高层写字楼物业前期介入方案

高层办公建筑早期干预计划一.早期干预1.开发商在规划和设计项目时，物业管理公司应该提出什么意见？房地产项目启动时，不仅要考虑各种有利于销售的外部条件，还要考虑相应的物业管理配置和设施的简单、低维护费用。因此，物业管理方面应对物业设计提出以下建议(说明):(1)应考虑预订商业和物业管理用房(包括管理办公室、员工宿舍食堂、员工业主娱乐室、保安室、垃圾收集站、材料仓库、清洁工具室等)。)。(2)配套设施设备、管道配置和布线合理，包括预留空调安装位置和空调滴管。(3)在设计过程中，应尽量减少外墙的凸边，特别是在高空无法接近的平台和栏杆不宜清洗。(4)高层建筑和大型住宅区应考虑合理配置清洗走廊和绿化浇灌场所所需的水管接头和洗脸盆。(5)水、电、煤气表的设置应考虑住户抄表的需要，并尽可能集中在一楼。(6)邮件和报纸箱的设置还应考虑到邮政服务需要放置在一楼(在顶楼和其他一楼以上，邮电部门将收取服务费)。邮箱和报纸盒的规格和锁应符合要求，同时也可考虑牛奶的储存。(7)居住区出入口的位置和数量应合理安排，少用能源，少用能源，减少不必要的费用。(8)社区停车位的分配应考虑到深圳每户有足够的车辆比例。(9)社区周边应尽可能考虑封闭性治安管理的需要。铁栅栏的设计应防止攀爬和钻孔，护栏的设计也应防止攀爬。(10)居住区的绿化面积应考虑未来居住区评价的需要。(11)绿化带植物的品种(尤其是高档大型物业小区)不应设计得太贵或太多。除了一年四季充分考虑拼花、花卉和香味外，准备的原则是大方得体，合理选择在阴凉和阳光下容易保持的植物。(12)社区标志和建筑草图的设计也应考虑到低成本维护的便利性。(13)尽量不要在社区内配置有安全隐患的泳池(包括游泳池)、沙池、秋千、转盘、高低杆等设施和设备。(14)排水管和雨水管穿过地面时应考虑套管，以便管道破裂时更换。(15)目前，大多数家庭使用阳台作为洗衣和拖地的给排水场所。因此，阳台设计应考虑统一接管，并配备两个地漏(其中一个用于洗衣机排水)。否则，当业主再次装修排水管时，不规范的施工会造成一系列问题。(16)低价商品房的业主使用很多窗户空调，所以大多数卧室都预留了窗户空调。预留空调可设计安装分体窗式空调和窗式空调的室外机。也便于以后的维护、植雪拆装等。以避免旧空调的开口端和遗留问题(泄漏)。(17)建筑的无障碍平台可设计成花坛和绿化带；多层无居住者屋顶设计成易于维护的绿化带，不仅可以隔热，还可以弥补地面绿化面积的不足(第五种资源的利用)。(18)现代家庭中电话、电脑、电视等家用电器的容量相对较大，因此布线设计应考虑主卧室、副卧室(22)住宅区不需要有很多路灯。只需要满足一定的光强。路灯应由耐腐蚀、坚固、耐日晒雨淋、耐台风、节能的灯架(便于日常维护和降低成本)制成。(23)垃圾收集站最好设计在住宅区的出入口附近，垃圾门朝外，以便垃圾清除车在不影响住宅区安宁的情况下在室外运行。(24)单元楼道灯宜采用光控红外复合开关(方便手提物品的主人上下楼梯，减少楼道公共照明用电)。(25)一般认为单位走廊灯的耗电量每月只有10千瓦小时左右。因此，仪表准备应选择最小容量(以避免大容量仪表收取几十千瓦时的不必要费用)。(26)消防泵、二次供水和其他高功率但耗电少的设备和设施能否共用一个电表？(27)由于商业用水和住宅用水的收费标准不同，建议将住宅用水和商业用水的管道分开计量(为了避免自来水公司自行设定商业用水和住宅用水的比例，高收费的商业用水比例一般设定在较高的水平，这实际上会产生长期的额外费用)。(28)小区内的地下污水管道应合理敷设，井口之间的距离应适当。一般来说，不应超过竹片的长度或机械清淤机在疏浚管道时所能达到的长度。(29)在有空调滴水的墙壁周围设置绿化带(不仅使用空调水，而且美化环境，避免过去空调滴水造成地面青苔)。