合肥市老城区

合肥市老城区综合发展策略研究与规划（简要汇报稿）,合肥市规划局深圳市城市规划设计研究院2005年6月,一个历史与现实交错、希望与困难并存的“城市心脏”的旧城改造,合肥老城区位于城市核心，面积6.5平方公里，具有2500年历史，聚集了大量的优势资源，在高强度的负荷下凸显了诸多问题，随着政务新区的建设，城市空间格局正产生深刻变化。我们认为本次规划必须解决三个核心问题：,新的发展时期，如何确定老城区的价值定位和发展目标？,如何制定既兼顾远近又切实可行的老城区旧城改造策略？,如何使改造策略和规划方案落实到规划管理的操作层面？,创新点之一：探索“可改造度”的理性分析方法,目标的实现取决于对老城区现状的深入分析，包括两个层面：从物质性层面对改造可行性进行全面分析评价；从非物质性层面对改造必要性进行分析。,基于建筑质量分析,基于容积率分析,基于用地权属分析,叠加分析,改造适宜性分析,改造必要性分析,改造可行性分析,建设分区,改造可行性评价因子之一：建筑质量,改造可行性评价因子之二：容积率,改造可行性评价因子之三：权属复杂程度,改造可行性评价：综合叠加分析,改造可行性评价：综合评价,改造必要性分析,创新点之二：策略研究深入到实施层面,一.老城区土地利用策略1.建立发展分区：在更新目标的指导下，依据改造可行性和改造必要性评价，将老城区划分为综合改善区、控制建设区和引导建设区三类分区。2.土地权属变更的原则：行政划拨用地、产权属于法人用地、私人拥有使用权用地3.打破院落割据的组织结构，完善街坊式布局形态：在分析“社会单元”的基础上，限制小地块的开发，两相邻小地块改造应互相退让空间，利于形成街坊的空间效果4.合理利用行政机关搬迁后留下的土地资源：省级机关搬迁的必要性及释放的土地资源使用原则。,二.老城区功能发展策略1.疏解的功能：包括行政办公用地、第二产业用地、高教用地、低端商业等类型；2.优势资源扩散：包括重点中学、医院等；3.商业及商务办公功能提升：形成商务走廊、商业步行街、商务办公圈、特色风貌街区、社区服务中心的综合体系。4.科技信息、旅游、娱乐的引进强化,创新点之二：策略研究深入到实施层面,三.老城区交通发展策略1.尽快完善城市快速交通体系2.一环以内增加主干道的密度3.老城区内部交通设施改善4.对整个老城区实行交通管制,创新点之二：策略研究深入到实施层面,四.老城区容量研究1.建筑容量的研究：考虑到老城区主要问题是高建设密度低容积率，在满足发展与改造的同时，规划建设容量控制的原则是密度的疏解与开发强度适当控制相结合。,如果采取市场化的操作，按照旧城改造的经验，引导建设区、控制建设区和综合改善区的拆建比依次为1：1.5、1：1.3、1:1.1，由此估算老城区未来建筑总量控制在850万左右。老城区规划毛容积率将是现状毛容积率（1.02）的1.29倍，达到1.3左右。老城区适宜的建设容量为850万平方米左右,2.容量人口的界定：考虑老城区发展目标与居住用地比例，根据不同开发强度（1.5、2.0、2.5）及国标的城市人均居住用地标准，最终确定人口控制范围。,老城区现状居住建筑大多是院落式格局，一般以4-6层为主，居住用地的平均容积率为1.6，如果考虑有些居住用地（属于整体改造区，按照市场改造原则可能会有一定量的提升，整体容积率应该在2.0-2.2之间。因此，规划之后适宜的常住人口应控制在14-17万左右。通过市政容量估算，在假定商业和居住建筑1:1的情况下，最大允许建筑量为800万左右。此外，考虑商业设施用地中会提供3-5万人规模左右的商住，那么老城区最大的人口规模为17-22万人。人口密度控制在2.8-3.3万之间，适当低于其它特大城市类似地区。,在策略研究的基础之上提出空间规划方案,创新点之三：探索针对老城区的控制性图则做法,结合规划控制体系和城市设计体系进行四张图则管理,创新点之四：导出合肥老城区改造管理办法,依据发展策略研究及规划，将老城区发展策略研究和发展措施的主要内容转化为条例形式，合肥老城区旧城改造管理办法的重点内容包括：,老城区旧城改造目标、规划原则、基本策略；规划的编制与审批：老城区内的各类、各项规划的编制与审批细则；土地管理：土地使用必须严格遵守规划设计条件、指标体系、奖惩规定等；文物保护规定：文物及优秀建筑清单、保护措施、周边控制、风貌建设要求；基础设施建设管理：道路建设、交通组织、市政设施建设等；拆迁补偿与安置：拆迁补偿的几种方式和具体规定、惩罚规定、安置的几种方式和具体规定