第4章 房地产经纪业务.ppt.ppt

房地产经纪人,第4章房地产经纪业务,第4章房地产经纪业务,4.1房地产经纪业务类型4.2房地产经纪业务基本流程4.3房地产经纪相关业务小结,4.1房地产经纪业务类型,1.房地产居间业务和房地产代理业务(1)商品房销售代理是指房地产经纪人接受房地产开发商的委托，按照委托人的要求进行商品房销售代理并收取一定佣金的行为。商品房销售时须遵守开发商所制定的价格浮动幅度、房屋交付使用日期等委托要求。(2)房屋租赁代理是指房地产经纪人为房屋出租人代理出租房屋，促成房屋租赁行为并收取一定佣金的行为。房屋出租代理按房屋存在的形式可分为现房出租代理、在建商品房预租代理、商品房先租后售代理等。,4.1房地产经纪业务类型,(3)二手房出售代理是指房地产经纪人接受存量房屋所有权人的委托，出售其所有的房屋并收取一定佣金的行为。2.新建商品房经纪业务和二手房经纪业务3.房地产买卖经纪业务与房地产租赁经纪业务,4.2房地产经纪业务基本流程,图4-1房地产经纪业务流程图,4.2房地产经纪业务基本流程,4.2.1房地产经纪业务开拓房地产经纪业务开拓是具体房地产经纪业务的准备阶段，业务开拓的主要工作是争取客户。房地产经纪机构通过广告宣传和公共关系活动来吸引客户，为客户提供高质量的服务，以质量和信誉赢得客户，运用品牌战略来开拓市场。对于新建商品房销售代理业务，还须组织、协调有关部门（如业务部、交易管理部等）对承接项目进行营销策划，确定项目销售的目标客户群、销售价格策略和具体市场推广的方式与途径等，撰写书面营销策划报告，实施项目研究与拓展。,4.2房地产经纪业务基本流程,4.2.2房地产经纪业务洽谈当客户已有初步委托意向时，房地产经纪人就要与客户进行业务洽谈。业务洽谈时，首先要倾听客户的陈述，充分了解客户的意图与要求，衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次，通过查验有关证件如身份证、公司营业执照、产权证、土地使用证、新建工程规划许可证以及施工许可证等来了解客户的主体资格，生产经营状况及信誉。第三，向客户告知本机构的名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的事项。最后，就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户进行协商，达成委托意向。,4.2房地产经纪业务基本流程,4.2.3房地产查验由于房地产商品的特殊性及其权属内容的复杂性，房地产查验成为房地产经纪人签署正式委托合同前必要的准备工作。房地产经纪人要对接受委托的房地产权属状况、文字资料、现场情况等进行查验。1.房地产查验的主要内容(1)房地产本身状况包括房地产所处地块的具体位置和形状、朝向，房屋建筑的结构、设备、装修状况、房屋建筑的成新等。,4.2房地产经纪业务基本流程,(2)房地产的权属状况包括房地产权属的类别与范围、房地产其他权利设定情况、房地产的环境状况等，其中，房地产的环境状况又包括标的房地产相邻的房地产类型，周边的交通、绿地、生活设施、自然景观、污染情况等。房地产权属是否清晰是能否交易的必要前提。在商品房销售代理业务中，一般被代理的物业都是所有权，但经济适用房与普通商品房之间仍有一定的差异。在二手房居间业务中，一定要搞清楚标的物业是所有权房还是使用权房。如果是所有权房，要注意房地产产权是否归属两人或两人以上所有，此种情况的房地产即为共有房地产，对共有房地产的转让和交易，必须得到其他共有人的书面同意，否则不得转让或交易。对于房地产代理业务而言，房地产查验主要针对房地产卖方代理。,4.2房地产经纪业务基本流程,2.房地产查验的基本途径(1)文字资料了解通过查阅房地产产权证书、售楼说明书、项目批准文件、工程概况等文件资料来了解委托房地产的结构、层次、面积、形状、价格、绿化面积等。