(30)面向街道的建筑物的外窗可考虑使用纱窗，其下有人行道或停车位(以减少高空投掷物体的现象)。(31)各单元门、停车位、外围、检查死角、店招平台等应设计安装闭路电视监控。(32)应为所有单元的入口门设计天篷(防雨和防花水)。(33)商店前后预留的空调和排水空间往往被开发商忽视，在设计时应予以考虑。(34)不应在建筑物中发现死角，即无法接近的平台(以减少死角和高空作业)。(35)为重要管线预留备用管线或端口(避免局部损坏和对整个管线、人员和资金的损坏)。(36)最容易出现问题(渗水)的排水管和水管在穿过地板时最好配有套管，墙壁容易因挤压(光伏管)或生锈(镀锌管)而爆裂。(37)社区配套公共设施的规划设计应一步到位：(一)根据物业管理要求配置绿化率、物业管理用房、商业用房、功能用房和设备用房。(二)设计中应考虑预留给餐饮商店的管道燃气、智能综合布线、二次加压管道和闸阀、排烟管道和隔油池。(三)阳台设计应考虑花盆支架(底部向内倾斜)，以避免花洒滴水给下面的业主带来不便。客厅和主卧室应考虑独立空调穿线和预留外斜防水措施的设计。2.物业公司在介入工程的建造阶段时，应注意甚么？钟谷律师回答：物业的整体质量由两部分组成：建筑材料和设备的质量以及安装和施工的质量。因此，对于物业管理公司，主要向开发商提出以下建议：(1)对于住宅区(建筑)重要大型设备设施的供应商，应尽量选择集供应、安装、调试和售后维护于一体的实体公司。在几个价格相似的供应商中(4)参与土建、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程及相关市政工程的所有施工单位、供应商、安装单位及相关中介单位，应就质量(修复)内容、质量(修复)期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等与开发公司达成书面协议。设备(或散装材料和附件)的质量(修理)期，并提供有效的合法操作和资质证书、产品产地、资质证书、设备订购合同、材料供应价格表、采购和供应地址以及公司联系电话。(5)一些重要大型配套设备(包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、火灾报警系统、电话交换系统等)的供应商。)应提供明确的操作说明，并对材料管理的相关技术操作人员进行正式培训。(6)住宅物业选用的设备和仪表需经相关部门审核批准(如电表、水表使用前需经水电部门审核批准，闭路电视监控系统需经公安部门安全、保安测试合格后，消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等需经审批批准)。)应由设备或仪器供应和安装单位解决。(7)为方便未来物业管理，大型重要公共配套设备可设置独立的电表或仪表(便于情况分析和成本控制)。高层及大型办公建筑的室内照明插座电源应与中央空调系统的电源线及计量装置分开，计量装置应尽可能分楼层和分户。电表的位置应统一和集中(方便抄表和家庭忘记关闭开关时临时断电)。每层电话线路应做好标识，分布合理。(8)各专业工程技术人员应做好质量跟踪工作，深入现场掌握第一手资料，特别是给排水、电力、中央空调、消防电话、有线电视等各种管道的走向。重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工变更记录。(9)重要土建工程应保证一定的抽检合格率，所有隐蔽工程应进行质量验收，并有物业管理人员参加。(10)物业管理人员应参与物业竣工验收，整改合格后，有权对不符合物业管理要求的项目进行签署。财产(包括设备和设施)的二次验收应全面检查和移交，尤其是图纸、资料和变更记录。3.