物业承接查验ppt课件

原稿人：李志勇日： 2016-08，房地产接受检查-培训教材，1，目录，2，房地产接受检查制度是物业管理条例规定的7项基本制度之一，条例第28条规定“房地产服务企业接受房地产时，必须检查房地产共享部、共用设施设备”。 住房和城乡建设部2010年10月发行的物业承接查验办法 (住房建设2010165号)，本方法自2011年1月1日起施行，概念、3、明确各方面的责任、权利、利益，避免建设部门、业主与房地产服务企业的矛盾。 2 .提高建设质量，保障所有者产权利益； 3 .规定房地产共享部位、共享设施设备的管理责任。 含义4、房地产接收检验性质与竣工检验的差异1、目的不同的竣工检验：确认房地产项目工程质量是否合格，能否使用，以取得进入房地产产品市场资格为目的接受检验：主要明确各方面的责任，维护各方面的利益，减少矛盾和纠纷，减少业主的使用和房地产管理不同，5、2、参加主体不同的竣工验收：由政府主管部门或行业管理部门对建设单位建设的房地产项目工程进行质量验收。 接受检查：前期房地产服务合同双方当事人由业主参加，接受主管部门监督。 差异6、3、对象不同的竣工验收：项目是否符合规划设计要求，以及建筑工程和设备的安装质量全面验收。 接受检查：房地产共用处，共用设施设备接收检查。 不同之处7、房地产接受检查的依据分为法律依据和合同依据。 法律依据： 物权法、合同法、物业管理条例、物业承接查验办法等。 合同依据： 房屋买卖合同、前期物业服务合同、物业服务合同等。 依据8、实施房地产接收检查，主要见下列文件：1. 物业管理条例； 2. 物业承接查验办法； 3、房地产买卖合同4 .临时管理规约5 .前期房地产服务合同6 .房地产规划设计方案7 .建设部门转交的图纸资料8 .建设工程的质量法规、政策、标准和规范。 根据9、房地产接收检验范围房地产服务企业应对以下房地产共享部、共享设施设备进行现场检验和检验： 1、共享部2、共享设备3、共享设施、范围10，办法第3条【房地产接收检验诚信、客观公正、 应遵循权利明确和所有者共享财产保护原则”原则，11、为促进建设单位履行房地产接收检验义务，办法明确规定了建设单位三项法律责任： a、房地产交接后，建设单位不遵守房地产接收检验协议的约定，建设单位不遵守房地产共享部位、 及时解决共用设施设备存在的问题，损害所有人人身、财产安全的，依法应当承担相应法律责任b .房地产交接后发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的； 建设部门对需要负责修复的业主造成经济损失的，建设部门应当承担赔偿责任的c .建设部门应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担房地产共用处、共用设施设备的保修责任。 责任，12，同样为了敦促房地产服务企业履行接受房地产检查的义务，办法也明确规定了房地产服务企业的三项法律责任： a、从接管房地产之日起，房地产服务企业按照上一期房地产服务合同约定的法律法规和行业规范规定的维修、 全面履行养护和管理义务，管理服务不当，应负责房地产共享场所、共享设施损坏或缺损b .房地产服务企业接受检验相关文件、资料和记录制作文件， c .房地产服务企业接受未经擅自检查的房地产，房地产的共用场所、共用设施的设备缺陷对所有者造成损害的，房地产服务企业应当承担相应的赔偿责任。、责任、13、实施接受检查的房地产，(7项) 1、建设工程竣工检查合格，取得规划、消防、环境保护等主管部门签发的认可或使用许可证书，由建设行政主管部门备案2、供水、排水、供电、供电、供热、通信、公共照明、 有线电视等市政公共设施设备按规划设计要求建设，供水、供电、供气、供热已设有独立计量仪表，条件14、3，教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施按规划设计要求建设4，道路、 绿地和房地产服务住宅等公共辅助设施按照规划设计要求建设，满足使用功能要求5，电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书6 .房地产的使用、维护和管理技术资料完善7、法律、 法规规定的其他条件、条件、15、房地产接收检验按以下步骤进行：步骤、16、时间节点、17、建设单位应在房地产交付使用15天前，完成所采用的房地产服务企业和房地产共享部、共享设施设备的接收检验到20天前， 建设单位应当向房地产转让有关资料的建设单位，在房地产接收检验协议签订后10天内办理房地产转让手续的房地产服务企业，在房地产转让后30天内，应当持有以下文件向房地产所在地区、县(市)房地产行政主管部门办理转让手续。 要点18、建设部门应在房地产交付使用前至少50天按照国家有关规定完成房地产竣工验收，取得质量合格证明书，完成备案，完全符合房地产交付使用条件后，通知房地产服务企业开办房地产接收验收验收调整会议。 要点、19、项目公司、检验通知、组成小组制定了计划检验准备、资料检验现场检验问题的整理和报告、房地产公司、接受检验交接、政府备案、协议交接、流程、20、房地产检验工作流程图、21、房地产服务企业收到建设部门书面通知后自愿、通知、22、1 .工程质量合格证和规划、消防、环境保护认可及使用许可证书相关备忘录2 .供水、供电、供电、供热等专业公司供应合同和计量仪器相关文件3 .教育、卫生等公共辅助设施竣工检验文件、条件、23、4 .电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、 电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书5 .房地产的使用、维护和管理相关技术资料完善6 .房地产买卖合同、临时管理规约等法规规定的房地产管理所需文件7 .房地产竣工图纸和竣工资料。 双方根据以上条件，约定接受房地产检查的时间，共同制定房地产检查方案。 