福州商贸城招商定位报告-改的

上海国际玉石城投资招商定位报告,上海中磊房地产开发有限公司二零壹壹年叁月,第一部分引言篇,调研对象,调研范围,调研依据,第二部分发展规划篇,上海的专业市场发展状况及规划,上海国际玉石城的发展规划,上海的专业市场发展状况及规划,有产业，无市场国际家具城火车站商贸城祥辉商贸城,现有市场状况,就目前上海的整体城市规划而言，暂时没有新的专业市场项目上马；,专业市场规划状况,上海国际玉石城的发展规划,短期规划：上海国际玉石城在短期之内应该是以完成整个商贸城的招商工作为主，让更多的在定位范围内的商家和经营户进驻商贸城，并且为其创造良好的经营环境和经营条件。另一方面，吸引消费者前往商贸城进行消费。中期规划：上海国际玉石城的发展规划是以完成商贸城内经营户结构调整为主要工作，根据福州商贸城的整体定位，逐步将整个商贸城经营户结构由批零兼营转向以批发为主。长期规划：在大量的调整结束之后，上海国际玉石城得经营户结构仍将有较小规模的调整，但是，上海国际玉石城的主要目标旨在树立品牌、统一形象、完善服务、优化管理，为经营户和自身创造出更大的利润空间。,第三部分市场篇,避免同质竞争、抓住空白机会完善市场配套、组合营销策略,厦门专业市场、莆田专业市场泉州专业市场、三明专业市场石狮专业市场、福州专业市场,销售状况出租状况经营状况客户关注问题状况,各项经济指标福州市整体经济发展规划固定资产投资情况房地产市场状况,专业市场存在的前提和依据,专业市场存在的前提和依据,政府强力打造,专业市场的形成与政府对产业的导向和支持有着密不可分的关系；,交通便捷,市场的成功必须依赖于人气的聚集，而人气的聚集离不开四通八达的交通网络,需求拉动聚集效应,慧眼识天机，发现市场潜力，顺势而动，扩大知名度和品牌而形成专业市场；,产业链完整,半成品加工及成品制造厂家、流通代理等中间商、市场终端商家能够形成完成的产业链，是专业市场存在的基本前提；,上海经济发展各项指标,上海的经济近年来持续快速发展，据统计，全市实现地区生产总值2524.28亿元，比上年增长12.8%，其中第一、二、三产业增加值为241.78亿元、1197.84亿元和1084.66亿元，分别增长5.2%、13.6%和13.5%。产业结构继续调整，三次产业比重由上年的10.347.442.3调整为9.647.443.0。第一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为3.5%、51.8%和44.7%。全市人均地区生产总值达36851元，增长11.9%。,福州整体经济发展规划,围绕加速转型提升水平，努力实现区域经济更快更好发展；围绕打造现代制造业基地，推动二、三产业互动并进围绕扩大开放，进一步促进外资民资集聚围绕统筹城乡协调发展，切实改善人民群众生活围绕城市未来发展定位，高标准推进城市建设按照“五区八县片区”的总体构架，坚持以规划为先导，进一步完善功能、优化环境，全面提升城市建设整体水平，切实增强城市的集聚力、竞争力和可持续发展能力。加快完善规划体系。按照规划全覆盖的目标，加快推进各类规划编制进程，形成包括市区和片区总体规划、控制性详规、专业规划、城市设计在内的完整的城市规划体系。围绕构建和谐社会，大力发展各项社会事业围绕建设生态良好的新港城，积极实施可持续发展战略围绕提高执政能力的要求，不断加强政府自身建设,福州整体经济发展规划,注：本规划方案目前尚未报批,七大功能区打造新城：上海国际玉石城位于上海市宝山区、属于北部物流、生产、加工功能区。,固定资产投资情况,固定资产投资迈上新台阶。省、市重点项目及重大项目高速增长。