英国土地制度ppt课件

,1,土地制度简介,土地经济学第五小组,.,.,TheUnitedKingdom,2,英国的土地制度基本状况与现行土地所有制,英国圈地运动的真相与启示,英国的土地征用制度,英国的土地发展权,英国的土地登记制度,英国土地管理机构的设置,3,A英国现行土地制度,英国的土地基本状况及现行土地所有制向开,4,一.英国的土地基本状况,由大不列颠岛上的英格兰、苏格兰和威尔士，以及爱尔兰岛东北部的北爱尔兰共同组成的岛国，还包括一些英国海外领地。英国本土位于欧洲大陆西北面的不列颠群岛，被北海、英吉利海峡、凯尔特海、爱尔兰海和大西洋包围。24.36万平方公里（包括内陆水域），英格兰地区13.04万平方公里，苏格兰7.88万平方公里，威尔士2.08万平方公里，北爱尔兰1.36万平方公里。位于欧洲西部的岛国。由大不列颠岛（包括英格兰、苏格兰、威尔士）、爱尔兰岛东北部和一些小岛组成。隔北海、多佛尔海峡、英吉利海峡与欧洲大陆相望。它的陆界与爱尔兰共和国接壤。海岸线总长11450公里。全境分为四部分：英格兰东南部平原、中西部山区、苏格兰山区、北爱尔兰高原和山区。主要河流有塞文河（354公里）和泰晤士河（346公里）。北爱尔兰的讷湖（396平方公里）面积居全国之首。属海洋性温带阔叶林气候，终年温和湿润。通常最高气温不超过32，最低气温不低于10，平均气温1月47，7月1317。多雨雾，秋冬尤甚。年平均降水量约1000毫米。北部和西部山区的年降水量超过2000毫米，中部和东部则少于800毫米。每年二月至三月最为干燥，十月至来年一月最为湿润。全国气候类型为温带海洋性气候。,5,英国地理环境示意图,6,自1066年以来，英国的全部土地在法律上都归英王或国家所有，也就是说英王（国家）是唯一的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使用权（或占有权）。拥有土地使用权者在英国法律中被称为土地持有人或租借人。在英国，持有土地所受的条件限制总称为“土地保有条件”，土地持有人所保有的有关他的土地权利的总和，就叫做土地产业权。,7,四种土地产业权,一、无条件继承的土地产业权二、限定继承的土地产业权三、终身保有的土地产业权四、限期保有的土地产业权其中，前三者属于永业权，最后一种属于租业权,8,英国的土地虽然法律上属于英王（国家）所有，但完全拥有土地永业权的土地持有人实际上是该土地的所有者，只要他不违反土地法、土地规划或侵犯他人利益，就可以随心所欲地利用和处分土地。因此，在实际生活中这类租借人也往往被称为地主。,9,B英国圈地运动的启示与真相,案例背景导入多省市强行撤村圈地发土地财，农民失去宅基地一场让农民“上楼”的行动，正在全国二十多个省市进行。拆村并居，无数村庄正从中国广袤的土地上消失，无数农民正在“被上楼”。而各地目标相同：将农民的宅基地复垦，用增加的耕地，换取城镇建设用地指标。他们共同的政策依据是，城乡建设用地增减挂钩。,不管是哪一轮大拆大圈，始终有一种振振有词的说法：不拆不圈怎么发展！？而作为这种说法的最佳例证，英国的圈地运动又被屡屡提起。问题是，英国的圈地运动真的可以证明，大拆大圈是发展的“必经阶段”吗？,蒋棋元2012211283,10,英国圈地运动的四种类型,11,英国中世纪的时候形成一种敞田制，就是地的肥瘦、远近、干湿都不同，为了公平分配，给你一小块肥的、一小块瘦的、一小块远的、一小块近的，于是你有几块小土地，但并不连在一起，而是散落在各个地方，和别人的土地混在一起，这样分散的小块土地，被称为条田。条田当然不利于个人耕种，所以大家就互相协商对换或买卖，使土地集中，这样的圈地完全是自发自愿的。,第一种：小块零散土地的集中,12,古代英国和古代中国体制不同，中国“率土之滨，莫非王土。”其他无论地主还是农民都是小的；而英国是地方领主权力大，王权较弱。