同策_江苏苏州昆山清风华院南块地块产品建议报告_51P_XXXX年.ppt

,清风华院南块地块产品建议报告,二零一零年九月十日,TOSPUR同策房产咨询营销代理,2年后的城西市场,2年后的“市场格局”,未来供应,二房：80-110三房：120-140复式：140-180,城西未来两年产品供应以公寓、洋房为主，别墅供应量不大公寓房主力户型集中在80-110的两房和120-140的三房,产品类型,金大元萧林路地块,原冠军瓷砖地块,虹祺路前进路地块,伯爵大地,人才专墅,九扬香郡,金色森林,三水萧林,别墅,公寓,洋房,2年后的“产品格局”,未来2年城西市场公寓产品供应预计达到130万方左右产品类型以80-110的两房和120-140的三房为主,区域公寓产品发展严重同质化,分析,结论,清风华院公寓产品成交客户分析,城西公寓项目成交客户以昆山当地改善型为主区域项目整体定位不高，以清风华院为例公寓成交客户职业分布主要集中在小私营业主、企事业单位、白领阶层客户，真正高端客户入住很少,城西“公寓客户分析”,2年后的城西市场2年前的城西市场,区域红海竞争更加激烈！,分析结论,昆山城市生态豪宅,跳脱区域红海竞争寻求差异化定位,充分发挥区域优势,原有产品全面提升吸引更多高端客户,企业总裁CEO私营业主企业高管,依托森林公园天然景观资源大学城美国杜克大学登云大学,南侧地块“项目定位”,突破当前瓶颈打造城西板块标杆,产品建议,价格初步测算,市场分析及初步定位,定位论证,经济数据,2009年人均GDP：昆山1.07万美元，上海1.1万美元、苏州1.32万美元昆山人均GDP连续5年位于百强县第一，与上海、苏州这些发达城市相比也毫不逊色,数据来源：昆山市统计局,昆山的“实力”,2009年昆山进出口总额在金融危机的影响下持续增长2010年前4个月，昆山市实现进出口总值256.7亿美元，同比增长64.1%昆山在保持制造业主体地位的同时也加快现代服务业的发展，创造更多高附加值的产品和服务,数据来源：昆山统计局,数据来源：昆山统计局,昆山的“实力”,经济数据,昆山江苏省经济发展的“风向标”,昆山的“实力”,独特优势,“高速公路时代”转入“轨道交通时代”打造昆山15分钟生活圈、工作圈、经济圈依托与上海的地缘优势，借助“大浦东”、“大虹桥”，融入上海，辐射长三角,昆山已营业四星级及以上酒店20家，包括五星级酒店7家，多分布在CBD区相比昆山市区的人口数量星级酒店覆盖率相当高，且入住率居高不下昆山的发展和魅力吸引了众多的商务客和投资客,昆山的“实力”,星级酒店分布,昆山的“实力”,具备消费高端物业的基础,昆山，中国最具经济竞争力的城市之一，吸引着世界各地及全国的大量资金、项目、人才过来投资或定居。作为长三角经济圈的重要城市，昆山日益受到高端客户的关注度和接受度。,房地产数据,昆山的“市场”,2009年商品房成交626.13万方，达到历史最高值，商品房空置面积、空置率同比下降昆山商品住宅价格从09年开始平稳上涨，价格涨幅的速率在逐步加大,数据来源：昆山统计局,5000伊始,突破6000,最高点7800,单位：元/平方米,2009年1月至2010.8昆山住宅价格走势,突破7000,11个月,3个月,4个月,2009年昆山整体市场表现,7550,昆山的“市场”,高端项目去化情况,昆山的“市场”,高端项目去化情况,弘辉首玺推出1期14栋楼共619户，股东内定100套左右，已付大定（2030万）100套左右实际签约（8月7日9月19日）143套，成交均价13850元/平方米,数据来源：昆山房产信息网数据截至：2010.9.19,主力成交段在150200m2主力成交总价205280万120m2左右的2房有一定市场需求,昆山的“市场”,高端项目去化情况,昆山的“市场”,高端项目去化情况,弘辉首玺签约客户昆山当地客户占95%左右（大定未签、内部认购客户中昆山客户也占绝大多数）职业分布以企业法人、股东、高管占绝大多数，付款方式多为一次性、分期,昆山的“市场”,高端项目去化情况,吉田国际广场2期3栋楼共299户，实际签约（7月17日9月19日）101套，成交均价12800元/平方米,主力成交段