真叫卢俊分享思源房地产经济测算

热身： 15秒钟记忆16位数字，8002091949611，1840年919902008，起源： 20世纪30年代，美国田纳西流域开发时，罗斯福新政力量挽回经济危机学科： 20世纪60年代，可行性研究成为学科，世界银行以此作为项目贷款的依据。 推进： 1978年联合国工业发展组织编写了工业可行性研究手册，1978年编写了工业项目评价手册，在国际上得到了广泛普及。 应用： 1983年，国家计划委员会发行关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法。 1987年，国家计划委员会颁布建设项目经济评价方法与参数的1993年，国家计划委员会又颁布了建设项目经济评价方法与参数第二版。 2000年建设部建设标准2000205号房地产开发项目经济评价方法，用一种方法拯救了国家，可行性研究一般为：技术：产品规划设计经济：收益能力财务：资金平衡融资：所需资金量实力：自身资金充足35%周期：开发经营周期合理调动：人才、 物资资源开发企业负责人投资决策书拟订设计责任书筹资，申请融资与合作签订合同申请项目建设许可证，可行性研究主要内容包括： 1、项目概况2、市场分析与预测3、规划设计方案优选4、项目建设工期、开发进度规划5、 项目投资估计6，资金筹措方案和成本估计7，经济分析和财务评估8，风险分析9，社会经济评估10，结论，静态经济评估指标，动态经济评估指标，财务评估的主要技术经济指标，静态投资回收期，成本利润率，动态投资回收期，财务内部收益率，财务现值， 根据国家目前的财税制度和价格体系，分析计算项目直接产生的财务利润和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目收益能力、偿还能力、外汇平衡等财务状况，判断项目的财务可行性。 房地产开发项目财务评价指标最常用的分类方式是静态评价指标和动态评价指标。 主要技术经济指标，静态经济评价和动态经济评价，静态经济效益评价指标及其计算方法，1、成本利润率是指开发利润占总开发成本的比例，是初步判断房地产开发项目财务可行性的经济评价指标。 两年期开发项目一般为35%-45%的水平。 成本利润率=(销售收入-销售税-投资总额) /投资总额*100%， RPC=ProfitRateonCost成本利润率GDV=GrossDevelopmentValue总开发价值TDC=TotalDevelopmentCost项目总开发成本DP=DevelopmentProfit开发利润， 1、成本利润率案例，以某销售为主的房地产开发项目投资总额4059.6万元，销售收入5350万元，销售税275万元，资本金3059.6万元。 求出成本利润率。 GDV=(5350万-275万)=5075万TDC=4059.6万RPC=(5350-275-4059.6 )/4059.6 * 100 %=(5075-4059.6 )/4059.6 * 100 %=25.01 %，2，销售收益率销售收益率是企业利润总额与净销售收益的比率销售收益率是衡量企业销售收益收益水平的指标。 某以销售为主的房地产开发项目投资总额4059.6万元，销售收入5350万元，销售税275万元，资本金3059.6万元。 求销售利润率。 2、营业利润案例，GDV=(5350万-275万)=5075万TDC=4059.6万营业利润=(5350-275-4059.6 )/5350 * 100 %=(5075-4059.6 )/5350 * 100 %=18.98 %，3、静态投资回收期间不考虑现金折扣时累计现金流为零)所需的时间。静态： (5-1) 192.2/864=4.22年，房地产投资项目基础数据分析估算，一是房地产开发项目总投资和总成本费用估算，房地产投资项目收入，税收估算和资金筹措？ 利润，飞雪连天射白鹿笑书神侠靠碧鸭，难点之一：经济估计科目(开发建设投资)，土地前期基础建安公共开发税费等财务管理不可销售，土地费用前期工程费用基础设施建设费用建设安装工程费用公共辅助设施建设费用开发间接费用开发期税费等费用不可预见的财务费用管理费用销售费用，一、 房地产开发项目总投资和总成本费用估算1 .房地产开发项目总投资开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金开发建设投资，是开发期内完成房地产产品开发建设所需的成本费用，主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、 包括公共辅助设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费用、其他费用、无法预料的费用等。 