鲁商临沂屠苏岛项目概念策划方案 (2010.05.11终稿).ppt

鲁商临沂屠苏岛项目概念策划方案,1,2,3,4,项目区域研究及功能定位,项目概念策划与开发构想,临沂发展战略及旅游发展现状,项目土地价格运作判断,城市定位发展战略,以“现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城”为特色，未来将建成具有国际知名度的连接长三角、环渤海经济圈的中心城市,区位临沂地处山东省东南部，环渤海经济圈内、山东鲁南临港产业带上。城市特色建成“现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城”。发展战略未来将打造成具有国际知名度的连接长三角、环渤海经济圈的中心城市。,城市空间发展战略,实施“沿河发展、北上东进”的城市空间发展战略，屠苏岛处于北部沿河区域，其成功开发将有效带动北部迅速发展,城市空间发展战略实施“沿河发展、北上东进，拉开城市框架，优化城市布局、拓展城市空间，促进城市发展”的战略。屠苏岛是“北上”、“沿河”的核心区域屠苏岛地处北部的沿河区域，其成功开发将有效拉开北部区域发展序幕，带动北部区域迅速发展。,北上,东进,屠苏岛项目,城市空间发展格局,城市呈现“一河六区”的组团式布局形态，形成“北文、中商、南工”的功能布局，屠苏岛所处北部区域以科教、文化、体育、娱乐为发展方向,屠苏岛项目,城市未来行政中心、文化娱乐中心、体育中心和科研休疗养基地,传统的城市经济中心和商贸物流中心、历史文化中心,城市的航空港和大型物资集散中心,对外贸易加工基地,以能源、建材、化工、纺织工业和高新技术产业为主,屠苏岛项目,“北文、中商、南工”的城市功能布局,“一河六区”的组团式空间布局,北部：以高等教育园区、市级公共服务中心、科研教育中心、文化体育中心为主题的文化和办公园区,南部：以高新技术产业开发区、经济开发区为主体的工业产业园区,中部：以临沂商场和五金、钢材等市场为主体的现代商贸物流园区,城市空间布局“一河六区”的组团式空间布局。城市功能布局“北文、中商、南工”的城市功能布局。屠苏岛所处环境屠苏岛所处北部区域是未来科教、文化、体育、娱乐中心。,城市景观规划,城市规划打造沂河、行政中心至镇山的景观通道为城市景观主轴线，屠苏岛位于水景轴线上，绿色生态条件得天独厚,景观规划以沂河以及行政中心至镇山的景观通道为城市景观主轴线，贯穿城市整体空间形态，将体现时代特色的新行政区、滨水景观核心区、古城与文化古迹集中区、罗庄与南坊的生态景观恢复区等串联起来，与“一水六系”的自然格局、“一河六区”的城市结构共同组成城市景观序列。屠苏岛位于水景轴线上，属生态涵养区。,屠苏岛项目,水景核心区,城市景观轴线,水景轴线,水景轴线,水景轴线,旅游现状,临沂旅游业在山东省排名居中，增长较快，具备进一步发展城市旅游的空间,近年来，临沂旅游发展迅速2007年-2009年临沂游客接待人数和旅游收入迅猛增长，年均增长率各为22.9%和27.1%。,临沂旅游在山东省排名靠前2009年临沂游客接待人数和旅游收入各为2452万人次和182亿元，分居山东省第5位和第8位，游客接待人数较多，人均游客旅游消费水平偏低,旅游现状,临沂五大精品游中，目前滨水生态游发展规模及影响力最弱，欠缺高档次、功能完善的滨水度假旅游载体,临沂五大精品游，城区旅游以滨水生态游为特色自然生态游以蒙山为代表滨水生态游以城区为代表地质奇观游以沂水地下溶洞群和平邑天宇自然博物馆为代表温泉文化旅游以河东汤头、沂南为代表红色旅游以孟良崮、八路军115师司令部旧址为代表的产品,旅游现状,山东旅游市场已进入度假旅游阶段，但临沂度假型旅游产品较少，难以满足游客对于度假旅游需求,2009年我国人均GDP25124元，约合3695美元，正处于休闲旅游阶段。国内一线城市，如上海、深圳、北京等地的人均GDP已超过5000美元，市民的旅游需求主要是度假休闲。