商业资源在三四线城市综合体开发中的综合作用

,商业资源在三四线城市城市综合体开发中的综合利用,三四线城市城市综合体开发模式研究,Businessresources,一.社会的需求和政府的支持是第一生产力,商业资源是核心竞争力政府的支持是第一利润源组合产品保障项目的利润和现金流专业设计保障运营,社会篇,1.中国城市改造商业建设的四个阶段,第一阶段：新城规划和新城建设（缺少商业配套是普遍性关键性缺陷，老城商业自发性改造）第二阶段：新城和老城结合部开发（新城商业进入规划建设期）第三阶段：老城包括结合部大规模改造和商业综合体建设（品牌商业资源介入）第四阶段：新城大型商业的建设（大型商业资源介入）,社会篇,2.三四线城市的城市发展和商业现状,三四线城市的商业地产现状基本处于第三和第四阶段有一定的商业总面积，但基本属于自由发展自发形成的基础商业缺少核心品牌的商业缺少一站式服务的商业综合体缺少有吸引力的城市形象政府加大商业地产项目的招商力度，但对于开发商也提出了更高要求,社会篇,3.三四线城市具备了开发大型城市综合体的条件,三四线城市的发展普遍进入了商业地产快速增长期（第三、第四阶段）大型超市和百货在完成大城市布局后有在辐射区域内向三四线城市发展的愿望城市人口的导入基本满足城市综合体商业开发的阶段性需求,巴彦淖尔俊峰城市广场,淄博华润五彩城,廊坊证大大拇指广场,社会篇,4.三四线城市商业地产开发中政府的关注点城市贡献,1.核心是运营，有保障的运营是商业项目的核心，其中的关键是商业资源的整合，2.城市形象3.投资、就业和税收,表现在政府特别关注顶级商业品牌的引入可能，以及持有的比例。,社会篇,二.如何才能把握三四线城市商业地产开发的机遇,怎么做低运营能力的开发商,怎么做低运营能力的开发商,商业地产开发商：有运营管理和商业资源整合能力，基本以持有运营方式经营（万达、华润等，占开发商比例不超过10%）房地产开发商：被商业的开发商，项目有开发商业的需求，但企业没有商业项目的运营能力（占开发商比例90%）重点研究被商业的低运营能力的开发商如何做做低运营能力的开发商不是不关注运营，只是强调这样的企业应该更关注开发层面的组合能力，使之有能力通过商业资源的整合借力资源的商业运营能力。,开发商的困惑,怎么做低运营能力的开发商,商业地产开发的三个问题:资本、地块、商业资源。资本:现金流、投资回报率、回报方式地块:地段、组合产品可能性、可持续竞争力商业资源:核心品牌竞争力、一站式服务广度,centralissue,商业地产开发的关注点,怎么做低运营能力的开发商,关键一：商业资源整合的可能性和方式,沃尔玛、巴黎春天百货、横店影院、雅高酒店,怎么做低运营能力的开发商,赤峰市洪山区东方伟业城市广场,沃尔玛、春天百货、横店影院、雅高酒店,怎么做低运营能力的开发商,巴彦淖尔市峻峰城市广场,沃尔玛、王府井百货、横店影院、国美电器,怎么做低运营能力的开发商,巴彦淖尔市峻峰城市广场,沃尔玛、王府井百货、横店影院、国美电器,怎么做低运营能力的开发商,盐城市金大洋城市生活广场,欧尚、横店影院、戴斯酒店,怎么做低运营能力的开发商,呼和浩特闻都城市广场,红星美凯龙、家乐福、春天百货、横店影院、国美电器,怎么做低运营能力的开发商,阜新红星城市广场,红星美凯龙、欧尚、王府井百货、国美电器、横店影院,怎么做