河南郑州英协花园项目策划报告-167.ppt

,英协花园5期营销策划提案报告,2006年1月4日,台湾专业房产代理,我们的课题,品牌立势,客源定位,营销策略,品牌破译,台湾专业房产代理,第一部分：品牌破译论,专业房产代理,品牌破译,破译郑州代表楼盘,郑州市中心板块综合分析关键词：土地稀缺价格昂贵以沙口路、农业路、东明路和航海路围合的区域。由于市中心土地稀缺，土地价格较高，项目多以高层住宅为主。从房价来看，市中心高层住宅平均价格也为各区域之最，一般都在3200元/M2以上；个别项目如天下城，达到4500元/M2。由于市中心土地地段价值差别很大，加上不同开发商项目定位不同，导致了市中心高层住宅房价差别波动很大。,台湾专业房产代理,品牌破译,破译郑州代表楼盘,郑州市中心板块代表楼盘长城康桥花园关键词：户型设计90170m2，主力户型115125m2，两室、三室、四室；单价均价3800元/，总价均价45万元/套；认筹促销活动：交1万元定金，抵2万放款；元旦优惠，一次性优惠10000元/套，按揭优惠5000元/套。综合分析：小区总建筑面积16万m2，由多层、小高层、高层组成，绿化率40%。郑州新长城魅力开发，澳大利亚贝尔曼设计事务所总建筑师顾忠良先生担纲规划设计。小区规划采用曲线围合，设计大面积浅水景观；底层设置架空层；户型采用全明设计。,台湾专业房产代理,品牌破译,破译郑州代表楼盘,郑州市中心板块代表楼盘中凯海上香颂关键词：60220m2、20余种户型。均价3200元/m2。一次性付款优惠2%，按揭优惠1%，还有12%弹性优惠空间。综合分析：位于东明路与郑汴路交叉口南100米，占地4万平方米，由9栋高层组成。典型海派建筑，呈现波浪形的弧线建筑，外立面设计高贵雅致、气度非凡，装饰线与面砖运用恰到好处，流畅明快。整个小区被绿色长廊的浓浓绿意拥在怀里，板式建筑波浪般错落分布，围合出一个长250米、宽60米的巨大庭院。,台湾专业房产代理,品牌破译,破译郑州代表楼盘,郑州市中心板块代表楼盘开祥天下城关键词：户型面积130平米有剩余，现200平米、220平米的大户型强势销售。均价4500元/M2左右。没有优惠。综合分析：地处郑州市中心繁华区域，河南省体育场旧址。小区占地108亩，总建筑面积近30万m2，由10余栋高层、小高层住宅楼及临街商业房共同构成。世界知名澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司担纲总体规划和建筑规划；景观规划则由澳大利亚贝尔高林景观设计公司担纲。其主体建筑风格采用典雅现代主义，气度不凡。目前在售的高层为期御品大宅。天下城是名副其实的“豪地豪宅”，每平米4500元房价引领郑州高层住宅项目。,台湾专业房产代理,品牌破译,破译郑州代表楼盘,郑东新区板块综合分析综合分析：郑东板块是近两年郑州楼市最为火爆区域。随着大批省外企业入驻郑东新区，郑东新区高层住宅开始涌现。2005下半年入市的几个住宅项目，很多都是高层。就房价而言，郑东新区高层住宅高起点高价格，房价一般在3500元/平方米以上，价格虽然不低，但品质也是相当棒。,台湾专业房产代理,品牌破译,破译郑州代表楼盘,郑东新区板块代表楼盘顺驰中央特区关键词：最高商业价值、最具投资潜力，均价3500元/m2。综合分析：位于郑东新区七里河和中央大道交会处，毗邻客属文化中心和即将兴建东区大型体育中心。南面紧邻郑汴路，北依郑东CBD核心，西接世纪迎宾大道，北邻金水路；处于中原的政治中心和经济中心的包围之中，地理优势得天独厚。世界级现代简约式建筑，60米超大楼间距。电梯直接入户，入户空中花园，酒店式情景大堂、家庭厅、观景台等。依托世界交流融通大趋势，未来将是郑州商业价值最高居住城市片区，也是最具投资潜力的居住区域。,台湾专业房产代理,品牌破译,破译郑州代表楼盘,郑东新区板块代表楼盘鑫苑中央花园产品：多层建筑（93m2两房、115m2三房）、高层、小高层酒店版式公寓、精装修生活公寓、挑高6米商铺、商业休闲景观大道环境：中州大道景观带、中央绿地、组团绿地、园林小品、动情叠水、私家庭院、屋顶花园、入户花园；配套：小区附属知名中小学、双语幼儿园、多功能社区会所；国际级优秀物管品牌：郑州本地知名开发品牌、中国地产名企客群：10万中原精英市场信息：每平米均价3400元，多层已经销售，小高层在积极认筹中。没有优惠。,台湾专业房产代理,品牌破译,破译郑州代表楼盘,郑东新区板块代表楼盘中义阿卡迪亚综合分析：浙江中义集团进入郑州地产市场首个品牌项目，位于金水路和泰山路交叉口，占地约260亩，集多层、小高层、步行街为一体的大型人文居住园区，演绎新经典主义风格的人文居住模式。小区坐落熊儿河南岸，紧邻郑东新区CBD核心，距金水路繁华中心、未来大道商务中心仅3公里园区设有双主题会所、游泳池、网球场、双语幼儿园等多项现代生活配套设施。一期工程于2004年12月18日正式开盘，二期将在2005年顺利进行。,台湾专业房产代理,品牌破译,破译郑州代表楼盘,郑州东南板块综合分析综合分析：前两年，这里的住宅主要是多层住宅，近两年，随着东南板块开发的升温，加上未来大道打通工程和107国道东移，这一板块开始出现高层，主要还是大社区的点缀。