2009年山东人均GDP35796元，约合5264美元，处于度假旅游阶段，度假旅游需求旺盛。,临沂度假产品以温泉为主题，规模较小临沂地热丰富，目前休闲度假产品以温泉为主，知名休闲度假仅3处，规模较小，档次较低，难以满足游客对于休闲度假旅游需求。,1,2,3,4,项目区域研究及功能定位,项目概念策划与开发构想,临沂发展战略及旅游发展现状,项目土地价格运作判断,屠苏岛位于临沂北部义堂镇，东、北、南三面临祊河，西临橡胶坝，南邻北外环。屠苏岛位于临沂城乡结合部，京沪高速与327国道在附近交汇。屠苏岛西临俄黄路，南临滨河大道，具备城市休闲度假旅游的开发价值。,区域现状研究,区位：项目位于临沂北部，距离临沂市中心10公里左右，东、北、南三面临祊河，可达性较好,市区,屠苏岛,岛上环境优美，风景秀丽，野生禽栖息，极具旅游开发价值。岛上有郁郁葱葱的银杏林、板栗林。另外还有桃园、苹果园等。岛上拥有各种园艺用花卉苗圃，可以为项目开发提供各种园林苗木。岛三面环水，岛内有多个小型水塘，水质较好。,区域现状研究,资源：岛上环境优美，植被茂密，花卉苗圃众多；水脉资源丰富；整体生态环境良好,屠苏岛是自然形成的岛屿，共四个岛组成：一个圆形的湖心岛和弧形的长岛，长岛又由主岛和两个附属小岛组成。岛最宽处为900米，最窄处为200米。屠苏岛片区共占地约7000亩，其中屠苏岛占地约5000亩，祊河东岸地块约2000亩。,区域现状研究,属性：项目由四个岛屿组成，便于设计不同的岛屿主题，从而形成一个完整的滨水游乐组团,交通价值-10分钟城市生活圈屠苏岛紧邻俄黄路和滨河大道，交通便利，与城市中心的时间距离非常近，10分钟可达市中心。在时间与生命两个方面都令客户拥有更舒适的生活，给人一种“离尘不离市”的生活感受。资源价值-城中岛，水中湾，林中景城中岛就是明确区位，目前这是城乡结合部，随着城市发展，就是城中，这就像是北京的玉渊潭、军事博物馆等地方。二是水中湾，这里的水系曲曲弯弯，很容易形成湾的概念。三是林中景，目前银杏林不错，通过完整的景观设计和植物设计，真正形成林中景。环境价值-无法购买的是清洁空气项目所处的位置是临沂的城市绿肺所在，每天产出大量的负氧离子。清洁的空气是健康的保证，在城市污染日益严重的今天，洁净的空气才是最重要的财富。,区域核心价值挖掘,区域功能定位,区域功能定位,区域功能定位的整体研判,我们应该从什么战略高度和市场层面，来定位屠苏岛？是世界的？中国的？山东的？临沂的？,世界级的主题游乐度假圣地我们存在先天资源的不足，我们应该站在中国市场的高度来审视项目，从而引领新一轮的旅游消费浪潮；中国市场的高度。引领新一轮的旅游消费浪潮必须具备国际主题游乐度假区的规模和品质配套，按照国际化的标准打造；北中国市场的高度。北方水少、岛少，岛屿式休闲旅游度假城项目非常少；因此本项目的区域功能主要是面向北方市场，打造北方岛屿式休闲旅游度假城；山东区域的角度。站在山东市场的角度，创造一个辐射山东的主题旅游休闲圣地；吸引山东区域的客源来此休闲、消费、居住、度假；临沂城市的角度。打造临沂新的城市地标、新的城市名片，提升临沂城市形象，完善临沂城市功能，打造一座独具特色的临沂“休闲新岛城”，创造一个休闲娱乐、休闲体验、休闲居住、休闲养生、休闲会务、休养生息的开放式城市空间，带动周边区域价值的提升。,商务接待功能,项目区域天然水脉、亲水主题游乐园、休闲文化街区、商业设施等元素，能够承担旅游度假功能。,旅游度假功能,养身养心功能,项目区域植被茂密，水脉环绕，或曲悠，或开阔，原生态自然风光处处可见，是天然的氧吧，是养身养心之所。,旅游景区内的商务接待是现代区域开发的一大趋势，本项目区域内有优质的原生态资源、高尔夫球场、亲水主题游乐园、泛酒店等，可开展休闲商务接待。,休闲居住功能,项目所处岛屿，地面较为平整，三面环水，具有开发乡村别墅、泛酒店等住宅产品的条件，承载着城区部分中高端人群转移的功能。