温福、福厦高速铁路建成通车，福永高速公路、福泉高速公路福州段扩建工程、火车南站建设、火车北站改扩建，江阴铁路支线、林浦大桥、螺洲大桥、乌龙江大桥改扩建工程、罗源湾15万吨级码头项目等陆续开工建设，拉动了投资的快速增长。重点项目建设完成投资561.70亿元，占全社会固定资产投资的34.1%。全社会固定资产投资完成1646.72亿元，增长31.5%，其中城镇以上固定资产投资完成1544.60亿元，增长32.3%。房地产开发投资止跌回升，完成投资额361.80亿元，增长15.4%。全年商品住宅完成投资252.19亿元，增长12.6%；商品房销售额457.61亿元，增长123.8%；商品房销售面积690.13万平方米，增长86.2%。市政建设取得新进展。市区路网日渐完善，城市发展的承载能力进一步增强，福湾路、福峡路、三环路东北段的建设基本完成，完成杨桥路等24项路桥工程建设，新建的茶亭街面貌焕然一新。市区面积1043平方公里，其中建成区面积182.96平方公里。城市道路总长度1060.6公里，道路面积2106.7万平方米，新增道路面积160.6万平方米。坚持公交优先发展，市民出行条件得到进一步改善。新辟、调整公交线路33条，新增更新环保公交车704辆，市民公交出行率达22.1。公交车营运线路128条；拥有公交营运车2472辆，日客运量133万人次。市区共有自来水厂8座，日综合生产能力148.5万吨，全年供水总量3.64亿吨，其中生活用水1.21亿吨；液化气供气总量8.55万吨，其中家庭用气4.62万吨，城市气化率98.8%；天然气供气总量2500万立方米，其中家庭用气1440万立方米。全社会用电量228.50亿千瓦时，增长7.1%，其中居民用电51.13亿千瓦时，增长4.3%；工业用电133.22亿千瓦时，增长7.5%；农村用电3.07亿千瓦时，增长21.8%。,房地产市场状况,福州房屋销售价格同比累计上涨3.4%，其中新建房销售价格同比累计上涨5.4%，二手房销售价格同比累计上涨0.8%，1-3月房价同比分别上涨3.2%、3.3%和3.7%，延续了去年10月以来涨幅逐月扩大的趋势。其中新建房同比分别上涨5.0%、5.3%、5.9%，涨幅逐月递增，二手房同比分别上涨0.9%、0.7%、0.7%，较上个季度涨幅有略微下降。,成功专业市场分析,租售模式,只租不售or只售不租or租售并举,经营模式,无经营管理公司or外聘经营管理公司or自己组建经营管理公司,市场定位,定位业态；,对成功专业市场的分析主要从以下几个方面着手：,产品形态,层数、开放式or独立式,苏州蠡口家具城,租售模式,只租不售,经营模式,整合大品牌经营商，负责部分铺面的招商，自己也负责其他铺面的招商工作；,市场定位,总投资20亿元人民币，占地1000亩；招商3000户。目前市场云集了来自美国、意大利、法国、日本、西班牙、香港、台湾等国家和地区及上海、广东、浙江、四川、山东、安徽、江西、福建等十几个省,产品形态,单层、独立式铺面为主，少量开放式的铺面,顺德乐从家具批发市场,租售模式,租售并举，以租带售,经营模式,整合大品牌经营商，负责部分铺面的招商，自己也负责部分铺面的招商；综合管理,市场定位,乐从的家具市场延绵十里，总面积达200万平方米，共有3,000多家来自海内外的家具生产厂家和经销商在这里兼营批发和零售，从业人员达50,000多人。,产品形态,独立式铺面为主，少量开放式的铺面,香河家具城,租售模式,前期租售并举，现已将销售停止，只租不售；,市场定位,总占地面积达1374亩，其中规划商贸楼面积10万平方米，家具展销批发市场面积30万平方米以上，常驻客商将发展到1000余家，年成交额达到20亿元以上,产品形态,产品形态丰富，街铺,开放式店铺和独立式的店中店均有。