眉山市房地产市场调研

眉山房地产市场调研,一、市场环境解析,1、眉山城市发展定位,2、眉山城市格局情况,3、北部新城规划发展剖析,1.1眉山职能定位,城市职能定位成渝经济区现代化工业基地成都南翼文教科研基地西部综合交通枢纽重要节点城市东坡文化为特色旅游目的地眉山政治、文化、经济中心城市人口规模2015年中心城区达47km，约50万人2020年中心城区达62km，约65万人远景规划2030年达82km，约85万人,2010-2020年城市规划图,2010-2030年远景城市规划图,历史文化名城生活品质之城现代工业新城,2011天府新区眉山区域双核分工彭山青龙：新材料、生物医药、节能环保及现代物流产业；仁寿视高：发展农副产品深加工、机械、电子制造为主的宜业宜商宜居的新型产业综合体。,眉山城市定位,2016年四川5大经济区建设规划借助成都平原经济区发展规划，加快成都与眉山等周边城市同城化进程，区域协同交通、民生等发展！,2014年成渝经济区成都城市群发展规划以成都为发展核心，拓展拓展成德绵眉乐、成雅遂、成资城市轴线，推进城市群一体化发展，眉山城市产业以装备制造、新材料、生物医药为主！,依托成都城市群同城化发展，承接医药、装备制造业！,1.2眉山城市格局,西部现代工业新城,中部历史文化名城,岷东新区生活品质之城,一轴两翼发展格局以中部核心城区为主，延伸为西部工业区及岷东宜居区三片式格局，并多点开发、多组团发展！,泡菜产业园,东坡岛,北部新城,经开新区,核心城区,岷东大学城,西部新经济增长轴,成眉战略新兴产业,空港高技术产业,科学城研发产业,现代农业科技产业,沿承天府新区产业发展轴依托成昆铁路，连接天府新区、彭山、眉山，规划面积300km“两化互动、产城一体”，打造现代工业旗舰和城市组团。,西部新经济增长轴,产业导入及人口导入重心在西眉山产业发展中心，主要以金象化工产业及“西部药谷”形成两大园区，依托化工、生物、医药研发、制造，拉动城市区经济发展，未来导入人口13.5万人,经济开发新区,金象化工园,眉山经济开发区新区规划图,金象化工产业园区规划图,中部核心居住生活区,眉山老城区,轨道发展组团,眉州大道片区,东坡岛,北部新城,眉山核心城区发展主轴：眉山向北由于铁路及河流的分割，眉山主要发展方向为向北，未来3-5年主要发展核心可能为“北部新城”,1.3北部处于发展中期,呼应天府新区、拥江发展,和谐、自然、人文的生活品质之城,西北的建设已基本成型，后期将进入东北片区的建设，随着需求变化，自然资源占有的利好，东北片区将往改善及再改方向发展。,北部新城城市发展方向主要以便捷交通，功能复合的文化、田园之城。,北部新城,眉山经济发展基础薄弱，在成都平原城市群中缺乏较为核心的竞争力，外来人口导入相对较为困难；依托成昆铁路线的现代工业新城，目前重点招商引资区域，未来的经济支柱产业、人口导入主要在西部；本地客户中部核心城区观念仍根深蒂固，优势滨河景观资源、较为完善的发展配套、及河流的分割，北向发展显然成本最低；北部新城西北区域的发展已初具模型，后期将进入东北区域依江建设的一个阶段；土地供应情况来看，短中期房地产开发热点市场以城北、南湖板块，及发展较为完善的崇礼为主，北部新城在后期城市的发展中，仍是核心区域！,小结,眉山规划分析总结,北部新城，城市发展的重点方向,二、区域楼市情况解析,1、未来楼市政策预测,2、大市场情况分析,3、板块楼市发展简析,4、物业类型市场初判,未来楼市政策预测,与一、二线城市对楼市的促、仰结合的政策不同；眉山楼市2014年-2017年以前始终处于补贴政策的促发展环境，“去库存”效果显著；库存大幅减少，预计短期内政策求稳。,凡在眉山城区购买商品房的，按60元/平方米给予购房补贴！,针对农民买房：政府补贴300元/，开发商200元/！,2014.7,2015.5,针对所有眉山市民以及外地来眉创业人员，政府补贴200300元/，开发企业优惠200元/,2016.1,2016.12,补贴政策到期，不再出台相关促进政策,330政策：二手房营业税免征由5年改为2年；二套房商首付降至4成；公积金首套房降为20%,2015.3.30,积极楼市政策期结束，改善型需求重要性凸显！,在过去两年中的政府补贴政策的需求刚性推动下，大部分农民进城客户、首置刚需客户、以及为子女置业等客户的购房计划提前，且大规模恐慌性购房使得眉山区域的潜在性购房需求得到提前释放，未来刚需客群购房需求将会大幅削减；因此未来2-3年内客户换房、追求舒适性的改善型置业需求将会有一定的上升比例！