,区域功能定位,区域开发对水上旅游节点的联动作用,沿河景观轴线的延伸与功能的完善发展,屠苏岛,凤凰广场,沂山蒙水,通过本片区的开发建设，实现沿河人文景观与自然景观的融合，使临沂滨水景观功能更加完善。,区域功能定位,区域联动功能,1,2,3,4,项目区域研究及功能定位,项目概念策划与开发构想,临沂发展战略及旅游发展现状,项目土地价格运作判断,北中国首席岛屿式旅游休闲度假城,总体概念定位,北中国旅居目的地岛屿式国际度假城北美风情水岸原乡,临沂，从此成为一个有岛的城市,真正意义的岛，自然资源与多种商业资源结合，是这个城市最耀眼的名片,人与自然和谐之美,这里推崇的是一种人与自然和谐相处的生活方式。水与人，水与居，水与欢乐；水与人的生命，水与人的领悟。,纯粹北美风情的完美演绎,质朴、沉稳的建筑风格，让每个沉浸于此的人尽情体验北美建筑所带来的特有的无比惬意与轻松。,案例借鉴：深圳华侨城,项目简介,华侨城旅游度假区坐落在风光旖旎的深圳湾畔，面积4.8平方公里。锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷等四个大型文化主题公园是旅游区的核心，每年接待600多万游客。还包括后期地产产品项目波托菲诺。,世界之窗,欢乐谷,波托菲诺洋房,波托菲诺别墅,华侨城开发的KPI体系,欢乐谷主线：以新奇性、参与性为宗旨进行产品开发；注重游乐设施的第一、唯一。从美国、荷兰、德国等国家引进全国乃至亚洲独有的项目。产品主线：通过旅游类的成功开发，提升区域价值，带动后期地产产品波托菲诺；多元化产品线，别墅、洋房、高层、酒店等物业，综合购物商业群。,开发策略,产品策略,华侨城在深圳先后建成锦绣中华、中华民俗文化村、世界之窗，分别以中国名胜，中国民俗、世界名胜为主题，最后开发“欢乐谷”为其第四大主题公园，突出参与性和娱乐性，与原有三大主题公园形成互补；主题公园结合地产进行开发，分期开发，不断完善园区功能。通过旅游产品开发带动房地产产品开发。,案例的可借鉴之处,夏威夷群岛是由124个小岛和8个大岛组成的新月形岛链，弯弯地镶嵌在太平洋中部水域，所以有“太平洋十字路口”和“美国通往亚太的门户”之称；它的陆地面积为16641平方公里，面积最大的是夏威夷岛，由5座火山组成，其中基拉维厄火山为世界活火山之最；冒纳罗亚火山每隔若干年喷发一次，炽烈的熔岩从山隙中缓缓流出，成为夏威夷的一大奇观。,希尔顿唯客乐度假村,WaikoloaBeachResort位于夏威夷大岛的西北KohalaCoast附近，是区域内第一个旅游度假村项目,夏威夷最最吸引人的就是其原始的自然风光、惊险刺激的活火山、充满异国情调的土著文化，优质的海浪；岛上建有全球最大的海上体育运动中心；WaikoloaBeachResort率先进入大岛西北岸，充分利用旅游资源，并凭借Hilton的国际品牌优势，及时填补市场空白，取得成功。,KoleKoleBeachPark,高度整合夏威夷岛KohalaCoast独特的旅游资源，形成具有全球知名度的度假胜地,度假村总占地面积1350英亩，包括两座五星级酒店（theHiltonWaikoloaVillageandWaikoloaBeachMarriottHotel），两个竞标赛级的高尔夫球场，豪宅区，SPA，保存完好的文化遗址，海滩娱乐场所，海上运动区以及集餐饮、购物、娱乐于一体的综合型商场希尔顿酒店建成于1980s，占地62英亩，由WaikoloaLandCompany（ThosRohr,president）投资兴建；ThenewQueensMarketPlace&CulturalGardens于2005年末开始建设，投资9500万美元，于2007年完工并投入使用。,希尔顿唯客乐酒店,唯客乐海滩酒店,娱乐与商业,娱乐与商业,别墅,别墅,别墅,别墅,度假村由酒店、豪宅区、配套服务区共同构成，各功能板块分区相对独立,酒店最高7层建筑，提供1240套房间。