注意具有法律效力的文件(如产权证，项目批准文件)与非法律文件(如售楼说明书)的区别，非法律文件只能作为参考，不可作为确认房地产的依据。(2)现场实地察看通过现场察看，以了解房屋的成新、外形、房屋的质量(如屋顶、楼面、墙面有无渗漏水迹，有无裂缝；门窗开启是否灵活；上下水道及煤气管道有无渗漏情况等)、房屋的平面布置、公用部位情况、楼宇周围环境、房屋所处地段、交通环境等。,4.2房地产经纪业务基本流程,(3)向有关人员了解向已入住的业主了解房屋使用情况，向邻近楼盘的开发商或代理商了解有关楼盘情况。4.2.4签订房地产经纪合同为保护自身利益，避免纠纷的发生，房地产经纪机构在接受委托人委托之后应与委托方签订书面的委托合同，只有签订了委托合同，双方的法律关系才能得到明确并受到法律保护。委托合同的具体形式应根据业务类型的不同而有所区别，如居间业务应签订房地产居间合同，代理业务应签订房地产代理合同。1.委托合同的双方2.委托合同的内容,4.2房地产经纪业务基本流程,4.2.5信息的收集与传播信息是房地产经纪人开展业务的重要资源。各种经济信息要进行必要的筛选、分析和整理。同时，信息的时间性很强，必须注意其时效性。有些信息还有一定的局限性和偶然性，采用时不应以偏概全，不适应实际情况的信息不能采用。对已经确定可以采用的经济信息要尽快利用，以及时获得效益。(1)标的房地产信息标的房地产信息是指标的房地产的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息。(2)与委托房地产相关的市场信息与委托房地产相关的市场信息是指标的房地产所属的房地产分类市场(如二手房市场、别墅市场等)的供求信息、价格信息、竞争楼盘状况等。,4.2房地产经纪业务基本流程,(3)委托方信息包括委托方的类型(如法人、个人等)、信誉状况等。4.2.6引领买方(承租方)看房无论是作为买方代理还是卖方代理，或是从事居间业务，房地产经纪人都有义务引领买方（承租方）全面查验标的房地产的结构、装修、设备等实体状况和物业的使用状况、环境状况，并充分告知其该房地产有关的一切有利或不利因素。,4.2房地产经纪业务基本流程,4.2.7代理(协助)交易达成在房地产经纪业务中，房地产经纪人需要尽力促成交易的成功，协调交易双方的矛盾，促使双方对交易达成共识。通常情况下，交易双方都是站在自己的立场上考虑问题，常常难以在交易价格、合同条款上达成一致，这就需要房地产经纪人员以专业经纪人的身份和经验来协调双方的认识，解决双方的矛盾，使交易顺利进行，并协助签订交易合同。,4.2房地产经纪业务基本流程,4.2.8产权过户与登记房地产交易必然涉及房地产权利的变动，如房地产产权的转移（买卖代理）或他项权利的设立（租赁代理），而房地产登记是保证这些权利变更有效、受法律保护的基本手段。大多数情况下，房地产经纪人需代理客户办理各类房地产产权登记手续。有时客户要亲自办理这类手续的，房地产经纪人也应进行协助，如告知登记部门的工作地点、办公时间及必须准备的资料等。,4.2房地产经纪业务基本流程,4.2.9房地产交验房地产交验是房地产交易过程中最容易暴露问题和产生矛盾的一环。交房日之前，房地产经纪人先向卖方（出租方）确认交房时间，然后书面通知买方（承租方）。在一份周全的交易合同里，通常已对这些因素作了一一界定。房地产经纪人必须充分发挥自己的专业知识和经验来协助买方客户进行校对。即使委托方是卖方，房地产经纪人也应这样做。由于物业交接与签订成交合同之间常常有一个时间过程，这就难免有一些因素会在其间发生变动，因此，如何就这些变动达成解决方案也是避免纠纷的重要环节。,4.2房地产经纪业务基本流程,4.2.10佣金结算交易过程完成后，房地产经纪人应及时与委托人（或交易双方）进行佣金结算，佣金金额和结算方式应按经纪合同的约定来定。