凯旋新世界广场导入市场攻略

凯旋新世界广场导入市场攻略深圳达观地产2002年11月3日,Breatout2003,凯旋突围,凯旋不得不面对的楼市现状！,“便宜才是硬道理”可怕的广州人降价成市场营销的主旋律，第三季度，广州商品房销售价格同比下降0.7%，环比微降0.2%。在住宅类中：多层住宅价格同比、环比分别上升1%和1.2%，主要是一些新推出楼盘价格上升影响；高层住宅价格同比、环比分别下降1.8%和1.2%。,Breatout2003凯旋突围,Centralpark-view,Breatout2003凯旋突围,凯旋不得不面对的楼市现状！,“割肉还得赔笑脸”痛苦的发展商低开低走，微利经营，甩货抽资金，北上发展。如合生、富力、珠投等。“墙头派还在观望”中高档物业消费者观望等待，想入市又怕被套牢，积累了较大的购买潜能。,Breatout2003凯旋突围,Centralpark-view,Breatout2003凯旋突围,一年过去了，珠江新城还好吗？“狼来了”的故事继续演绎CBD规划再度修整并终于定案，但市政设施并未启动，市场对政府渐渐失去信心及兴趣。“狼可能真的要来了”珠江新城今年已拍卖两块地，还将有五块推出，在售价与付款方式上都有优惠，间接降低了开发成本，这一批项目如果推向市场，“狼可能真的要来了”。,凯旋不得不面对的楼市现状！,Breatout2003凯旋突围,Centralpark-view,Breatout2003凯旋突围,凯旋六大反思,反思一：在目前市场现状及未来竞争中，凯旋如何做才能独善其身，保持特立独行的个性？,反思二：在珠江新城美好的未来与尴尬的现况之间凯旋如何说服消费者现在就入市？,Breatout2003凯旋突围,Centralpark-view,Breatout2003凯旋突围,凯旋六大反思,反思三：在营销手法上，凯旋还能否按常规惯性思维营销？低开高走的价格策略真的可以走高吗？“高开低走”的局面凯旋又可以接受吗？,反思四：到底哪些人才是凯旋真正的目标客户？到底该怎样做、怎样说才能真正打动他们的心？,Breatout2003凯旋突围,Centralpark-view,反思五：凯旋还有时间吗？何时才是凯旋的最佳入市时机？,Breatout2003凯旋突围,凯旋六大反思,反思六：凯旋怎样才能打破僵局，导入市场？,Breatout2003凯旋突围,Centralpark-view,凯旋突围！何方？,凯旋作为代表广州珠江新城的优质高尚楼盘必须找到高租金回报的用家市场支持。在凯旋众多的目标客户群中必须先找出第一批锚客来启动市场。大发展商做势，中发展商做市，小发展商做事。凯旋的市场要靠自己营造，自我循环。有目的、有顺序的启动相应的客户层。,Breatout2003凯旋突围,Breatout2003凯旋突围,Centralpark-view,寻找广州高租回报市场（图表一）,Breatout2003凯旋突围,Breatout2003凯旋突围,Centralpark-view,寻找广州高租金回报市场（图表二）,Breatout2003凯旋突围,Breatout2003凯旋突围,Centralpark-view,寻找广州高租金回报市场（图表三）,Breatout2003凯旋突围,Breatout2003凯旋突围,Centralpark-view,寻找广州高租金回报市场（图表四）,Breatout2003凯旋突围,Breatout2003凯旋突围,Centralpark-view,市场公寓分类研究,酒店公寓广东国际大厦B附楼服务公寓金亚花园纯公寓怡苑,Breatout2003凯旋突围,Breatout2003凯旋突围,Centralpark-view,服务式公寓：提供生活服务、家居服务优势：家的感觉劣势：服务未能完善酒店公寓：以酒店为依托，提供完善的酒店服务。优势：服务完善劣势：冷漠、无归属感纯公寓：由高档住宅转变，未能提供全面服务。,Breatout2003凯旋突围,市场公寓分类研究,根据调查广州市目前服务式公寓及高档住宅加权平均租金112元/,Breatout2003凯旋突围,Centralpark-view,什么人在CBD租房？欧美人占到65%，其他以港台人、日本人为主。,Breatout2003凯旋突围,市场公寓分类研究,按级别分：,Breatout2003凯旋突围,Centralpark-view,从年龄看：,Breatout2003凯旋突围,市场公寓分类研究,一般租多长时间？,一般3-5年，最少6个月。,Breatout2003凯旋突围,Centralpark-view,外籍人士能掏多少房租？,外籍人士的租金预算：,Breatout2003凯旋突围,市场公寓分类研究,Breatout2003凯旋突围,Centralpark-view,Breatout2003凯旋突围,市场公寓分类研究,外籍租客对社区配套的要求,外籍租客对社区运动设施的要求较高对休闲娱乐环境要求高对社区空气质素要求高部分租客还会有宗教设施的要求,Breatout2003凯旋突围,Centralpark-view,Breatout2003凯旋突围,什么样的房出租多？