、房地产销售成本。对于分期收款的房地产项目，可以按照当期收入占全部销售收入的比例，计算本期应结转的经营成本。3.开发建设完成后，开发企业可能形成固定资产、无形资产和递延资产。固定资产：包括开发企业办公用房、以及自营的商服用房。无形资产：主要指土地使用权递延资产：主要指开办费,4、管理费用：包括管理人员工资、福利、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、劳动保险费、咨询费、董事会费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失、存货盘亏以及其他管理费用。5、销售费用：包括销售人员工资、奖金、福利、福利、差旅费、售楼中心折旧费、修理费、物料消耗费、广告费、宣传费、代销费、销售服务费、预售许可证申领费等。6、运营费用：指开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用，包括管理和销售费用,第九章房地产投资风险分析,第一节房地产投资风险概述一、风险的含义风险是反映一种特殊的事件，这种事件会带来多个不确定的结果，而且每一个不确定的结果的出现都有一个可测定的概率值，是对未来行为的决策及客观条件不确定性而可能引致后果与预定目标值的多种负偏离的综合。,二、房地产投资风险的特点1、变现性差2、客观性3、多样性4、相对性,5、风险与收益的对称性,风险,收益,最低收益,0,三、房地产投资风险的类型（一）按风险效益分1、纯粹风险：只有损失的风险2、投机风险：既可能是损失也可能是收益（二）按风险的性质分1、静态风险：自然灾害和意外事故2、动态风险：经营和市场变化带来的风险（三）系统性风险和非系统性风险,房地产投资风险,系统风险,非系统风险,通货膨胀风险,市场风险,周期风险,政策风险,利率风险,国际风险,经营管理风险,财务风险,其他个别风险,（四）根据风险性质分、政策风险、社会风险：城市规划、区域发展规划公众干预、治安风险、经济风险：市场风险、财务风险、融资风险、地价风险、技术风险、自然风险、国际风险,第二节房地产投资风险分析方法,一、定性分析、专家会议法、德尔菲法、幕景分析法二、定量分析（风险度量）、盈亏平衡分析（略）、敏感性分析（略）、概率分析（略）,第三节房地产投资风险防范与控制,一、风险防范、风险自留风险收益较大时，投资者主动自留风险、风险转移契约性转移：预售、工程合同、保险项目资产证券化：股票、债券、信托、投资组合：按地域组合、不同类型组合、不同时间组合等,、风险防范在风险发生前采取有效措施防范风险发生或使其损失降低。防止风险源发生对风险因素进行隔离加强对投资者保护，减少损失、风险回避对投资风险进行识别后，主动避开风险源的行为,二、风险控制、选择投资风险小的项目、通过投资组合降低整体投资风险、通过市场调查，主动调整以降低风险、加强经营管理、通过企业联合，并购降低风险,第十章房地产估价,第一节房地产估价概述一、房地产估价的概念指房地产专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验对影响房地产价格的因素进行分析，对房地产最可能实现的合理价格作出推测和估计。,二、估价目的买卖入股交换抵押课税保险典当纠纷处理合资、合作经营企业兼并企业承包经营,三、房地产专业估价人员是指经房地产估价师考试合格，由注册管理部门审定注册，取得资格证书后从事房地产经济价值评估，并将其结果用价格来表示的专业技术人员。四、估价原则是人们在房地产估价实践和理论探索中，基于对房地产价格形成运动客观规律的认识，所总结出的一些简明扼要的在估价活动中应遵循的法则、标准和应注意的问题。,、合法原则、最佳使用原则、供求原则、替代原则、公平原则、估价期日原则、预期原则,五、房地产评估的程序（一）明确估价基本事项、明确估价对象、明确估价目的、明确估价时点（二）初选估价方法（三）确定估价人员（四）制定估价作业计划（五）实地踏勘（六）收集整理资料,（七）选择估价方法正式估算（八）确定估价结果（九）撰写估价报告（十）提交报告六、估价方法、收益还原法、市场比较法、重置成本法、假设开发法,第二节收益还原法及其应用,一、收益还原法原理、无限期、有限年份,、最一般性情形,、收益还原法中的纯收益客观收益：应指正常收益，排除偶然收益纯收益如含无形收益也应计算,、还原利率（资本化率）的计算实质上指与估价对象具有同等风险对应的投资收益率。收益价格比较法。在市场上寻找同类房产的收益率比较后确定还原利率的方法。累加法。无风险报酬率+风险报酬率+适当补偿收益排序插入法,二、适用范围对于具有收益的住房、仓库、商业用房、酒点、写字楼、农地等都适用。它不限于估价对象本身是否有收益，只要估价对象同类物业具有收益的能力即可。对于政府办公楼、学校、公园等公用、公共建筑物，收益法大都不适用,三、应用举例（一）估价对象情况该建筑物为出租写字楼土地面积建筑面积建筑结构为钢筋混凝土建筑层数土地使用年限年（自年起）,（二）估价要求需要评估该宗房地产2008年1月的买卖价格（三）评估过程1、初步选用估价方法：收益还原法2、收集资料可出租的净面积：31200，占60%；其余部分为公共通道，大楼管理用房和其他占用面积。月租金：35美元/月.，按净面积计算；出租率：平均为90%；,建筑物原值：5500万美元家具设备原值：500万美元经营费用：10万美元/月房产税：按建筑物原值扣减30%的余值的1.2%计算（每年）营业税几其他：月收入的5%,3、计算总收益年收益=31200351290%=1176.36万4、计算总费用折旧费：房屋使用年限50年，家具折旧年限10年，残值40%年折旧费=5500/50+500（1-40%）/10=158万经营费用：1012=120万房产税：55000.71.2%=46万,其他税费：1176.366%=70.76年总费用：158+120+46+70.76=394.76万5、计算年纯收益=年总收益-年总费用=1179.36-394.76=784.6万6、计算估价对象价格,第三节市场比较法,一、概念与原理1、概念：将估价对象与其所在