史上最强的市场资料成都竞争市场

区域竞争市场分析魅力之城,项目开盘时间一期：2005年7月二期：2006年2月三期：2006年7月项目销售均价一期电梯均价：3600元/平米二期多层均价：4400元/平米二期电梯均价：3700元/平米三期均价：4100元/平米三期洋房:5864元/平米项目销售情况一期：100%二期：100%三期：50%,规划特点,区域竞争市场分析魅力之城,项目一期,项目二期,项目三期,后期用地,商业中心,商业中心,幼儿园,运动中心,3期已推出部分,规划划分原则：整体项目由城市级市政道路有机的划分为不同功能的地块；交通道路:市政道路、小区道路、组团道路各个级别道路层次分明，各小区内实现人车分流；内庭空间：小区围而不合，以150人为一个组团，同时考虑内庭架空，保证内庭尺度与人数相匹配以及内庭景观通透。快速通道影响：三环路沿线500米长的绿化隔离带。,项目户型配比,区域竞争市场分析魅力之城,三期户型面积分布更为均匀,提供了多种选择,最大限度满足不同层次的目标客户群需要,户型点评,一期三批次平面图,区域竞争市场分析魅力之城,点评：F3型三房两厅双卫建筑面积约121平方米户型方正,分区合理餐厅与客厅分开,餐厅直接采光双阳台设计飘窗设计,时间轴,电梯(3700)多层(4400),2006.7,2005.7,2006.2,持续销售期,一期,电梯3600,二期,三期,时间,价格走势,开发节奏,电梯(4100)洋房(5864),区域竞争市场分析魅力之城,05年7月开盘，一期424套；主力户型120-130销售率为100%,06年2月开盘，二期536套；主力户型120-140销售率为100%,06年7月开盘，已推出1-5组团,共548套;主力户型120-129,1-4组团基本销售完毕,5组团销售率约为50%,一、二期位置临主干道,客户接受度不高,销售速度较慢,价格涨幅不大三期由于位置靠内,部分实景呈现,户型面积更经济实用等原因,客户满意度高,故销售速度和价格涨幅较前期有所提高,项目开发策略,推广主题,区域竞争市场分析魅力之城,以再造一座城为主推语,意图让项目跳出区域固有形象,诉求点,推广主题,向东,万科再造一座城,成都东部新城,形象期,推广主题,区域竞争市场分析魅力之城,诉求点,推广主题,魅力之城70万平米公园城市,产品自身卖点,一期销售期,以产品细节建筑品质生活之城,以产品的景观、创新户型为卖点,但是客户普遍对创新户型接受度不高,推广主题,区域竞争市场分析魅力之城,诉求点,推广主题,建在城市级规划上的生活,享受生活的升级,二期销售期,到底有何魅力?,深入挖掘魅力之城的优势和卖点,反复阐述给客户,推广主题,区域竞争市场分析魅力之城,诉求点,推广主题,中央公园,三期销售期,北欧风情,舒居风景中央,依托三期利好的位置,以环境做为三期的主卖点,与客户希望有更好的居住环境相切合,销售节奏,区域竞争市场分析魅力之城,时间轴,2005.07,节点事件,2005.12,1期销售阶段,2005.04,2005年4月临时接待中心开放,地点定为万科城市花园；2005年7月10日,在喜来登饭店举行产品推介会,同时开始首次诚意登记2005年7月16日,现场售楼部开放2005年7月18日工法样板间全面开放,1期销售前期,魅力之城业主户外运动协会成立2005年12月22/23日邀请所有一期业主观看12月”感恩回馈月”老客户推荐双倍积分1月,迎春回归月,推荐购放送礼包,2006.7,2005年7月23，示范区呈现,一期首批次正式发售,共195套,小高层电梯公寓2005年7月,与四川电视台乖娃娃栏目共同举办了“魅力弦动我画我家”活动2006年8-9月,”我就是魅力女生活动”2005年9月,情景住宅公园及样板间开放2005年9月,98路公交车开通魅力之城,为促进一期尾盘销售,“年末举行”购房周末大抽奖活动”,2006年2月26日,万科魅力之城二期首批次开盘,100%售罄3月18日，魅力之城二期二批次准现房火热开盘，当天销售90%。