那时的英国，领主占有其管辖区域内的土地，除了各级领主自己经营的土地外，其它土地给农民租种，成为农民的份地。这两种土地之外还有一些公用地和森林沼泽等荒地，这些公地和荒地法律上也是领主的，但实际上是公用或无主的。当大块的土地紧缺时，大家就打上了这些公地和荒地的主意，领主或佃农都有圈占为己用的行为，在土地不缺的地方，这种占用也相安无事，但是在一些土地紧缺的地方，就不能随意占了，佃农和领主们就要互相协议，比如领主要占一块，就给佃农一些补偿。在实际操作过程中，大多数就这样通过协议、在法律框架内圈占了，但也有少数补偿不到位或者不补偿就强占的，从而引发暴力冲突。,第二种：对公荒地的圈占,13,君主立宪后，英国的王权与领土主权衰落，议会成为最高权力机构。议会制订了圈地法律，该法律接近现代意义的法律。就是想圈地，那么按国家（而不是王室和领主）的法律来。这时候英国才是第一次出现了有政府背景的圈地。但20世纪的研究普遍认为，议会圈地的规模和效用并不大。,第三种：议会圈地,14,英国市场经济兴起前，村社中是领主有地农民租地的形式，这种形式约定俗成，形成了事实上的佃户长期固定的使用土地。但是随着市场经济的兴起，这种旧的租约受到了“价高者得”的冲击，有人（比如要养羊的）愿意掏更多地租，地主也乐意租给他们。但是原来的佃户不答应，于是就出现了被暴力驱赶的情形。所谓“羊吃人”的血腥暴力，仅仅是适用于这种打破租约的圈地。当然暴力的范围和程度有没有我们通常讲的那么严重，是另一回事了。,第四种：打破租约的圈地,15,英国圈地运动的特点,features,一、基本不存在侵犯土地所有权的问题在四种圈地类型中，前三种基本是自由协议完成的，自然也就不存在侵犯土地所有权的问题。即便是那种领主强占公有地的少数情形，在法理上也是行得通的（因为领主辖区的土地法理上都是领主的）。而中国的农村土地属于集体所有制，农民作为集体的一分子当然享有土地产权。村干部私卖集体土地、以及地方政府强行圈占土地，都是侵犯土地所有权的行为。,.,16,二、也不存在侵犯土地使用权的问题除了作为集体一分子享有土地所有权，中国的农民作为独立的个体还享有土地的使用权（比如承包50年）。表面上看，英国的第4种圈地运动也是侵犯了佃户对土地的使用权，但其实不是，因为所谓“打破租约”，是指在租约期满后不再续约，或者抬高租价让你续不起，而不是在租期内强行剥夺。所以“打破租约”不是侵犯使用权，而是侵犯了“惯例”，侵犯了“约定俗成”。,17,总结：英国的圈地运动既非田园诗也非地狱曲拿今天欧美文明水平看，英国的圈地运动仍然是非道义的。因为现在并不是说你完全按产权或契约办事就可以，如果你客观上造成了贫民权益受损，那么仍要停止行动或者给予补偿。比如近年来吉普赛人跑到德国，随便找个公园就安营扎寨，按产权政府当然可以把他们赶走，但是政府不敢强行赶，只能每人给几百欧元求他们搬家；就连柬埔寨，贫民租住的棚户（违章建筑）要拆，房主和租户也要给补偿的。所以相比现在，圈地运动时候的补偿总体看是不到位的，尤其是那些贫民的补偿不够；至于打破租约、暴力驱赶这样的事情也堪称野蛮。但是另一方面，如果英国的圈地运动像我们说的那样穷凶极恶，那么今天发生的圈地又该怎样形容？,18,资本论中的圈地运动中国国内流行的英国圈地运动主要以暴力手段推行的观点，实际上主要是受一些经典性学术著作的影响。其中，最具影响力的作品当属托马斯莫尔的乌托邦和马克思的资本论。乌托邦中提出了“羊吃人”，但是莫尔是一个人文主义者，“羊吃人”的人文关怀性大于历史严肃性。“羊吃人”真正具有了严肃的历史寓意，还是因为资本论中对圈地运动的论述。,英国圈地运动为何被描述成“羊吃人”？,19,马克思在资本论第24章“所谓原始积累”中用了较大的篇幅对圈地运动进行了揭露和批判。但是这个批判的真实意思是什么呢？要知道，在马克思眼里，资本主义（也就是市场经济）的罪恶就在于剥削剩余价值，用剩余价值积累资本，叫做资本主义积累。同时马克思还在思考一个问题，在剩余价值出现之前，最初的资本和最初的被剥削者是怎样出现的呢？