经营资金指的是房地产开发企业在日常经营中使用的周转资金。 一、房地产开发项目总投资和总成本费用估算；一、土地费用估算土地费用是取得房地产项目用地使用权所产生的费用。 土地费用的估计应根据实际情况决定。 一)土地征用拆迁费； 土地征用拆迁费分为农村土地征用拆迁费和城市土地拆迁费。 2 )土地转让地的货款主要包括向政府支付的土地使用权转让金和根据土地本来情况支付的撤除补偿费、设置费、城市基础设施建设费和征收费等。 三)土地转让费。 土地转让费是指土地转让方支付土地使用权的转让费。 四)土地租金。 土地租赁费是指土地租赁向土地租赁人支付的费用。 五)土地投资折扣。 房地产项目的土地使用权可以直接从房地产项目的一个或多个投资者投资。 在这种情况下，不需要为了支付土地使用权的取得费用而收集现金，但是一般需要评价土地使用权。 一、房地产开发项目总投资和总成本费用估算；二.前期工程费用房地产项目前期工程费用主要包括开发项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质测量和“三方一平”等阶段费用支出。 通常列入“前期工程费”项目，列入“其他费用”、“开发期税费”项目，一是房地产开发项目总投资和总成本费用的估算，三是基础设施建设费(小市市)基础设施建设费是指建筑物两米以上和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程费用，主要供水、 包括供电、燃气供应、污染、绿化、道路、路灯、环卫设施建设费用，以及各设施和市政设施干线、干线、干线、干线道路的接口费用。 一般按实际工程量估算。 基础设施建设费：一、房地产开发项目总投资和总成本费用的估算；四、建筑安装工程费、建筑安装工程费、住宅建筑物建设产生的建筑工程费、设备采购费、安装工程费和室内装饰家具费等。 一、房地产开发项目总投资和总成本费用估算；五.公共辅助设施建设费用是居住区内为居民服务辅助建设的各种非营利公共辅助设施(也称公共建设设施)建设费用，主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。 一般根据计划指标和实际工程量估算。 表5-7公共辅助设施建设费用估计单位：万元，一、房地产开发项目总投资和总成本费用估计；6 .开发间接费用开发间接费用是房地产开发企业所属独立核算公司在开发现场组织管理中产生的各种费用。主要包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、回转住宅的折旧和其他费用等。 一般经济的推算不实行这个要求，根据开发企业的现实来计算。 7 .管理费用管理费用是房地产开发企业管理部门组织和管理房地产项目开发经营活动产生的费用。 管理费用可以按项目投资或上述15项的直接费用的百分比计算，该百分比通常为2-3%左右。 一、房地产开发项目总投资和总成本费用估算；八.财务费用财务费用是房地产开发企业为筹资产生的诸多费用。 主要包括借款和债券利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇净损失、企业融资产生的其他财务费用。 一般来说，可根据建设成本的最大65%来计算，或根据动态资金不足来计算。 9 .销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中产生的费用，以及设立销售机构或委托销售代理商的费用。 主要包括销售员工资、奖金、福利费、出差费、销售机构折旧费、维修费、材料费、广告费、宣传费、代理手续费、销售服务费、预售许可证的申请费等。 总的来说，1 )广告宣传和营销费用一般约为销售额的1%2%。 2 )销售代理费一般约为销售收入的1.5%2%。 3 )其他销售费用一般约为销售收入的0.5%1%。 以上各项合计，销售费用约占销售收入的3%-5%。 一、房地产开发项目总投资和总成本费用估算10 .其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程成本咨询费、总承包管理费、合同公证费、工程执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图制作费、工程保险费等。 这些费用按当地有关部门决定的汇率估计，一般约占投资额的2%-3%。 其他费用估算单位：万元，一、房地产开发项目总投资和总成本费用估算；11 .开发期税款开发期税款是指项目承担的与房地产投资相关的各种税款和地方政府及相关部门征收的费用。 