东南板块高层住宅价格一般在2700元/平方米到3500元/平方米。,台湾专业房产代理,品牌破译,破译郑州代表楼盘,郑州东南板块代表楼盘美景天城关键词：现在推出19层高层，均价3200元/m2，2006年1月1日-3日，一次性优惠4-5%，按揭优惠3%。综合分析：东毗中州迎宾大道，南接航海大道，占地35万平方米。小区汇集英、法、意、荷四国建筑风格。三期“罗马假日”7栋19层意大利拿波里风格高层住宅，拥有美景天城最好的位置、最好的景观、最好的户型，是美景天城开发以来集大成的产品。其户型设计融入了国际上先进的居住理念和建筑工艺，其中夹层户型和一梯三户南北跃层户型在郑州绝无仅有。,台湾专业房产代理,品牌破译,破译郑州代表楼盘,郑州东南板块代表楼盘格林假日、格林高尔夫综合分析：格林假日，位于郑州经济技术开发区，为小高层项目，建筑面积1.1万平方米，主力户型120230平方米，该项目14层为底商。水、电、气、暖配套齐全。格林高尔夫公寓，12层小高层项目，目前，在建建筑面积1.2万平方米，主力户型从90210平方米，底商两层，水、电、气、暖配套齐全。,台湾专业房产代理,品牌破译,破译郑州代表楼盘,郑州东南板块代表楼盘富田太阳城综合分析：地处东南板块核心地带，连接郑州CBD、东开、空港与老城区的“金三角”。由郑州市振兴房产开发。小区一期工程42万平方米，其中，位于社区中间的5、6、11、12、23号楼为一梯三户的小高层；户型为三室两厅两卫和顶层复式，面积从140平方米到159平方米。户型南北通透、动静分区、干湿分离、私密性强。目前，其高层均价为每平方米2800元左右。富田东方广场，50-100平米，2700元/平米。剩余100多套。,台湾专业房产代理,品牌破译,破译郑州代表楼盘,郑州东区板块综合分析关键词：财富大道郑州的黄金腰带综合分析：该区域是郑州房产发展较早的一个区域，随着近年东区房产开发节节升温，东区房价也节节攀升。该区域高层住宅均价一般在33004000元/m2。路段差别较大，金水路、经三路沿线高层一般价格较高。,台湾专业房产代理,品牌破译,破译郑州代表楼盘,郑州东区板块代表楼盘名门世家关键词：每平米均价4000元。综合分析：位于金水路东段，开发商为河南省泰辰置业有限公司。小区总建筑面积约16万平方米，其中甲级写字楼一栋，建筑面积约6万平方米，高层住宅建筑面积约7.5万平方米，商铺面积约2500平方米，会所面积约1400平方米，地下停车场面积约22万平方米，整体建筑风格及园林景观为后现代简约主义法式风格。,台湾专业房产代理,品牌破译,破译郑州代表楼盘,郑州北区板块综合分析关键词：北扩东移、政府规划综合分析：农业路以北、原107国道以西区域。“北扩”战略出炉和随后对市中心开发的限制，都为北区高层住宅开发提供了机会。北区高层房屋均价一般在3000元/m23500元/m2，北环以内较高，北环以外略低。现在靠近东风渠（靠近花园路）每平米均加大到4000元-4300元。,台湾专业房产代理,品牌破译,破译郑州代表楼盘,郑州北区板块代表楼盘建业森林半岛关键词：面积分布30-300多平方米。精装修每平方米均价4500元；毛坯房每平米均价4200-4400元。一次性优惠6%，30%按揭优惠2%，50%按揭优惠4%。综合分析：环抱70000平方米都市自然生态林，占地面积逾260亩，为郑州首个情景别墅社区。开阔的原生态水景、开扬的空间建筑群、双庭院二重天地加上中空式露台，满足业主对空间、对自然的需求。开发商：建业住宅集团（中国）有限公司。,台湾专业房产代理,品牌破译,破译郑州代表楼盘,郑州北区板块楼盘代表滨水带圣菲城关键词：户型从90多平方米到260多平方米，可以满足不同客户的不同需求。目前该项目热烈认购中，均价据推测在每平方米3800元-4300元以上。综合分析：位于花园路与渠东路交会处向西500米。开发商为河南太极置业有限公司。该项目是太极置业有限公司继“公馆世家”后推出的一个大型高层社区，为滨河公园所环抱，总建筑面积30万平方米。项目体现“以人为本”的人文理念，注重建筑与周围环境的和谐，保证100住户享有至少2个景观面。,台湾专业房产代理,品牌破译,破译郑州代表楼盘,郑州北区板块楼盘代表汉飞城市公园关键词：2、3、4，5、6、7，8、9、10，分别为1个价位段，之间差价分别为50元、70元；11、12层，复式设计，一房一价。一次性优惠1%，没按揭优惠。国庆期间，按揭优惠1%，送1年物业管理费。每平米均价3000元。综合分析：位于金水区宏达路以北、花园北路以西，占地面积258亩，一期规划建筑12.6万平米，以小高层、多层及联体叠加别墅组成的中、高档住宅小区。开发商为河南汉飞置业有限公司。小高层以二房、三房紧凑户型为主，内部园林景观设置独特，有人工湖、自然坡景等。中国古典园林建筑风格独特，文化氛围浓厚。,台湾专业房产代理,品牌破译,破译郑州代表楼盘,郑州西部板块综合分析综合分析：西区高层的兴起与西部板块房地产开发升温有很大关系。随着西区土地价值被重新发现，西区高层住宅项目也逐年增多。