马克思给这个问题找了个答案就是在资本主义之前，还有一种原始积累，这种积累就是用抢劫的手段，使得抢劫者为资本家的出现提供可能，被抢者为被剥削者的出现提供可能。而圈地运动，就是为证明这个答案找来的例子地主抢来土地成了最初资本家、农民失去土地成了最初的被剥削者。可见，马克思认为资本主义的罪恶是剥削剩余价值，而不是抢劫；抢劫是资本主义之前的一个阶段，并导致了资本主义萌芽的可能。所以，马克思其实并不认为圈地运动是“羊（资本主义或者说市场经济）吃人”,20,到上世纪30年代，苏联为了彰显资本主义的“血和肮脏”，圈地运动就被套在了资本主义头上，马克思那里本是“资本主义以前的”即非资本主义性质的种种野蛮行径，便成了“资本主义中”的东西。可见，圈地运动本身也没有到“吃人”的严重程度，资本论为了完善理论，对圈地运动的批判有所夸张；然后这个夸张的结果又被套到了无辜的资本主义（市场经济）头上。,对资本论的曲解,21,一、“发展就要圈地”可休矣!有人就说了，你看既然市场经济的初期都是要圈地的，那么我们搞市场经济怎能不圈地呢，不圈地怎么发展呢？也正是这种认识，让很多强拆强圈的官员理直气壮，还认为自己是正义的。但是现在我们知道了，马克思说得很清楚，恶性圈地是市场经济之前的事情，与市场经济一点关系都没有。,对中国的启示,二、但是有人还是会说，就算与市场经济无关，但是马克思也说了，市场经济之前也还是需要这样一个抢劫式的原始积累的，所以这是一个必经阶段。这种说法仍然站不住脚，因为英国的圈地运动显然不是那么恶性的，英国后来却发展成了日不落帝国；而西班牙、葡萄牙的原始积累比英国搞得更早更疯狂，但在资本主义的发展中这两国却是落伍者，难以望英国之项背。而像北欧、德国这种国家，是连英国那样相对温和的原始积累都没有的，可今天却成了发达国家的典范,22,英国圈地运动的真正借鉴意义,显然，英国的圈地运动完全无法作为我们也该搞圈地的例证。它的真正意义在于，即便正常的交易，也不能完全无视贫民的权益。所以，该让这段历史发挥作用的地方，不在农村，而在城市，在棚户区（所谓违章建筑）。如果我们不能认可地主驱赶佃户、领主收回公地，又怎能认可城中村拆迁赶走租客？进城农民搭建的棚户区要火烧连营？那些批判英国圈地运动的人，难道矛头不是该放到这里才对？,结语：以真实的历史为鉴。,23,C英国的土地征用制度,英国的土地征用制度可追朔到19世纪中叶，由于铁路、船运等基础设施的建设需要大量征地，政府开始通过立法对征地活动进行管理。,许必迅,24,土地征用的法律依据和目的,在英国，土地征用的常用术语是土地的强制性购买，其主要的法律依据是：1845年颁布的土地条款统一法，1961年的土地补偿法1965年的强制购买法1973年的土地补偿法1991年的规划和补偿法以及2004年规划与强制性购买法等等,25,英国的土地征用目的强调的是为了公共利益，但在这方面的限制比较宽泛。英国大部分公共事业已经私有化，英国法律并没有将私人用途排除在强制购买之外。英国地方当局强制购买实施城市开发的目的是为了促进或改善该地区的经济福利、社会福利和环境福利,26,土地征用机构和征用程序,在英国并没有一个具有强制购买权的机构或部门的统一目录。但从实际操作来看，具有强制购买权的征地机构包括政府部门和大多数政府机构、地方政府、具有法定义务的团体、受限制的团体和通过临时法令取得强制购买权的其他团体,包括由法律确定的各项公共事业实施主体，如供水公司、新城镇开发公司等单位。中央政府通常在重大的基础设施项目上使用这种强制征地的权力,但这种权力需要议会通过。,27,土地征用程序大致可分为以下几个阶段：,提出土地征用申请发布征用土地公告征用申请的审批补偿的议定与裁决征地合同的订立和补偿的支付征地者进入土地,28,土地征用补偿,英国有关法律规定，所有的土地所有人、承租人和占用者当其土地被征用时都有得到补偿的权利。