在128178m2主力成交总价165230万112m2左右的2房有一定市场需求,昆山的“市场”,高端项目去化情况,注：326平米的户型一套未签,昆山的“市场”,市场上现有高端项目去化情况非常良好昆山客户对高端项目的认知和接受度非常高随着城市的经济高速发展，昆山房地产市场已进入整体提升开发档次的阶段,具备消费高端物业的条件,昆山高端项目分布示意图,小虞河路森隆珑庭10栋（18万方）东新街金鹰国际项目（30万方）车站路玖珑湾项目（10万方）长江路弘辉首玺（33万方）长江路蓝海LAVIE二期（10万方）中华园路中星项目（28万方）中华园路吉田国际广场二期（25万方）,暂时无单价过万的公寓项目虹祺路地块（12万方）,中宇国际项目（25万方）兆丰路凯德都会新峰（50万方）徐公桥路上海裕花园（16万方）,昆山的高端项目多分布在中央CBD区及周边，以昆山当地客为主,花桥凭借独特的地理位置吸引了众多上海客户投资置业,传统富人区的城西板块现没有真正意义上的高端公寓项目现有客户层次仅仅属于中等，与板块整体定位有差距,分析结论,高端公寓项目是目前城西板块的市场空缺,高端客户对自然环境、生态健康生活的追求是永恒的主题,昆山有高端市场的消费能力,分析结论,南侧地块城市生态豪宅定位可行,产品建议,价格初步测算,市场分析及初步定位,定位论证,形成丰富的生态天际线同时确保沿森林公园空间尺度的宜人,规划设计,1、利用风向，规划上引入森林公园生态资源，降低社区内部温度和沙尘影响，提高社区内湿度。2、临近森林公园景观优势最强区域设置大户型景观房，建筑错落排布，保证森林公园景观视野最大化。3、入口结合中央景观及到达会所的路线，形成景观通道，组团间通过廊道呼应整体生态步道。4、社区完全人车分流。车行主入口层林包围，营造生态氛围，同时将活动交往空间和交通空间相隔离。5、提高园林绿化率，关注垂直绿化、遮阳、园林景观，一步一景，予人柳暗花明，豁然开朗之感。,建筑设计,外立面风格选用新古典主义风格，色彩上，整体暖灰色，底部基座色系加深，增强稳重感，上部色彩统一，营造大气、稳重感建筑单元间错落扭转布置，增强建筑天际线视觉感和建筑围合感，保证地面景观视野最大化建筑立面选用新古典主义风格，注重“三横三纵”空间层次、建筑对称布置，纵深感强对于3.3层高22层建筑，底部3层基座深入檐口、柱式设计，顶部3层结合电梯间形成退台错落空间，中间16层整体感强，结合窗、楼梯间整体框架设计,错落扭转布置,三横三纵,新古典主义大气、稳重感,建筑材料,石材贴面,真石漆,铁艺细节,灯柱细节,新古典主义建筑底部干挂石材+中部段优质真石漆,1、每3层建筑南向设置空中花园，联同外部生态绿色空间，形成立体景观。2、建筑底层架空，选用木质地板、种植红绿相间植物，布置新古典阳伞亭，营造泛会所氛围。4、临近森林公园一侧主卧或客厅位置选用八角窗设计，保证270观景视觉享受。5、会所采用石材、玻璃相间的材质，以石材体现奢华，以玻璃衬托奢华的感觉。,建筑细节,底层架空,结合欧式景观营造泛会所,八角窗,社区景观营造,多层氧气净化,森林公园高大乔木小区水系低矮灌木鲜花、草坪建筑室内空中花园,多层次空间景观，多层氧气净化（注重生态营造）,景观营造：全灌移植、硬质铺地低于20%，以树木、鲜花为主、整个小区四季常绿、不同季节不同色彩通过主入口景观、围合空间（楼宇间节点小广场）、开放空间（中央景观），特别是主题水景等多重空间的组合，营造高低差、立体园林景观，提供不同层次和具有不同趣味的交流空间雕塑、路灯、水景、景观小品等建筑材料按照建筑本来的规则量身定制，与建筑融为一体，突显品质建议开阔中庭增加水景，如喷泉、跌水坡地等，作为景观亮点，动静结合，使景观更为灵动,社区景观营造,利用小区北侧、东侧道路做社区边界景观处理，使南、北地块整体化，营造同一社区印象在小区内做出一条“森林走廊”，环绕小区内部采用“人工造雾系统”，打造天然氧吧，小区内部公共区域加强生态气氛,社区道路边界处理,内外资源利用,人工造雾,四季各不相同,森林走廊,社区强识别性标识,社区雕塑、景观小品、内部装饰等用吉祥的动物做为标志，反复使用,小区入口抬高1.5米，采用递进式人行方案，归家仪式空间，将世间喧器置于脚下，实现“脱颖”的必然宅间组团：开敞草坪结合多层次自然式树丛，建筑隐于树丛之间，大隐隐于市，小隐隐于野的意境强调明显的区域种植特色，分别以春花、夏花、秋叶、闻果等主题营造季相色相明显的区域特色。