但是，在各区域中，西部板块高层均价最低，一般在3000元/平方米以下，个别高层项目甚至卖到2500元/平方米以下。,台湾专业房产代理,品牌破译,破译郑州代表楼盘,郑州西部板块代表楼盘威尼斯水城关键词：30290平方，2500元/平方米，一期售完，二期启动。综合分析：地中海风情尽显的威尼斯水城，是河南省城开集团开发的中高档社区。位居郑州市两条主干道总部大道农业路和桐柏路交叉口，占地面积达400亩，是郑州西区最有代表性的楼盘之一,台湾专业房产代理,品牌破译,破译郑州代表楼盘,郑州西部板块代表楼盘帝湖花园（王府）关键词：携星级度假生活主张高调入市，低价策略入市。开盘前均价2800元/平方米，户型30余种，面积30平米300平米，面积跨度大，主力户型三房两厅二卫。综合分析：由8栋2833层高层住宅、商务会所及地下车库组成，总建筑面积36万平米，总投资额近6个亿，建成后可容纳住户2100户，7000多人提供优质住宅。形态布局上采取半开放式，南面临水，单体错落排列，形成流畅、舒展、错落有致的整体，中间楼宇采用转向错位，增加楼间空隙并和南北楼宇围合形成院落，满足居住者多层次空间序列的要求。,台湾专业房产代理,品牌破译,破译郑州楼盘鉴定,根据以上统计得出：,郑州市高层住宅单价均价分布：28004500元/m2；其分布如下折线图：,台湾专业房产代理,品牌破译,破译郑州楼盘鉴定,根据以上统计得出：,郑州市高层住宅总价均价分布：30000元/套600000元/套,台湾专业房产代理,品牌破译,破译郑州楼盘鉴定,根据房产相关部门统计，2005年1月11月价格走势图,台湾专业房产代理,品牌破译,产品策略定位,价格小结：根据单价图表统计：郑州市全市范围内，2005年高层住宅单价均价平均值为3227本案项目所在区域，2005年高层住宅单价均价平均值为3500根据2005年的111月份，均价增长速度月100元/平米根据总价图表统计：郑州市全市范围内，2005年高层住宅总均价平均值为380000元/套本案项目所在区域，2005年高层住宅总价均价平均值450000元/套,台湾专业房产代理,品牌破译,产品策略定位,价格策略定位高单价低总价根据项目所在区域，以及小区相应配套，尊崇中产生活，因此以单价提升产品品位。根据郑州消费者的消费行为以及消费习惯，同时强势占有市场，因此降低总价。,台湾专业房产代理,品牌破译,产品策略定位,价格定位：英协花园前期开发物业，比同一区域的同类产品，物业性质属于高端产品，因此，其价格定比同一区域同类产品价格略高。根据一上述据统计，郑州全区范围内同类产品单价均价为每平米3227元，同一区域内同一产品单价均价为每平米3500元，又根据2005年的价格上扬指数，因此，观天印建议英协花园5期：本案每平米单价均价为40004500元同理，本案每套单价均价为25万75万,台湾专业房产代理,品牌破译,产品策略定位,产品定位小结：2005年，经历了宏观调控，卖方市场更加理智，开发或销售逐步走向正规，并以提高产品性价比，增强产品销售力；另一方面，买方市场消费行为也趋于理性，期望买到物有所值的好房子。根据郑州市2005年销售走向，得出以下结论：产品类型，开始呈现三分市场形式。大户型更大，满足消费者对豪华住房的需求，比如面积分布为200300m2，这些大都式复式或别墅物业；小户型更小，30110m2，设计成紧凑的一室、两室、三室，比相应户型缩减58%左右，满足消费者对单一居住的需求，因此，2005年被称为“小户型年”；120136m2三居室仍旧受到广大消费者青睐；而144m2160m2户型销售抗性严重，这也是国家宏观调控的结果之一。,台湾专业房产代理,品牌破译,产品策略定位,产品定位,双拼户型展示四室两厅（双卫）,台湾专业房产代理,第二部分：品牌立势论,台湾专业房产代理,品牌立势,英协15年辉煌路,英协人，铁肩担道义！历经15年企业成长之路，秉承着打造“精品意识和文化意识”，英协人为河南房产发展史上，写下了激情饱满地事业篇章，为提升河南人的居住品位，默默无闻地奉献企业青春。同时，英协人热心社会公益事业，弘扬光大河南戏曲文化事业，用爱心行动，在河南乃至全国范围内赢得企业口碑。在2006年新一年营销工作展开之前，让我们对英协花园烙下的品牌印记做一次简单回顾,。,一.锁钥郑州东区的桥头堡英协花园别墅区1998年最昂贵，最艺术，最欧洲英协花园园中苑2001年3月以95%销售率售罄英协花园艺术家2002中原地产中的“艺术家”英协花园鼎峰公寓2003年，携手中国广厦，郑州城市新地标，32层观景居家，百米擎天郑东。浪遏璀璨人生，奢享华丽生活。,台湾专业房产代理,品牌立势,英协15年辉煌路,二.华贵的园艺规划欧洲细腻建筑风格精美的房子会唱歌昂贵别墅、精美的园中苑、艺术气质的艺术家、气势磅礴、耸入云端的百米建筑鼎峰公寓。前庭后窗第三只眼景致的园林会欣赏园中有景，景中有园，被美园丽景尊崇的家,台湾专业房产代理,品牌立势,英协15年辉煌路,三.品鉴华丽人生古朴典雅的英协豫园高档次综合设施，集商务、会议、旅游、餐饮、住宿、单位接待为一体的多功能商务会馆。叹为观止的英协剧院私人投资兴建的设备一流的多功能剧院，外景壮丽，华丽高贵。