都江堰项目投资估算(一方案)

都江堰东能财富广场地产项目投资效益和现金流分析估算一、 项目开发成本估算 （一）土地挂牌成本1.土地成本：预计 95万元/亩，合计2422.5万元（摘牌150万元/亩，3825万元，返55万元/亩）。2.土地挂牌其他税费（契税、耕地占用税、新增土地使用费、耕地开垦费、工作费、土地增值费等）：133.24万元。上述合计：2555.74万元。 （二）建安等开发成本按方案一：总建筑面积94256，计容积率面积67841，得房率0.72测算。1.建安、设备成本：24864.22万元，主要包括：土建、部分二次装饰装修、人防（18009425616966.08）、水电安装、消防、智能化（300942562827.68），中央空调(600678414070.46)、电、扶梯1000万。2.配套成本：1067.6万元，主要包括：园林绿化、道路(9352500467。6)、围墙、配电、管网、供水、检测、勘探、验收等配套600万元。3.报建费用：1085.46万元（160元/），主要包括：基础设施配套费、教育配套费、新材料基金、防雷防震、散装水泥基金、白蚁防治费、价格调节基金等10多项（人防自建）。4.设计、监理费用：658.8万元（70元/），其中主要为： 规划方案设计费、初步设计及施工图设计、园林绿化、弱电智能化、装饰设计费等。5.管理费用：1243.2万元（5%建安）。6.销售费用：2193.5万元（5%销售）。7.财务费用：1000万元。预计开发贷款1亿，年息10%，一年期。8.相关税金：4935.38万元。按照税务机关销售 43870万元计算预征税金：其中：营业税5%；土地增值税1.5%；所得税3.75%；其他税费1%（印花税、营业税附加）。9其它备用：1243.2万元（5%建安）。以上合计：38291.36万元（三）总成本1土地挂牌成本：2555.74万元2建安等开发成本：38291.36万元合计开发成本估算：40847.1万元二、开发 收入测算1 按照周边其它项目的销售价格，本项目首次开盘2014年9月1日，销售周期二年，一层商铺可售面积5000平米，均价每35000元，销售收入17500万元，二层商铺面积5900平米，均价每15000 元，售800平米销售收入1200万元，自持7650万元，三层商铺面积5900平米，均价每10000元，自持5900万元；酒店面积24604平米，均价每7500 元，销售14760平米收入11070万元，自持7381.2万元；写字楼面积23500平米，均价每7500元，销售18800平米收入14100万元，自持3525万元（酒店、写字楼均按毛坯房计）；地下车库自持3822万元，地下商业自持2530万元。2 合计销售收入43870万元，自持30808.2万元，开发收入74678.2万元。按建筑面积均价每7923元。三、利润测算1销售收入43870万元，自持30808.2万元，开发收入74678.2万元。2开发成本估算：40847.1万元。3 项目开发利润测算：33831.1万元（自持物业均以销售价计算）四、项目开发资金分析 估算 项目开发资金分析 单位：万元时间节点项目开发支出销售收入本季收支盈亏分析收支平衡分析备注2013年4季度50000-5000-5000交地，工程开工2014年1季度15000-1500-65002014年2季度1500-1500-80002014年3季度500065801580-64202014年9月1日开盘2014年4季度5500109605460-9602015年1季度38004380580-3802015年2季度38004380580200工程竣工2015年3季度41