补偿费的确定既可以通过征地当局和所有的当事人两者之间达成的一致意见，又可以采用土地裁判所评估裁定的补偿费。英国对土地征用的补偿作了较详尽的规定，包括土地征用补偿原则、补偿范围和标准、土地征用补偿的估价日期、补偿支付与安置、补偿争议的处理等。,29,补偿原则：土地征用补偿以市价为基础土地征收补偿以愿意买者与愿意卖者之市场为补偿基础，补偿以相等为原则，损害以恢复原状为原则。补偿的范围和标准：土地(包括建筑物)的补偿，其标准是以被征用的土地所有者在公开土地市场能得到的出售价格为计算标准的；残余地的分割或损害补偿；租赁权损失补偿；迁移费、经营损失等干扰的补偿；无土地征收情况下的补偿；其他必要费用支出的补偿(如律师或专家的代理费用、权利维护费用等,30,补偿的估价日期：土地征用机关在行使土地征用权时，应通知被征用土地的所有权人及其他权利人，但其取得土地往往会在通知后的几个月或更长时间，在地价上涨的情况下，土地征用补偿的估价日期成为十分关键的议题。英国土地征用评估准则规定，假如当事人双方所同意协商补偿金额，则以土地征用通知日期为估价日期。假如土地征用补偿争议上诉时，则以土地裁判所听证的最后一日为估价日期。,31,补偿支付与安置（包括征地补偿费用支付以及损失支付）：（1）征地补偿支付。针对土地的价值、隔绝或有害影响、干扰以及相关费用的补偿支付。征地补偿可在征地机关占有土地前后支付。当事人有权要求先期支付，由征地机关在申请之日起3个月内支付，先期支付的价值一般为补偿金额的90%。（2）损失支付。损失支付针对征地对居住年满一年的当事人造成的不便，包括基本损失补偿和居住者损失补偿。拥有或使用土地一年以上的当事人可以获得基本损失补偿（为土地价格的7.5%，最高不超过7.5万英镑）。满足上述条件的居住者还可以获得相应的居住者损失补偿（为地产价格的2.5%，最高不超过2.5万英镑）。,32,矛盾的解决方式,英国解决土地征收纠纷机制中最具特色的是建立土地裁判所。英国的土地裁判所是英国最典型的行政裁判所之一。在英国，行政裁判所都是根据议会制定的法律设立的，既不属于法院，也不属于行政系统，在组织上与行政机关联系，在活动上则保持独立性。它由精通法律和具有行政经验且具有专门知识的人士组成，善于解决行政纠纷。裁判所的主席通常必须具有法律资质，曾任过律师或其他法律工作。裁判所的其他成员或由部长任命，或由裁判所主席任命，也必须从事先预定的名单中挑选。名单中的人员大都是当地的法律界人士，或各方面的专家，代表各方的利益。,33,土地裁判所,（1）在土地裁判制度中，公民有权得到诉讼费用的补助，以及享有获得法律帮助的权利，以及就当事人的要求，为之提供有关法律问题的咨询、解释、建议、或在书写或记录方面提供帮助。有权像法院一样，责成败诉为胜诉方承担裁判费用，而其他裁判所则无此权力。（2）在土地裁判所制度中，如不服土地裁判所的裁决，法律问题可以直接向上诉法院上诉，有的只能向上一级裁判所上诉。（3）法律赋予了土地裁判所可以直接传唤证人和命令证人提供证据材料的权力，相对人不服从，可以对之处以罚款或其他处罚。（4）高等法院也对土地裁判所给予特殊保护，对违反裁判所规则和侮辱裁判所人员的人予以“藐视法庭罪”处罚。,34,D英国的土地发展权,土地发展权是对土地在利用上进行再发展的权利。最早起源于英国，后美国也引进该制度。,英国1947年城乡规划法设立了土地发展权制度，并使发展权及相关利益实现了国有化。该法规定，一切私有土地将来的发展权移转归国家所有，私有土地也只能在原用途的范围内进行利用。若私人想变更土地用途，必须向规划当局申请许可。如果许可被批准，任何由此引起的土地增值都需要支付开发捐（DevelopmentCharge），其具体数额按变更用途后土地自然增涨的价值计算，根据预先评估数额支付，这相当于向国家购得土地发展权；如果许可被否决，就不能得到补偿（除了有限范围内的特殊案例以外）。,张禹琦2012211272,35,土地发展权的观念和制度始于英国。