漳州购物中心年度营销方案

1、漳州万达项目2011年度营销方案报告、漳州公司市场部2011年01月、目录、一、市场环境和目标客户分析二、年度销售指标三、年度营销方案四、开始前准备情况(仅限新项目)五、年度营销费用预算六、销售证明节点、三、三、 2020/5/26，一、市场环境和目标客户分析，1 .市场环境：目前市场还有约200万平方米的库存，今后12年漳州商品住宅市场将有150万平方米的体积上市注：漳州市住宅保障和住宅基地管理网站，4，4， 2020/5/26，一、从市场环境和目标客户分析、商品住房成交价格来看，2007年至2010年11月漳州市商品住房成交价格呈稳步上升趋势。 单价在4600-5600元/平方米之间集中的总价基本在40-60万左右。近12个月住宅市场供求和价格趋势图，2、客户分析：店铺：购买用途：投资： 70%，个人： 30%； 意向价格：1.5万3万元/平方米认知习惯：户外，报纸，朋友介绍住宅：购买用途：个人： 80%，投资： 20%； 意向价格：6000-7000元/平方米认知习惯：户外，报纸，网络，收音机，朋友介绍公寓：购买用途：个人： 50%，投资： 50%； 意向价格：6000-7000元/平方米认知习惯：户外，报纸、网络、朋友介绍以上：营业部发行市场调查问卷1、全盘金额：一环面积减少3600平方米，二、年度销售指标、二、年度销售指标分解： 9月22 产品类型：住宅销售面积： 80000平方米销售套件数： 744套销售平均价格： 7500元/平方米销售总额： 6亿销售目标：预约：4.8亿； (80% )合同： 3.9亿； (65% )，收盘时间： 6月11日/7月10日/8月20日产品类型：底商(三环，住宅底商)销售面积： 30000平方米销售套件数： 220套销售平均价格： 20000元/平方米销售总额： 6亿销售目标：预约：5.8亿； (96% )合同： 4.3亿； (72% )，收盘时间： 11月2日产品类型： soho公寓销售面积： 28000平方米销售套件数： 560套销售平均价格： 7500元/平方米销售总额：2. 1亿销售目标：预约：1.5亿(76% )合同：1.5亿； (72% )，收盘时间： 6月11日/7月10日产品类型：室外步行道(二环)销售面积： 14000平方米销售套件数： 100套销售平均价格： 35000元/平方米销售总额：4.9亿销售目标：预约：4.65亿； (95% )合同：4.41亿：(90% )、3、年度推广计划：开始时间： 10月10日产品类型：室外步行道(一环)销售面积： 6400平方米销售套件数： 47套销售平均价格： 35000元/平方米销售总额：2.24亿销售目标：预约：2.13亿； (95% )合同：2.02亿：(90% )、3、年度推广计划：3月全面开展，准备预订客户，4月大楼开放，店铺预订客户，5月店铺预订客户，二三环内部预订，6月二三环I期预订客户靠拢，样板开放，7月二三环II期住宅订户，8月底商靠拢，住宅订户，9月住宅靠拢，大商业一环订户10月1次靠拢，soho公寓订户，11月soho公寓靠拢，住宅推进，12月住宅推进，公寓和下町推进准备，2月市场市场营销工具的确定，10，2020/5/26，3，年度市场营销方案，1，核心问题和应对措施：重点：室外步行街清盘和下町快速销售应对措施：1.高次谐宣传品牌，强势广告投入； 2 .强调综合性商业投资和收益，激发投资热情3 .短期内多项活动如中国行、投资论坛、放牧县巡展、产品说明会、漳州温州商会、福建商会等活动受到欢迎，达到快速积累客户4 .商店压迫客户，营造销售紧张氛围，迅速销售、 保证快速清盘的难点：1.预售证办理：超越正常运营，突破取证2 .住宅销售：实现住宅价格和快速销售的解决办法：第一步：强力抓住住住宅靠拢，做好充足的客人，召集客人决定出货量，以受欢迎的一栋为目标， 保持受欢迎场面的第二步：是利用样板间的开放和密集活动加强脱离化的第三步：商店和soho公寓的交叉上市和受欢迎购买住宅，营造客户紧张气氛，产品相互压迫，相互促进，三、年度营销方案、 总体推进思路：1.利用主流媒体的集中投入，利用多项紧凑的活动，制造新闻和活动的推进集团迅速发展势头，烧毁市场，实现紧凑的第一期产品二三环商店的迅速拆迁，迅速清盘2 .二三环商店的热门宣传报道销售指标：完成店铺产品销售率90%以上，住宅产品销售率80%以上，soho公寓销售率85%以上，累计预约： 17亿，销售14亿，回收11亿； 三、年度营销方案，二、营销执行方案：1.