碧桂园《新体系360天工程策划指引V1.1》PPT版

内部资料严禁外传,V1.1版运营中心2017年5月10日,新体系360天工程策划指引,工期优化的目的与意义,5、本模型考虑是从上往下拆，区域可自主决定外架拆除方式外架；如从下往上分段拆有利于实现室内装修穿插流水，传统工艺的总工期将进一步优化压缩。6、保证总工期不增加的前提下，人货梯可在湿作业（地坪施工、装修湿作业）完成后拆除，避免使用室内电梯大面运输湿作业材料。7、外墙施工已考虑增加截水系统工作项，便于实现室内外装修穿插。8、借鉴与学习广腾5层分段穿插施工法（广腾2016年已实行）。,2,目录Contents,理论模型,第一部分,进度计划,第二部分,前置策划,第三部分,工程策划,第四部分,验收策划及成本财务分析,第五部分,重点提示,第七部分,质量策划,第六部分,3,理论模型,第一部分,一、理论模型,广东省某项目，主要基于“茶山模式“，4栋30层两梯三户高层住宅，1层地下室；预应力管桩基础且土质良好，基坑采用放坡或简易支护；总建面约6万平米，单栋单层建面约400平米；外墙涂料；采用铝模、内墙板、全混凝土外墙和爬架；未考虑任何内、外部不利因素的影响，如无法实现，可根据区域实际情况编制。前置条件内部：1、图纸方面：确保全套施工图进度、质量。2、招采方面：实现招标采购工作前置，确保所有材料按时足量供应。3、项目管理能力：确保内部穿插施工顺畅。外部：1、确保铝模、墙板等厂家的产能及工人数量、素质达到新建造体系要求。2、确保各项报建验收实现穿插进行；3、避免采用深基坑，同时确保土方工程全天满负荷出土；4、确保合作单位满足项目管理要求、充分履约；5、排除南北方差异；6、不考虑恶劣天气因素影响；,7、不考虑其他不可抗力的影响。,5,进度计划,第二部分,163,119,27,73,95,54,29,17-1,地下室施工,主体结构施工（封顶）,室内精装修,室外工程,竣备及交楼联合验收,17-117-1-1,17-317-417-517-617-717-817-917-10,17-11,17-12,17-3-14,17-3-15,17-8-24,17-4-28,17-11-27,17-9-24,17-11-16,17-11-28,17-12-26,总工期360天,关键线路占用时间非关键线路占用时间,17-2,二、新体系理想工期（360天）关键线路横道图,供参考，区域项目根据实际情况进行细化。,7,8,73天地下室17-3-14,15天爬架拆除17-9-23,29天竣备及联合验收17-12-26,95天室内精装修17-11-27,5天吊篮安装17-9-28,55天外墙涂料施工17-11-22,201天,公共部位装修17-10-29,163天主体结构17-8-24,17-1-1开工,54天室外工程17-11-16,（第73天）,(第252天)（第266天）（第271天）（第326天）,（第320天）,（第331天）（第360天）,外立面,室外工程,（第236天）,（第267天）,（第301天）,（第102天）,二、新体系理想工期（360天）关键线路网络图,9,二、新体系理想工期360天关键线路形象进度剖面图,10,二、新体系理想工期（360天）关键线路地下室施工,11,二、新体系理想工期（360天）关键线路主体结构施工,12,二、新体系理想工期（360天）关键线路室内装修施工,13,N-10精装修湿作业穿插施工（5天/层步距）,N代表主体结构施工作业层，N-10装修完成表示：当结构施工至11层时（即首层标准层装修,四层半爬架,二、新体系理想工期（360天）全穿插施工标准做法,湿作业完成）；合理安排工序穿插时间，实施等节奏流水施工。,14,新体系穿插模型:N至N-11等步距（5天/层）流水施工，N-12至N-19异步距流水施工,N-11(从主体结构施工至油漆施工完成)采用等步距（5天/层）每层为单位组织全穿插流水施工。（包含主体结构、土建移交装修、湿作业、外立面工程）干作业（从油漆施工完成至精保洁完成）采用异步距分段组织流水施工。