低运营能力的开发商,关键二：产品组合的二三二三原则,二：20%比例持有物业配置超市、百货、电影院等主力店（形象、品牌、社会价值和竞争力）三：30%比例可销售商业街区多首层、主题广场型（可售性产品设计、主要利润源）二：20%比例平衡性物业酒店、办公楼、四层商业（综合平衡销售、持有、形象和现金流）三：30%最市场化产品住宅、公寓、酒店式公寓、SOHO（现金流保障、充分利用容积率）,怎么做低运营能力的开发商,关键三：城市的不同区域的开发研究城市区域对于商业资源的需求产品和组合的影响,怎么做低运营能力的开发商,城市核心商业区域更关注品牌影响力强化方向的商业资源关注核心商业圈的商业配置投资回报更关注容积率产品组合能力强,核心商业,怎么做低运营能力的开发商,包头市东方伟业城市广场,怎么做低运营能力的开发商,包头东方伟业城市广场,怎么做低运营能力的开发商,淄博华润五彩城,怎么做低运营能力的开发商,淄博华润五彩城,怎么做低运营能力的开发商,区域中心（第三阶段的新城商业）提升的商业品牌资源更关注商业的一站式服务广度投资回报更关注可售性商业产品产品组合更关注类住宅产品,区域商业,怎么做低运营能力的开发商,合肥包河区中辰广场,怎么做低运营能力的开发商,合肥包河区中辰广场,怎么做低运营能力的开发商,余姚众安时代广场,月星国际家具、欧尚、百货、横店影院,怎么做低运营能力的开发商,余姚众安时代广场,怎么做低运营能力的开发商,阜新红星美凯龙,红星美凯龙、欧尚、王府井百货、国美电器、横店影院,怎么做低运营能力的开发商,阜新红星美凯龙,怎么做低运营能力的开发商,关键四：突破容积率和开发住宅的可能性,怎么做低运营能力的开发商,赤峰松山区人民广场,怎么做低运营能力的开发商,赤锋松山区人民广场,怎么做低运营能力的开发商,赤峰松山人民广场,怎么做低运营能力的开发商,鄂尔多斯东胜广场,怎么做低运营能力的开发商,鄂尔多斯东胜广场,怎么做低运营能力的开发商,盐城金大洋城市生活广场,怎么做低运营能力的开发商,盐城金大洋城市生活广场,怎么做低运营能力的开发商,关键五：投资产品的市场研究和设计,酒店式公寓SOHO等小投资项目街区式商业，多首层、一加N式、主题性广场商业，文化广场、休闲广场、婚庆广场等,怎么做低运营能力的开发商,文化娱乐广场,婚庆广场,城市休闲广场,金街（一加一）,银街（一加一）,普兰店亿城广场,怎么做低运营能力的开发商,文化娱乐广场,生活休闲广场,婚庆广场,金街（多首层）,银街（一加一）,鞍山新世界,怎么做低运营能力的开发商,呼和浩特豆思婚庆广场,怎么做低运营能力的开发商,呼和浩特豆思婚庆广场,怎么做低运营能力的开发商,呼和浩特豆思婚庆广场,怎么做低运营能力的开发商,关键六：产品的可售性设计概念,可售性产品指的是符合以下特征的产品主题商业规划下的独立经营性独立的能源使用独立简单快捷的交通体系小投资总量对主力商业的运营影响最小,怎么做低运营能力的开发商,巴彦淖尔上河城,关键七：文化的地域性特征强化企业的竞争能力,怎么做低运营能力的开发商,巴彦淖尔上河城,怎么做低运营能力的开发商,巴彦淖尔上河城,怎么做低运营能力的开发商,济南红尚坊,怎么做低运营能力的开发商,济南红尚坊,怎么做低运营能力的开发商,武汉汉阳城,怎么做低运营能力的开发商,武汉汉阳城,怎么做低运营能力的开发商,武汉汉阳城,怎