开发商项目开业后，物业管理公司在海外销售时应注意哪些事项？答：严格审查销售手册、媒体广告和房地产销售合同，删除或修改不利于物业管理的条款和承诺，避免今后出现麻烦。如果你买了八栋楼，把它们送到顶层的阳台上，买一楼，把它们送到花园里(公共场所不属于内建区域，会误导消费者)；无X年管理费或只收人民币/M2管理费(让物业公司还钱)；该社区提供xx会所服务(会所总是一个赔钱的项目。谁将投资设备，谁将支付场地管理费、水电费、维护费和人工费？谁来补贴经营亏损？)；承诺将有管道燃气、智能管理系统、闭路监控、二次加压、喷泉游泳池、绿色庭院等。在住宅区，但设计根本没有考虑到它们，更不用说交付使用了(当业主进入住宅区，发现承诺没有兑现时，物业管理公司会与物业管理公司争吵)。物业管理公司应该进行(2)发包人应向物业公司列出社区内所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程、绿化工程等主体及配套工程的建设(承包)单位、工程名称、工程负责人、延长联系电话、保修期等内容。(3)将未使用的住宅建筑材料(包括各种瓷砖、玻璃窗和附件)留给以后的维护可以降低成本。(4)住宅区使用市场上非普通建筑材料的，应允许开发商或建设单位提供设备设施的供应商和维修单位的地址、电话和联系人。(5)验收时注意与物业管理密切相关的设施和管道是否按要求做好准备：包括岗哨、大门、围栏防爬防钻设施、清洁和绿化取水口的水管连接、倒置水箱、垃圾收集室(包括清洁工具室)、社区标识系统、单车棚、摩托车棚和汽车泊位，设施是否准备好，社区摊点、社区活动、室外加工用电预留电源插座、空调滴水、排水系统(包括店铺)等。(六)公共设备、设施、辅助场所(幼儿园等)的产权。)、停车位、俱乐部等。在社区中应定义并颁发相关证书(以避免将来引起业主的投诉和争议)。Iii .录取通知书1.物业公司在入伙之初应该做什么准备？入住初期，物业管理公司将主要完善物业管理的配套设施，理顺业主与物业管理公司在重要事项上的法律合同关系(如业主公约、管理费、维修基金、车位使用协议、管理费、银行委托公用事业支付协议等)。)。业主(居民)违反小区管理规定的处罚条款，如高空抛掷物品、在公共走廊烧香、乱扔杂物、垃圾、停放车辆不到位、擅自架设天线、拉线、电话线、不按要求安装空调、拖欠管理费和车位使用费等物业管理中常见和棘手的违章处罚，必须在业主公约中列出，业主签字有效。从公民道德教育、处罚条款和依据等方面，通过宣传栏和单位大门告示栏，经常宣传居住区入伙初期违章的危害性。对于一些没有意识到这一点的居民，他们应该去他们的家，并加强宣传和教育。当然，重点是预防，通过上述工作给社区一个良好的生活秩序和环境。物业管理条例在实施过程中还存在很多缺陷，针对条例不明确的部分提出了9点建议。其中之一是要求物业管理企业公布详细的收支账目，并且必须事先经审计部门审计。建议1:将开发商排除在业主范围之外开发商和业主是不同的利益主体，有不同的利益诉求。建议2:确定第一届业主大会的召集人条例第八条物业管理区域内的全体业主应当组成业主大会。业主大会在物业管理活动中应当代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。条例中多次出现的“物业管理区域”也应该清楚。不同利益集团的人对此有不同的理解，这将不可避免地带来不必要的争议。建议3:细化房管局的行政指导责任第十条同一物业管理区域的业主应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，召开业主大会，选举业主委员会。条例的规定太有原则了。房屋委员会的指引有何法律效力？如果你不给予指导或给予混乱，你会承担相应的法律责任吗条例第十六条：业主委员会应当自选举之日起3