（包含四大件、木地板、墙纸、开关面板、五金、灯具洁具、抽油烟机、初保洁、勾缝打胶、精保洁）,二、新体系理想工期（360天）全穿插施工标准做法,15,N层全穿插施工（5天/层步,距）,（,二、新体系理想工期（360天）全穿插施工标准做法,16,N-1层全穿插施工（5天/层步距）,（,二、新体系理想工期（360天）全穿插施工标准做法,N-2层全穿插施工（5天/层步距）,二、新体系理想工期（360天）全穿插施工标准做法,18,N-3层全穿插施工（5天/层步距）,）,二、新体系理想工期（360天）全穿插施工标准做法,19,N-4层全穿插施工（5天/层步距）,二、新体系理想工期（360天）全穿插施工标准做法,20,N-5层全穿插施工（5天/层步距）,二、新体系理想工期（360天）全穿插施工标准做法,21,N-6层全穿插施工（5天/层步距）,卫,二、新体系理想工期（360天）全穿插施工标准做法,22,N-7层全穿插施工（5天/层步距）,二、新体系理想工期（360天）全穿插施工标准做法,23,N-8层全穿插施工（5天/层步距）,二、新体系理想工期（360天）全穿插施工标准做法,24,N-9层全穿插施工（5天/层步距）,卫,二、新体系理想工期（360天）全穿插施工标准做法,25,N-10层全穿插施工（5天/层步距）,卫,二、新体系理想工期（360天）全穿插施工标准做法,26,N-11层全穿插施工（5天/层步距）,二、新体系理想工期（360天）全穿插施工标准做法,前置策划,第三部分,三、前置策划全面类型,全方位前置策划,按穿劳时插动开流均工水衡,1、设计前置策划2、招标前置策划3、采购前置策划4、成本前置策划5、报建前置策划6、组织前置策划7、装修前置策划8、交楼前置策划9、其它前置策划,系统解决方案合理配置资源克服关键瓶颈施工总平面图,28,三、前置策划遵循原则,项目成功必须做好前置策划,交楼策划：交楼当开盘、先后次序、系统化、完美交楼,前置策划必须遵循原则,报建策划：合法合规、借助资源、邀请领导、注重执行,招标策划：先定后干、先算后干、经验优先、必须书面,设计策划：方案确定、基础管线、安排会审、交底优先,采购策划：专项会议、查漏补缺、消项计划、专人负责,组织策划：三堂会审、帮扶小组、项目1+1、集团驻场,成本策划：量化责权、重奖重罚、责任到人、考核到事,营销策划：目标分解、产品解读、客户教育、拓展渠道,装修策划：首立规矩、四审四查、八项先行、三大管理,29,30,三、前置策划设计策划,设计优化,目的：确保出图进度满足现场施工要求,规划前置,图纸会审,设计变更,深化设计,8大重点关注,产品选择,装修标准,限额设计,31,三、前置策划设计策划,现方案：修改标准化U街进深，让其岩石相契合，减少该处回填土量，以及由回填引起的挡墙成本。3#增加局部的地下室不仅能减少该处基础成本，又能和商业后墙做较好的衔接。,原方案：需回填土方并沿商业街后墙做9米高挡土墙,交界处岩石斜切面,3#楼,商业街,1,1,设计优化,32,三、前置策划设计策划,地基处理：展示区分34层进行素土回填，夯实后做天然基础。,剖短线,车库选型：经比较，建议采用架空车库，优化总成本。,设计优化,33,三、前置策划设计策划,货量区出图进度,深化设计需前置,34,三、前置策划设计策划,1、区域设计管理部组织，项目部召集设计、总分包、监理、子公司、营销中心等召开图纸评审会；2、将意见统一反馈到设计院确定审核后下发实施；3、施工样板间遇到问题时再次进行反馈修改，按修改后图纸施工；4、所有设计变更必须甲方确认方可下发施工；5、项目部根据最终确定的施工图，组织施工单位全面进行货量区施工。,图纸会审与设计变更管理,提前招标、掌握主动权,招标,前置,施工单位,考察,合同,约定,及时开展招标立项、投标单位确认、发标、开标、定标工作了解当地的市场材料价格招标工程各专业的施工承包范围现场的环境及特殊性、施工条件等，提供给成本管理中心,快速确定施工单位,项目必须主动参与招标工,作,选用熟悉公司操作模式、,合作良好单位,施工合同签订时工期务必严格合理约定区域项目应积极参与施工合同中“工程管理条款”的签定，尤其是“工期条款”,目的：确保招标进度满足施工要求，提前进场，充分准备。,三、前置策划招标策划,35,36,三、前置策划招标策划,37,三、前置策划招标策划,三、前置策划招标策划市政配套策划,39,三、前置策划采购策划,材料采购,重点设备材料,关键节点,责任到人,电梯、石材、屋面瓦、防水卷材、外墙砖、涂料、三箱、室内抛光砖、水池景观设备、家居四大件、洁具、灯具开关面板、淋浴屏风、景观饰品、家电,图纸,选定供应商,下单、进场验收、跟进,土建装修园建类：XXX,机电市政配套类：XXX,样板确认,40,三、前置策划采购策划,在项目部组织架构中设置采购专员和相应仓库管理员,采购专员,仓库管理员,熟悉采购流程，对接区域材料采购工作，尤其是具有丰富装修经验的人员，专门算量、下单、跟进材料进展,负责整个项目所有物料验收、进出仓手续，常用物品的备仓、资产月度盘点、NC系统录单，包括但不限于房地产公司、顺茵绿化的一草一木、物业公司的一纸一笔的仓库管理工作。,专职或固定人员兼职,专职,台账式管理,必须每天进行跟踪梳理，并上报项目总。