3月,周末风筝会4月购房,买房即获赠空调及空气净化器一台5月,感恩5月厚礼相待,业主推荐介绍成交,业主可获赠一年物管费6月18日,魅力”梦想家”狂想曲开幕,24日,一期交房,2006.02,2期销售前期,2期销售阶段,一期424套,以套三为主,一期536套,以套三为主,项目一期,项目二期,一期推广主要依靠万科的品牌影响力,但由于首期位置噪音的影响,客户接受度不高,造成销售期速度缓慢,因此在后期销售中增加了推广力度,以大型SP活动、促销政策为主,销售节奏,区域竞争市场分析魅力之城,时间轴,节点事件,2006.08,3期分批次推出,2006.07,3期销售前期,月日至日,举行“魅力之城三期客户恳谈会”7月30日,在凯宾斯基酒店举行中央公园产品推介会8月10日-30日,美国国家地理摄影展,8月19日，万科魅力之城三期中央公园1-3组团开盘9月,“万科社区HAPPY家庭节”魅力之城9月17日洋房正式开盘2006年9月23日为二期一标段业主开放日10月上旬举办“魅力北欧时光掠影”摄影活动。10月下旬魅力北欧童话节11月11、12日周末北欧风情摄影盛宴万科魅力之城5组团11月19日正式发售,项目三期,三期推广也注重周末SP活动的运用,区域竞争市场分析魅力之城,客户来源：,客户构成：,魅力之城的客户区域主要来自城东区域附近的企事业单位，主力年龄集中在30-45岁，家庭年收入3-10万以上各个阶层的客户，经济类户型的客户来源主要为普通职员一次置业为主，大面积户型的客户主要来自中高层，二次置业为主。客户成交的主要因素排序依次为:户型、品牌、环境、性价比、配套、升值。,客户情况,优势：万科品牌优势项目坐拥城东浅丘坡地自然风貌，千余亩城市公园，北邻成都“绿肺”十陵风景区，紧靠500余米绿地长廊。低密度住宅；6万主题景观园林；集大型运动中心，泛会所，办公，超市等生活配套设施于一体，优品生活触手可及。劣势：目前区域周边配套资源较少,交通不便,临街高层未有效解决噪音干扰,项目点评,区域竞争市场分析魅力之城,区域竞争市场分析上东阳光,项目开盘时间：04年11月(1期)；05年10月（2期）06年9月（3期1批次）06年11月（3期2批次）目前项目销售均价：3700元/平米项目销售情况：一期销售100%；二期销售90%；三期销售50%,规划特点,采用组团式布局,项目规划上最大限度保留原有浅丘地貌和原生植被，以“舒适人居”为规划理念，采用法式建筑设计风格，构筑了融合多种物业形态的大型生态社区,区域竞争市场分析上东阳光,三期,四期,一期,二期,项目户型配比,区域竞争市场分析上东阳光,户型点评,一期三批次平面图,点评：B2型三房两厅单卫建筑面积约103平方米户型方正，设计合理。入户花园设计明厨明卫设计，干湿分区卧室飘窗设计，增大使用空间厨房正对餐厅设计，便于生活习惯,区域竞争市场分析上东阳光,时间轴,价格走势,04年11月开盘，推出528套销售率100%,3700,3200,2006.9,2004.11,2005.10,9月开盘，推出1342套，主力户型（103105）销售率50%,持续销售期,项目低开高走，价格走势平稳,一期,起价2400,区域竞争市场分析上东阳光,二期,三期,05年10月开盘，推出584套；主力户型（110-130）销售率为99%,时间,价格走势,开发节奏,项目开发策略,区域竞争市场分析上东阳光,客户情况,客户来源：,客户构成：,客户描述：基本为自己住兼投资客户购房最看重的因素：价格因素、小区景观环境、交通便利性，未来区域发展潜力。,优势:区域内高品质大盘生态规划设计，法式现代建筑风格纯板式建筑，以人为本设计理念，居住舒适度于情趣性较好结合立面采用简洁、明快色调，体现出项目的品质感劣势:周边配套缺少,环境有待改善公共道路贯穿社区,影响项目品质项目价格相对较高,项目点评,区域竞争市场分析上东阳光,区域竞争市场分析蓝谷地,项目开盘时间一期：2005年6月二期：2005年9月三期：2006年4月四期：2006年8月项目销售均价一期：3430元/平米二期：3750元/平米三期：4100元/平米四期：4400元/平米项目销售情况一期：100%二期：100%三期：99%四期：99%（根据房管局备案）,规划特点,区域竞争市场分析蓝谷地,三期,四期,规划项目地块西高东低，高达15米的自然落差，使整个社区呈现出起伏不平的坡地形态，形成独特的地形地貌；项目利用台地坡岭与水景有机结合，营造生态岛居生活。园林拉谷地注重园林景观的均好性,加上“坡地+水景”的独特规划,让人身处其中有移步异景的感受。6米挑高的错阳台及270度的转角飘窗，使得生活与自然相融，处处见景，风光入户。