它与英协商务会馆配套二件，集会议、演出、宴会、影视、娱乐为一体，具有多功能综合实用性。,台湾专业房产代理,品牌立势,英协15年辉煌路,四.贵家之子的成长摇篮英协之星幼儿园婴儿的培育糨褓，幼儿成长的摇篮，让您的孩子从小就生活在文化的熏染里，艺术的殿堂里，让孩子赢在起跑线上。英协小学郑州师专英协附小外语小学一切为了孩子的健康成长，办家长满意学校，走特色品牌之路。为业主创造优越的生活环境，为经济条件较好的家庭的孩子寻求优质教育的愿望。,台湾专业房产代理,品牌立势,英协15年辉煌路,二.中原地产的艺术家艺术家的家园，家园中的艺术家。英协花园是郑州市最高档的综合住宅小区之一，在地产界以“领先一步，市精品”著称，这里的房价在郑州最贵，在郑州却卖得最火，住在英协花园的人，一是很有钱，一是很有文化，且很多是河南文艺戏曲界的大腕人物。英协花园的生活品味和文化品位，正如艺术家们对艺术的完美追求，即炽烈又奔放，既豪约又俊逸，即尊贵又绚烂，即崔嵬又磅礴，即欧洲又中国。,台湾专业房产代理,品牌立势,英协15年辉煌路,艺术的浸染，文化的熏陶，英协花园的每一寸土地，无不被艺术所雕饰。中原地产的艺术家英协花园,台湾专业房产代理,品牌立势,英协15年辉煌路,经过15年的品牌验证，郑州受众对英协花园对英协花园的品牌感知如下：有品位，尊贵，有文化，有修养，有点接近奢侈对比鑫苑中央花园、顺驰中央特区、长城康桥花园、建业森林半岛等其他楼盘，消费者对英协花园的印象有些接近，却不够明晰。,台湾专业房产代理,品牌立势,英协15年辉煌路,Hasa、回家就是度假的开始、国际精英生活特区、澳洲海岸度假生活在硬件日趋同质化得今天，以文化、生活方式等心理层面的要素为核心而进行的品牌定位可谓愈演愈烈。,台湾专业房产代理,品牌立势,英协15年辉煌路,不管是硬件的比拼，还是生活方式的推销，各楼盘都务求在消费额者心中建立一个独特而清新的印象，而我们同样回答：2006年，英协花园能够在为中原人奉献什么？,台湾专业房产代理,品牌立势,英协15年辉煌路,台湾专业房产代理,品牌立势,英协15年辉煌路,小结好产品自然用心做！好品质自然会流传！好品牌自然得民心！,台湾专业房产代理,品牌立势,英协15年辉煌路,不寻常2005告诉我们：唯立足产品，筑势中原，我们只有用专业、用品质、用信誉、用超越踏踏实实做好品牌,台湾专业房产代理,品牌立势,英协花园立势之道,解决之道高性价比的建筑品质（产品力强）+USP（一种独特的生活主张）+营销推广（整合营销的执行力）,广州星河湾中国地产劳斯莱斯一个心情盛开的地方成都金林半岛华西别墅终极版高贵与生俱来长城康桥花园让有身份的人悠然起来顺驰中央特区全球生活，世界享受鑫苑中央花园势在四方，筑在中央绿城百合公寓百年建筑，一生好合。,台湾专业房产代理,品牌立势,英协花园立势之道,品牌,台湾专业房产代理,品牌立势,英协花园立势之道,品牌是企业的旗帜，品牌之旗插到那里，那里就是你的版图；品牌是公开的，是永久得契约；因此品牌具有唯一性持久性排他性,势在做好,品牌凝造,台湾专业房产代理,品牌立势,英协花园立势之道,成功的品牌是它能够在消费者心中占有一个别人无法取代的位置我们的PROUDCUT它欲在消费者心中占有一个怎样的位置？寻找OURPROUDUCT与消费者的沟通点,台湾专业房产代理,品牌立势,英协花园立势之道,我们需要Ourrequire找到一个最能打动消费者并能激发购买行为的切入点,台湾专业房产代理,品牌立势,英协花园立势之道,切入方向：根据影响地产销售的三大方面我们的思考（thinking),台湾专业房产代理,品牌立势,英协花园立势之道,价格本项目产品定位，在郑州众多项目属于高档项目，与竞争楼盘相比，价格有些偏高，因此，无明显价格优势。价格优势不凸现,台湾专业房产代理,品牌立势,英协花园立势之道,位置地块周边分布多家大市场，人流量大，环境嘈杂地块周边分布多家不同定位楼盘，人口结构复杂地块周边分布多家同质产品，对本案销售去化产生抗性与同类物业产品相比位置优势不凸显,台湾专业房产代理,品牌立势,英协花园立势之道,综合上述分析，观天印认为：本项目位置是客观因素，无明显竞争优势；尽管价格无明显竞争优势，对郑州房地产市场理性分析，采取“高单价低总价”策略，提高销售额同时增强产品销售力，增强本案价格的竞争优势；同时，要使“本案”在众多楼盘中脱颖而出，就只能从产品本身上寻求突破口，而产品品质正是品牌的核心元素。,台湾专业房产代理,品牌立势,英协花园立势之道,我们产品的卖点不胜枚举“可以出100页的楼书”,现代简约、清新、明快建筑风格,至美的单体建筑,完美的户型设计,水动的社区景观空间,高尚的精美社区,完善的中产生活配套,丰富的生活沙龙,时尚的休闲文化广场,产品,台湾专业房产代理,品牌立势,英协花园立势之道,完美户型、灵动立体水空间（音乐喷泉、溪水、叠水等）、多功能会所、休闲美食广场、高尚建筑品质全方位智能物管有包装优势,我们的切入点,找准品牌辐势的突破口，挖掘产品,台湾专业房产代理,品牌立势,立足郑州，辐势中原,做足产品,台湾专业房产代理,品牌立势,产品卖点梳理,欧洲海湾风情人文社区10万平方米海湾式双拼高层公寓|中产生活主张利好之一：8000平方米海湾风情花园，亲水、嬉水、乐水利好之二：600米水岸休闲步行花廊，融生活于休闲、浪漫、养生天伦的都市天堂利好之三：15万平方架空层休闲式livingmall美食代广场，衣、食、住、行、（娱）乐全无忧,台湾专业房产代理,品牌立势,产品卖点梳理,欧洲海湾式浩瀚金水长滩宽阔的水面，可以包罗生活的万象，于是心向往之，所以智者乐水。