,41,三、前置策划采购策划,1、与采购部同事进行座谈对甲指甲供材提前进行梳理：建筑装饰类：外墙砖、文化石、屋面瓦、外墙涂料、抛光砖、瓷片、马赛克，石材仿古砖、广场砖等。机电安装类：成套配电箱、面板开关、电线电缆；卫生间洁具如洗手盆、座厕、浴缸、淋浴屏风、浴室柜、浴室镜、龙头及五金配件；防火门。2、在总包单位合同编号生成后，项目即组织总包方和供应商开展三方合同签订工作，确保材料及时到场。3、材料采购下单：根据核算的材料数量，在采购下单时，对不同采购的物品数量进行适当的增加，例如瓷砖、外墙砖、马赛克、涂料等。4、对于供货周期较长的材料、设备，如电梯、铝合金门窗、石材等材料，和供货商充分沟通，提前做好材料供货计划，给予供应商合理的供货周期，并且采购部、项目部、施工单位三方派出专人进行跟踪，确保材料按计划到场。特别是施工方下的采购单部分，采购单要送到项目部备案。,42,三、前置策划采购策划,43,三、前置策划采购策划,三、前置策划成本策划,一、项目整体经营指标1、项目基本情况2、项目经营指标,3、项目目标成本（收入分析、成本分析、专项成本分析）二、项目成本策划1、项目产品成本策划产品方案规划、规划指标分析、地方标准分析。2、前期工程成本策划地方标准分析、行政事业性收费、前期工程费（红线外工程费用、三通一平及临时设施）。3、建造成本适配策划建造成本经济指标、结构性成本策划、敏感性成本策划。4、专题方案成本策划土石方工程、基坑支护和基础处理工程、人防工程、地下室及车位经济效益等。,确保成本不增加依照成本中心相关规定执行,三、前置策划成本策划,45,三、项目成本管控策略1、成本管控规划行政规费减免及交费方式优化、前期红线内和红线外成本策划、前期工程费成本策划、限额设计指标确定并下发设计院、地下室及车位经济效益分析、产品组合经济效益分析、人防自建与异地建设成本分析、结构性成本策划、敏感性成本策划、功能性成本策划（含基础、基坑支护等）。2、成本风险防控市场风险、政策风险、拆迁风险、前期工程、基础工程、主体建安工程、景观环境工程、社区管网工程、公共配套工程等。3、合约规划管控土地、前期、主体建筑、室内精装修、主体安装、景观环境、社区管网、公共配套、其他费等。4、责任成本分解明确责任指标、责任人、时间节点。,三、前置策划报建策划重点提醒的几个方面,6,三、前置策划报建策划流程与时间节点,完成规划设计条件,建设用地规划许可证,签订土地出让合同,国有土地使用权证,建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证,20XX年XX月XX日已完成20XX年XX月XX日已完成20XX年XX月XX日已完成,产权办理,主要事项计划节点时间,备注,展示区临时施工许可证,20XX年XX月XX日,进行中,20XX年XX月XX日,进行中,20XX年XX月XX日,未完成,47,48,政府关系维护,善于寻求政府主要领导的政绩支持；各种关系的建立必须是公司与当地政府的关系；杜绝把关系建立在个人关系上，更不能参与到小圈子内。,建立“合法”密切关系,如争取城建副市长级别领导担任政府协调小组组长等。,争取相关领导联点我司项目,配以媒体报道，既推动项目工作开展，也提高项目影响力。,定期或不定期邀请领导前来项目指导工作,汇报重要工作进展，请求协调解决问题及提出处理方案的建议。,以工作简报定期书面报告政府主要领导,三、前置策划报建策划,49,三、前置策划报建策划系统策划,50,三、前置策划报建策划关注要点,要点一、规划方案提前确定1、摘牌前与设计了解当地规划要求条件，特别涉及偷面积、消防和人防的要求。2、摘牌前XX天获得主席签批的规划方案。确定规划方案后，摘牌前或者当天送规划局预审，迅速拿到预审意见后修改，待签订土地出让合同后马上正式送审，节省时间。3、总规预审基本无误后，紧接着送施工图审查或者单体预审（如有），总规报审期间，施工图的设计必须同步并及时修改，做好同步。4、总规批复后，尽快完成规划面积指标符合，确保较快批复建设工程规划许可证。5、需要关注环评、交评及水土保持，对于上海等城市或者项目位于旅游景区、紧邻国（省），对该类审查非常严格，前置沟通尤为重要，其直接影响到项目的正式立项及规划报审。6、专家评审会尤为重要，注意沟通技巧和方式，在会以前尽可能获取专家名单，提前做好咨询工作。,三、前置策划报建策划关注要点,凤凰湾总地价：7.93亿1、2015年06月15日：1.76亿,2、2015年07月07日：2.19亿3、2015年09月18日：3.95亿4、2015年09月22日：383万（利息）,天玺总地价：8.9亿摘牌后一个月内付清,世纪城（11.44亿）,南城首府（2.1亿）,城市花园(7.12亿),中央花园（1.40亿）,另外三个项目，先支付一半土地款，待取得预售证前，再支付剩余土地款,VS,在开盘前一个月支付土地款，再取得土地证、施工证、预售证。