其中OceanTower、PalaceTower、LagoonTower均提供酒店住房，GrandPromenade是酒店球室（BallRoom）；四栋建筑之间有有轨电瓶车作为代步工具，也有专门的人行道作为游客散步甬道；别墅与酒店分区明显，但都由希尔顿酒店管理公司统一管理。,酒店服务泛化至整个度假村区域，别墅与酒店实行统一管理，提升整体服务水平,VistaWaikoloa,FairwayVilla,BeachVilla,ColonyVilla,shores,GolfVilla,别墅种类较多，有fairwayvilla、golfvilla、beachvilla、vistaWaikoloa、colonyvilla、shares等多种产品；根据客户需求，提供租赁和分时度假服务，或者直接销售，物业租售相对灵活，均由希尔顿酒店管理公司进行统一管理；具有相对稳定的投资回报，开发商希望度假村项目能吸引更多的国际投资者。,以星级酒店为依托，为客户提供租赁和分时度假服务，实现长期度假与短期度假的完美结合,产品的外延与内涵如何塑造？,国际精品度假物业从资源、硬件、服务三个层面系统性打造具有外延性的产品,星级酒店与住宅物业的关系如何协调？,以服务为纽带，通过经营模式的创新，实现项目整体价值最大化,空间开发理念,水有灵性、岛有动性，人有和谐性，在此基础上，综合旅游度假、休闲娱乐、生态养生、文化体验、户外拓展，创造出本项目特有的规划设计思想“水岛环境”、“休闲体验”、“度假娱乐”三者之间的功能融合，充分发掘与利用项目优越的自然资源，形成以“生态+休闲+度假+服务”为目的的规划开发模式，使本项目的开发建设真正体现出生活之趣，形成“全新休闲生活”概念。,“生态+休闲+度假+服务”,项目规划开发构想,总体产品定位,本项目最终形成以水上旅游休闲为核心，包括居住、商业配套、娱乐设施等三大体系在内的休闲度假目的地,核心产品亲水娱乐文化体验,基础配套,别墅居住区,特色餐饮,休闲购物,酒店、酒店式公寓,打造主题酒店，树立形象，吸引客群，同时为业主提供配套服务。,全岛泛酒店化服务，通过服务全面提升岛内休闲度假体验和产品价值。,以亲水娱乐、文化体验休闲度假产品为核心，形成吸引人的水上休闲度假中心。,配套生活居住区，打造城市中高端阶层第二居所。,空间结构分析：“两极+两带+三组团”,两极亲水娱乐极（湿地）文化体验极（湖心岛）两带滨水景观带（沿河两岸）三组团生态居住组团（主岛）休闲养生组团（主岛）游憩服务组团（主岛）,项目规划开发构想,空间发展策略：“两极引爆，以点带面，带状延伸发展”,亲水娱乐极+文化体验极打造核心吸引力，以旅游、休闲、娱乐带动区域地块发展。主岛组团以点带面，带动主岛生态居住、休闲养生、游憩服务三者的带状延伸发展。,湖心岛文化休闲体验,湿地亲水休闲娱乐,文化体验极,亲水娱乐极,项目规划开发构想,功能分区结合本项目地块的资源属性特点将其分为五大功能区,1、湿地亲水休闲娱乐区2、主岛游憩服务配套区3、主岛休闲养生休憩区4、主岛综合居住配套区5、湖心岛文化休闲体验区,湿地亲水休闲娱乐区,主岛游憩服务配套区,主岛休闲养生休憩区,主岛综合居住配套区,湖心岛休闲文化体验区,项目规划开发构想,湿地亲水休闲娱乐区,亲水湿地公园水上欢乐岛,重点项目,开发构思,结合湿地自然环境特点，建设亲水湿地公园，同时在主岛位置建设水上欢乐岛。,项目规划开发构想,亲水湿地公园游艇码头、潜水区，垂钓区共同组成亲水湿地公园。顺水而下，与沂龙湾和凤凰城项目共同组成沿祊河旅游带。,湿地亲水休闲娱乐区,水上欢乐岛以缤纷多彩的亲水游乐项目为核心，配以大型展演广场，大型高科技主题游乐园等组团，营造出自然、清新、活泼、惊奇、热烈、刺激的休闲旅游氛围。