英国最早构想对从规划控制中得益的土地所有人收取改善金，以对受损失的土地所有人进行补偿。1662年法案首次将此构想付诸现实，它授权向伦敦街道拓宽后地产得到“改善”的所有人征收一笔资金。相似的规定也存在于伦敦大火后的重建法案中。1909年和1932年的规划法修改和拓宽了这一原则，允许地方规划当局对因规划方案实施而引起地产的任何增值征收改善金，税率从起初的50%上升到后来的75%。不过，这些规定在实践中几乎没有实效，因为很难确定地产增值多大程度上是规划方案的结果，以及多大程度上归因于其它因素。,土地发展权的起源,36,1942年，国会成立的厄思沃特委员会注意到，只有3个在规划法责令下支付了改善金的案例。在此背景下，厄思沃特委员会认为必须改革土地所有制，并声称如果“私有”制继续存在，任何一种新的评估补偿金或改善金都不能满足需要；因为“私有”体系具有内在的“引起私人和公共利益冲突，并阻止规划机制良好运作”的特性；因此需要一种新的避免矛盾的体系来一统现有的土地发展权，它“在所有制不变的情况下，能够实现土地的价值转移”。厄思沃特委员会建议把未开发土地的发展权国有化。,土地发展权的起源,37,（1）发展权是指改变土地原有使用类别，提升土地使用集约度，增加使用密度。发展权是政府为实行土地全面使用规划管制，在地权法制方面所设想，均衡公私权益的一种新观念与新制度，发展权是将来可能实现的财产权利。在私人尚未依法取得此项权利之前，应该属于国家所有。私人在依法取得此项发展权之后，则属于该私人的私有财产。任何人对于此项既得权益如有侵害时，应当给与损害赔偿。反之，任何人如欲提高土地使用度，变更土地使用现状，则必须向政府购买发展权（实际是征收开发税）。,英国过去所实行的发展权移转的构想及内容要点,38,（2）发展权具有公有性质，其与土地中属于地主原来已依法取得的私有产权，合成土地财产权的全部。地主已经依法取得的私有产权，以土地从来使用的现状为限。发展权是指政府允许土地所有有人发展其土地，变更使用类型、升高使用等级的权利。（3）借助发展权移转观念的创立，划分土地公、私有财产权的界限。使土地所有权人彼此间，因政府公布土地使用计划、变更土地使用类别，可能造成的损益不均与利害冲突问题，获得解决。同时可使政府实行土地使用规划管制可能产生的各种问题，获得根本解决。,英国过去所实行的发展权移转的构想及内容要点,39,英国土地发展权国有化实际影响及意义,土地发展权国有化的法律颁布之后，并没有像预料的那样顺利实施，而是产生了一些消极效果。它完全否定土地所有人参与分享土地发展增益，造成了地产市场萎缩。,.,40,英国土地发展权国有化实际影响及意义,英国法律规定土地发展权归国家（部分）所有，这大体是公平的，防止了因土地区位、城市规划而造成巨大不公平。具体而言，条件相同、价值相当、用于种植农作物产出一样的两块农地，若其中一块被纳入城市发展规划区，可以变成建设用地，其地价立刻飞涨，而这仅仅取决于政府的城市发展规划。少数土地的非农使用能够实现巨额暴利，这等于赋予了土地所有人额外的经济特权，而他们对土地升值并没有任何贡献，因此会鼓励不劳而获，违反了公平原则。英国将土地发展权与所有权分割处理，发展权（部分）属于国家，大体上能消除土地所有人之间的不公平。,.,41,由于英国工党和保守党关于经济政策的基本观点不同，也由于土地发展权国有制度在实施过程中遭遇诸多具体问题，该制度几经变化。但总的来说，通过设立土地发展权制度，控制土地开发利用，确保因开发而引起的土地自然增值（部分）国有的基本制度未变。,英国城市土地增值收益分配方式的演变,42,E英国的土地登记制度英国全国分为3个土地登记系统：a英格兰、威尔士为一个系统，b苏格兰为一个系统，c北爱尔兰为一个系统。英格兰、威尔士土地登记的主管机构是英国土地登记局，也是3个系统中管辖范围最大的一个。,陈翰,43,一、职能和任务：英国土地登记局目前的主要职责是负责英格兰和威尔士地区土地登