,大市场情况分析,注：数据来源于锐理备案数据，数据截至2017年6月30日,供求比在0.8-1.2之间供求较为平衡；供求比1.2，市场呈现供大于求；供求比0.8，市场呈现供不应求，但总存量仍高达9700余套！,延续一二线楼市热潮去库存时代结束，进入调整平衡发展期从近两年楼市销售趋势分析，2015年5月启动购房补贴去库存，楼市整体供应小于需求，房源缩减进一步抬高房价，随着下半年进入调整期，且未来1-2年随土地供应增加，市场供需得以平衡，价格涨势放缓！,去库存,4000元/,4500元/,5000元/,大市场情况分析,刚性需求显著，低密产品稀缺凸显需求上扬从历年销售占比演变分析，超高型渐变发展明显，高层产品占据市场90%份额！眉山本地的低密性产品需求逐渐凸显，高层及超高层的价格逐渐趋于平缓！,注：数据来源于锐理备案数据，数据截至2017年6月30日,注：数据来源于锐理备案数据，数据截至2017年6月30日,中心城区陷入红海竞争，后续竞争的态势还将维持眉山城区楼市基本分为7大板块，主流开发市场仍位于眉州大道片区，且目前可售房源较多，其他区域基本属于尾盘、待推阶段！,板块楼市发展简析,板块楼市发展简析,高层开发较为集中，别墅较依托自然资源，洋房供应偏少从踩盘信息来看，目前市场主流在售27个项目中，26个高层产品，5个供应别墅，2个洋房、多层产品，大平层产品1个！且以尾盘、待售居多，目前已推库存量仅为1000+，但待推及远期库存高达18000+！,注：数据来源于踩盘跟踪案数据，数据截至2017年11月,区域楼市：区域属于眉山高端住宅区。区域规模：本项目属于中型规模为主。区域面积：500为主力；区域价格：11000元/左右区域客户：眉山高端客户群体，看重环境、未来生活,远期总推量,1年销售总量,合计可推量约为：478套2016年6月-2017年6月消化量为：24套,478套24套=19.9年,去化周期,板块楼市发展简析,岷东新区片区：岷东于2011年正式规划出炉，属于眉山最晚开发的区域，距离眉山老城区较远，眉山本地居民普遍认为偏远，认知度不高。且区域暂无产业人口、无经济发展支柱，难以导入大量购买需求。目前在售楼盘仅兰溪江山美墅一个别墅项目，去化周期较长。,岷东供销压力：区域目前处于初期发展阶段，开发信心不足，导致大量土地供应多次流拍，且目前已拍土地大多等待开发；且岷东规划以品质、低密性居住区域，土地容积率、限高要求条件较多，预计后期开发项目改善型产品，面临竞争压力较大！,东坡岛片区：该区域依托东坡岛湿地公园独有的生态景观优势，成为眉山自2010年品质需求及改善型需求集中区域，主要规划供应高层、多层、别墅产品。目前仅有紫胤府主力项目，预计10月开售。另外阳光1519300亩地块，预计推售放缓。,区域楼市：品质需求及改善型需求住宅区，多为高端品质型项目。区域规模：多为超百亩大、中型项目。区域面积：高层80-130为主力，280联排；区域价格：高层均价7500元/左右，联排在12000元/左右区域客户：眉山本地私营企业主，企事业单位人员为主，少量成都投资客。,合计可推量约为：3100套2016年6月-2017年6月消化量为：3000套,远期总推量,1年销售总量,去化周期,3100套3000套=1.03年,东坡岛供销压力：该区发展逐渐成熟，后续无新地供应，在售项目基本无库存。未来供应量为阳光1519四期及紫胤府，预计后期产品以高层品质+低密改善型为主，去化放缓。,板块楼市发展简析,阳光1519临江邸,东坡岛,紫胤府,东坡院子,阳光1519四期,眉州大道片区：眉山政务中心板块集中大量政府机关，属于眉山“新城”发展区域，主要以外来人口购房需求为主，随区域成熟配套完善，将形成眉山人口、政务服务中心。区内绝大部分以刚需高层产品为主，价格4800-5500元/，少量低密、改善产品，价格6000-8000元/，别墅18000元/。,板块楼市发展简析,板块楼市发展简析,区域楼市：区域项目高层刚需为主，少量低密、改善项目。区域规模：主要项目属于中小规模。容积率条件较高，3以上为多数。区域面积：产品整体趋向刚需，面积段偏经济70-100为主力，少量首改面积以100-146为主力；区域价格：区域竞争剧烈，多数产品无开发无亮点，均价多在5000元/左右，低价刚需产品是区域成交主力区域客户：主要来自眉山城区北部进城人口、西部工业区客户，少部分改善型需求客户,合计可推量约为：11536套2016年6月-2017年6月消化量为：5288套,远期总推量,1年销售总量,去化周期,11536套5288套=2.18年,眉州大道片区供销压力：北部片区处于高速发展阶段，在售项目众多，库存量较大，但市场需求基数较大，周期控制在2年左右，但潜在未开发地块多，加之未来三年为城区主要供地区域，销售风险较高！