条件、24、符合以上条件后，房地产服务企业应当立即书面答复，双方约定召开房地产接受检查的首次协商会议。 双方有关规定和房地产接收检验应根据文件约定，就房地产共享场所、共享设施设备的接收检验进行协商，形成房地产接收检验方案。确认，25，1，2，3，4， 项目：工程负责人房地产：项目经理、工程负责人、保安人员、事务、呼叫服务工程：设置协调员供应商：技术人员、检验小组、作业节点计划、检验准备、专业检验方案、检验项目检验内容检验时间相关部门负责人、人员组织培训工具资料表费用预算范围和依据时间、 人员和工具项目、方法、要点和内容、检查方案、26、房地产部、监督、指导、支持、责任、27、项目公司、交接组、合作检查、资料和产品交接、责任、28、子公司服务中心、资料交给公共场所和共用设施， 配电检验排水检验消防检验电梯检验智能检验车库交通标志检验特别方案30竣工资料设备资料公共配置许可资料质量保证书类的使用说明其他资料整理分类记录交接资料检验31包括房地产交付使用初期房地产服务企业从房地产建设部门收到的房地产原始资料房地产竣工检验资料设备的使用维护技术资料房地产所有权资料房地产清单等。 原始资料32，包括房地产共享部位、共享设施设备维修、养护和管理及大中维修、更新改造和专业检查资料房地产设施设备清单、总帐、使用、维修、改造报告、重大事故报告、专业检查报告、完成率评定报告等。 包括随机资料、33、业主资料、业主身份、产权证明、房地产检验、问题解决记录、房地产使用、装修资料、服务、投诉、访问记录和纠纷处理报告等。 业主资料34、财务管理资料包括业主全体拥有的物业管理固定资产清单、收支账单、债务转让清单、自来水等复印记录和费用征收清单、物业服务费征收清单、维护基金使用审查资料和记录、其他需要转让的各种证明书、表、清单等。 财务资料，35，包括合同协议书、内、外签订的合同、协议。 合同资料、36、人事资料是指双方同意交付保留用在职人员的人事资料、培训、考试记录等。 人事资料，37，其他应交付的资料。 资料的交付是根据资料的分类列出目录，根据目录的名称和数量逐一调查是否一致，交付后第三方当事人在目录的列表上签名盖章。其他资料、38、观察、使用、检验、记录、核对、现场检验、39、合同约定与计划设计批准文件与引用的法规、规范与标准、根据房地产共用设施列表进行房地产共用场所、共用设施设备的现场核对，设施设备的名称、型号、规格、数量与设置场所满足计划设计批准与房地产买卖合同约定的配置要求核对，40，主要是双方人员，特别是房地产服务人员根据自己的专业技术能力和经验和观察力，详细观察房地产共用部、共用设施设备在现场核对时是否符合配置标准，外观质量是否存在缺陷，发现问题并详细记录。观察、41、房地产服务人员在现场检查房地产共享部、共享设施设备时，根据设施设备出厂设置、使用和维护手册要求以及相关设备安全操作规程，由建设部门和供应商专家开放共享设施设备，满负荷运行，记录设备运行的主要技术参数， 现场双方要进行交流和有效培训的房地产服务企业值班维修人员保证全面正确使用管理设备，从中发现问题，由建设部门负责解决，保证检查的正常进行。在使用、42、房地产共用部、共用设施设备的现场检查中，检查人员利用工具和检查设备、仪表，对共用部、共用设施设备的运行使用进行状态检查，观察、记录各种数据，看是否达到设计文件规定的要求，能否满足使用需要。 记录存在的问题。 检验、43、房地产服务人员应在建设部门专家的指导和配合下，对房地产共享部位、共享设施设备的有关部位进行有效性试验。 (例如消防系统的分类试验和综合联动试验排水系统的灌水、通水、通球试验防水要求处的关水试验等)。 注意：考试前要做好计划，考试中要注意安全，做好记录。 试验、44、房地产现场检查发现问题现场检查的，房地产服务企业将房地产共享部位、共享设施设备数量和质量不符合合同约定和有关文件规定的情况，记录房地产现场检查队在检查中发现的问题，并书面通知建设部门，建设部门签字后立即命令负责人解决，完成后组织检查的双方人员重新检验问题，45、房地产服务企业在接管房地产30天内，应当持有下列文件向房地址区、县(市)房地产行政主管部门报案： (二)临时管理规约(三)房地产收入检验协议(四)建设部门转管资料清单(五)检验记录(六)交接记录(七)接受其他有关检验的文件。 申报，46，1 .分期开发项目接收检验分期开发的房地产项目，可以根据开发进度，对符合交货使用条件的房地产分期进行检验和交接。 建设单位和房地产服务企业在收到最后期房地产时，必须办理整个房地产项目的交接手续。 2、接受检查的费用由建设部门承担房地产检查费用的负担，由建设部门和房地产服务企业在上一期房地产服务合同中约定。 没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。 其他规定，47 物业承接查验通知单 物业承接查验协议 (参考文本) 物业承接查验方案 (参考模板) nf-GL-001-a 0文件审批内卡 nf-qp-01-006共用部位、共用设施设备承接查验时间表 nf-GL-002-a 0承接查验移交资料清单 nf-GL-003-a 0物业承接查验现场记录表 nf-GL-004-a 0物业承接查验现场问题汇总表 nf-GL-005-a 0承接查验报告 nf-GL-006-a 006 相关文件，48，物业交接记录表建筑2010165号物业承接查验办法3010物业设施设备管理指南物业承接查验操作指南，参考资料，49，谢谢你，50，Contents，AddYourTextinhere，AddYourTextinhere，以及AddYourTextinhere， ImageInfo www.wiz data.co.kr-notetocustomers : thisimagehasbeenlicensedtobeuseddwithinspowerpointtemplateonly.youmaynotextracttheimagefect 51 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