强调塔形树种在宅间组团的运用，营造富于特色的林冠线。,公共部位营造（小区入口）,logo,入口剖面,入口正面,入口平面,公共部位营造（单元入口大堂）,大堂挑空：双大堂设计，挑空6米以上装修风格：新古典风格的豪华装修，星级酒店标准装修材料：地面、封面大理石，顶部造型石膏顶，欧式吊灯入口处理：结合建筑风格，以石材为主走道处理：大理石墙面结合壁纸功能设置：信报投递箱，休息区，电梯厅等，同时配备大堂经理或管家24小时接待服务作用：提升回家的心情，拥有休闲、会客、候车等多重功能,公共部位营造（地下车库）,项目整体开挖，设置全地下车库，达到彻底的人车分流地下车库层高净高3米以上，同时注意与小区整体的和谐统一将地下车库“地面化”、“开敞化”、“精装化”、“大堂化”部分位置采用半封闭式，设置自然敞开式采光，结合景观绿化处理地下车库作为公共客厅，通道及出入口大堂精装修车库人行通道装饰材质与地上大堂一致，从车库直接入户也能享受唯美的归家通道,全装修建议,项目高品质全装修交付，目的提升项目产品力与高端形象，打造区域标杆装修标准：2000元-3000/平方米标准进行装修豪宅客户更加看重产品设计、装修品质和细节，在设计舒适，设计合理的同时还希望加入自己的想法，提供个性化的装修服务，如订制个性化的家具配饰产品等,大师设计+一线品牌+高环保低能耗,成熟产品成功品牌,新材料新技术,身份标签量身定制,全装修配置建议,全装修配置建议,新材料新技术建议,节能外墙保温系统新风系统断热铝合金窗框低辐射（Low-e）中空玻璃铝合金活动外遮阳卷帘技术同层排水优质直饮水系统室内地暖系统社区智能化管理系统雨水回收利用,结合本项目高品质社区的定位方向，及客户对豪宅居住的需求（舒适、节能、安全），特别是新技术的应用可行性等因素，建议新材料新技术的运用方向体现在居住舒适度与品质感方面。小区广场采用高渗透砖铺砌，使雨水能尽量回归大地，还可收集净化，回收利用。,奢华户型空间,顶级层次空间,全套房、强调客厅、主卧空间尺度,大平层、局部挑空、错层处理,超豪华精装修,皇家风范园林,全石材客厅，卫生间，顶级品牌,15空中花园，堪比别墅,动静空间划分,室外风景引入,动线划分，强调尊贵和私密,多阳台、露台，类别墅空间处理,奢华性,豪宅户型关键词,90平米,120平米,140平米,200平米,300平米,坚持从市场主流产品出发，又要突破现有高端市场“豪宅不豪”的现状；抓取主流市场基础端（150m2）和顶峰端（200m2），同时增加户型尺度；参考别墅市场，争取联排或双拼别墅客群。,户型定位原则,面积段定位2R:110120m23R:140180m24R:180200m2少量200m2以上大户型,户型面积段建议,配套与服务,国际知名酒店运营管理公司参与物业顾问与服务五星私人管家，服务量身定制物业服务双会所+泛会所设计，商务功能+运动休闲功能,会所建议,双会所设置+泛会所（社交会所/运动休闲会所）30004000平米的建筑面积，建筑可考虑地面1层、地下1-2层设计，地下层主要为运动区（如：玻璃屋顶半地下室内游泳池）和私人会客区；地上层为公共社交区和娱乐区，降低会所地面部分高度，与小区景观结合；考虑设置顶层会所，提供住户私密会客场所配备红酒雪茄吧、高档餐饮、水疗SPA、贵宾客房等“钻石社交圈”硬件设施，为上流人士提供私密交流的平台室内、外游泳池、室外网球场、健身房、壁球室、斯诺克、攀岩、羽毛球、乒乓球、室内攀岩，配有私人教练,产品建议,价格初步测算,市场分析及初步定位,定位论证,昆山08.110.6商品住宅均价半年均涨幅为12.30%考虑到10年上半年增速过块，给予一定修正给予昆山商品住宅年均10%的增幅预期,价格“初步测算”,以清风华院现有公寓售价8500元/平方米作为基数,给予南侧地块项目2年后入市20%的涨幅预期,南侧地块项目2年后入市基础售价10200元/平方米,结合昆山市场接受