,经营目标,批发市场相配套的有仓储、运输、信息、管理、餐饮服务等设施。市场功能齐全，服务设施优良，政策优惠,张家港九州家具城,张家港九州家具城,租售模式,只租不售,经营模式,自己组建经营管理公司进行统一经营管理；,市场定位,一、二期工程总投资2.5亿元人民币，占地600亩；三期工程总建筑面积26万平方米，招商3000户。业种有家具及布艺、工艺品、床上用品、窗帘等家居用品,产品形态,产品为一层，有店中店和独立铺面两种形式；,各地市场租金情况图,单位：元/日平方米,各地市场租金情况图,单位：元/日平方米,家具市场销售涨幅情况,2009年1-12月，我国家具制造业销售产值达两位数较快增长，出口当月同比有所增长，累计仍呈现下降。2009年1-12月，我国家具制造业销售产值达两位数较快增长。家具制造业工业销售产值当月同比增长18.78%，累计增长13.36%；当月产销率99.32%，同比增长0.55%，累计产销率97.94%，同比减少0.1%；家具制造业出口交货值当月同比增加6.44%，累计减少5.98%。家具产量当月同比增加16.9%，累计增加4.9%。各产品产量同比都出现增长，金属家具、木制家具和软体家具差别不大，在4.5%-6.4%之间。,规划参考,项目总用地面积500亩，37万平方米。容积率为1.1（容积率最终以规划要求而定），建筑面积共计37万平方米，总投资约3-5亿元人民币。,项目介绍,项目综合效益,一、社会效益1、增加就业岗位，我们将成立专门的项目管理公司和物业管理公司对项目实行统一管理，建立专业的管理团队，加上企业和商户的入驻，可解决就业人员预计可达15000人以上。二、经济效益1、项目建成后，按家具市场惯用模式，以每平方月占地面积定税2元计算，年创营业税：237万128800万元。项目建成按万平米，每平米年租金按500元/计算，房租税：37万50017%=31450万元。共计：40250万元。2、通过对项目的有效运转提高琅岐岛在全国的知名度。如：东莞厚街，河北香河等。,环境效应,本项目为纯商业业态，仅产生生活垃圾及生活用水排放。贯彻节能、环保的建筑设计宗旨，中央空调采用燃汽或电能等清洁能源，不会产生有害汽体及有害物质排放。地面建筑完成后，由专业的园林景观设计师设计本项目绿化及园林景观。将有效的提高项目所在地生态环境效应，达到功能、景观、生态三者的有机统一，将是双流县的又一道美丽风景线。,投资方向及目标,投资方向,拟建建成占地约500亩土地，经营建筑约面积37万方，投资金额35个亿元。大型专业国际家居城,基础配套,设有营运展示区、专业展示厅、精品国际品牌展示区，内有showoffice，餐饮休闲娱乐区,目标要求,3至5年内达到辐射我市五区八县，乃至我省主要中心城市和我省周边地区。目标为每个客户做到零距离消费的理念。做到心贴心服务理念,业态定位,中高档名品家居、经典家居、国际品牌家居、的专业国际家居市场,上海国际玉石城SWOT分析,优势,福州有名品家居、经典家居、日用百货、餐饮休闲和步行街综合性市场而言，只有几家小型家具城就福州市而言，专业市场仍属于空白；,劣势,地理位置较为偏远；仓储物流用地缺乏，配套不齐备；没有产权；不能办理按揭贷款，只能采取分期付款的方法；部分店铺无法打通，对于经营大面积商铺的客户无法满足要求；,机会,福州后期的大型专业市场基本上没有，因此，福州商贸城从这个意义上来说还是比较稀缺的；,威胁,业态定位过于分散，不能形成集约效应；产品形态有很多硬伤，如层数、道路等问题，对于招商业态定位有很多限制；周边有各主要产业都有较大的专业市场，对本案形成了相当大的竞争威胁；没有较为强有力的政策保证和相关措施建立经营户的信心；,上海国际玉石城SWOT分析,本案在销售和招商上遇到的阻滞，主要来源于劣势未能尽可能的规避，而不在于优势是否完全发挥；因此，本案的操作应该从尽量规避本案的劣势，避免威胁为主，而以发挥优势，抓住机会为辅。