,要点二、土地款分期支付,51,52,三、前置策划报建策划关注要点,要点三、工作前置,规划类：1、摘牌前预审批2、摘牌前确定规划方案、摘牌当天送预审3、总规预审、单体预审可同时进行4、单体预审后无误送消防预审,施工证类：1、缴纳相关费用前，将后续事项前置办理2、工程证出来后，即可立刻启动设计、勘察、施工、监理单位招标3、施工证办理前，未交费，未有图纸审查和节能审查意见书,预售类：1、银行监控账户、监控协议提前办理2、前置预测面积测量，公关使用电子版3、提前看现场、预估工程进度（提前7天）4、备份资料，房管局现场修改,53,三、前置策划报建策划关注要点,要点四、掌握政府流程目的：减少时间与资金成本,要点：1、提前了解当地政府规定、政策，并了解当地开发商的常用手段，能打擦边球尽可能做。2、确需打破政府流程时，可以采用多种手段有效沟通，例如组织召开政府办公会/协调会，将我司项目纳入重点项目开通绿色通道等手段。,1、争取土地款分期支付、减少资金占用2、争取提前售3、施工证办理阶段，未缴相关费用，将后续事项前置办理4、争取政府支持，设计、勘察、施工、监理单位同时招标，提前完成5、,54,组织保障,精英团队前置策划区域帮扶不走过场三堂会审精干团队,成就双享跟投分配参与人员分工清晰阶段考核奖罚分明,责任到人,同心同德不人浮于事,三、前置策划组织策划,55,三、前置策划组织策划,A项目部人员职责及架构,56,三、前置策划组织策划,A项目部人员责任片区划分,需要装修工程师1人、1名土建工程师、,1名装修工程师、2名土建工程师、1名园艺、1名采购,需1名土建工程师、1名碧业生,1名采购员、1名园艺、绿化工程师市政、安装工程1名碧业生,需1名土建工程师,57,三、前置策划组织策划,中建五局碧桂园项目组织机构,B总包组织架构,总包组织架构人员皆由项目部面试，合格之后方可上岗入职。,58,三、前置策划组织策划,C区域对接分工,区域对接分工,区域对接分工,三、前置策划组织策划,D集团对接分工,60,三、前置策划组织策划,会议制度,开工、封顶、开放、开盘、交楼,目标明确,区域互动,每周五与区域平台互,动，汇报进度、协调问题,每周计划会,每周日召开下周计划会组织策划下周工作安排,周报、月报,区域部门、政府领导,例会（现场会）,装修进场前装修进场后,总承包：统一思想宣贯制度,项目部：施工抢工经验分享,区域：区域副总裁莅临指导,会议制度,61,四审四查,八项先行,三大管理,通病预防,慎选分包制度严谨样板先行前紧后松,3手工劳动为主,4做业分布面广,2属小量重复性工作,5实施人员参差不齐,6总包配合过程中强势,7精装修分包天生弱者,8甲方有劲使不上,精装修策划,精装修工程特点1客户满意不仅是规范,做什么,怎么做,首立规矩,三、前置策划装修策划,精装善策划，质量有保障,62,三、前置策划装修策划,没有规矩不能成方圆，精装修质量控制首要工作是立规矩。,四审四查,八项先行,三大管理,通病预防,首立规矩,审运输、查工艺；审计划、查工作面；审图纸、查交接单；审工序、查隐蔽。,管理先行、样板先行、材料先行、分批先行、封闭先行、放线先行、堆场先行、加工先行,人员管理、过程质量管理、成品保护管理,任何施工企业都是来赚钱的，前置通病防治可以责任清晰，奖罚分明；前置通病防治可以警示施工企业注重通病防治，通病返工是甲乙共同损失，预防是第一选择。,63,三、前置策划交楼策划,项目完美交楼标准动作,64,三、前置策划交楼策划重点提示,1、落实交楼前“综合检查”增设“交楼前综合检查”管控环节目的：提前排查各类交楼风险，对交楼批次“全面体检”。牵头人：区域大运营工作组时间：对装修交楼批次，不迟于该批次里程碑交楼联合验收时间前6个月对毛坯交楼批次，由区域自定检查时间和检查要求要求：此项工作为集团强制性要求，必须做到对区域内所有交楼批次全覆盖，但具体操作细节由各区域根据区域实际情况来确定。,65,三、前置策划交楼策划重点提示,2、严控两个移交面“土建移交装修”“装修移交现代家居”强调“两个移交面”的重要性目的：严抓移交面，保障装修工期，确保装修质量考核：一方面，通过不定期飞行交叉检查进行督查帮扶，协助区域、项目或相关部门进行计划纠偏，对于两大工作面移交节点完成成果虚假上报情况，一旦查出，除按“2017年计划管理办法相关条例”执行集团例行处罚外，按2万元/批次予以额外处罚（项目总占60%，区域运营负责人占20%，区域总裁占20%）；另一方面，每月将逾期情况在集团高管会上进行通报。