各项税款应按当地相关法规标准估算。 开发期税估计单位：万元，一、房地产开发项目总投资和总成本费用估计，12 .无法预见的房地产项目投资估计应当考虑到适当的无法预见的费用。 无法预见的费用是根据项目的复杂性和上述各费用估计的正确性，按上述各费用之和的3%左右来估计的。 开发完成后如果是租赁或自营的项目，应估计以下费用： 13 .运营费用14 .维修费用，难点2开发建设投资估计标准，2 .房地产投资项目收入，税收估计和融资，2 .房地产投资项目收入，税收估计和融资1 .租赁价格确定1 ) 房地产开发产品定价方法-市场比较法房地产开发项目经济评价方法中，租赁价格应根据房地产项目的特征来决定，一般选择可以按位置、规模、功能和等级进行比较的交易实例，通过分析和调整其成交价格，最终得到房地产项目的租赁价格。 2 )市场比较法定价过程收集交易实例选择比较实例选择房地产建立价格比较基础比较实例与修正确定该房地产的比较标准价格； 比较基准价格的确定，二是房地产投资项目的收入，税收估算和筹资，二是经营收入估算经营收入是社会销售、房地产商品租赁或自营时的货币收入。 房地产投资项目经营收入主要包括房地产产品销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入(以上统称租赁收入)和自营收入。二、房地产投资项目收入、税款估算与筹措、税款估算目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税款如下： 1 .经营税和追加5.5%经营税和追加是房地产销售、租赁和自营过程中产生的税，主要是营业税、城市建设维持税、教育费的追加(通常也称为二税一费)。 销售税的税率为5%； 城市维持建设税的税率为7%； (以销售税为税基)加在教育费上的税率为3%。 (以营业税为税基)2.企业所得税税率25%。 企业所得税是对企业生产经营收入和其他收入征收的税。 二、房地产投资项目收入、税收估算和筹措；三.土地增值税土地增值税是对国有土地使用权、地面建筑物及其附着物转让收入的公司和个人，将转让房地产得到的增值税征收为应课税对象的税。 土地增值税实行四级超额累进税率，30%60%。 第一节利润与费用识别，利润总额=经营收入-开发成本-开发费用-经营税与附加-土地增值税、动态投资效益评价指标与方法-收益性指标，净现值NPV内部收益率IRR动态投资回收期间PT，工程进度甘特图、现金流量、投入经济系统的资金、费用与获得的收益均为货币在不动产投资分析中，把某投资活动作为独立的系统，在一定期间的各个时刻实际发生的资金流出和流入称为现金流量。 其中，流出系统的资金被称为现金流出，流入系统的资金流入。 现金流动中黄金流入的差异叫做净现金流。 单位：万元，资金价值，不同时间支付或得到相同金额的资金期价值不相等，资金价值随时间变化。 最近投入的资金比将来投入的相同金额的资金更有价值。 因为本期会马上带来收益所以将来投入的资金，不能马上产生收益。 和马上投资的价值不一样。 金利率(单利和复利，因为房地产开发是复利，所以这里只是复利计算)最终值的现值金利率，利率=i； 最终值=F现值(投资本)=P，Fn=P*(1 i)n【已知现值求最终值】，资金折扣，Fn=P*(1 i)n【已知现值求最终值】中，由于直接进行比较是不科学的，所以只有以某个时间为基准点将资金换算为同一时间点后才能得出正确的结论。 折扣是将各期资金折算到现在的过程。 (即已知终止值求现值)，Pn=F/*(1 i)n=F*(1 i)-n【已知终止值求现值】，两点： 1，I值取8%-12%房地产业的平均收益率。 基本折现率概念基本折现率是计算净现值时反映资金时间价值的基本参数，是发生投资行为所需的最低投资回报率，称为最低请求回报率。 2，-n次方计算EXCEL中的方法、经济效益评价指标及其计算方法、利润指标的计算方法(1)动态指标1、财务现值(FNPV=FinancialNetPresentValue )是反映计算期间项目盈利能力的动态指标，按设定的折现率(认为是制定)，计算年度净现金流基准回报率是计算净现值时反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生的最低投资回报率。 (房地产行业通常水平8-12% )、经济效益评价指标及其计算方法、利润指标的计算方法2、财务内部收益率(firr=financialinternalratefreturn )财务内部收益率(firr )也称为内部收益率(IRR )，项目在整个计算期间年净现金流的现值财务内部收益率的经济含义是，在项目结束时，能够完全回收所有的投资。 内部收益率表示项目投