,第四部分定位及细化篇,上海国际玉石城做专业市场的理由,上海国际玉石城招商定位原则,1,2,3,4,上海国际玉石城做专业市场的理由,交通便捷位于我市心脏区域，配合沿江高速直接接入各个区县交通网络，便于向整个区县辐射，能够降低销售产品的物流成本；,支持上海国际玉石城做专业市场的理由,地段偏远海峡西岸国际家居城地段较为偏远，短时间内难以吸引客户前往零售消费，而专业市场针对性较强，能够较快的形成聚集效应；,上海国际玉石城城不得不做专业市场的理由,体量及建筑形态支持海峡西岸国际家居城拟建建筑面积约500亩土地，建筑形态主体两层，部分三层，适合做专业市场；,配套欠缺海峡西岸国际家居城周边配套较差，普通消费者难以在福州周边满足购物所产生的相关需求，而对于专业市场的客户，这方面的因素的影响就要小得多；,上海国际玉石城招商定位方向的选择原则,市场空白原则,不仅要立足在福州，而且要立足于我省各个区域，至少要在闽东、闽南地区寻找到市场的空白点，规避与成熟的大规模专业市场形成同质竞争,可行性原则,招商定位方向必须具有可行性，可操作性要强,可操作性原则,产品的定位必须满足易招商、易成市、易产生人流、物流、现金流的条件,成本导向原则,必须在保证在海峡西岸国际家居城拿到的货物价格到周边类似市场便宜，解决购买客户的成本问题，这样才能让海峡西岸国际家居城真正兴旺起来,1,2,3,4,上海国际玉石城招商的方向,古典家居,办公家具,精品家居,品牌家居,娱乐休闲美食,上海国际玉石城可选择的招商定位方向,综合考虑上述招商原则，上海国际玉石城的招商定位方向主要有以下几类：,我们对上海国际玉石城的业态定位,家居交易广场,精品家居,品牌家居,经典家居,定位专业市场的依据,产业有支持,能够在长三角范围内寻找到比较有力的产业支持,商业定位，既可以满足单个消费者对其的零散需求，同样可以满足团购和向下层经销商批发的特征,商业有特色,特色商业定位吸引两大消费主体,零批易共存,招商易成功,此商业定位在长三角能够找到大量生产企业和流通商入驻本案,定位专业市场的理由,市场有空白,长三角地区目前还没有较大规模的市场，以专取胜，是本项目的重要法宝,上海国际玉石城目前的一层门店，二三层仓库的仓储条件能够满足经营户的仓储要求,仓储要求低,调研显示，以中青年为主的工人阶层，具有较大数量的需求，且其消费具有较强的冲动性和随机性。,产品有市场,定位专业市场的理由,人流易聚集,此商业定位符合各年龄层次，而且具有群购、倾向性，人流易聚集，并形成滞留,整改要求少,上海国际玉石城目前的产品形态等各方面均比较适合做此定位市场，定位变动后发生的相应整改较少，也能节约部分成本,易生现金流,现有的商业定位属于消费品，季节性消费不明显，且多数不属于耐用品，易产生现金流对于本新兴市场至关重要,政府必支持,现有的商业定位一旦成形，不但解决大量社会就业问题，而且能为政府提供大量财税收入，并且有可能成为福州商业历史上的一座丰碑,第五部分招商篇,招商原则,招商前提,招商目标,招商实施,招商原则,招商朋友化长三角地区品牌化特色街区化,时尚潮流化批零兼营化效益最大化,作为招商工作的指导方法和今后福州家居专业市场工作开展方向，始终围绕、贯穿本