,66,三、前置策划交楼策划,3、执行关于“促进完美交楼，实现口碑相传”的管理要求强调“完美交楼、口碑相传”的重要性管理要求：推行“完美交楼”模式，在项目交楼联合验收通过之后，通过增加交付前“交付状态评定”机制，制定高标准的交付体验要求，高标准的交付后维修及客户关系维护管理，以达到“完美交楼”的目的。奖罚措施：关于完美交楼奖励；关于交楼工作不利的处罚；申诉与豁免。,67,三、前置策划客户维温”九步法”,工程策划,第四部分,前置策划（策划先行、组织保障、高效落地、过程管控）四抢四保（抢临设保畅通、抢地下保地上、抢主体保装修、抢立面保室外）科学穿插（合理穿插、流水施工、劳动均衡、净工期合理）品质提升（样板先行、一次成活、过程验收、成品保护）,四、工程策划交楼十六字诀,69,四、工程策划货量区新四抢、四保,抢临设保畅通,施工用时方恨少,1.临时生活区须满足总包、项目团队需求，“先生活、后工作”2.有序地组织甲方专属材料堆场，“兵马未动，粮草先行”3.合理配置供电容量，“手中有粮，心中不慌”4.临电管线须规划，规避后期施工破坏，“合理规划，保供电“5.项目道路先行硬化，“车到项目必有路”,抢地下保地上,抢主体保装修,抢板房保货量,永久道路先行,未设置专属材料堆场寸步难行,临时用电充足,装修突击队来之能战,客户道路、施工道路分离,临时用电线路规划7,一般总包临时道路,1,6,5,4,3,2,70,71,地下先行实施，地上避免重复返工小市政地下管网要预先完成政府实施的大市政管网优先协调实施，确有困难必须预留实施空间（如：道路设置过路管、预留管沟、主要绿化策划规避等）地下永久构筑物（化粪池、隔油池、地下独立泵房等）与地下工程同步实施,抢临设保畅通,抢地下保地上,抢主体保装修,抢立面保室外,先行市政管网,地下永久构筑物,四、工程策划货量区新四抢、四保,72,主体加速办法多，装修加速问题多尽量压缩主体工期，保障装修合理工期，保障装修质量，一次验收合格主体工程实施周期弹性较大，抢工措施（增加模板、配置机械设备、增加工人数量等）余地较大装修工程实施阶段工期较难压缩（容易窝工、交叉工序多、相互影响、成品保护、重复污染等）装修造成质量问题往往无法修复，客户往往容易发现质量问题。,抢临设保畅通,抢地下保地上,抢主体保装修,抢立面保室外,四、工程策划货量区新四抢、四保,抢,保,73,全外墙立面可从下往上分段施工，争取条件提前插入落地架部分先行插入施工，尽早拆除后腾出工作面交予土方回填、市政管道等室外施工室外分区分片分段流水穿插施工，市政、绿化、园林合理铺排，同步做好完工成品保护,抢临设保畅通,抢地下保地上,抢立面保室外,四、工程策划货量区新四抢、四保,抢主体保装修,抢,保,四、工程策划科学穿插必要前提,详见货量区工期优化的工程策划指引,市政15天（第341天）,绿化18天（第359天）,外墙收口20天（第346天）,人货梯拆除7天（第326天）,室内装修,室外工程,外立面,地下室73天（第73天）,主体146天（第219天）,砌筑抹灰45天（第264天）,精装修二52天（第371天）,竣备及联合验收29天（第400天）,外架拆除及外墙面层施工40天（第319天）,外墙基层15天（第279天）,拆架前精装修一紧凑插入并完成；拆架后精装修二按3层小流水穿插。,人货梯拆除7天（第326天）,1、人货梯快速安装；2、标准层工序紧凑穿插。,消防、规划充分前置,快速开始末段外墙施工是关键。,备注：装修一：沉箱封板、地面找平、墙砖铺贴、石膏线、墙面腻子（拆架前装修）；装修二：地面铺贴、墙面漆、四大件安装等剩余工作75（拆架后装修）。,四、工程策划科学穿插关键工序,质量管控原则,明确分工、责任到人,图纸会审、培训交底,原材严控、样板先行,过程验收、成品保护,三步走管控思路,样板引路,保障两防,提升品质,清晰划分三级质量责任，建立全员质量责任意识，建立全周期质量管理意识；质量管理全员参与，形成质量链的上游下游，人人都是质量专员。76,四、工程策划品质提升质量管控原则与思路,77,四、工程策划施工组织设计,1、情况说明：会议+资料。成本合理，劳动均衡，有工作面就有人，科学合理穿插。2、开始时间：开工前30天开始。3、完成时间：开工前10天完成。4、重点提醒：（1）整体与分阶段场地规划；各单位相互配合，做好穿插施工和场地移交；（2）标段划分，土方阶段平面布置，主体阶段平面布置，装饰装修阶段平面布置，现场办公与生活区布置，外架与模板及其支撑体系，临水临电临路；（3）施组编制完成后，及时给专业单位、项目部管理人员进行交底和培训；（4）合理考虑分批竣备、围挡设置、交楼；（5）充分考虑塔吊、施工电梯等大型机械布置，控制各施工工种分批进场时间，确保满足穿插施工、快速施工要求。,78,四、工程策划总平布置,地下阶段平面布置图说明：1、临时道路绕地下室外围一圈布置。