,区域楼市：区域发展较早，配套成熟，项目刚需为主区域规模：主要项目属于小规模。容积率较高，大部分3以上；区域面积：产品整体趋向首置刚需性；区域价格：5000元/左右，其中低价刚需性产品是主力；区域客户：主要来自老城区客户，地域情节较重，看重配套。,板块楼市发展简析,岷江大道板块：为眉山老城区向外拓展的区域，属于向新城区过渡区域，高低、新老小区夹杂，发展久远配套设施完善，多为老城区客户换房及子女置业需求。区域开发已近尾声，在售项目减少，近期可推户数1097套，均价5000元/，面积段以60-100为主。,岷江大道供销压力：该区发展较为成熟，交通便利，在售项目较少，且承接老城区换房、子女置业需求，销售压力较小。,合计可推量约为：1097套2016年6月-2017年6月消化量为：1097套,远期总推量,1年销售总量,去化周期,1097套1000套=1年,区域楼市：南湖楼市基本开始向东坡岛看齐，以品质改善需求为主；泡菜城则基本为刚需。区域规模：基本为百亩以下的中小规模楼盘。区域面积：泡菜城刚需面积段偏经济80为主力，南湖首改面积70-110为主力，以及少量227联排；区域价格：泡菜城在4500元/左右。南湖在6000元/左右，联排在8000元/左右区域客户：南湖基本来自老城区中高端客户，泡菜城主要为附近农村、工厂产业客户，南湖以首改客户为主。,板块楼市发展简析,合计可推量约为：540套2016年6月-2017年6月消化量为：2400套,远期总推量,1年销售总量,去化周期,540套2400套=0.2年,南部供销压力：区域主要以城市挤压型客群和首改客户为主，目前该区域供销严重失衡，而且无供地计划，属于价值洼地；,南部片区：分为南湖板块及泡菜城板块，为老城东南向发展地带。其中南湖依托，东坡湖南区环境、临河优势成为品质刚需、改善需求集聚地。而泡菜城板块基本依托泡菜、旅游产业规划形成的居住片区，主要客群以崇礼、永寿区域城市化农民为主，少部分喜好环境的城区客户，价格承受力低。,各物业类型市场初判,首置产品在各板块均承担着走量产品的重责。,后续东坡岛已无土地供应，以及南部片区暂无供应计划，在售项目后续供应不足，刚性首置需求必然向北部区域外溢；北部片区后续土地供应充足，主要以低价吸引城市挤压型客户，客户价格承受力不佳；眉山首置市场总体以大赠送套四、套三为主，而新规限制赠送比例，随着本轮去库存完成，市场上首置套四产品将逐渐消失，套三双卫户型比例减少；,首置【60-90】,适价高量,各物业类型市场初判,首改产品在各板块均有一定的销量。,首改【90-130】,北部片区本身单价低，加之面积控制及高赠送，客户在，适用于中低支付能力首改客户，存在有小部分需求，目前缺乏高品质首改项目；南部片区仅存少量首改库存，后续暂无供应计划。东坡岛首改产品面积均较大，主力在100-120之间，高单价导致的高总价，大幅抬高了购买门槛，销量中规中矩。短期内仅紫胤府入市，将继续延续低供应高价中量的销售格局。首改品质型项目目前除东坡岛外，其他区域品质首改项目较少，未形成集聚区，市场存在机会。,特定板块低价中量,各物业类型市场初判,再改产品在各板块均有一定的销量。,再改【130-160】,少量高价产品低销量,英伦蓝岸由于自身产品的大面积，导致与周边赠送产品的劣势竞争，因此只能采用低价策略消化客户；南部片区暂无无此类产品，后续暂无供应计划。领地花屿凭借开发商品牌、良好的环境及生活意境的打造，吸收北部区域部分品质改善型客群。阳光1519的自身景观配套资源，吸引部分精英人群，取得部分销量。目前库存不足，后续只有紫胤府有少量供应，目前市场机会大增。,26,各物业类型市场初判,豪宅产品全部集中优质板块内。,特定区域高价中量,豪宅【160以上】,东坡岛和南湖板块，随着地块稀缺，越来越趋向于“豪宅化”。北部片区缺乏豪宅项目，目前仅售领地花屿少量花园洋房岷东新区仅江山美墅1个项目在售，主推独栋销量不高，联排双拼暂无市场。眉山豪宅市场需求逐年上升，有自然景观的区域后续供应少，市场有一定机会。,各物业类型市场初判,市场机遇综述：,首置：,南湖及东坡供应不足，价高涨，需求必然外溢；北部片区大量供应，与之形成同质化竞争；,首改：,北部片区以低价90-110面积段大量供应；东坡岛以高价100-120面积一般量供应；,再改：,北部片区领地花屿少量再改，市场反应良好；市场后续供应量整体偏