满足了人们对自然的渴望和追求。,一期、二期,售楼部,蓝波湾商业公园,后续开发,区域竞争市场分析蓝谷地,户型配比,户型点评,区域竞争市场分析蓝谷地,点评：D-1型三房两厅单卫建筑面积约103平方米户型方正，设计合理。入户花园设计明厨明卫设计，干湿分区吧台设计客厅带观景阳台,时间轴,05年6月6日开盘，主力户型（122-126）销售率100%,4100,3750,2006.4,2005.6,2005.9,06年4月开盘，主力户型（130-139）销售率99%,06年9月18日开盘，主力户型（121-129）销售率为100%,一期,3430,区域竞争市场分析蓝谷地,二期,三期,时间,价格走势,开发节奏,项目开发策略,四期,2006.8,4400,（根据房管局备案）,06年8月12日开盘，主力户型（132-147）销售率99%,区域竞争市场分析蓝谷地,客户情况,客户来源：,客户构成：,客户描述：,蓝谷地的客户区域主要来自城东区域附近的企事业单位，主力年龄集中在30-45岁；经济类户型的客户来源主要为企事业普通职员一次置业为主，大面积户型的客户主要来自企业白领，二次置业为主；,项目点评,区域竞争市场分析蓝谷地,项目北邻城市市政公园以及四川师范大学，西临成龙路、东临三环路，多条干道环绕；周边自然环境优良，生活配套设施完善，交通便捷，人文气息浓郁；在城市发展中，将是未来市区去往东部新区的门户；项目具备了成都少有的浅丘地形,使整个社区呈现出起伏不平的坡地形态；项目引入百年物管企业“高力物管”为业主提供周到细致的服务；,优势,劣势,项目西边靠近成昆铁路，东临三环路娇子立交桥，有一定噪音影响；,区域竞争市场分析比华利国际城,项目开盘时间一期一批次：2006年9月30日一期二批次：2006年11月18日项目销售均价一期二批次：3980元/平米一期二批次：4180元/平米项目销售情况（根据房管局备案）一期一批次：约96%一期二批次：约85%,规划特点,区域竞争市场分析比华利国际城,一期,二期,四期,三期,规划项目以大观湖为景观线，川师大为文脉线，利用原生态坡地，融入高层低密度建筑理念，主题建筑高低错落，打造一个南加州风情的国际化社区园林项目景观融合了美国南加州园林风格、夏威夷休闲气质和东南亚城市的异域风情，园林设计强调水的元素与南方绿色植物相互映衬,大观湖,户型配比,区域竞争市场分析比华利国际城,一期一批次和一期二批次分别推出的房源为1、2、3号楼每栋的一半；,户型点评,区域竞争市场分析比华利国际城,点评：D-1型三房两厅单卫建筑面积约135.27平方米户型方正，设计合理。明厨明卫，双阳台设计卧室270度飘窗,时间轴,价格走势,06年9月30日开盘，推出220套主力户型（97-141）销售率为96%,4180,2006.9,2006.11,持续销售期,一期一批次,3980,区域竞争市场分析比华利国际城,二期二批次,06年11月18日开盘，推出200多套；主力户型（97-141）销售率为85%,时间,价格走势,开发节奏,项目开发策略,物业：高层,区域竞争市场分析比华利国际城,客户来源：,客户构成：,客户描述：,购房客户基本为自住，投资客户较少；客户多为周边区域客户，区域外客户对项目认可度较低；客户比较认可城东区域的发展，物业有一定升值潜力；,客户情况,位于东大街东延线与川师大北街交汇处，地处规划中的新城东核心地段，新城东交通枢纽片区区域中心位置；项目东邻大观湖，南靠川师大，既拥有原生态景观，有享有川师大人文氛围；,项目点评,区域竞争市场分析比华利国际城,优势,劣势,周边配套很差，不完善；新城东核心地段的位置还未显现,区域竞争市场分析卓锦城,项目开盘时间：05年4月(1期)；06年4月（2期1批次）06年5月（2期2批次）06年12月1日（2期3批次）目前项目销售均价：4100元/平米项目销售情况：一期销售100%；二期1批次销售99%；二期2批次90%；二期3批次未开盘,规划特点,组团式布局，以水为主线，道路为纽带，将各景点有序连接一体。采用以灵活手法构筑多种室外活动空间。建筑的排列采用曲线式围合布局，满足景观最大化要求，半公共活动空间与半私密空间结合，营造高档空间品质。建筑间的巧妙错位形成超宽楼间距。