2、材料堆场沿路边布置，并在塔吊覆盖范围内。3、塔吊采用3大1小（3台R70，1台R50），避开两台以上塔吊交叉。4、地下室阶段的砼采用砼天泵浇筑，每栋布置1个停放点。,79,四、工程策划总平布置,主体阶段平面布置图说明：1、地下室完成后，在顶板消防通道上修一条临时路连通环线路。2、塔楼范围内的地下室完成后，迅速做防水，并土方回堆，提供场地。3、人货梯布置在地下室范围外，为砌筑提前穿插提供条件（布置在阳台处）。4、部分材料堆场布置在地下室顶板上。,80,四、工程策划总平布置,装修阶段平面布置图,说明：1、砖、砂、水泥、装修等材料需沿人货梯四周布置。2、主体阶段的钢筋、模板等材料堆场拆除，做到工完场清。,四、工程策划施工电梯及场地布置,图例,说明：,81塔吊,塔吊覆盖范围,加工场地,材料堆场,1#楼,2#楼,3#楼,4#楼,T1,T3,T4,T2,每栋楼各设置一台双笼人货梯。（使用工期230天，开工后70天投入使用）（1）人货梯布置于外阳台，不布置于地下室设备房、水池水泵、大堂出入口等影响验收的关键位置；（2）人货梯基础与地下室顶板同步完成；（3）第4层结构施工时开始安装人货梯，至第6层结构施工时投入，精装修材料大部分运输上楼后即可拆除人货梯。,每栋楼各设置臂长50米塔吊。（使用工期290天，开工后18天投入使用，此前使用汽车吊辅助施工）（1）塔吊桩与塔楼桩基同步施工，桩基完成即施工塔吊基础，待基础强度足够后即安装塔吊；（2）塔吊不设置于地下室设备房、水池水泵、大堂出入口等影响验收的关键位置；（3）提前布置塔吊安装进出临时道路；（4）底板施工时完成塔吊安装，外架拆除后即可拆除塔吊。,82,四、工程策划临水临电临路等布置,83,基础阶段73天,主体结构,装修阶段,验收阶段,163天,主体封顶8月24日,正负零3月14日,装修完成11月27日,交楼12月26日,95天（未包含提前穿插55天）,29天,1月1日,四、工程策划基础阶段,基础阶段：总工期73天，2017-1-1至2017-3-14。,四、工程策划桩基施工（30天）及检测（25天）,1、情况说明：塔吊桩、静载检测桩优先施工，4栋塔楼优先流水施工完成再施工裙楼桩基，场地已平整，裙楼桩基施工与检测在塔楼完成后流水施工，塔楼先行，裙楼随后。2、开始时间（施工2017-1-1、检测2017-1-17）：4栋塔楼桩基流水施工，第1栋塔楼桩基7天+土方7天+承台与破桩头2天共16天后开始检测。检测紧前工作：破桩头。3、完成时间（施工2017-1-30、检测2017-2-10）：静载检测穿插1月底2月初完成，静载完成后开挖剩下土方，然后完成剩下小应变检测。桩基施工紧后工作：土方；检测紧后工作：底板。4、工效分析：X米/台/天，X台桩机，X天/栋，4栋塔楼流水共30天完成。5、重点提醒：（1）注意布置匹配3台桩机的材料堆场、运输道路及材料供应；（2）设定桩机的行走线路，按固定线路打桩；（3）制定桩基专项施工与检测方案，技术要求，平面布置图，质量安全保证措施，夜间施工，专家论证，匹配工期的工效分析、机械配置与施组，关注设备进退场，考虑移桩基、装拆、边桩时间，均衡考虑采用静压桩机或锤击桩机；（4）充分考虑桩基施工对周边居民、办公等造成的影响，避免投诉等造成停工；（5）项目联动成本部、设计单位、施工单位，前期充分研讨桩基类型、尺寸，避免多种桩基类型及型号尺寸，增加施工与管理难度且无法快速施工；（6）关键,工作无时差。,84,四、工程策划桩基施工（11天案例）,桩机行走路线,桩基施工分两个施工段流水，第一施工段工期6天，完成后转第二施工段施工，第二施工段工期5天。,工效分析：设置4台静压桩机，桩基施工22根/台/天（桩长约20m）；施工段一共515根，施工段二共,425根，总数940根，桩基总工期11天。桩基检测穿插完成。,桩机行走路线3号楼,施工段一,施工段二,施工段一,施工段二,工期6天,工期5天,1号楼,2号楼,3号楼,4号楼,1号楼,4号楼,2号楼,85,四、工程策划土方开挖（4栋共30天、7天/栋）,1、情况说明：塔吊位置优先开挖，塔吊基础先行施工，4栋流水开挖，塔楼先行，裙楼随后，地下室预计土方量共63000方。2、开始时间（2017-1-8）：桩基流水施工完成1栋后开挖1栋，分段移交，流水开挖，紧前工作：桩基。3、完成时间（2017-2-6）：第4栋桩基施工完成后7天内完成开挖。紧后工作：底板。4、工效分析：Xm3/台/天，X台PC200挖机，X台车（运距X公里、每台车X方*X车次），Xm3/天，单栋7天开挖完成，4栋30天完成，裙楼桩距大工效更快。