房地产经纪人在按时完成委托的经纪业务后，也应善于把握这一环节，以保护自己的合法权益。4.2.11售后服务售后服务是房地产经纪机构提高服务，稳定老客户的重要环节。售后服务包括：延伸式服务，如作为买方代理进一步提供装修、家具配置、搬家等服务；改进式服务，即了解客户的满意程度，对客户感到不满意的环节进行必要的补救；跟踪式服务，即了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务。只有不断地提高售后服务的质量，才能使经纪机构提高信誉，赢得市场。,4.3房地产经纪相关业务,4.3.1房地产交易登记及权证代办房地产交易登记是由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上的行为。房地产交易登记是保障房地产合法权益的基本手段。具有完全民事行为能力的权利人可以自行办理房地产登记。限制行为能力的人（10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人）和无民事行为能力的人（不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人），可由他们的法定代理人（即监护人）代理登记。登记时，代理人应出具代理人证明。但由于许多权利人并不了解登记过程中所需要的各种前提条件和需准备的资料以及应遵循的程序，因此，人们常常委托房地产经纪人代为办理。而且，房地产经纪人可以将自己所承揽的多笔代办业务集中办理，降低每笔登记所耗费的时间和精力。,4.3房地产经纪相关业务,经过登记，房地产登记主管部门代表政府向房地产权利人颁发产权证书。目前，我国房地产登记主要包括以下类型：1.房地产初始登记(1)土地使用权初始登记包括以出让方式取得土地使用权的初始登记和以征用划拨方式取得土地使用权的初始登记。(2)房屋所有权初始登记包括新建非商品房屋所有权的初始登记和新建商品房屋所有权的初始登记。2.房地产转移登记(1)房地产买卖房地产买卖应有合法的预售合同、销售合同或买卖合同；按规定需公证的，应出具公证书；有不低于市场最低价的购房付款凭证。,4.3房地产经纪相关业务,(2)房地产赠与房地产赠与(包括遗赠)应符合现行的国家法律、法规、政策，提供真实的赠与书或遗嘱，并出具公证书，缴清税金后方可办理变更登记。(3)房地产继承房地产继承必须符合现行国家法律、法规、政策，符合继承人的范围要求，明确共有产权或单个产权，并有缴纳契税收据，继承应经公证。(4)房地产交换房地产交换应当符合现行国家法律、法规、政策，提交的交换合同应当真实可信，公有房屋交换需有主管部门批准的合法文件。3.房地产变更登记4.房地产权利注销登记5.房地产他项权利登记,4.3房地产经纪相关业务,(1)以预购商品房作为抵押物以买卖合同来担保抵押人在将来某一时间取得房屋所有权，以其所预购的商品房作为抵押物。作为抵押物的商品房的房地产开发商应取得预售许可证，预售合同已登记备案，房地产抵押合同、贷款合同应当真实、合法。(2)以在建工程作为抵押物以在建工程承包合同来担保抵押人在将来某一时间取得建成房屋的权利，以在建工程作为抵押物的，应当在建筑安装总量的投资达到25%以上才可以进行。设定抵押的在建房屋应出具建设用地批准文件、土地使用证或土地出让合同、建设工程规划许可证、建设工程承包合同(抵押合同、贷款合同)等文件，同时，审核当事人身份证明的真实性。,4.3房地产经纪相关业务,(3)现房抵押登记现房抵押是指抵押人将自己合法拥有的房地产抵押给抵押权人，现房登记应当出具房屋所有权证、抵押合同、贷款合同。1)设定的抵押期限不得超过企业的营业期限。2)抵押物的土地使用有年限限制的，其设定的抵押期限不得超过土地使用的年限。3)共同共有的房地产设定抵押的，全体共有人为抵押人。