利好之四：金水长滩金水湾，下沉式室外游泳池（金色的阳光，璀璨的生活，悠悠弯水畔，晶莹剔透鹅卵石，儿童亲水园利好之五：乐翔浅底浅水滩，四季恒温室内游泳馆（如果一条鱼不会游泳，那它还是鱼吗？）利好之六：动水之韵喷泉音乐广场（琴瑟之音，或许不是钢琴演奏出来，H2O里流淌出的音符）,台湾专业房产代理,品牌立势,产品卖点梳理,富丽堂皇景秀园都景中园，园中景所谓造景，以人为本，重在人为的参与性不仅远观，亦可近玩焉利好之七：园中有景，景中有园，一草一木、一池一水、一园一景（健身文化广场、激情音乐天地、FANS英语角、碧水翠汀、水榭花都、林荫长廊、亲子游乐园）,台湾专业房产代理,品牌立势,产品卖点梳理,中产生活休闲文化场景食在中原，行遍欧洲，一站式休闲时尚美食广场满足生活的欲望，不纯粹是一种平淡的生活而是为了更好地享受生活利好之八：小资加油站、美食代文化广场无论是在酒吧燃烧生命，还是在LivingMALL里ENJOYING生活；不论是在解读咖啡因，还是在小资加油站里沐浴红酒）咖啡馆、水疗室、聊天吧、干洗店、中（西）快餐店、美食广场、二十四小时便利店、袖珍门诊室、足浴、按摩、鲜花店、家政,台湾专业房产代理,品牌立势,产品卖点梳理,追求完美的建筑空间珍惜每一寸空间，做到物“超”所值房屋不只是盛放身心的水泥匣子，它也有生命利好之九：全明户型，大尺度享受风景的家（卧室的舒适度，8.2米超大面宽客厅，厨房、餐厅的情致，呈海湾式优美阳台或飘窗，明亮卫生间格局方正，双拼组合、动静分离，干湿分离，私密性好，空气质素好入户花园、阳光客厅、生活景观双阳台、观光电梯空中花园、云顶花园。,台湾专业房产代理,品牌立势,产品卖点梳理,专署中产的配套设施生活的极致不是拥有，而是享受匹配中产阶层的唯有品味您选择的是一种生活方式，您的思想却是您主宰利好十：LivingMALL美食代广场、文化休闲花廊利好十一：智能化物业管理、全方位亲情服务利好十二：二十四小时便利店、迪欧咖啡、阿瓦山寨、银行,台湾专业房产代理,品牌立势,产品卖点梳理,专署中产的配套设施生活的极致不是拥有，而是享受匹配中产阶层的唯有品味您选择的是一种生活方式，您的思想却是您主宰利好十三：英协商务会馆、英协商务宾馆、英协休闲豫园（剧园）利好十四：英协之星（小区幼儿园）、郑州师专附小英协外国语实验小学、四十七中、建业外国语、建业小哈佛,台湾专业房产代理,品牌立势,产品卖点梳理,知名品牌的建材配备品牌建材缘于市场的检验与流传每一种建材，每一型号的水泥、钢筋、砖瓦用品牌建材雕饰每一栋建筑单体利好十五：专注于建筑的每一个细节（外立面品牌、建筑线条、水电管道线、电梯品牌、公共楼梯扶手、塑钢窗、中空玻璃等）,台湾专业房产代理,品牌立势,产品卖点梳理,国际化建筑品质建筑是凝固的音乐别人是以房为本,先规划房子,再设计景观;我们是：以景为本,先造景,再建房；以人为本,充分考虑居住的舒适性和人与自然的亲和性。把建筑轻放在水岸花园里利好十六：欧式建筑风格，专著于建筑的细节品质表现；唯美理念的建筑规划、小区规划、道路规划、消防建筑与人们的和谐、建筑与风景的和谐建筑与小区的和谐、建筑与建筑的呼应,台湾专业房产代理,品牌立势,产品卖点梳理,锁钥财富的核心地段景观轴线中州大道VS财富大道郑汴路扼守郑州东大门，锁钥郑汴财智生活商圈利好十七：财富地段（位居中州景观大道与郑汴路黄金交汇处）中州大道：南北交通枢纽，郑东新区与郑州东区得分岭线郑汴路：贯通郑汴商圈与主流商业腹地二七商圈的交通主干道交通网路：多条公交路线、东近新107国道、机场高速路。,十字路口,台湾专业房产代理,品牌立势,产品卖点梳理,魅力增值的发展区域四域“狼”烟突起，百米建筑耸入云天北望商务CBD，东南瞰郑州经济技术开发区，西闻郑州闹市中心都市味道。利好十八：雄踞东市中心地标地段，坐看商都云生风起向西，都市繁华烟云不断向东蔓延山雨欲来风满楼镇座中国十字路口，直抵CBD腹地，坐看云生风起向南，经济技术开发区，本是一场“工业革命”，却又引得无数“精”凤凰近来栖止。,台湾专业房产代理,品牌立势,产品卖点梳理,台湾专业房产代理,品牌立势,产品卖点梳理,？,再次发问如何使“本项目”品牌的切入点与消费者产生共鸣,台湾专业房产代理,第三部分：客源鉴定论,台湾专业房产代理,品牌立势,目标客群定位,都市中产阶层（UpperClass）,十大欧海式人居标准专为“都市中产阶层（UpperClass）”量身建造,台湾专业房产代理,品牌立势,目标客群定位,都市中产阶层理由：十大欧洲海湾风情人居标准游离于郑州的生活状态，喜欢享受生活，特别是欧洲风情的浪漫与尊贵。景中园、园中景，欧海风情水花园，未来人居气息符合目标消费群置业眼光尊贵社区，符合目标群体的品位和居住要求我们的PRICE可以为“都市中产阶层”接受。