5、重点提醒：（1）如场地足够大，运距长，则需增加挖机和汽车数量；（2）运土临时道路（充足的石渣和垫路钢板），地下水先行处理，如降水、排水、截水等措施，避免积水，做到除暴雨天均可快速出土；（3）提前跟市政部门做好出土的沟通，以及扰民的排查，限行与出土时间段，洗车槽、扬尘、硬化、喷淋、洒水等安全文明施工，与周围建筑的关系，扰民、环保城管、政府管制与公关；（4）通道、出入口合理设置，制定土方专项施工方案（开挖原则、开挖动线、开挖流程、开挖技术要求，平面布置图，质量安全保证措施），匹配工期的工效分析（机械配置）与施组，分区分层分段开挖与验收，测量放线与严禁乱挖、超挖，应急预案，土方回填方案，场地容貌要求；(5)外运、中转、内转与运距，保证由足够的弃土场，满足泥尾需求；（6）关键工作无86时,87,施工段一施工段二,1,四、工程策划土方施工（8天案例）,23号楼,2,1,3,3,土方开挖分为两个施工段，先开挖施工段一，施工段一中先挖塔楼部分1；塔楼2部分有工作面时优先开挖，无工作面时开挖施工段一的地库部分3。,工期3天,每栋塔楼土方量0.57万方，施工段一塔楼土方共1.14万方，出土0.4万方/天，3天完成塔楼土方施工。,工期3天,工期8天,占关键线路,0.57万方,工期3天,工期3天,工期4.5天,工期3天关键线路,1,2,3,1号楼,2号楼,4号楼,88,四、工程策划桩基和土方交叉施工案例,施工段一,施工段二,1,3,11号楼,3号楼桩机行走路线,工期5天,1、桩基工程完成施工段一后即进入施工段二，同时土方插入施工段一。土方优先塔楼施工。,2、1#、2#不使用静压桩机做静载检测，3#、4#可以考虑使用静压桩机做静载检测。,2号楼,4号楼,四、工程策划塔吊安装（20天）,（6）关键工作无时差。,89,1、情况说明：塔吊桩优先施工，塔吊基础优先施工。2、开始时间（2017-1-16）：塔吊桩和塔吊基础共15天完成后开始安装塔吊。紧前工作：塔吊桩、塔吊基础。3、完成时间（2017-2-4）：第4栋塔楼塔吊桩完成后15天完成第4栋塔吊安装。紧后工作：平面与垂直运输。4、工效分析：塔吊桩X根，塔吊基础Xm*Xm*Xm，塔吊设备X台（3台臂长Xm、1台臂长Xm），塔吊安装X天/台。5、重点提醒：（1）提前确定塔吊设备租赁单位；（2）塔吊安装方案提早完成，确保塔吊不设置于地下室设备房、水池水泵、大堂出入口等影响验收的关键位置，并提前完成在安监站的报安监工作，取得安装许可；（3）塔吊的检测和使用许可是重点，应提前准备妥当；（4）考虑添加早强剂加快塔吊基础硬化时间，塔吊桩不需要检测，须在砖胎模施工前流水完成各栋塔吊安装与调试；（5）提前布置塔吊安装进出临时道路；,四、工程策划底板施工（4栋流水44天、21天/栋）,温措施，避免开裂造成渗漏、返工等质量问题；（7）关键工作无时差。,90,1、情况说明：考虑4栋楼的流水施工总时间，开始时间为第1栋楼的工序开始，完成时间为第4栋工序完成。地下室主体划分成9个区块（4栋塔楼为其中4块），每个区块面积约1320m2，底板厚度50cm，塔楼先行，裙楼随后。2、开始时间（2017-1-15）：第1栋土方完成后（7天）开始承台土方的施工。紧前工作：土方。3、完成时间（2017-2-27）：第4栋土方完成后21天完成其底板施工。紧后工作：顶板。4、工效分析：承台土方至底板防水11天，底板结构10天，单栋底板施工共21天，分4栋流水搭接共44天。混凝土浇筑（X方混凝土/台机/天，X台天泵），钢筋工X人，模板工X人，混凝土工X人。5、重点提醒：（1）砖胎膜的工人数和承台间土方回填最为重要；（2）合理施组、紧凑穿插、紧密流水、快速施工；（3）后浇带，防水止水疏水，回填与沉降；（4）可使用整体承台模或者预制承台模以加快施工速度；（5）底板砼浇筑量大，确保混凝土快速持续供应、泵机配备充足，提前办理夜间施工证；（6）做好大体积混凝土的温度检测及控,四、工程策划地下室底板（6天案例）,91,四、工程策划地下室顶板及墙柱（共42天、15天/栋）,92,室后续工作的快速插入；（7）关键工作无时差。,1、情况说明：地下室主体划分成9个区块（4栋塔楼为其中4块），每个区块面积约1320m2，塔楼先行，裙楼晚1个月完成正负零。2、开始时间（2017-2-1）：第1栋底板完成后开始，紧前工作：底板。3、完成时间（2017-3-14）：第4栋塔楼顶板完成时间，紧后工作：主体施工。4、工效分析：单栋墙柱及顶板施工15天完成，4栋塔楼流水施工共42天完成，整体正负零完成晚一个月。钢筋工X人，模板工X人，混凝土工X人。