年度营销执行方案：营销工作：室外步行街：辅助主流媒体全权复盖、中国行、华夏论坛、大楼开放等活动，充分储蓄客户，完成用户规定动作，迅速引导市场、 一期清一期的开设基础商：通过主流媒体的集中普及，结合室外步行街的人气和相关活动(如大客户的中国行等)，压制不选择室外步行街的客户，选择基础商，增加积蓄客量，实现基础商的迅速销售， 准备增加房屋：主流媒体集中投入，利用样板间等工具，利用店铺和soho的交叉上市，维持现场人气，保证住宅的爆发性靠拢，通过持续活动提高现场人气，提高住宅的持续人气， 追加准备soho公寓：在开盘前一个月通过主流媒体的集中攻势和产品说明会等活动迅速占领市场，以“低赔款、低总价格”吸引投资者入场，实现迅速清盘，提高现场人气，推进住宅销售，追加准备。 三、年度市场推广方案，推广节奏：二三环(第一部分) :靠近6.11 (准备预先靠近)二三环(第二部分) :靠近7.10住宅基础商：靠近8.20 (准备追加)住宅：靠近9.18大商业环：靠近10.8的SOHO公寓： 11.6 销售节点：前期准备、足市场营销活动(人员到达、管理制度、销售培训、道具准备)阶段目标：确立项目形象，前期工作报纸广告主题：集中推进万达所，中心广告活动：1.26创业节，媒体中国行媒体战略：工地围栏、户外、报纸广告、道旗、邮件、 普及战略：1.媒体运用：新闻： 2月下旬开始，福建南日报、海峡导游海峡都市报陆续发布十连版软文，每周23篇软文： 4家报纸集中投入：福建南日报、漳州广电、海峡导游报、海峡都市报电视台：漳州电视台、龙岩电视台、 福建新闻频道网：7户外： 18美元2 .推广主题：“盛世万达，开漳州”、“万达所至，中心所”3 .活动方案：1.26开工庆典，2.17日元宵灯会，媒体中国行(2.25-27 ) (合肥，广州，福州)。 2、营销执行方案：营销规划、销售节点：店铺住宅开始招揽客人阶段的目标：店铺招揽客人100组、住宅招揽客人100组报纸主题：万达广场、城市中心万达商店、城市金店宣传活动：政府和银行大型中国行、放牧县商店为媒体战略：报纸、室外(重点放牧县)、邮件、 网络、媒体运用：报纸：每周2次硬件，2次软件连续十连版软件： (3家报纸：福建南日报、海峡导游报、海峡都市报)每周1次硬件，1次软件：漳州广电电视台：漳州电视台、龙岩电视台、 福建新闻频道广播电台：漳州广播电台网络： 7家室外： 18美元：每周通过20万瓶放牧县巡展、政府和银行的大客户中国行等活动吸引大客户， 为商店储蓄客户带来势头的推进主题：万达广场城市中心漳州碧湖万达广场为城市中心的活动方案：政府中国行(3.4-6)、放牧县巡展(3.10-20在重点放牧县逗留2天)、大客户中国行(3.25-27 )。2、营销执行方案：营销计划、销售节点：店铺住宅客阶段目标： 200组店铺客户、100组住宅客户报纸广告主题：店铺隆重公开，拥有万达店铺，拥有万达广场、万达店铺，1家店铺喂养3代广告活动：楼宇中心开放，华夏论坛，温州商会活动县城巡展媒体战略：新闻广、户外(重点放牧县)、邮件、网络、电视、广播媒体运用：新闻：周两次，新闻3家：福建南日报、海峡导游、海峡都市新闻：周一次，漳州广电电视台：漳州电视台、龙岩电视台、 福建新闻频道广播：漳州广播网络： 7家户外：18美元邮件：结合每周20万家相关活动，商店开始积累客人的推进主题：有万达百货公司，有万达广场整体的大楼卖场隆重公开的万达商店， 1家店铺培养3代活动方案：华夏论坛(4.2)、销售大厦中心开放(4.9)、漳州温州商会活动(4.16 )、县城巡展(4.21-26 )、2、市场营销执行方案：营销计划、销售节点：内部预约、阶段目标店铺300组设置者、 准备200对住宅客户的报纸广告主题：商店即将开始活动：周边县城巡回展，项目产品推荐会，银行客户产品说明会，万达开始内部预约。 媒体战略：市内放牧县主流媒体全权复盖、媒体运用：主流媒体全权复盖：新闻：周两次广告和三篇软文：福建南日报、漳州广播电视新闻、海峡导游、海峡城市新闻网络： 7家户外： 18美元：每周20万本电视台：漳州电视台、 龙岩电视台、福建新闻频道电视台：漳州电视台商店存客两三次，客前预热推广主题：万达商店注册，招揽即刻，街上期待的活动方案：五一活动(5.1-7)、大客户介绍会(5.15 )、 店铺产品说明会及店铺内部预约开始(5.22 )，2，营销执行方案：营销计划：媒体运用：新闻：周2次，3篇软件文章：福建南日报，海峡向导报，海峡都市报； 漳州广电报：周一次，宣传软文3篇的网络：7家室外： 18美元邮件：周20万件电视台：漳州电视台、厦门电视台、龙岩电视台、福建新闻频道电台：漳州电台。