,台湾专业房产代理,品牌立势,目标客群定位,都市中产阶层（UpperClass)生活形态分析：什么是都市中产阶层？都市中产阶层，他们也许是一个游离状态的群体，工作起来可以南来北往，休闲时也可东城西就,就是这么忘我，这么陶醉，这么忘我地ENJOYLIFE。中产阶层，因智慧他们博得人生的财富，他们乐于享受生活的富丽堂皇甚至奢华。他们，是商人，也是企业的决策者，或经商、或是企业力中高层管理者、或自主经营者（企业老板）。他们也许安于做一个奉献者，城市白领、行政官员、金融、贸易、传媒、演艺界、高科技、咨询服务业等行业的从业者；灰色收入者。,台湾专业房产代理,品牌立势,目标客群定位,都市中产阶层（UpperClass）特征：他们家庭年收入在150000以上也许他们不是家庭经济收入策创造者，但他们可能是家庭消费的决策者社会地位在社会权力分布的层次中处于中间或偏上位置相对其他人群，“都市中产阶层”是企业中高层管理者，或自主经营的老板，或者都市高级白领占相当比例。,台湾专业房产代理,品牌立势,目标客群定位,都市中产阶层（UpperClass）工作兢业态度：相对优越的生活是以超时间工作为前提，以承担更大工作压力及更高工作强度为代价;需要的话，可以每天只睡3个小时，其余时间用来工作;甚至可以放弃假期，具有危机感、成就感双重感受;收入较丰厚，有事业基础;担心自己落入较低阶层.,台湾专业房产代理,品牌立势,目标客群定位,都市中产阶层忧虑与对策忧虑1：由于在社会、家庭中的多重角色，承受来自生活于工作的重重压力，甚至害怕孤独；对策1：酒吧、咖啡馆里排放压抑，或者说一种消遣孤独；或与朋友聚会会餐、休闲娱乐。忧虑2：对衰老尤恐惧，不论在生理、年龄上，在心理上、知识上；对策2：加强个人培训、交际活跃是他们化解生存危机感而普通采用的方式。,台湾专业房产代理,品牌立势,目标客群定位,都市中产阶层生活方式及态度今天的努力工作，是为了明天更好地生活不得不周旋于各种应酬，也因此牺牲享受天伦之乐的大部分时间。拼命工作，甚至用疯狂地工作排遣压抑；回到家里，尽力做一个好丈夫（妻子）、好父母、好儿子，以填补平时对他们照顾的欠缺。,台湾专业房产代理,品牌立势,目标客群定位,都市中产阶层生活方式及态度今天的努力工作，是为了明天更好地生活拼命工作，跳脱“养家糊口”原始需求，创造一个物质条件相对优越的生活环境。在餐饮方面不及南方人的讲究，却也独得中原的“吃”文化；如果经济条件允许，他们对房子有着热烈地追求，甚至豪华和排场。在置业投资以及理财方面，相对于发达城市还比较保守。近年来，一部分人也开始风险较小的投资，或购买保险，或储蓄。追求享受“自己工作那么辛苦，就应该享受好一些”。“享受多一些，享受好一些”他们的人生信条。,台湾专业房产代理,品牌立势,目标客群定位,都市中产阶层热衷于什么消费富足了对物质的追求，人们开始物质之外的精神享受LIGHTDAYS:也许工作或生活并无规律可循，工作起来没天没日，倒头大睡却是昏天黑地；一旦停止了工作运动，却也耐不住生活的孤独。三五朋友，聚在一起消遣或海侃神聊，或是在零点以后，烂醉于会所的酒馆里。,台湾专业房产代理,品牌立势,目标客群定位,都市中产阶层热衷于什么消费富足了对物质的追求，人们开始物质之外的精神享受HOLIDAYS:心中总渴望能够冲出“都市的喧嚣与芜杂”，期望在大自然里徜徉生命！领略于都市之外的一种更原始、更本能、更单纯的生活。成为现代人，尤其是“都市中产阶层”中的一种时尚。国内外旅游又成为中产阶层的一大消费热点。,台湾专业房产代理,品牌立势,目标客群定位,都市中产阶层（UppernClass）热衷于什么消费创业于郑州，渴望有一片属于心灵的归属地他们也许是在租房子住，或散落于各地市的暴发户，他们期望在郑州有自己的物业，真正地在郑州落地生根，也许只是为了给下一代创造一个优越的成长环境，这是他们储蓄消费的目标之一。-他们也许小有积蓄，也并非小富即安，却是精明商人，也许不会让大把钞票沉淀在房子上，资金的周转，对他们很重要，但是按揭供楼或分期付款买房，却不失为明智的选择；-也许长期租房，且不如按揭供楼，智慧的都市精英会算这一笔账；-购买汽车，与其说是一种时尚，不如说是一种赚钱的工具，安车代步，节省时间，提高工作效率，因为“时间就是金钱！”,台湾专业房产代理,品牌立势,目标客群定位,都市中产阶层热衷于什么消费都市夜归人，是子夜深处飘荡的幽灵歌剧院是一种更个人化、更讲求艺术品位的消费场所显示自己的身份（显得有文化修养、丰厚收入）舒缓工作压力（在轻松的环境中舒展身心）逸情静心（棋牌社、休闲茶馆、优雅咖啡屋）,台湾专业房产代理,品牌立势,目标客群定位,都市中产阶层热衷于什么消费女人的美容，男人的健身，生命养生堂美容旋律、运动人生女人的职业化，无规律的工作或生活，难免花容失色。面膜、瑜伽、SPA、花瓣浴，芸芸养颜术依然是生命的主旋律。男人，成家立业，承重高强度工作和高度精神压力，带来身心的疲惫。桌球，保龄球，高尔夫，网球，运动才是健康的财富，燃烧激情青春。,台湾专业房产代理,品牌立势,目标客群定位,都市中产阶层热衷于什么消费人们对网络依附性，就像一种寄生关系缩短空间的距离，减小时间的生命上网已作为一种时髦的生活方式，在现代生活里渐势蔓延，已成为一种时尚。