4)按份共有的房地产，设定抵押不得超过抵押人的份额。5)同一抵押物设定两次或两次以上的抵押，登记时应提交前面抵押合同的约定和抵押权人知道抵押状况的书面证明；同一抵押物设定多次抵押的，后一抵押的存续期限不得早于前一个抵押权的存续期限。,4.3房地产经纪相关业务,6.房地产文件登记备案1)可以由当事人一方申请的情况有：以出让、划拨方式取得土地使用权的；继承、遗赠；人民法院、仲裁机构发生法律效力的判决、裁定、裁决或调解；房地产变更登记以及法律、法规规定的其他情形。2)需要双方共同申请的情况有：房地产买卖、交换、赠与(遗赠除外)、抵押、设典以及法律、法规规定的其他情形。3)两人以上共有的房地产权利，当事人应当同时申请登记。,4.3房地产经纪相关业务,4.3.2房地产抵押贷款手续代办房地产抵押贷款是以房地产抵押作为取得金融机构贷款的担保，是房地产开发和购买活动中通行的做法。与此相对应，房地产经纪人员应该熟悉和掌握房地产抵押贷款的办理流程，以方便为客户提供此项服务。1.房地产抵押贷款的种类2.制定合理的贷款方案3.办理抵押贷款手续1)身份证件(居民身份证、户口本或其他有效证件)。2)有关借款人家庭稳定的经济收入的证明。3)符合规定的购买住房合同、意向书、协议或其他批准文件。4)抵押物权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明。,4.3房地产经纪相关业务,5)抵押物价值证明(如房地产估价报告)。6)保证人同意提供担保的书面文件和保证人的资信证明。7)申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明。8)贷款人要求提供的其他文件或资料。,4.3房地产经纪相关业务,4.3.3房地产信息咨询房地产信息咨询是房地产经纪中较为常见的相关业务。由于房地产交易活动是建立在大量信息流动的基础之上的，房地产交易双方都需要房地产信息方面的服务。房地产经纪人具有丰富的房地产专业知识和市场经验，因此，很多客户（包括潜在客户）都会向房地产经纪人咨询有关房地产交易环节、税费、贷款程序、贷款利率和还款额计算等各方面的信息和专业知识，做好这类咨询服务不仅可以提高受理业务的成功率，还有可能争取到新客户，扩大业务量。,4.3房地产经纪相关业务,4.3.4法律服务法律服务包括围绕房地产交易过程的法律知识咨询、合同审核及修订、法律事务交涉等。法律服务一般应由律师提供，但由于房地产交易过程所涉及的法律因素很多，有些法律事务很难与经济事务严格区分，因此，如果房地产经纪人能掌握较丰富的法律知识，在提供居间或代理服务的同时，提供一些基本的法律服务，如有关法律、法规的解释及交易合同补充条款的草拟等，就能更好地为客户服务，提高服务质量。1.房地产法律服务的方式(1)个案解答专门就某一个具体的法律问题由房地产经纪人做出一对一的个性化解答，阐述所涉及的法律理解与适用条款，提出解决问题的合理化建议。,4.3房地产经纪相关业务,(2)商业文书审查商业文书审查是根据客户的要求对客户的房地产买卖合同等商业性文书进行审查，并提出对客户有利的建议和意见，指出对其不利的条款约定等。(3)房地产全程法律服务根据房地产经纪服务的内容来解答相关房地产法律及政策，具体到某市、某县的房地产法律环境调研，房地产交易过程法律指导，房地产交易后法律服务等一系列法律服务。2.房地产法律咨询的常见问题1)房地产法律关系是在法律规范调整房地产社会关系的过程中形成的人与人之间的权利和义务关系。2)房地产权利包括土地所有权和使用权、房屋所有权、相邻权。,4.3房地产经纪相关业务,土地所有权和使用权。土地所有权是土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律规定作出处分，并排除他人干涉的权利。土地所有权按主体分为国家土地所有权和集体土地所有权。