么做低运营能力的开发商,上海外滩弘基老码头,怎么做低运营能力的开发商,上海外滩弘基老码头,怎么做低运营能力的开发商,核心在于商业资源的区域性覆盖,关键八：区域性产品复制的可能性和方法,怎么做低运营能力的开发商,闻都置业巴彦淖尔红星美凯龙,怎么做低运营能力的开发商,闻都置业巴彦淖尔红星美凯龙,怎么做低运营能力的开发商,闻都置业呼和浩特红星美凯龙,怎么做低运营能力的开发商,闻都置业呼和浩特红星美凯龙,怎么做低运营能力的开发商,闻都置业呼伦贝尔红星美凯龙,怎么做低运营能力的开发商,闻都置业呼伦贝尔红星美凯龙,怎么做低运营能力的开发商,赤峰洪山区东方伟业城市广场,怎么做低运营能力的开发商,鄂尔多斯东胜城市广场,怎么做低运营能力的开发商,包头东方伟业城市广场,怎么做低运营能力的开发商,赤峰松山人民广场,怎么做低运营能力的开发商,鄂尔多斯东胜新城广场,怎么做低运营能力的开发商,关键九：机遇稍纵即逝，竞争无处不在,包头东河东方伟业城市广场,怎么做低运营能力的开发商,包头东河东方伟业城市广场,怎么做低运营能力的开发商,赤峰新城广场,怎么做低运营能力的开发商,赤峰新城广场,怎么做低运营能力的开发商,三.商业地产项目的设计可遵循的基本原则,设计篇,1.住宅地产设计原则是营销设计2.商业地产设计原则是运营设计,一.房地产的规划设计基本设计原则,设计篇,二.商业地产规划设计的鱼骨模式,设计篇,“鱼骨模式”的特征,特征1.实现政府、开发商、投资者、运营者、经营者、消费者的六方共赢。特征2.强调开发前期与招商、运营、管理的整体性与整合性。特征3.专业协同使整个运营过程具有过硬的市场判断力与应变力。鱼骨模式揭示了商业地产开发的秘密，并且尝试从规划设计的角度去解决开发和运营的矛盾（开发是产品、商业是运营）,设计篇,黄金分割线,分割销售和持有物业最大化独立完全持有物业销售成品必须符合可售性特征可控成本设计控制线营运成本控制线,设计篇,余姚众安时代广场,设计篇,余姚众安时代广场,设计篇,淄博华润五彩城,设计篇,淄博华润五彩城,设计篇,赤峰洪山东方伟业城市广场,设计篇,赤峰洪山东方伟业城市广场,设计篇,四.新蓝海,县级城市综合体开发实践,新蓝海,1.新农村建设进入商业整合和发展阶段2.政府对于大型商业品牌资源的渴望3.商业资源的区域性覆盖需求是客观存在,新蓝海,霞浦市东方伟业城市广场,沃尔玛在福建,新蓝海,沃尔玛在福建,新蓝海,武夷山市东方伟业城市广场,沃尔玛在福建,新蓝海,建阳市东方伟业城市广场,沃尔玛在福建,新蓝海,泉港东方伟业城市广场,沃尔玛在福建,新蓝海,连江县城市广场,家乐福在江苏,新蓝海,溧阳上河城,家乐福在江苏,新蓝海,盐城建湖县商业综合体,2.更大覆盖的一站式服务是核心竞争力,新蓝海,家乐福、国美电器、横店影院、休闲广场、婚庆广场,普兰店亿城广场,新蓝海,建湖县城市广场,百货、家乐福、影院、休闲广场、婚庆广场,新蓝海,大通县城市广场,百货、超市、国美电器、影院、休闲广场,3.县级城市综合体开发的二三二三原则,二：20%比例的持有物业配置超市、百货？、电影院等主力店（形象、品牌、社会价值和竞争力）三：30%可销售商业街区多首层、一加一、一加二、广场型（可售性产品设计、主要利润源）二：20%平衡性可持有物业酒店、三、四层商业（平衡销售、持有、形象和现金流）三：30%最市