,台湾专业房产代理,品牌立势,目标客群定位,都市中产阶层的消费趋向房产、旅游、休闲、网络,台湾专业房产代理,品牌立势,目标客群定位,都市中产阶层广告心理他们也许会斤斤计较，毕竟摸爬商海，“利”在必得！好利益大家看得见；他们的追求是有个性的、有形象、有档次，需要得到旁人的认同。广告、软文的设计要凸显尊贵、高档的文化风格，以梦境的方式打动他们的心。,台湾专业房产代理,品牌立势,目标客群定位,都市中产阶层广告心理他们的种种消费性为背后隐藏着许多文化层面的的因素，单纯地为满足生理需求或者说是纯物质化得消费模式，也许并不构成强势吸引力；广告若能将消费与精神愉悦联系在一起，这才会吻合他们的消费意识。对于本案，建造一流品质产品，筑造中产名流生活圈，缔造欧洲海湾风情高层公寓，锻造名流生活“烫金”名片！,台湾专业房产代理,第四部分：传播定位和营销策略,台湾专业房产代理,传播定位,案名&广告总精神&产品定位语（方案）案名创意说明：案名表现点：建筑风格（欧洲海湾风情）以及推崇生活方式（名流生活）。英协花园前期一直走的欧洲风格的路线，一路走来英协花园别墅区、园中苑、艺术家、鼎峰公寓，将生活无限升级。,台湾专业房产代理,传播定位,案名&广告总精神&产品定位语（方案）案名创意说明：为了和谐欧洲风格的建筑形式和所推崇的生活方式，本案再次将生活生活，让英协花园的口碑“桂冠中原”，成为众多人的向往，少数人的拥有；让英协花园的生活最欧洲，领舞中原人“盛享欧洲”。主推案名：桂冠欧洲主推广告语：桂冠中原盛享欧洲主推产品定位语：海湾式双拼高层公寓小区定位：欧洲海湾风情主题社区,台湾专业房产代理,传播定位,桂冠欧洲形象展示：,桂冠欧洲VI1衍变系列,桂冠欧洲VI2（挂旗系列）,桂冠欧洲VI3（名片系列）,桂冠欧洲VI4（档案、资料袋系列）,桂冠欧洲VI5（稿纸系列）,桂冠欧洲VI6（信笺、信封应用系列）,桂冠欧洲VI7（NOTEBOOK应用系列）,桂冠欧洲VI8钥匙扣,桂冠欧洲VI9手提袋,桂冠欧洲VI10案场工装,桂冠欧洲VI11（茶杯、纸杯应用系列）,桂冠欧洲VI12（胸卡应用系列）,桂冠欧洲VI13（文化衫应用系列）,桂冠欧洲VI14（导视牌、侧招应用系列）,桂冠欧洲VI15（礼品伞应用系列）,台湾专业房产代理,传播定位,案名&广告总精神&产品定位语（方案一）案名创意说明：副推推案名：白金汉国际公寓建议使用案名：凯撒假日、英协凡尔赛英协美丽人生、英协诺贝尔,白金汉国际公寓形象展示一,白金汉国际公寓形象展示二,台湾专业房产代理,产品传播策略,桂冠欧洲创造富丽人生海湾式双拼高层公寓以100米之躯矗立郑州东区，成为守卫郑州东大门的地标建筑，中原首席“海湾式”双拼高层公寓，以欧洲皇宫文化为背景，因此桂冠欧洲最具购买价值，高附加值、尊贵的居住品质。以居住功能为主，打造欧洲海湾式人文风情社区，桂冠中原，盛享欧洲的第一居所首选地。“锁钥郑汴商圈之繁华间”。体现在两方面：一是楼盘高性价比，本案位于郑州东区郑汴繁华商圈核心地带，建筑体量以住宅类产品为主，少量休闲生活配套为辅，因此产品在户型结构等方面满足客户的舒适居住以及尊贵生活便利；二是项目的亲和性，表现在建筑风格色系的选择应用，小区人文居住化的营造，以及生活主张的倡导，突出表现“最诗尊贵居住”以及“居者优其屋”社区尊上品位。,台湾专业房产代理,产品传播策略依据,桂冠欧洲创造富丽人生海湾式双拼高层公寓都市中产阶层（UpperClass）他们也许是在租房子住，或散落于各地市的暴发户，他们期望在郑州有自己的物业，真正地在郑州落地生根，也许只是为了给下一代创造一个优越的成长环境，这是他们储蓄消费的目标之一。他们不缺房子，但他们缺的是能带来彻底的生活享受的好房子。都市中产阶层（UpperClass）他们承受了来自家庭、社会、工作的重重压力，他们十分渴求一种彻底放松身心的生活；都市中产阶层（UpperClass）他们的时间又非常宝贵，他们不可能舟车劳顿住在遥远的郊外。,台湾专业房产代理,产品传播策略依据,欧洲海湾式风情人文社区富丽堂皇景秀园都欧洲海湾式浩瀚金水长滩中产生活休闲文化场景追求完美的建筑空间专署中产的配套设施知名品牌的建材配备国际化建筑品质锁钥财富的核心地段魅力增值的发展区域,台湾专业房产代理,营销活动,奠基仪式活动目的：项目信息透露，引起市场关注，表明开发商决心。活动地点：项目现场与会人员：政府要员、合作单位、潜在客户、媒体记者等。操作要点：主持人作开场白，介绍来宾；合作单位代表发言，阐述本单位对“英协桂冠欧洲”项目开发的支持；政府领导寄希望；奠基仪式项目负责人作总结性发言，表明决心。,台湾专业房产代理,营销活动,“住宅的革命”论坛活动目的：通过与专家、消费者讨论“双拼高层公寓空间改革研讨试航郑州”专题，双拼拼出了中原“第一超大面宽客厅”，引发一场关于客厅的革命。时机：英协桂冠欧洲品牌导入期操作要点：作为执行主办方，与相关专家、消费者共同研讨。