案的经营理念和战略定位并组织实施招商朋友化、特色街区化、长三角地区品牌化、时尚潮流化、批零兼营化、效益最大化的招商原则，符合了本案的经营理念、战略发展规划和定位要求,招商前提,政府支持,支持五,政府批准的各项地方性收费（不含有偿服务性收费）2年内免收；,支持四,在“玉石城”成立的从事餐饮、浴场、娱乐等配套性的行业和商家，经营部门认定3年内免征营业税留成部分及个人所得税；,支持三,进入“玉石城”的合法经营户，凡符合规定条件的，按规定程序可以认定为增值税一般纳税人并按规定使用增值税专用发票。对实行定期定额税的经营户，经税务部门批准，可采取按年核定税额；,支持二,进入“玉石城”的合法经营户，所得税实行地方留成部分第一年免征，后两年减半征收，安置失业、下岗职工按国家规定比例的另外享受劳动就业服务企业有关税收优惠政策；,支持一,凡进入“玉石城”的经营单位和个人，开业前工商、税务直接帮助办理注册登记，自广场开业之日起第一年免征营业税地方留成部分，免征工商管理费，第二三年减半征收；,核心支持,对市区内老市场如跳蚤小商品市场、步行街小商品市场等进行关、停、并、转，并归口到本案乃上上之策；,政府支持,支持十,政府不能随时、随地、随意来打假，要极力维护福州商贸城的声誉，而不能随时打假或者检查；,支持九,必须尽量把物流、仓储、邮政、电信、银行等城市配套和生活配套向本案倾斜并给出相应的政策支持；,支持八,对市内各家居市场和不符合消防要求的场所进行强制性关停并由主要领导带头和本案进行对接，实际操作人员和主要挂帅领导一定要把他们套住，尤其是市里一二把手及其手下重要爱将；,支持七,对进入“玉石城”的所有管理费用可实行统一扎口收取的方法，工商、税务部门应征收的税费可分别委托市场管理委员会按时代收代缴。有关部门必须主动为经营户提供优质服务；,支持六,“玉石城”有关服务性收费项目和收费标准由市场管理委员会申报物价部门批准后实施，禁止各种摊派和强制性征收费用；,开发商搭台,搭台六,开发商郑重承诺，租赁一年后有权无理由退房并返还开业保证金；,搭台五,进入市场的合法经营户，在试营业期间除各商铺的水电费自理外，其余费用一律免除，并免费享受半年仓储服务；,搭台四,租赁广场商铺的合法经营户，承租为三年，在经营过程中享受“第一年免半年租金，第二年返还三个月租金，第三年返还一个月租金”的优惠政策；,搭台三,对前50名进驻的家纺、家居用品商家，可享受一定的租金优惠；,搭台二,进入广场内的家居用品行业，由开发商免费安装统一规格的店面招牌；,搭台一,重组经营管理公司进行统一规划、统一经营、统一管理；,整合社会资源,公司放权制定招商租金炒作方案，使参与招商的各方面人员都能从中获益,招商目标,近期目标,工作重点,一年半内，附近一小时能达到县级市的中高档家居的生产企业、经销商和个体工商户，尤其是宝山区及所辖乡镇的批发商、零售商、经销商和个体工商户为招商重点，而且高层的工作重点应该集中精力在中低档家居用品中经营较好的生产企业、经销商和个体工商户搞好关系，使他们能尽早的入住本案，并在每年每季每周举办家居用品的展览、拍卖和乡镇组织贸易活动，为提升本案的人气和商家的营业额提供基础；,经营公司的发展规划及工作思路：更高层次上重建和重塑经营公司的形象和管理团队，建立精致高效的企业组织，为本案将来打下基础推广和招商：制定招商文件、物业管理，建立一整套完善的招商业务流程、招商管理文件、工作绩效评估体系,招商目标,中期目标,工作重点,利用一年半到三年的时间，通过零售批发互为带动，逐步调整零售和批发之比重，淘汰部分商家，引入更好更多的家居用品、床上用品批发商，达到批发和零售的均衡