商店发布一期一会销售的信息和人气场景的推进主题：商店一期销售，二期热登记的住宅样板间隆重公开的活动方案：二三环内部装入者(6.4-5)、二三环开始式(6.11 )、住宅样板间开放(6.18 )、大客户中国行(6.24-26 )、2 营销执行方案：营销计划，销售节点：二三环开始，阶段目标二三环一期清盘二期装门，住房储备客300组报纸广告主题：发售结束，二期请期待活动：二三环靠拢，住房样本之间开放， 大客户中国行媒体战略：市内放牧县主流媒体全权复盖、销售节点：二环三环期靠拢阶段目标：二三环清盘、底商储蓄客200组、住房储蓄客400组报纸广告主题：商店已售完，第二期店注册宣传活动：第二期靠拢，业主对酒会表示感谢， 周边县巡回媒体战略：市区放牧县主流媒体复盖全权，媒体运用：报纸：周两次三大报纸广告：福建南日报、海峡向导报、海峡都市报周一次广告：漳州广告网： 7家户外： 18美元3360周20万家电视台：漳州、龙岩、 福建新闻频道广播：漳州广播第一期二期商店通过销售信息传达，压迫住宅底商客户迅速成交的推广主题：二期商店基础商注册中，爆炸性登场的销售策略：商店一期销售，剩下的二三环产品，完成商店客户和靠拢， 完成此阶段营销目标的活动方案：二三环二期装入者(7.2-3)、二三环二期开始者(7.10 )、所有者感谢会(7.16 )、周边县城巡展(7.21-24 )、二、营销执行方案：营销计划：销售节点：住宅基础商一期开始阶段目标：基础商一期清盘、 住房储蓄客500组新闻主题：万达商店拥有万达百货公司，万达百货公司不可错过两次也不可错过三次。广告活动：漳州温州商会活动，银行vip客户产品说明会，名车试乘会媒体战略：市区郊野县主流媒体全权复盖、 媒体运用：报纸：周两次广告：福建南日报、海峡导游报、海峡都市报网络： 7家户外： 18美元：周20万本电视台：漳州电视台、厦门电视台、龙岩电视台、福建新闻频道电视台：漳州电视台推广主题：万达商店， 拥有万达百货公司，拥有万达广场整体销售战略：第一阶段未成年顾客再次发掘。 住宅底商及时上市，在制造万达人气持续的场面的同时，强化住宅储蓄客户。 活动方案：名车试乘会(8.6)、银行VIP客户产品说明会(8.13 )、住宅底商(AB区)内部预订(8.14 )、住宅底商a区靠拢(8.20 )。 2、营销执行方案：营销计划：销售节点：住宅一期开始阶段目标：住宅一期销售80%以上； 大商业储蓄客100组新闻广告主题：万达住宅隆重公开的广告活动：中秋老板致谢晚会，住宅产品说明会媒体策略：市区郊野县主流媒体复盖全权，媒体运用：新闻：周两次三家新闻广告：福建南日报、海峡导游报、 海峡都市报网： 7家户外： 18美元：周利用20万家电视台：漳州电视台、龙岩电视台、福建新闻频道、厦门电视台收音机：漳州收音机前期商店进行住宅靠拢销售， 促进快速销售的推广主题：万达住宅隆重公开的销售战略：底商，出现住宅意向客户积累，积累到400组住宅意向客户的，出现一期住宅，保证住宅产品首批热销。 活动方案：业主中国行(9.2-4)、中秋节业主交易方(9.11 )、住宅产品说明会及住宅附近(A1、A2号楼) (9.18 )、2、营销执行方案：营销计划：销售节点：大商业附近、阶段目标：大商业清盘； soho蓄客400班。报纸广告主题：万达金街商店，最后公开的广告活动：国庆节活动、大商业上限仪式、书大商业大客户合同和周边媒体战略：市区放牧县主流媒体复盖全权，媒体运用：报纸：周两次3个报纸广告：福建南日报、海峡导游报、 海峡都市报网7家户外： 18美元邮件：周20万家电视台：漳州电视台、广播台：漳州电视台主流媒体全霸：大商业聚集，推进主题：“万达金街商店，最后巨献”宣布户外步行街售罄的推进主题：万达金街商店、 最后是巨献销售战略：通过一系列产品的快速消化，消化住宅和底商，为soho积累客户的活动计划：国庆节活动(10.1-7 )，大商业上限和商业大客户合同和周转(10.9 )，soho公寓巡回展(放牧县，方向大客户) (10.13-18 )， soho公寓的内部装修家(10.22 )，2，营销执行计划：营销计划：销售节点： soho公寓靠近一栋，阶段目标：公寓一栋销售90%； 报纸主题：商店售罄，soho售罄，住宅受欢迎的广告活动：大客户中国行，万