,台湾专业房产代理,营销活动,VIP亲情俱乐部活动目的：积累客户，推进销售活动内容：向意向客户发放VIP积分卡操作要点：“英协桂冠欧洲”亲情俱乐部的宣传与推广VIP积分卡的制作、宣传与推广销售案场对客户的梳理、组建,台湾专业房产代理,营销活动,“欧洲海湾式风情”主题社区论坛活动目的：借助论坛强势推出“英协桂冠欧洲”的品牌宣传序幕论坛内容：如何打造“欧洲海湾式风情”人文社区操作要点：邀请政府官员、新闻界人士、业内知名专家、潜在客户等参加准备楼盘的相关资料邀请业内知名人士演讲开发商负责人、项目设计师谈“英协桂冠欧洲”开发理念赠送纪念品向政府申请授予英协桂冠欧洲为“欧洲海湾式风情”人文主题社区,台湾专业房产代理,营销活动,“中产阶层”家庭置业活动活动目的：积累客户，推进销售活动内容：根据不同业态、不同客户群、不同时间结点（教师节、母亲节、国庆节等）推出促销计划操作要点：VIP积分卡的发放；销售案场对客户的梳理、组建；销售优惠折扣措施的出台。,台湾专业房产代理,营销活动,“金领e宝贝”评选活动活动目的：造成市场轰动，吸引市民对英协桂冠欧洲的关注活动对象：桂冠欧洲业主操作要点：和电视台、报纸、网络、手机短信共同发起活动；当选家庭免费送高档家电组合；组织当选家庭海外旅游。,台湾专业房产代理,营销活动,“梨园春蕾”公益活动活动目的：树立开发商良好的公众形象，为后期企业品牌建设打好基础活动内容：为了祖国的戏曲小花朵用爱心为少儿戏曲爱好者铺路。操作要点：“梨园春蕾”活动，经过层次选拔，发现并培养少儿戏曲人才，同时，成立“梨园春蕾希望基金会”，浇灌“梨园春蕾”少儿戏曲爱好者的茁壮成长；（类似超女操作模式）活动期间，每销售一套住房，开发商向基金会捐款500元；开盘日，组织大型少儿戏曲演唱会，以及“梨园春蕾”最后积极评选活动；“梨园春蕾”以及“梨园春蕾希望基金会”成立新闻发布会；英协房地产开发有限公司义捐仪式。（首套签订日）,台湾专业房产代理,营销活动,售房+拍卖会值得珍藏的珍藏品，更要珍藏在值得珍藏的地方目的：销售形式创意，造成新闻热点时间：续销期思路：售房和拍卖，看起来似乎毫不相关。但好的房子和好的收藏品，都是买家所心爱的。于是，将拍卖与售楼相结合，顿生创意，营造出鲜明的售楼个性。活动内容：邀请某拍卖行，在售楼部现场举行一次拍卖会。拍卖品为字画等中档收藏品。并且每幅受拍品都将切合一种户型。如果拍者既成功买到该受拍品，又计划买对应户型的房子，则可以半价得到该品。,台湾专业房产代理,营销活动,首届桂冠欧洲“邻居节”,台湾专业房产代理,营销活动,英协桂冠欧洲“考察团”活动目的：煽情展示，引起市场轰动，积累客户；参观内容：东部沿海地区的品牌楼盘（同品质楼盘）操作要点：考察团成员为当地的媒体、英协桂冠欧洲业主、VIP金卡持有者（根据实际参加人数，每个VIP持有者可带12个意向客户）；所有参观者统一由开发商带队，参观期间不允许有其他的个人活动；活动结束后，在报纸上发表相关文章的参观者，将给予精美礼品奖励，同时如果该客户购房，可进入小区优秀业主榜名单。,产品推介会业主专场推介会样板房展示月会所功能促销月社区生活展示月明星楼盘评选摄影展楼盘知识有奖竞猜活动,“激情欧洲”征文活动关爱白领健康活动针对不同年龄的业主举办各种健康活动,（具体活动方案详见月度执行计划）,台湾专业房产代理,营销活动,台湾专业房产代理,形象推广,企业形象包装目的：通过企业掌舵者的宣传、推广，树立个人品牌，进而达到树立企业品牌的作用。使用方法、范围：通过企业代言人的言行，传递企业经营理念、专业形象及社会公众形象。特点：代言人形象较企业形象更易建立、传播和引起社会关注。中国地产界知名人士，潘石屹与王石是最为成功的企业代言人。,台湾专业房产代理,形象推广,企业形象包装方案一：个人宣传宣传个人建业艰辛历程。多参加各类社会活动，特别是一些有关房地产专业的社会活动，常在各类媒体露面，引起社会关注。担任社会公职，便于活动开展及在行业内的形象建立。,方案二：团队宣传宣传精英团队，塑造企业整体专业形象。多参加社会活动，及增加在媒体的露面频率。团队协调宣传相对于个人的宣传要难，但同时精英团队而非个人的企业经营精神将是大势所趋、社会发展方向。,台湾专业房产代理,形象推广,企业回馈社会理念目的：为保持企业的公众形象、建立企业品牌，体现企业在发展的同时不忘给予社会回报的崇高精神。使用方法、范围：对于为很河南戏曲事业作出了较大贡献的典型人物给予适当的奖励，或直接建立基金会，通过基金会奖励，形成长期口碑效益。担任各类社会慈善事业的公职：如黄石市少儿戏曲教育基金会会长等。,台湾专业房产代理,现场包装方案,现场包装方案设想1、现场包装包括：工地现场、园林各景点、大门、大门到售楼处的通道、去样板间的通道、与施工现场的隔离、外围墙、楼体、楼顶等。2、整个现场包装风格现代、简洁、大气。3、看楼通道：让看房者轻易找到售楼处，保持良好的看楼激动心态。4、标示牌：让看房者体会发展商做到细处的用心，危险地带的警示牌更是如此。5、彩旗及条幅等：增强喜庆感，让看楼者产生激动。6、园林实景：让看房者提前看到入住后的环境，极大增加成交比率。7、楼体条幅、围墙等的包装，突出项目名称、主题广告语及主卖点，增强识别性。,台湾专业房产代理,现场包装方案,围墙广告图片,围墙广告表现,台湾专业房产代理,媒介策略,策略思路基与对郑州媒介市场的深