5、重点提醒：（1）塔楼主体施工的人员与裙楼地下室施工的人员独立；（2）加大模板、木方、周转材料的投入；（3）塔楼地下室完成后及时拆模清理、防水施工、回填土方，为人货梯安装准备条件；（4）人员、材料、机械、施组，材料加工与堆放，施工通道；（5）地下室尽早分批移交砌筑，尤其是设备房施工；（6）涉及不能封闭的后浇带、塔吊洞口、放线口等位置，应提前做好引水、截水措施，确保不影响地下,四、工程策划地下室顶板（10天案例）,93,73,17-1,17-1,17-3,17-4,17-5,17-6,17-7,17-8,17-9,17-10,17-11,17-12,18-1,18-2,地下室施工,17-2,41,打桩6天,砖胎膜、垫层、防水、核心筒,地下室顶板,10天,土方5天,地下室底板,9天,6天砖胎膜、垫层、防水、核心筒,打桩,5天,地下室顶板,10天,土方5天,地下室底板,9天,6天,41天,四、工程策划地下室施工（41天案例）,关键线路非关键线路,优化线路94,桩基检测穿插完成，不占用关键线路时间，如须考虑另加时间。,95,四、工程策划地下室工序分解（41天案例）,打桩6d,土方,砖胎膜、垫层、防水、核心筒地下室底板、砼9d,地下室墙柱、顶板,6d10d打桩,土方,地下室底板、砼6d,地下室墙柱、顶板,5d,5d,5d,9d,10d,6d,35d,砖胎膜、垫层、防水、核心筒,96,基础阶段73天,主体结构,装修阶段,验收阶段,163天,主体封顶8月24日,正负零3月14日,装修完成11月27日,交楼12月26日,95天（未包含提前穿插55天）,29天,1月1日,四、工程策划主体结构阶段,主体结构阶段：总工期163天，2017-3-15至2017-8-24。,97,工程策划主体结构施工（163天）1、情况说明：首层10天，二层7天，三层6天，4-29层标准层5天/层，30层顶板10天，共163天（约5.2天/层）。不包括屋面结构。2、开始时间（2017-3-15）：以第4栋塔楼顶板完成后为开始时间，前面3栋已流水先行开始施工，赢在起跑线，后面工序全部是最后一栋楼对应的开始时间。紧前工作：地下室顶板。3、完成时间（2017-8-24）：第4栋楼顶层完成时间。紧后工作：屋面结构、砌筑。,四、工程策划主体结构阶段,工程策划主体结构施工（163天）5、重点提醒：（1）铝模早拆支撑体系配3套；（2）墙柱钢筋绑扎移交顺序需先移交楼梯井及电梯井，此部分模板施工复杂，需留够充足的施工时间；（3）确保施工措施材料与结构主材及时供应，混凝土发料、限行，浇筑时间与养护，预留预埋，实测实量，工序场地移交；（4）拆模和垃圾清理要及时，保证后续工作插入；（5）图纸深化，取消二次结构，卫生间翻边一次浇筑；（6）充分研讨单层分工序快速穿插的标准做法，保质保速施工标准层；,（7）关键工作无时差。,四、工程策划主体结构阶段,98,四、工程策划主体结构阶段,主体结构标准层5天/层施工,注：每天从5:30工作到22:00,99,四、工程策划主体结构阶段,施工组织劳动力安排名称时间,工作项,施工人数,5天/层,第1天,结构放线,4,钢筋定位筋焊接墙根部模板找平,22,墙柱钢筋绑扎结构拉缝安装（先竖向、再横向）,84,第2天,墙柱内水电安装墙柱铝模拼装（墙柱模板清理、加固调整到位）,62525,第3天第3.5天,梁板铝模拼装（模板清理）,梁钢筋绑扎,10,第4天,止水节、底盒预埋（含楼梯间临水、临时卫生间排水立管、临电、泵管预留洞）,6,板底筋绑扎水电管线预埋,10,681,第4.5天,板面筋安装,防雷接地,第5天,砼施工（楼板水平度控制、模板表面浇筑前淋水、卫生,间结构找坡1%）,16,墙根部水平拉缝安装（填充墙钢筋插筋）,2,100,101,四、工程策划主体结构阶段,首层铝模施工要点1、策划前置做好铝模策划安排，铝模进场合理有序；提前做好各工种的施工安排与部署，保证施工期间各工种的无缝对接和穿插流水施工。2、人员要求：挑选手工娴熟铝模工人：为铝模产直属工人；培训交底：做好培训交底，提前熟悉铝模的安装要点和困难点，以及铝膜安装技术要求。3、材料要求：铝模提前加工，提前验收，提前在厂家进行预拼装，提前进场；铝模编号由铝模班组自行编号预拼装与现场安装人员一致：铝模工人在工厂提前进行组装，使得工人对铝模零件更加熟悉，在现场组装时便于挑选铝模零件；4、重视过程控制：控制好架空层顶板的楼面水平度，为做好二层铝模打下坚实的基础；每栋前三层铝模必检，先由项目部自检，提前4小时报第三方复检，复检综合合格率达到要求方可进入下一道工序；每层控制好楼面水平度，是做好下一层铝模的前提，混凝土开始浇筑即告知第三方安排时间进行复检；4、总包安排专人跟踪处理铝模安装过程中发生的应急问题。,102,四、工程策划主体结构阶段,爬架安装从二层开始安装，根椐主体外墙工程进度确定其具体吊(组)装时间，并保证