房屋所有权。房屋所有权即房屋产权，包含占有、使用、收益、处分四项权能。其中处分权是房屋所有权的核心，因此，原则上处分权只能由产权人行使，有非产权人合法行使处分权的情况只限于法律有明确规定时，如监护人为了被监护人的利益、产权人被宣告失踪时财产代管人为了被代管人的利益而依法处分其房产等情况。,4.3房地产经纪相关业务,相邻权。不动产相互毗邻的所有人或使用人相互应当给予一定的方便，而且在各自行使自己的合法权利时要受到一定的限制，法律将这种相邻人之间的关系用权利与义务的形式确定下来，这就是相邻关系。中华人民共和国民法通则(以下简称民法通则)对相邻关系的基本内容和责任形式、处理相邻关系的基本原则作了一定的规定，即“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”相邻关系也可以称为相邻权。3)房地产交易主要包括房地产买卖和房屋租赁。,4.3房地产经纪相关业务,4.3.5房地产价格评估房地产价格评估在严格意义上是由专业的注册房地产估价师操作的经济鉴证性中介服务。但房地产交易过程中的当事人为了保证自己的报价具有科学性，或为了在与交易对象的谈判中更有把握，就非常需要具有房地产专业知识和经验的服务人员为其评估标的房地产的客观市场价值。这种评估活动并不是一种经济鉴证活动，评估结果只是作为一种参考，所以，它并不一定必须由房地产估价师来提供。由于房地产经纪人长期从事某特定区域、特定类型的房地产交易代理或居间，通常会对其市场供需及价格有非常深入的了解，同时，房地产经纪人又掌握了大量的房地产专业知识，所以，房地产交易双方常常会委托房地产经纪人对房地产的价格作出一定的估计，这种估价往往是具有较高参考价值的。,4.3房地产经纪相关业务,1.合法性原则2.最高、最佳使用原则3.均衡原则4.适合原则5.替代原则6.供求原则7.时点原则,4.3房地产经纪相关业务,4.3.6住房置业担保抵押权只有通过房地产产权管理部门的登记才有效。抵押房地产的所有权证书与他项权利证书都是在住房贷款以后办理的，在抵押贷款放款之后与抵押登记之前，就有可能出现风险。过去，金融机构多把这些风险转嫁给开发公司来承担，即由开发商为购房者提供这段时间的担保，而实际上，这样的做法并不能确保风险的降低，这段时间的风险很大部分来自于开发商自身，如不能按期交房等，因此，住房置业担保业务及相应的担保公司就应运而生。住房担保业务于1998年在中国出现，主要针对需贷款买房的个人。目前已有20多个城市组建了房地产担保公司，其中上海、北京、深圳、杭州等大城市在该领域已取得很大进展。住房置业担保的兴起大大促进了商品房销售，缓解了个人购房贷款担保难的问题，拓宽了购房融资渠道。,4.3房地产经纪相关业务,同时，住房置业担保扩大了银行的信贷业务，并能有效规避风险，对刺激住房消费和促进房地产市场的发展起到了很大作用。4.3.7房屋装潢及搬家等服务房屋装潢是商品房销售及存量房交易的重要相关业务，也是客户房屋交易后急需的服务内容之一，因此，房屋装潢可以成为部分房地产经纪人体现特色服务及服务品质的重要环节。在客户需要时，房地产经纪人可以为客户推荐信誉好、质量优、价格合理的房屋装潢企业，为委托人提供房屋装潢咨询服务。在实践中，某些房地产经纪机构与具备相应资质的装修公司合作，按照委托人的要求进行装修服务，以全装修的形式促成客户交易，还有的代为监管房屋装潢过程，为客户提供更加细致、周到的服务。,4.3房地产经纪相关业务,4.4案例分析房地产经纪业务流程纰漏案例,4.3房地产经纪相关业务,某中介公司接受李某委托，为其购买一套面积在120平方米左右的商品房。2009年5月，某开发公司在当地报纸上刊登某新建楼盘的预售广告，中介公司经纪人杨某于是前往售楼处为李某订购了一套建筑面积为122.65平方米的商品房，预购合同约定当年12月