强化“台地规划”概念，利用台地的地形特征，运用自然式的设计手法，梯田式的构图形式酿造生态、阳光、溪流、舒适的花园式家园。,区域竞争市场分析卓锦城,二期第1、2批次,二期第3批次,一期,项目户型配比,区域竞争市场分析卓锦城,户型点评,点评：G型三房两厅双卫建筑面积约127平方米舒适户型设计功能分区明确双阳台设计，利于观景玄关进深过长浪费面积较大,区域竞争市场分析卓锦城,时间轴,价格走势,05年4月开盘，推出970套销售率100%,4100（电梯）,3700（电梯）,2006.5,2005.4,2006.4,06年12月开盘，推出438套，未开盘,持续销售期,一期,3150,区域竞争市场分析卓锦城,二期1、2批次,二期3批次,06年4月开盘，推出632套；销售率为90%,时间,价格走势,开发节奏,项目开发策略,4400（多层）,4800（多层）,区域竞争市场分析卓锦城,客户情况,客户来源：,客户构成：,客户描述：基本为自己住，但也考虑投资客户购房最看重的因素：价格因素、小区景观环境、未来区域环境。,优势:区域大盘规划,建筑形态多样,便于客户选择周边环境较好,适宜居住区域交通便利,出行通畅项目未来有一定升值潜力空间劣势:从园林规划来看，特色不明显，但临路的50米绿化带与示范区的大树以及小区内的文体园林对消费者有吸引力。只是从目前的示范区园林施工来看，确实太粗糙，让行业人士对以后的园林施工产生了一定的质疑其外立面都是用涂料，且是浅色，易脏易腐蚀区域生活配套优待改善,项目点评,区域竞争市场分析卓锦城,区域市场总结,城东南片区原居民;周边企事业单位职工,公务员;投资者;外地人,产品,大盘云集,开发周期长,市场竞争较为激烈,从多层,向小高层、中高层、高层过渡、注重打造产品附加值,客户来源,竞争市场,土地市场,土地储备量大,政府控制逐步放量,开发热度将持续下去,区域形象,城东最先开发的新兴区域,已成为中产阶级聚集的典范区域,城东竞争市场分析浅水半岛建设路片区,项目开盘时间一期：2006年11月项目销售均价一期：临路4200-4300元/平米朝中庭4600-4700元/平米项目销售情况项目违规操作,估计是资金出现问题没有预售证就收取诚意金项目只有7栋的预售许可证,却销售1-8栋目前一期基本销售完毕,规划特点,规划结合地块状况，运用“大围合、大间距、低密度”的规划布局。三期分别为三个相对独立的围合组团，建筑分布四周，缓解了高层建筑集群的建筑密度。组团内部为大尺度的中庭景观，以大面积湖泊为主。园林以水为主题，运用各种水中景观，以各种不同形态的水体创造奇特的景观。同时，在景观设计的相对次要空间，通过建筑、小品、雕塑、植物、水体等景观要素，解决绿化与美化的协调问题。,小户型,城东竞争市场分析浅水半岛建设路片区,户型配比,城东竞争市场分析浅水半岛建设路片区,户型点评,点评：E2型两房两厅单卫建筑面积约88平方米户型设计方正动静分区合理带入户花园客厅带观景阳台次卧带270度飘窗,城东竞争市场分析浅水半岛建设路片区,区域竞争市场分析浅水半岛,客户情况,客户来源：,客户构成：,客户描述：,以自住为主，大多为自主兼投资型客户；大部分客户年龄集中在28-45岁之间；周边单位客户有很强的购房需求，其中石油局团购了一部分；,项目点评,“东调”真正启动的第一个大盘,项目地块为原刃具厂厂址，有一定的文化底蕴；项目保留了历史悠久的红楼，并与商业结合，打造成独具特色文化商业街；项目外立面设计新颖；景观规划以水为主，拥有大面积亲水主题湖泊景观；居家型户型，均带入户花园或露台；,优势,劣势,违规操作,给客户造成不良的影响建筑密度较大；项目紧邻二环路以及立交桥，噪音比较大；周边形象较差；,城东竞争市场分析浅水半岛建设路片区,城东竞争市场分析晶蓝半岛望江片区,开盘时间：06年6月（1期）；06年9月（2期1批次）；06年11月（2期2批次）目前项目销售均价：5607元/平米（房管局备案）项目销售情况：一期销售98%；二期1批次销售50%；2批次销售30%,规划特点,项目采用大围合布局,整体气质卓越出众.项目内设25000中庭绿地,达成“高楼出平湖”的视觉审美效果，加之矩阵树列景观，双景观游泳池配套以及各项升级版园林设计，引领城市核心人居中生活的新标高,城东竞争市场分析晶蓝半岛望江片区,项目户型配比,城东竞争市场分析晶蓝半岛望江片区,户型点评,一期三批次平面图,点评：