,高档住宅：二居、三居、四居。服务式公寓：一居、二居、三居。,多少房可出租？,目前广州高档住宅和服务式公寓的数量仅仅是4000多套。,市场公寓分类研究,公寓外籍租客户型喜好根据数据显示，外籍租客对公寓要求偏向“三大一开放”，级别越高越明显。大厅、大房、大洗手间、开放式厨房。,Breatout2003凯旋突围,Centralpark-view,租金和空置率,现阶段空置率非常低，是因为有大量的特别是外国公司或机构的外籍人员对服务式公寓需求，未来仍会成倍增长。代表：金亚、岭南会、白云堡。高档住宅：不超过10美元/月/平方米服务式公寓：20-33美元/月/平方米,Breatout2003凯旋突围,市场公寓分类研究,Breatout2003凯旋突围,Centralpark-view,Breatout2003凯旋突围,Breatout2003凯旋突围,Centralpark-view,国际外派的最新动态落日计划,未来欧美公司驻华人员居住补贴将作重大改变，外籍员工将用2年时间将变租为购。鼓励在当地置业。预计此计划在2003年1月1日开始实施。,Breatout2003凯旋突围,Breatout2003凯旋突围,Centralpark-view,广州将建成中国华南最大的航空港广州白云国际机场；拥有华南地区最大的铁路运输网络；最完善的公路网和立即开始建设的城市轻轨网另外南沙的深水港口也将投入使用这一系列的硬件设施使广州拥有良好的经济投资环境。,广州酒店式服务公寓市场前景,广州酒店式服务公寓市场前景,在广州的开设分公司司或办事处的世界500强企业逾60家在广州设立108个项目；在广州工作的外籍人士近3万人。到2002年，国际性跨国公司500强在广州设立项目已达116家，在广州工作的外籍人士将超6万人在未来的的几年，广州的酒店式服务公寓市场将会出现良好的租售势头,Breatout2003凯旋突围,Breatout2003凯旋突围,Centralpark-view,统计资料显示：2002年第二季度，天河北的服务式公寓入住率达75%；二沙岛达84%，岭南会、金亚花园甚至接近100%；五羊新城达70%,广州酒店式服务公寓市场前景,Breatout2003凯旋突围,广州酒店附属商务公寓仅1500套，小区住宅式公寓不过20003000套；所以不少广州的投资者将投资高档的酒店式服务公寓作为主要的投资方式；这种投资有回报稳定、物业升值等优点，年回报率能在8%以上的低风险投资方式也不多,Breatout2003凯旋突围,Centralpark-view,凯旋怎样突围市场？,寻找首批租客,寻找境外投资客,寻找国内投资客,寻找国内用家,大众市场跟风,Breatout2003凯旋突围,定位L8,Breatout2003凯旋突围,Centralpark-view,凯旋L8区定位,功能定位：介乎与酒店长租房与高级住宅之间，提供完善酒店服务的花园式居住社区,市场定位：以租金收入为主的投资客，以追求生活质素的自用兼保值的用家,身份定位：国际高尚社交圈,Breatout2003凯旋突围,Breatout2003凯旋突围,Centralpark-view,L8-L4步步为“赢”,酒店式服务公寓：服务式公寓与酒店公寓为一体，引入品牌酒店管理公司，为出租提供完善的酒店管理及服务切入点：1、工程进度：示范单位投入使用，运作良好。L8区，9、10栋，23、24栋，外立面完工并拆除工棚；30、31、32栋，封顶。2、物业管理（酒店管理）配套完备。3、销售人员培训工作完成。4、广告成效初见，市场形象地位的确立。,Breatout2003凯旋突围,Breatout2003凯旋突围,Centralpark-view,用家,保值、升值,文化氛围,品味生活,泊来品,跟风归属,工作忙碌事业心极强,私密性、安全性要求高,对下一代期望高,凯旋绣球抛向谁？,Breatout2003凯旋突围,Breatout2003凯旋突围,Centralpark-view,Breatout2003凯旋突围,投资,香港经济持续低迷,大陆投资前景看好,国内楼价相对较低,追逐保值升值,发展商实力雄厚,注重投资回报,凯旋绣球抛向谁？,Breatout2003凯旋突围,Centralpark-view,Breatout2003凯旋突围,Breatout2003凯旋突围,Centralpark-view,凯旋绣球该怎么抛？,凯旋推广步骤：,一、树立外籍人士广州第一居住区的形象,口号：生活，满意在广州,二、树立境外人士投资广州首选品牌地位,投资，未来在广州CBD,Breatout2003凯旋突围,Breatout2003凯旋突围,Centralpark-view,凯旋绣球该怎么抛？,三、树立凯旋广州CBD最大规模板块楼王形象,四、树立凯旋在广州CBD第一社交圈的形象,五、树立凯旋广州CBD样板生活形象,Breatout2003