,湿地亲水休闲娱乐区,主岛游憩服务配套区,星级度假酒店商务酒店特色美食街旅游产品购物街,重点项目,开发构思,做为整个欢乐岛的配套服务区，兼顾高端客户的服务需求，又应顾及普通消费客群的消费需求。,项目规划开发构想,五星级度假酒店以浓郁的度假风情打造五星级高端酒店，成为区域价值标杆，树立休闲度假的主题形象。通过水疗、特色餐饮、俱乐部服务等增值配套提升价值。,主岛休憩服务配套区产品定位,特色国际美食商街本区域汇聚各国美食，餐饮旗舰店与特色小吃结合。不仅配套整个项目，完善项目功能，将更将成为区域型餐饮中心。,主岛休憩服务配套区产品定位,滨河精品购物街精品购物街定位中高档，主要以临沂特色产品和精品服饰旗舰店为主要业态，部分生活类配套对接后期住宅物业。,主岛休憩服务配套区产品定位,滨河酒吧街与滨河精品购物街一同组成滨河风情长廊，成为昼夜均有活动的，独具吸引力的人气场。,主岛休憩服务配套区产品定位,主岛休闲养生休憩区,森林氧吧高尔夫球场水岸温泉酒店拓展训练基地,重点项目,开发构思,依托项目自身优质的自然资源，在邻近居住配套区位置建设高尔夫球场；对原有树木进行整理，建设养生休闲森林氧吧；沿水岸建设部分配套的温泉酒店。,项目规划开发构想,水岸温泉酒店引入周边温泉资源，在河岸建设集休闲、疗养、服务为一体的水岸温泉酒店,项目规划开发构想,高尔夫球场依托现状地形地势，聘请专业公司设计国际标准高尔夫球场，并与别墅住宅区统一设计，相得益彰。,项目规划开发构想,拓展训练基地完善区域配套服务功能，为临沂本地企业提供员工拓展训练服务，,项目规划开发构想,主岛综合居住配套区,北美乡村别墅精装度假公寓高尔夫别墅商务会议接待,重点项目,开发构思,以开发建设旅游及度假的居住配套为主，打造临沂当地的生态度假居住区。,项目规划开发构想,北美乡村别墅为扩大客户范围，通过降低面积控制总价。作为城市第二居所，舒适完备的星级服务和配套，让更多的城市精英阶层能够更好的体验城市岛居别墅的梦想。,综合居住配套区产品定位,北美水岸高尔夫别墅城市最顶端的水岛高尔夫豪宅，以独一无二的自然资源与高端配套相结合，高尔夫与水岛自然景观完美的融合于一体。,综合居住配套区产品定位,高级精装公寓高级精装修，酒店式管理服务，极大的提升物业价值。灵活的酒店主体运营，实现公寓类物业资产的持续增值。,主岛休憩服务配套区产品定位,商务会议接待利用优美的自然资源环境及高端的酒店式服务，为城市企业提供商务会议接待场所。,主岛休憩服务配套区产品定位,湖心岛文化休闲体验区,异域文化风情园婚纱摄影拍摄基地,重点项目,开发构思,打造在临沂当地具有特色的水岸风情岛，以优美的自然景观环境及富有特色的异域建筑景观吸引游客及当地年轻婚龄青年来此拍摄婚纱照,项目规划开发构想,1,2,3,4,项目区域研究及功能定位,项目概念策划与开发构想,临沂发展战略及旅游发展现状,项目土地价格运作判断,片区土地价值分析,屠苏岛片区土地现状目前该区域尚未进行区域大规模改造和商品化住房开发，土地利用价值与土地升值空间有限。,南坊片区随着南坊片区成熟发展，南坊土地价值得以迅速提升，但西北部（蓝色区域）尚处于启动阶段，区域成熟度还需要其他产业带动。,屠苏岛片区土地购置计划,A地块：将以土地出让购买形式取得。B地块：部分以土地出让购买形式，部分以租赁形式取得。C地块主要以租赁形式取得。D地块（南坊片区地块）出让购买形式取得。,4号地块的利用价值说明,针对于D地块，与河较近区域，将会做为水上游乐项目的功能区，属于辅助屠苏岛旅游开发用地，在土地价值上不能实现该地块商业价值，故D地块部分区域土地价格需要参考屠苏岛用地价格。,项目旅游休闲网络,项目自身优越的生态岛资源,北中国休闲旅游岛的缺失,跨区域多资源类型的度假体验休闲度假居住,项目整体运营意义,大区域价值提升,策略一,以亲水娱乐和星级酒店的开发为核心，将项目各类产品有机整合，形成整体开发理念。整合内外部资源，构建旅游休闲网络，增加度假体验，促进物业增值。,策略